Accertamento di conformità Roma: SCIA in sanatoria, art. 36 e 36-bis

Che cos’è l’accertamento di conformità?

L’accertamento di conformità non è un condono edilizio.

È una procedura ordinaria prevista dal Testo Unico dell’Edilizia che consente di ottenere la regolarizzazione soltanto quando l’intervento possiede i requisiti di conformità stabiliti dalla legge.

A seconda della tipologia dell’abuso può essere necessario:

• un Permesso di Costruire in sanatoria;
• una SCIA in sanatoria;
• una diversa procedura di regolarizzazione;
• oppure, per opere rientranti nell’art. 6-bis, una CILA tardiva.

La prima operazione da effettuare non è quindi compilare una pratica, ma stabilire quale titolo edilizio sarebbe stato necessario per eseguire legittimamente le opere.

Art. 36 e art. 36-bis: qual è la differenza?

Questa è oggi la distinzione fondamentale.

Articolo 36: doppia conformità tradizionale

L’art. 36 del D.P.R. 380/2001 disciplina gli interventi indicati dalla norma realizzati in assenza o totale difformità dal titolo.

Per ottenere la sanatoria l’intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia:

1. al momento della sua realizzazione;
2. al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Questa è la cosiddetta doppia conformità tradizionale.

Se uno dei due requisiti manca, l’art. 36 non può essere utilizzato per sanare l’opera.

Articolo 36-bis: conformità semplificata

Il Decreto Salva Casa ha introdotto un regime differente per:

• parziali difformità dal Permesso di Costruire;
• parziali difformità dalla SCIA alternativa;
• variazioni essenziali;
• interventi eseguiti in assenza della SCIA;
• interventi eseguiti in difformità dalla SCIA.

In queste fattispecie l’intervento deve risultare:

conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della sanatoria

e

conforme ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera.

La Regione Lazio ha recepito espressamente questo criterio nell’art. 22 della L.R. 15/2008.

Per semplicità si parla spesso di doppia conformità semplificata, anche se tecnicamente il sistema è diverso dalla doppia conformità classica.

Tabella: differenza tra art. 36 e art. 36-bis

La distinzione tra le prime due fattispecie è espressamente prevista sia dal D.P.R. 380/2001 sia dalla disciplina regionale del Lazio.

La CILA in sanatoria è un accertamento di conformità?

Non propriamente.

Quello comunemente chiamato “CILA in sanatoria” è tecnicamente la comunicazione tardiva prevista dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.

Non deve quindi essere confusa con l’accertamento di conformità disciplinato dagli artt. 36 e 36-bis.

La CILA riguarda normalmente interventi che non ricadono nell’edilizia libera, nel Permesso di Costruire o nella SCIA e che non interessano le parti strutturali dell’edificio.

Tipici esempi possono essere, quando ne ricorrono i presupposti:

• diversa distribuzione interna;
• spostamento di tramezzi;
• apertura o chiusura di porte interne;
• frazionamenti o accorpamenti rientranti nel regime CILA;
• altre opere di manutenzione straordinaria non strutturale.

A Roma le CILA  in sanatoria vengono trasmesse telematicamente attraverso il SUET. Roma Capitale conferma che la piattaforma è obbligatoria per le CILA dal 2016 e per le SCIA ex art. 22 dal 1° aprile 2022.

Quando serve invece la SCIA in sanatoria?

La SCIA in sanatoria a Roma può essere utilizzata quando la tipologia dell’intervento rientra nelle fattispecie assoggettate a SCIA e sono soddisfatti i requisiti previsti dalla normativa.

Possono rientrare, in funzione del caso concreto:

• interventi su parti strutturali;
• modifiche di prospetto soggette a SCIA;
• interventi di ristrutturazione edilizia;
• interventi eseguiti senza la SCIA richiesta;
• opere realizzate in difformità dalla SCIA;
• parziali difformità da titoli precedenti;
• variazioni essenziali nei casi previsti dall’art. 36-bis.

Non basta però che un’opera venga comunemente descritta come “finestra”, “tettoia”, “tramezzo” o “veranda”.

La qualificazione dipende dalle caratteristiche reali dell’intervento e dal regime edilizio applicabile.

Prima della sanatoria bisogna verificare le tolleranze

Prima di iniziare un accertamento di conformità è necessario verificare se la difformità costituisca realmente una violazione edilizia.

Prima di presentare una sanatoria bisogna verificare se la difformità possa rientrare nelle tolleranze costruttive ed esecutive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.

L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina infatti le tolleranze costruttive ed esecutive, ampliate dal Decreto Salva Casa per determinate opere realizzate entro il 24 maggio 2024.

Quando una differenza rientra effettivamente nelle tolleranze previste dalla legge, non deve essere trattata automaticamente come un abuso da sanare.

Il MIT dedica una sezione specifica delle proprie linee guida alle tolleranze costruttive ed esecutive e le distingue espressamente dall’accertamento di conformità ex art. 36-bis.

Stato legittimo: il punto di partenza

Prima di valutare una sanatoria è necessario ricostruire lo stato legittimo dell’immobile a Roma confrontando i titoli edilizi con lo stato reale dei luoghi.

Il tecnico deve normalmente verificare:

• licenza edilizia;
• concessione edilizia;
• Permesso di Costruire;
• DIA;
• SCIA;
• CILA;
• eventuali condoni;
• precedenti sanatorie;
• varianti;
• elaborati grafici;
• documentazione disponibile presso Roma Capitale.

Il Salva Casa ha modificato anche l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, semplificando in determinate condizioni la ricostruzione dello stato legittimo. Le linee guida MIT dedicano a questo tema un’intera sezione.

La planimetria catastale, da sola, non costituisce un titolo edilizio.

Quando la documentazione non è disponibile può essere necessario effettuare un accesso agli atti edilizi a Roma per recuperare licenze, concessioni, DIA, SCIA, CILA e relativi elaborati.

Accertamento di conformità a Roma e nuove NTA del PRG

A Roma la verifica non può fermarsi al D.P.R. 380/2001.

La conformità urbanistica deve essere valutata anche rispetto alla disciplina comunale applicabile allo specifico immobile.

Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato definitivamente la variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione del PRG di Roma, modificando 67 articoli delle NTA. Quindi la sanabilità deve essere verificata anche rispetto alle nuove NTA del PRG di Roma 2026, alla disciplina del tessuto urbanistico e agli eventuali vincoli presenti sull’immobile.

Per una sanatoria devono quindi essere controllati, quando pertinenti:

• tessuto e componente del PRG;
• nuove NTA del PRG;
• destinazione d’uso;
• modalità d’intervento;
• Carta per la Qualità;
• eventuali vincoli;
• strumenti urbanistici attuativi;
• nuovo Regolamento Edilizio di Roma Capitale;
• normative regionali e nazionali.

Anche il Regolamento Edilizio capitolino è stato aggiornato nel 2026, con approvazione dell’Assemblea Capitolina del 12 maggio.

Quali abusi non sono automaticamente sanabili?

Uno degli errori più frequenti è pensare che qualsiasi abuso possa essere regolarizzato pagando una sanzione.

Non è così.

Il pagamento dell’oblazione produce gli effetti previsti dalla legge soltanto quando esistono tutti i requisiti per ottenere la sanatoria.

Possono quindi risultare non sanabili, a seconda della fattispecie:

• opere incompatibili con la disciplina urbanistica applicabile;
• interventi che non rispettano i requisiti richiesti dall’art. 36 o 36-bis;
• opere contrastanti con vincoli non superabili;
• incrementi volumetrici non regolarizzabili;
• trasformazioni non consentite dalla disciplina urbanistica;
• interventi che violano normative di settore senza possibilità di adeguamento.

In queste situazioni può rendersi necessario il ripristino dello stato legittimo o la rimozione delle opere non sanabili.

Art. 36-bis e opere da adeguare

Una delle innovazioni del Salva Casa è la possibilità, nelle fattispecie previste, di subordinare la sanatoria all’esecuzione di determinati interventi.

La disciplina consente infatti all’Amministrazione di richiedere, nei casi previsti:

• opere necessarie per assicurare il rispetto delle normative tecniche di settore;
• adeguamenti strutturali;
• rimozione delle parti dell’intervento che non possono essere sanate.

La Regione Lazio ha recepito questa possibilità nell’art. 22 della L.R. 15/2008.

Per gli interventi rientranti nell’art. 36-bis può essere necessario presentare una SCIA in sanatoria a Roma, previa verifica della conformità urbanistica ed edilizia richiesta dalla norma.

Accertamento di conformità e opere strutturali

Se la difformità interessa le strutture dell’edificio, la sola conformità urbanistico-edilizia non è sufficiente.  Infatti quando la difformità interessa elementi portanti occorre verificare anche gli adempimenti relativi alla sanatoria strutturale prevista dal Salva Casa.

La disciplina regionale richiede, per gli interventi ricadenti nelle fattispecie dell’art. 36-bis e nelle zone sismiche interessate, specifiche verifiche rispetto alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Possono quindi essere necessari:

• verifica strutturale;
• documentazione tecnica;
• autorizzazione sismica;
• controllo regionale;
• ulteriori asseverazioni del professionista.

L’art. 22 della L.R. Lazio 15/2008 disciplina espressamente questi adempimenti.

Immobili vincolati e compatibilità paesaggistica

In presenza di vincoli è necessario verificare anche l’eventuale sanatoria paesaggistica a Roma e acquisire gli atti di assenso richiesti.

Per gli interventi rientranti nell’art. 36-bis, la legge ha introdotto una specifica procedura relativa alla compatibilità paesaggistica.

La disciplina regionale del Lazio rinvia espressamente alla procedura prevista dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico.

Questo non significa che qualsiasi abuso in area vincolata sia diventato sanabile.

Occorre sempre verificare:

• natura del vincolo;
• epoca dell’intervento;
• amministrazione competente;
• tipologia della difformità;
• compatibilità paesaggistica;
• disciplina urbanistica applicabile.

Come si presenta l’accertamento di conformità a Roma?

A Roma le principali procedure edilizie sono oggi gestite tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.

Roma Capitale indica che:

• CIL e CILA sono telematiche dal 16 maggio 2016;
• SCIA ex art. 22 e Permessi di Costruire sono telematici dal 1° aprile 2022;
• dal 27 ottobre 2025 anche la SCIA alternativa al Permesso di Costruire è disponibile e gestita attraverso SUET.

Il tecnico incaricato predispone e trasmette la documentazione necessaria e segue le eventuali richieste istruttorie dell’Amministrazione.

Documenti normalmente necessari

La documentazione varia in funzione dell’immobile e dell’abuso.

Normalmente possono essere necessari:

• titolo di proprietà o dichiarazione del titolo;
• incarico professionale;
• documentazione relativa allo stato legittimo;
• rilievo dello stato attuale;
• relazione tecnica asseverata;
• elaborati grafici dello stato legittimo;
• elaborati dello stato attuale;
• tavola comparativa delle difformità;
• documentazione fotografica;
• documentazione utile a dimostrare l’epoca dell’intervento;
• calcolo dell’oblazione;
• ricevuta dei diritti comunali;
• documentazione strutturale;
• autorizzazioni e nulla osta;
• documentazione paesaggistica quando necessaria.

L’art. 22 della L.R. Lazio 15/2008 attribuisce al professionista il compito di attestare le conformità richieste dalla specifica procedura.

Quanto costa un accertamento di conformità a Roma?

Il costo non può essere ridotto a una cifra unica.

Bisogna distinguere:

1. diritti di segreteria;
2. oblazione o sanzione;
3. eventuale contributo di costruzione;
4. eventuali oneri urbanistici;
5. eventuale pratica strutturale;
6. eventuale procedimento paesaggistico;
7. eventuale aggiornamento catastale;
8. parcella del tecnico.

Diritti di segreteria per SCIA e accertamento di conformità

Roma Capitale indica attualmente per SCIA art. 22, SCIA in accertamento di conformità e CILA:

Per la SCIA alternativa al Permesso di Costruire, anche in accertamento di conformità:

Gli importi risultano dal tariffario di Roma Capitale richiamato nella pagina istituzionale dedicata alle procedure SCIA e devono comunque essere ricontrollati al momento del deposito.

Quanto costa la sanzione?

Per le fattispecie ricadenti nell’art. 22 della L.R. Lazio 15/2008 il sistema varia in base alla tipologia di abuso.

Assenza o difformità dalla SCIA

Per gli interventi ricadenti nella disciplina dell’art. 19 della L.R. 15/2008, la sanzione può essere pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, entro l’intervallo:

da € 1.032 a € 10.328.

Se l’intervento presenta anche la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, gli importi sono ridotti nell’intervallo:

da € 516 a € 5.164.

Roma Capitale conferma inoltre che, per un intervento eseguito in assenza o in difformità dalla SCIA, la sanzione parte da un importo non inferiore a €1.032.

Parziali difformità e variazioni essenziali

Per altre fattispecie la sanzione è collegata al contributo di costruzione.

La L.R. Lazio 15/2008 prevede, nei casi disciplinati, il doppio del contributo di costruzione aumentato del 20%; l’incremento del 20% non si applica quando sussiste anche la conformità urbanistica ed edilizia sia all’epoca della realizzazione sia al momento della domanda.

Non è quindi tecnicamente corretto affermare che “la sanatoria costa sempre €1.000”.

Quanto tempo impiega l’accertamento di conformità?

Dipende dalla procedura utilizzata.

Art. 36 – Permesso di Costruire in sanatoria

Il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi.

Decorso il termine senza provvedimento, la domanda si intende rifiutata.

Art. 36-bis – Permesso di Costruire in sanatoria

Per le fattispecie di conformità semplificata il termine è 45 giorni.

Decorso il termine previsto dalla disciplina regionale, la richiesta si intende accolta.

SCIA in sanatoria

Alla SCIA in sanatoria la L.R. Lazio 15/2008 applica il termine previsto dall’art. 19, comma 6-bis, della Legge 241/1990, cioè il regime di controllo proprio della SCIA edilizia.

Non è quindi corretto indicare genericamente 60 giorni e silenzio-diniego per qualsiasi SCIA in sanatoria.

Accertamento di conformità e condono edilizio: differenza

I due istituti non devono essere confusi.

Accertamento di conformità

È una procedura ordinaria prevista dal Testo Unico dell’Edilizia.

Presuppone il rispetto dei requisiti di conformità stabiliti dagli artt. 36 o 36-bis.

Condono edilizio

È una procedura straordinaria introdotta in passato attraverso specifiche leggi nazionali.

In Italia si sono succeduti i condoni del:

• 1985;
• 1994;
• 2003

Il Salva Casa non è un nuovo condono edilizio.

Il MIT lo descrive come un insieme di misure finalizzate, tra l’altro, a semplificare la regolarizzazione di specifiche difformità e non come una sanatoria generalizzata degli abusi.

È possibile sanare un abuso prima di vendere casa?

Dipende dalla natura della difformità.

Prima di una compravendita è opportuno:

1. effettuare il rilievo dell’immobile;
2. recuperare i titoli edilizi;
3. determinare lo stato legittimo;
4. verificare le tolleranze;
5. classificare le difformità;
6. verificare art. 36, art. 36-bis o altra procedura;
7. controllare vincoli, strutture e PRG;
8. determinare la sanabilità;
9. solo successivamente presentare la pratica corretta.

Presentare una CILA o una SCIA senza avere prima ricostruito la situazione urbanistica può semplicemente aggiungere un nuovo documento a una situazione già problematica.

Schema rapido: quale procedura può servire?

La classificazione definitiva deve comunque essere effettuata sul singolo immobile.

Domande frequenti sull’accertamento di conformità Roma

Cos’è l’accertamento di conformità?

È il procedimento previsto dal D.P.R. 380/2001 attraverso il quale possono essere regolarizzati determinati interventi edilizi che possiedono i requisiti di conformità stabiliti dagli artt. 36 o 36-bis.

Serve ancora la doppia conformità?

Sì, ma non in tutti i casi nello stesso modo.

L’art. 36 mantiene la doppia conformità tradizionale. Per le fattispecie dell’art. 36-bis si utilizza invece il sistema della conformità semplificata.

Che cos’è la doppia conformità semplificata?

È il criterio secondo cui, nei casi previsti dall’art. 36-bis, l’intervento deve rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della sanatoria e i requisiti della disciplina edilizia vigenti al momento della realizzazione.

CILA in sanatoria e SCIA in sanatoria sono la stessa cosa?

No.

La CILA a Roma tardiva deriva dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001; la SCIA in sanatoria può invece rientrare nel procedimento di accertamento di conformità previsto dall’art. 36-bis e dalla normativa regionale.

Quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma?

Il costo comprende diritti di segreteria, sanzione, eventuali contributi e oneri, eventuali procedimenti collegati e parcella professionale. I diritti comunali partono attualmente da €291,24 per le SCIA fino a 200 m².

La sanzione è sempre €1.000?

No.

Per l’assenza o difformità dalla SCIA la disciplina regionale prevede importi collegati all’aumento del valore venale, con fasce da €1.032 a €10.328, riducibili nei casi di piena doppia conformità.

L’accertamento di conformità è un condono?

No. Il Salva Casa non ha introdotto un nuovo condono generalizzato.

Le tolleranze costruttive devono essere sanate?

Non necessariamente. Se la difformità ricade effettivamente nelle tolleranze dell’art. 34-bis, deve essere trattata secondo la relativa disciplina e non automaticamente come abuso da sanare.

Una difformità catastale significa abuso edilizio?

Non necessariamente. Catasto e regolarità urbanistico-edilizia sono piani differenti e devono essere verificati separatamente.

Cosa fare prima di presentare la pratica

Per evitare errori, l’iter tecnico dovrebbe normalmente seguire questo ordine:

1. sopralluogo e rilievo;
2. accesso agli atti;
3. ricostruzione dello stato legittimo;
4. verifica delle tolleranze costruttive;
5. individuazione e datazione delle difformità;
6. classificazione del titolo necessario;
7. verifica art. 36 o art. 36-bis;
8. verifica delle NTA del PRG di Roma;
9. verifica di Carta per la Qualità e vincoli;
10. verifica strutturale;
11. determinazione di sanzioni e diritti;
12. presentazione attraverso SUET.

Solo dopo queste verifiche è possibile stabilire con sufficiente attendibilità se una difformità possa essere regolarizzata.

Conclusioni

L’accertamento di conformità Roma non può più essere spiegato utilizzando soltanto la vecchia regola della doppia conformità.

Il quadro attuale distingue chiaramente:

• art. 36, con doppia conformità tradizionale;
• art. 36-bis, con conformità semplificata per le fattispecie previste;
• CILA tardiva, che costituisce un procedimento distinto;
• tolleranze costruttive ed esecutive, che devono essere verificate prima di parlare di abuso;
• specifiche procedure per immobili vincolati e opere strutturali.

A Roma bisogna inoltre coordinare la normativa nazionale con la L.R. Lazio 15/2008, il PRG, le nuove NTA approvate nel 2026, il Regolamento Edilizio e gli eventuali vincoli presenti sull’immobile.

La regolarizzazione non consiste semplicemente nel “pagare una multa”: prima deve essere dimostrata la sanabilità dell’intervento.