Rogito senza conformità urbanistica: perché bisogna fare molta attenzione

Comprare o vendere un immobile senza conformità urbanistica è uno dei passaggi più rischiosi dell’intera compravendita.
Il problema non è solo burocratico.

Può bloccare il rogito, far saltare il mutuo, costringere a una sanatoria costosa oppure trascinare le parti in una causa.
E spesso tutto nasce da un errore molto comune: confondere la regolarità catastale con quella urbanistica.

Qui sta il punto decisivo: una casa può risultare corretta in catasto e, allo stesso tempo, essere urbanisticamente irregolare.
Quando succede, firmare senza aver capito bene la situazione è un errore serio.

Rogito senza conformità urbanistica: cosa significa davvero

Quando si parla di conformità urbanistica si intende la corrispondenza tra:

• stato reale dell’immobile;

• titoli edilizi che ne hanno autorizzato costruzione e trasformazioni;

• eventuali sanatorie, condoni, varianti e pratiche successive.

In parole semplici, la casa deve essere come il Comune l’ha autorizzata.
Se oggi l’immobile presenta una distribuzione interna, una volumetria, una sagoma o una destinazione d’uso diversa da quella assentita, c’è una difformità urbanistica.

Le situazioni più frequenti sono note a chi lavora nel settore:

• veranda chiusa senza titolo;

• tramezzi spostati senza pratica edilizia;

• soppalco realizzato abusivamente;

• cambio d’uso non autorizzato;

• ampliamento esterno;

• opere strutturali eseguite senza il titolo corretto.

Il punto pratico è questo: non basta che la casa “esista” da anni o che sia stata già venduta in passato.
Un abuso resta un abuso anche se è vecchio, tollerato di fatto o mai contestato fino a oggi.

Quando il rogito è nullo e quando invece il problema resta comunque grave

Qui serve chiarezza, perché su questo tema circolano molte semplificazioni sbagliate.

Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, gli atti tra vivi che trasferiscono diritti reali sono nulli se nell’atto non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Lo prevede l’art. 46 del Testo Unico Edilizia.

Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967, al posto degli estremi della licenza edilizia può essere inserita una dichiarazione sostitutiva che attesti l’anteriorità dell’opera a quella data. È la regola prevista dall’art. 40 della legge n. 47/1985.

Questo però non significa che ogni immobile con abuso edilizio renda automaticamente nullo il rogito.
La nullità urbanistica, sul piano strettamente formale, colpisce soprattutto l’assenza delle menzioni obbligatorie in atto.

Il problema vero è un altro: anche quando l’atto non è formalmente nullo, un immobile urbanisticamente irregolare può generare responsabilità civili, contestazioni, richiesta di risarcimento, impossibilità di rivendere, blocco del finanziamento e difficoltà future su lavori, successioni e divisioni.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, richiamando la giurisprudenza consolidata, evidenzia proprio questa distinzione tra validità formale dell’atto e irregolarità sostanziale dell’immobile.

Tradotto: pensare “tanto il notaio lo fa, quindi è tutto a posto” è un ragionamento sbagliato.

Comprare casa senza conformità urbanistica: cosa rischia davvero l’acquirente

Chi decide di comprare casa senza conformità urbanistica si espone a problemi molto concreti.
Non teorici. Concreti.

Il primo rischio è economico.
Dopo l’acquisto, l’acquirente può trovarsi a pagare tecnico, pratica edilizia, sanzioni, aggiornamenti catastali, eventuali opere di ripristino e, nei casi peggiori, contenzioso legale.

Il secondo rischio è operativo.
Una casa irregolare può creare ostacoli quando si vuole:

• ristrutturare;

• presentare nuove pratiche edilizie;

• ottenere agevolazioni;

• rivendere;

• chiedere un mutuo;

• dividere o donare l’immobile.

Il terzo rischio è patrimoniale.
Un immobile non regolare spesso vale meno sul mercato, perché il compratore successivo o la banca potrebbero rifiutare l’operazione o imporre una regolarizzazione preventiva.

Il quarto rischio è legato alla sanabilità.
Non tutti gli abusi si possono sanare. Alcuni rientrano nelle tolleranze. Altri si regolarizzano. Altri ancora no.
E se non sono sanabili, la soluzione può essere solo il ripristino dello stato legittimo.

Per questo fare atto di casa con abusi edilizi senza una verifica tecnica seria è una scelta pericolosa.
A volte l’atto si firma. Ma il problema resta dentro l’immobile e si sposta semplicemente sul nuovo proprietario.

Il ruolo del notaio: cosa controlla e cosa non controlla

Su questo punto bisogna essere netti.

Il notaio ha un ruolo centrale nella compravendita, ma non sostituisce il tecnico.
Non esegue un rilievo edilizio dell’immobile e non ha, di regola, un obbligo di indagine tecnica sulla corrispondenza tra stato di fatto e titoli urbanistici, salvo specifico incarico.

Il Notariato lo afferma in modo chiaro: la validità dell’atto dipende dalle dichiarazioni richieste dalla legge e non è richiesto che il notaio svolga una ricerca tecnica autonoma sugli abusi. Inoltre, il notaio non risponde del fatto che la dichiarazione della parte si riveli poi non veritiera, se non per le nullità che può prevenire e riconoscere.

Questo non significa che il notaio “non controlli nulla”.
Controlla molto, ma su un piano diverso:

• identità e capacità delle parti;

• provenienza del bene;

• continuità delle trascrizioni;

• gravami e formalità;

• correttezza formale dell’atto;

• presenza delle dichiarazioni richieste dalla legge;

• conformità soggettiva catastale con i registri immobiliari.

La verifica urbanistica sostanziale, invece, appartiene al lavoro del tecnico incaricato.
Di solito geometra, architetto o ingegnere.

Il falso mito del “certificato di conformità urbanistica”

Nella pratica si parla spesso di “certificato di conformità urbanistica” come se fosse un documento pubblico unico, standard e sempre obbligatorio.
Non è così.

Più correttamente, nella maggior parte dei casi si tratta di una relazione tecnica o attestazione di conformità urbanistica e catastale redatta da un professionista, utile per ricostruire lo stato legittimo e segnalare eventuali difformità. Il Notariato stesso parla di Relazione Tecnica Integrata come strumento di tutela, frutto anche di protocolli territoriali, e non come certificato comunale unico obbligatorio in tutta Italia.

Questa precisazione conta molto.
Perché il documento del tecnico non “crea” la regolarità.

La regolarità esiste solo se deriva dai titoli edilizi, dagli atti comunali, dalle eventuali sanatorie, dai pagamenti dovuti e, oggi, anche dagli elementi che concorrono alla dimostrazione dello stato legittimo secondo l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Leggi anche come verificare la regolarità urbanistica di un immobile

Catasto e urbanistica non sono la stessa cosa

Questo è l’errore più diffuso nelle compravendite.

La conformità catastale riguarda la coerenza tra:

• dati catastali;

• planimetria depositata;

• stato di fatto dell’immobile.

Dal 2010, gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati devono contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità catastale; prima della stipula il notaio individua gli intestatari catastali e ne verifica la conformità con i registri immobiliari.

Ma il catasto non sana un abuso edilizio.
Serve a fini fiscali e identificativi. Non sostituisce il titolo edilizio comunale.

Quindi una variazione catastale prima del rogito può essere necessaria, ma non basta da sola.
Se aggiorni la planimetria catastale di una veranda abusiva, la veranda resta abusiva finché non esiste il presupposto urbanistico che la legittimi.

Differenze essenziali da ricordare

Stato legittimo dell’immobile: oggi conta più di prima

Dopo le modifiche introdotte dal DL Salva Casa, convertito nella legge n. 105/2024, il tema dello stato legittimo è diventato ancora più centrale.
L’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia oggi chiarisce che lo stato legittimo è quello risultante dal titolo che ha previsto la costruzione o che l’ha legittimata, oppure dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, a condizione che in quel procedimento siano stati verificati i titoli pregressi.

La norma aggiunge anche un punto pratico molto importante:
alla determinazione dello stato legittimo concorrono pure i titoli rilasciati o formati in applicazione degli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, oltre al pagamento delle relative sanzioni o oblazioni e alla dichiarazione di tolleranza prevista dall’art. 34-bis.

Per gli immobili molto vecchi, realizzati in epoca in cui il titolo edilizio non era obbligatorio, lo stato legittimo può essere desunto da elementi come:

• informazioni catastali di primo impianto;

• fotografie;

• estratti cartografici;

• documenti d’archivio;

• altri atti pubblici o privati di provenienza dimostrabile.

Questo passaggio è decisivo nelle compravendite.
Perché oggi il controllo serio non si limita più a chiedere “c’è la planimetria catastale?”.
La domanda giusta è: qual è lo stato legittimo dell’immobile e da quali titoli risulta? 

Approfondisci leggendo anche le norme tecniche attuazione PRG Roma

Quali documenti conviene controllare prima del rogito

Prima del rogito serve una verifica documentale completa.
Farla tardi è l’errore che costa di più.

In una due diligence minima vanno controllati almeno questi elementi:

• titolo edilizio originario;

• eventuali varianti, CILA, SCIA, DIA, permessi successivi;

• pratiche in sanatoria o condono;

• eventuale certificazione o segnalazione di agibilità;

• visura catastale aggiornata;

• planimetria catastale;

• stato dei luoghi rilevato dal tecnico;

• atti di provenienza;

• eventuali vincoli paesaggistici o sismici;

• corrispondenza tra destinazione urbanistica e uso reale.

Il Notariato, nelle liste documentali per la compravendita, raccomanda comunque di confrontarsi con il proprio notaio sui documenti necessari al singolo caso. Ma sul piano operativo, senza un controllo tecnico preventivo la sola raccolta documentale notarile non basta a garantire la regolarità urbanistica sostanziale.

Prima di versare la caparra, leggi quali controlli tecnici fare davvero.

Sanare casa prima del rogito: quando è possibile davvero

Non tutte le difformità impediscono allo stesso modo la vendita.
E non tutte richiedono la stessa procedura.

Il punto fondamentale è che la sanatoria dipende dalla natura dell’abuso.
Dire genericamente “si fa una CILA in sanatoria” è spesso sbagliato.

CILA tardiva: quando serve davvero

Per gli interventi che rientravano in CILA, la mancata presentazione comporta una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso. È quanto prevede l’art. 6-bis, comma 5, del D.P.R. 380/2001.

Questo significa che, per opere interne non strutturali che richiedevano CILA, la regolarizzazione può essere relativamente semplice, se il Comune e la normativa locale confermano la correttezza dell’inquadramento.

Ma attenzione: la CILA tardiva non è la soluzione universale.
Se l’intervento ha inciso su struttura, prospetti, volume, sagoma o destinazione d’uso in modo rilevante, la strada è un’altra.

SCIA in sanatoria e nuovo art. 36-bis

Con il DL Salva Casa è stato introdotto il nuovo art. 36-bis del Testo Unico, che ha modificato il quadro della sanatoria per:

• parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa;

• assenza o difformità dalla SCIA;

• variazioni essenziali.

Le linee guida MIT del 2025 spiegano che questa novità supera il meccanismo classico della doppia conformità solo per alcune ipotesi specifiche, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda.

È un cambiamento importante, ma non va frainteso.
Non è un condono generalizzato.

Serve comunque una valutazione tecnica seria, perché entrano in gioco:

• tipo di difformità;

• data di realizzazione;

• disciplina urbanistica comunale;

• eventuali vincoli;

• profili sismici;

• eventuali profili paesaggistici.

Accertamento di conformità per gli abusi più gravi

Per le opere più rilevanti, soprattutto quando si esce dall’ambito delle difformità parziali o delle ipotesi regolate dal 36-bis, resta centrale il tema dell’accertamento di conformità previsto dal Testo Unico.
Qui non si può procedere per scorciatoie.

Se l’intervento non è sanabile, prima del rogito bisogna valutare il ripristino.
Ed è proprio questo il momento in cui molte compravendite si fermano.

Scarica il modello di  conformità urbanistica fac simile

Tolleranze costruttive: non tutto è abuso

Un altro punto che oggi incide molto è quello delle tolleranze.

Le linee guida MIT sul Salva Casa ricordano che l’art. 34-bis distingue due regimi.
Resta la regola generale del 2% per alcune difformità rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, esiste inoltre un regime più articolato, con soglie crescenti in base alla superficie utile dell’unità immobiliare:

• 2% oltre 500 mq;

• 3% tra 300 e 500 mq;

• 4% tra 100 e 300 mq;

• 5% sotto 100 mq;

• 6% sotto 60 mq.

Questo dato conta molto nella pratica.
Perché alcune difformità che prima bloccavano la vendita oggi possono rientrare nelle tolleranze, ma solo dopo una verifica tecnica puntuale.

Non basta una supposizione.
Serve misurare, confrontare con il titolo edilizio e capire se il caso rientra davvero nella norma.

Leggi anche il nostro approfondimento sulla planimetria non conforme dopo rogito responsabile

Se la difformità emerge dopo proposta o preliminare

Succede spesso.

Si firma la proposta, magari si versa la caparra, e solo dopo emerge che la casa non è regolare.
A quel punto iniziano i problemi veri.

Il contratto preliminare, in linea generale, non è colpito automaticamente dalla stessa nullità prevista per il definitivo per mancanza delle menzioni urbanistiche. La giurisprudenza e la dottrina notarile hanno chiarito che la sanzione riguarda gli atti traslativi tra vivi, non in via automatica il preliminare.

Questo però non salva la trattativa.
Se l’immobile promesso in vendita risulta irregolare, possono aprirsi scenari pesanti:

• sospensione del rogito;

• richiesta di sanatoria a carico del venditore;

• proroga dei termini;

• riduzione del prezzo;

• recesso o risoluzione;

• richiesta di restituzione della caparra;

• azione giudiziale per inadempimento.

Ecco perché la verifica urbanistica non va rimandata a ridosso dell’atto.
Va fatta prima di assumere impegni economici seri.

Fare atto di casa con abusi edilizi: quando è una scelta sbagliata quasi sempre

Sul piano pratico, ci sono casi in cui le parti decidono comunque di andare avanti.
Magari perché il problema sembra piccolo.
Oppure perché il venditore promette di sistemarlo dopo.
Oppure perché “è sempre andata così”.

È una cattiva idea quasi sempre.

Fare atto di casa con abusi edilizi può avere senso solo quando:

• la difformità è stata già inquadrata tecnicamente;

• esiste una strategia certa e documentata;

• la sanatoria è concretamente percorribile;

• tempi, costi e responsabilità sono stati regolati per iscritto;

• il notaio è stato informato correttamente;

• l’acquirente accetta consapevolmente il rischio residuo.

Fuori da questi casi, si entra in un terreno pericoloso.
Perché la frase “poi si sistema” nel settore immobiliare è spesso il modo più rapido per trasformare una compravendita in un contenzioso.

Leggi il nostro articolo che parla della difformità catastale dopo il rogito e come risolverla.

Strategia pratica prima di firmare

La sequenza corretta è semplice.

Prima si verifica.
Poi si decide se comprare.
Non il contrario.

Una gestione prudente prevede questi passaggi:

1. incaricare un tecnico di fare accesso agli atti e rilievo;

2. ricostruire lo stato legittimo;

3. confrontare stato di fatto, titoli edilizi e catasto;

4. classificare le difformità: tolleranza, irregolarità formale, abuso sanabile, abuso non sanabile;

5. stimare tempi e costi della regolarizzazione;

6. solo dopo, fissare preliminare e rogito.

È il modo più semplice per evitare di comprare un problema travestito da occasione.

Scarica anche la dichiarazione stato legittimo immobile in word e leggi le novità introdotte.

FAQ: Rogito senza conformità urbanistica

Si può fare rogito senza conformità urbanistica?

In alcuni casi l’atto può anche essere stipulato, ma questo non rende l’immobile regolare. Se mancano le menzioni urbanistiche obbligatorie, l’atto può essere nullo; se invece le dichiarazioni ci sono ma l’immobile è difforme, restano comunque rischi civili, economici e pratici molto seri.

Comprare casa senza conformità urbanistica è sempre sconsigliato?

Sì, salvo casi molto controllati e già analizzati da un tecnico. Senza una verifica preventiva si rischiano sanatorie costose, blocchi del mutuo, difficoltà di rivendita o perfino il ripristino delle opere abusive.

Il notaio controlla gli abusi edilizi?

No, non con un’indagine tecnica sullo stato dei luoghi. Il notaio controlla la correttezza giuridica e formale dell’atto e riceve le dichiarazioni previste dalla legge, ma la verifica urbanistica sostanziale spetta al tecnico incaricato.

La conformità catastale basta per vendere casa?

No. È necessaria, ma non basta. Catasto e urbanistica sono due piani diversi. Un immobile può essere conforme in catasto e non esserlo urbanisticamente.

Una CILA in sanatoria risolve qualsiasi difformità?

No. La CILA tardiva riguarda solo interventi che rientravano davvero in quel regime edilizio. Per altre opere servono procedure diverse, come SCIA, accertamento di conformità o le nuove regole dell’art. 36-bis, se applicabili.

Le tolleranze edilizie del Salva Casa rendono tutto regolare automaticamente?

No. Le tolleranze vanno verificate tecnicamente caso per caso, misurando lo scostamento rispetto al titolo edilizio e controllando che rientri davvero nei limiti di legge.