Aprire un negozio a Roma: verifiche del locale, requisiti e SCIA

Aprire un negozio a Roma non significa semplicemente trovare un locale, sottoscrivere il contratto di affitto e presentare una SCIA.

La verifica più importante dovrebbe essere effettuata prima di assumere obblighi economici sul locale.

Un immobile può infatti sembrare perfettamente adatto all’attività ma presentare problemi relativi a:

• destinazione urbanistica;
• stato legittimo;
• distribuzione interna;
• superficie di vendita;
• servizi igienici;
• accessibilità;
• impianti;
• vincoli;
• requisiti sanitari;
• prevenzione incendi;
• disciplina della Città Storica.

La procedura amministrativa viene quindi dopo una domanda preliminare:

quel locale può realmente essere utilizzato per il negozio che voglio aprire?

Per un normale esercizio di vendita al dettaglio fino a 250 m² di superficie di vendita, a Roma si parla generalmente di esercizio di vicinato, con presentazione della SCIA attraverso il SUAP di Roma Capitale.

Prima di affittare un negozio a Roma: cosa controllare

La verifica preventiva del locale è il passaggio che può evitare i problemi più costosi.

Prima della firma del contratto è opportuno controllare almeno:

1. attività che si intende esercitare;
2. superficie destinata alla vendita;
3. situazione urbanistico-edilizia;
4. destinazione del locale;
5. stato reale rispetto ai precedenti autorizzativi;
6. eventuale settore alimentare;
7. presenza di vincoli o discipline territoriali particolari;
8. necessità di lavori;
9. impianti;
10. eventuali procedimenti collegati.

Questo controllo dovrebbe precedere sia la progettazione dell’arredamento sia la presentazione della pratica commerciale.

Cos’è un esercizio di vicinato a Roma

Per Roma, un esercizio di vicinato è un’attività di commercio al dettaglio con superficie di vendita non superiore a 250 m².

La superficie di vendita non coincide necessariamente con la superficie complessiva del locale.

Rientra nella superficie di vendita l’area effettivamente destinata alla vendita e occupata anche da banchi, scaffalature, casse e attrezzature analoghe.

Non vengono invece conteggiati allo stesso modo, secondo la disciplina commerciale, gli spazi destinati a:

• magazzino;
• deposito;
• lavorazione;
• ufficio;
• servizi;
• scale;
• corridoi.

Quindi un locale di 280 m² complessivi potrebbe, in determinate configurazioni, avere una superficie di vendita inferiore a 250 m².

È la superficie commerciale effettivamente destinata alla vendita che deve essere determinata correttamente.

Cosa cambia oltre i 250 m²

Se la superficie di vendita supera i 250 m² non siamo più nel normale esercizio di vicinato.

A Roma le attività vengono distinte anche in:

• esercizi di vicinato;
• medie strutture di vendita;
• grandi strutture di vendita.

Per le medie strutture cambia il procedimento amministrativo e non è quindi corretto utilizzare automaticamente la semplice SCIA prevista per il negozio di vicinato.

Prima di acquistare o affittare un locale di grandi dimensioni deve essere verificato il regime commerciale corrispondente alla superficie di vendita effettiva.

La categoria catastale C/1 basta per aprire un negozio?

No.

È uno degli errori più frequenti.

La presenza della categoria catastale C/1 – Negozi e botteghe è certamente un elemento da considerare, ma il Catasto non sostituisce la verifica urbanistica.

Bisogna distinguere:

categoria catastale → classificazione catastale

destinazione urbanistica → uso legittimamente assentito dell’immobile

stato legittimo → configurazione edilizia autorizzata

Un locale può essere censito catastalmente come C/1 e presentare comunque difformità rispetto alla documentazione edilizia comunale.

Prima dell’apertura è quindi opportuno confrontare:

stato reale + titoli edilizi + destinazione d’uso + Catasto.

Per approfondire questo controllo consulta Conformità urbanistica e catastale a Roma.

Se non conosco la storia urbanistica del negozio

In molti casi il proprietario consegna al futuro conduttore soltanto:

• planimetria catastale;
• visura;
• contratto precedente;
• eventuale vecchia licenza commerciale.

Questa documentazione può non essere sufficiente per ricostruire lo stato urbanistico del locale.

Quando mancano i precedenti può essere necessario effettuare un accesso agli atti edilizi a Roma prima di iniziare lavori o presentare dichiarazioni tecniche.

È particolarmente importante quando risultano:

• bagni aggiunti;
• tramezzi modificati;
• soppalchi;
• retrobottega;
• locali collegati;
• porte aperte o chiuse;
• modifiche delle vetrine;
• unioni tra unità immobiliari.

La SCIA commerciale non sana queste opere.

Se devo fare lavori prima di aprire

La pratica commerciale e la pratica edilizia hanno funzioni differenti.

Se il locale deve essere modificato, prima dell’apertura deve essere individuato l’eventuale titolo edilizio richiesto dalle opere.

Ad esempio, possono richiedere una verifica:

• modifica dei tramezzi;
• realizzazione o modifica del bagno;
• modifica della distribuzione;
• opere sulle parti strutturali;
• nuova impiantistica;
• modifiche di facciata;
• interventi sull’ingresso o sulle vetrine.

La formula corretta è quindi:

lavori edilizi → eventuale pratica edilizia

avvio negozio → procedimento commerciale SUAP.

Una SCIA commerciale non sostituisce CILA, SCIA edilizia o altri titoli eventualmente necessari.

Vendita alimentare o non alimentare: cosa cambia

Una delle prime informazioni da definire è il settore merceologico.

Negozio non alimentare

Rientrano, ad esempio:

• abbigliamento;
• calzature;
• articoli per la casa;
• oggettistica;
• accessori;
• articoli sportivi;
• ferramenta;
• altre merci non alimentari.

Per il normale commercio non alimentare non è previsto il requisito professionale richiesto per la vendita di alimenti.

Restano però da verificare tutti gli eventuali requisiti specifici collegati ai prodotti commercializzati.

Negozio alimentare

La vendita al dettaglio di alimenti richiede invece anche il possesso dei requisiti professionali previsti dalla normativa commerciale, direttamente da parte del soggetto previsto dalla legge o tramite preposto quando consentito.

Devono inoltre essere verificati gli adempimenti sanitari relativi all’attività.

Quindi:

non alimentare → procedimento commerciale

alimentare → procedimento commerciale + requisiti professionali + disciplina sanitaria

oltre agli eventuali ulteriori adempimenti richiesti dal caso concreto.

Negozio alimentare e notifica sanitaria

Un esercizio che vende alimenti rientra nella disciplina igienico-sanitaria applicabile agli operatori del settore alimentare.

La modulistica sanitaria utilizzata a Roma contempla espressamente il commercio al dettaglio di alimenti e bevande in esercizio di vicinato.

La notifica sanitaria viene coordinata attraverso il procedimento SUAP.

La tariffa sanitaria prevista per la registrazione è distinta dai diritti comunali della SCIA commerciale.

Non approfondisco qui i costi perché sono trattati nella pagina specifica Costo SCIA commerciale Roma.

La relazione acustica è obbligatoria per qualsiasi negozio?

No.

La versione precedente di questa pagina indicava la relazione di impatto acustico come documento obbligatorio per tutte le nuove attività commerciali.

È una generalizzazione da evitare.

Gli adempimenti acustici devono essere determinati in base:

• all’attività;
• agli impianti installati;
• ai macchinari;
• alla diffusione sonora;
• alle caratteristiche del locale;
• alla capacità dell’attività di rispettare i limiti acustici.

A seconda del caso può essere necessaria:

• documentazione di impatto acustico;
• dichiarazione sostitutiva;
• altra documentazione prevista dalla normativa;

oppure può non essere richiesta una relazione specialistica.

Un semplice negozio di abbigliamento senza sorgenti sonore rilevanti non deve essere automaticamente trattato come un pub, una palestra o un’attività con impianti musicali.

Serve l’agibilità per aprire un negozio?

L’idoneità del locale deve essere valutata nel quadro complessivo della sua legittimità e delle condizioni necessarie per l’attività.

Non è corretto ridurre la verifica alla domanda:

“Ho il certificato di agibilità, quindi posso aprire?”

Agibilità, destinazione d’uso, stato legittimo e requisiti specifici dell’attività sono aspetti distinti.

Un documento di agibilità non rende automaticamente compatibile qualsiasi attività commerciale con qualsiasi locale.

Allo stesso modo, la mancanza materiale di una vecchia copia cartacea non permette da sola di concludere che l’immobile sia inutilizzabile.

La situazione deve essere verificata sulla documentazione disponibile e sulla storia dell’immobile.

Quale pratica serve per aprire un esercizio di vicinato

Per l’apertura di un normale esercizio di vicinato a Roma, Roma Capitale prevede la SCIA da presentare telematicamente attraverso il SUAP.

Il procedimento riguarda la vendita al dettaglio con superficie di vendita fino a 250 m².

La SCIA deve essere presentata con tutti i requisiti necessari già posseduti al momento della segnalazione.

Per la disciplina generale della pratica consulta SCIA commerciale SUAP Roma.

Questa guida non approfondisce la distinzione tra SCIA semplice, SCIA unica e SCIA condizionata, perché si tratta di un argomento specifico della disciplina SUAP.

Quando posso aprire il negozio dopo la SCIA

Per l’esercizio di vicinato Roma Capitale stabilisce che l’attività può iniziare dalla data di protocollo della SCIA risultante dalla ricevuta rilasciata dal sistema informatico, quando naturalmente la pratica è corretta e non ricorrono procedimenti che richiedano preventivamente ulteriori atti.

L’Amministrazione conserva il potere di controllo.

Roma Capitale indica per il procedimento un periodo di 60 giorni dalla presentazione durante il quale l’Ufficio può adottare i provvedimenti previsti dalla normativa quando vengono riscontrate irregolarità.

La possibilità di iniziare dal protocollo non significa quindi:

“invio qualsiasi pratica e automaticamente sono autorizzato”.

I requisiti dichiarati devono esistere realmente.

La SCIA viene presentata esclusivamente online

Sì.

Roma Capitale richiede la presentazione telematica attraverso lo Sportello Unico per le Attività Produttive.

Il portale consente di:

• individuare il procedimento;
• compilare la pratica;
• allegare i documenti;
• gestire i pagamenti;
• trasmettere la SCIA;
• ricevere il protocollo;
• monitorare la pratica;
• ricevere comunicazioni dagli uffici.

La guida operativa è disponibile nella pagina SCIA commerciale telematica Roma.

Il titolare deve presentare personalmente la SCIA?

Non necessariamente.

Roma Capitale consente la presentazione direttamente da parte del soggetto interessato oppure tramite intermediario.

L’intermediario deve però essere distinto dal tecnico eventualmente necessario per predisporre planimetrie, relazioni o verifiche professionali.

Per questa specifica funzione consulta Intermediario SCIA commerciale Roma.

Quanto costa la SCIA per aprire un negozio

Roma Capitale stabilisce per l’apertura di un esercizio di vicinato un rimborso spese di istruttoria pari a:

€92,80

I €92,80 costituiscono però soltanto il diritto amministrativo della specifica pratica.

Non comprendono automaticamente:

• eventuale tecnico;
• rilievo;
• verifica urbanistica;
• planimetrie;
• notifica sanitaria;
• acustica;
• antincendio;
• eventuali opere edilizie;
• insegna;
• altre procedure.

Tutti i costi sono analizzati nella guida Costo SCIA commerciale Roma.

Quanto tempo serve realmente per aprire un negozio

Non è corretto promettere che “aprire un negozio richiede tre giorni”.

Tre giorni possono essere sufficienti per compilare una pratica semplice quando:

• locale già verificato;
• nessun lavoro necessario;
• documentazione completa;
• requisiti disponibili;
• procedimento già correttamente individuato.

Ma il tempo necessario prima della SCIA può aumentare molto se bisogna:

• recuperare vecchi titoli edilizi;
• effettuare un accesso agli atti;
• regolarizzare difformità;
• eseguire lavori;
• adeguare impianti;
• acquisire autorizzazioni;
• predisporre documentazione sanitaria;
• gestire vincoli.

La domanda corretta non è quindi:

“quanto ci vuole a compilare la SCIA?”

ma:

“quanto manca affinché il locale possieda tutti i requisiti necessari per poter presentare correttamente la SCIA?”

Aprire un negozio nella Città Storica di Roma

La localizzazione è particolarmente importante quando il locale ricade nella Città Storica o nel Sito UNESCO.

Il riferimento comunale è il Regolamento approvato con D.A.C. n. 109/2023.

La disciplina contiene regole specifiche riguardanti:

• attività tutelate;
• attività vietate;
• sostituzione delle attività precedenti;
• decoro;
• vetrine;
• consumo sul posto;
• esercizi alimentari;
• particolari prescrizioni per il Sito UNESCO.

Quindi, prima di firmare il contratto di locazione di un negozio nel centro di Roma, non è sufficiente verificare che il locale sia C/1.

Bisogna controllare anche:

indirizzo → tessuto urbanistico → Città Storica → eventuale Sito UNESCO → attività precedente → attività che si vuole aprire.

Per l’analisi completa consulta Regolamento Città Storica Roma – D.A.C. 109/2023.

Il divieto triennale per i nuovi negozi alimentari è ancora vigente?

La D.A.C. 109/2023 aveva previsto all’art. 16 un divieto temporaneo di tre anni dalla data di esecutività per determinate nuove aperture alimentari e per la vendita di souvenir nelle aree indicate.

La deliberazione è divenuta esecutiva il 17 giugno 2023.

Il periodo triennale originariamente previsto si è pertanto concluso il 17 giugno 2026.

Non bisogna però concludere che, dalla scadenza di quella specifica norma transitoria, qualsiasi attività sia liberamente insediabile nel Sito UNESCO.

Restano le disposizioni permanenti del Regolamento, comprese quelle degli artt. 10, 13 e 14.

Negozio alimentare nel Sito UNESCO: regole specifiche

L’art. 14 del Regolamento mantiene una disciplina particolarmente rigorosa.

Nei tessuti da T1 a T5 del Sito UNESCO è vietata l’apertura di attività commerciali e artigianali diverse da quelle individuate come attività tutelate.

Per le nuove attività di vendita al dettaglio alimentare, il Regolamento richiede inoltre che:

• la superficie destinata alla vendita non sia inferiore a 100 m²;
• tale superficie sia distribuita su un unico livello;
• il locale non sia dotato di ATM;
• la vendita alimentare non sia abbinata alle attività indicate dal Regolamento, come money change, phone center, internet point e money transfer.

Questi requisiti possono rendere completamente inadatto un locale che, fuori dal Sito UNESCO, potrebbe invece essere utilizzabile.

Per questo il controllo deve essere effettuato prima della locazione.

Attività vietate in alcune aree della Città Storica

Il Regolamento individua inoltre attività incompatibili con le esigenze di tutela nei tessuti interessati.

Tra le fattispecie disciplinate rientrano, ad esempio:

• alcuni depositi e magazzini;
• determinate sale giochi;
• sexy shop;
• autolavaggi;
• determinate attività con apparecchi automatici;
• compro-oro;
• alcune lavanderie self-service;
• alcune tipologie di laboratorio alimentare caratterizzate prevalentemente dalla frittura;
• centri massaggi non abbinati all’estetica.

Prima dell’apertura è quindi necessario verificare la formulazione esatta del Regolamento e l’area nella quale si trova il locale, evitando di applicare genericamente i divieti a tutta Roma.

Aprire un negozio di abbigliamento

Prendiamo un caso semplice.

Si vuole aprire un negozio di abbigliamento di 70 m².

Prima della SCIA è opportuno verificare:

• legittimità del locale;
• destinazione commerciale;
• stato reale;
• superficie di vendita;
• eventuali lavori;
• eventuali vincoli;
• collocazione nella Città Storica;
• requisiti specifici eventualmente applicabili.

Se il locale è regolare, non sono necessari atti preventivi particolari e la superficie di vendita è entro 250 m², si può procedere con l’inquadramento come esercizio di vicinato e la relativa pratica SUAP.

Non è corretto inserire automaticamente nel preventivo una relazione acustica specialistica se l’attività non ne presenta i presupposti.

Aprire un minimarket o negozio alimentare

La verifica è più articolata.

Devono essere valutati:

• requisiti professionali;
• notifica sanitaria;
• caratteristiche igieniche;
• tipologia dei prodotti;
• superficie;
• eventuale consumo sul posto;
• eventuali impianti;
• localizzazione.

Se il locale ricade nel Sito UNESCO, devono essere verificate anche le specifiche prescrizioni della D.A.C. 109/2023.

Quindi due locali entrambi catastalmente C/1 possono avere una possibilità di utilizzo completamente diversa.

Posso far consumare i prodotti nel negozio alimentare?

La disciplina regionale consente agli esercizi di vicinato alimentari, entro i limiti previsti, il consumo sul posto dei prodotti venduti, senza trasformare automaticamente l’attività in somministrazione.

Deve rimanere escluso il servizio assistito di somministrazione e devono essere rispettate le condizioni igienico-sanitarie.

Nella Città Storica Roma Capitale aggiunge ulteriori prescrizioni, tra cui limiti alla superficie destinata al consumo sul posto.

Se il modello economico è invece quello di un vero bar o ristorante con servizio di somministrazione, non si tratta più del semplice negozio oggetto di questa guida.

Per quel caso consulta Aprire un ristorante a Roma.

E se voglio vendere anche online?

Il commercio elettronico è un procedimento distinto rispetto alla normale vendita al dettaglio in sede fissa.

Non bisogna quindi aggiungere semplicemente la parola “online” alla SCIA del negozio pensando che i due regimi siano identici.

Per la disciplina specifica consulta SCIA commercio elettronico Roma.

Questa pagina rimane dedicata al negozio fisico in sede fissa.

Serve la SCIA antincendio?

Non automaticamente.

L’apertura di un esercizio di vicinato non determina da sola l’obbligo di presentare una SCIA ai Vigili del Fuoco.

Bisogna verificare se l’attività o il locale rientrano in una delle fattispecie soggette al D.P.R. 151/2011.

Se ricorrono le relative condizioni, la prevenzione incendi costituisce un procedimento separato.

Per approfondire consulta SCIA antincendio Roma.

Posso installare subito l’insegna del negozio?

Non necessariamente.

L’insegna segue una disciplina distinta dalla SCIA commerciale.

Prima dell’installazione devono essere verificati:

• tipologia;
• posizione;
• dimensioni;
• eventuale illuminazione;
• caratteristiche della facciata;
• vincoli;
• specifiche prescrizioni territoriali.

Per la procedura consulta Autorizzazione insegna negozio Roma.

La presentazione della SCIA commerciale non autorizza automaticamente qualsiasi insegna.

Negozio e occupazione di suolo pubblico

Se l’attività necessita di utilizzare stabilmente o temporaneamente una parte dello spazio pubblico esterno, la SCIA commerciale non costituisce automaticamente una concessione di occupazione.

L’eventuale OSP deve essere verificata separatamente sulla base dell’uso richiesto e delle regole applicabili.

Consulta Occupazione suolo pubblico Roma.

Checklist prima di firmare il contratto del negozio

Prima di assumere un impegno economico per il locale utilizzerei questa sequenza:

Solo dopo questa verifica è possibile stimare con sufficiente attendibilità tempi, documentazione e costo reale dell’apertura.

Errori da evitare quando si apre un negozio a Roma

Firmare il contratto prima di verificare il locale

È l’errore con le conseguenze economiche maggiori.

Considerare il C/1 una garanzia urbanistica

Catasto e urbanistica sono piani differenti.

Pensare che qualsiasi attività richieda la stessa SCIA

Il procedimento dipende dal tipo di attività.

Considerare sempre obbligatoria la relazione acustica

Deve essere valutata sulla base delle caratteristiche concrete dell’attività.

Utilizzare ancora €90 come costo della SCIA

Roma Capitale indica €92,80 per l’apertura dell’esercizio di vicinato.

Credere che la SCIA commerciale sani eventuali difformità

La pratica commerciale non regolarizza opere edilizie abusive.

Applicare ancora automaticamente il vecchio divieto triennale alimentare

La norma transitoria dell’art. 16 aveva durata triennale dalla data di esecutività della D.A.C. 109/2023. Restano invece da verificare tutte le altre prescrizioni permanenti della Città Storica e del Sito UNESCO.

Confondere negozio alimentare e somministrazione

Vendita, consumo sul posto e somministrazione assistita hanno discipline diverse.

FAQ su come aprire un negozio a Roma

Cosa serve per aprire un negozio a Roma?

Bisogna prima individuare il tipo di attività e verificare il locale. Per un normale esercizio di vicinato fino a 250 m² viene poi presentata la SCIA attraverso il SUAP, oltre agli eventuali adempimenti specifici.

Qual è la superficie massima di un esercizio di vicinato?

A Roma è 250 m² di superficie di vendita.

Posso aprire con una semplice planimetria catastale?

La planimetria catastale non dimostra da sola la legittimità urbanistica del locale.

La categoria C/1 è sufficiente?

No. Deve essere verificato anche lo stato urbanistico-edilizio e l’effettiva compatibilità del locale.

Quanto costa la SCIA per un negozio?

Roma Capitale prevede €92,80 di diritti di istruttoria per l’apertura dell’esercizio di vicinato. Gli eventuali altri costi sono separati.

Posso aprire subito dopo la SCIA?

Per il normale esercizio di vicinato Roma Capitale indica che l’attività può iniziare dalla data di protocollo risultante dalla ricevuta, purché sussistano tutti i requisiti e non siano necessari preventivi atti di assenso.

Il Comune effettua controlli?

Sì. Roma Capitale indica un termine di 60 giorni nel quale può adottare i provvedimenti previsti dalla disciplina della SCIA.

Serve sempre una relazione acustica?

No. L’adempimento deve essere verificato in relazione all’attività e alle sorgenti sonore presenti.

Un negozio alimentare richiede ulteriori adempimenti?

Sì. Devono essere verificati requisiti professionali e registrazione/notifica sanitaria, oltre alle caratteristiche del locale.

Posso aprire un negozio alimentare nel Sito UNESCO?

Il vecchio divieto transitorio triennale ha esaurito il proprio periodo, ma il Regolamento della Città Storica mantiene condizioni specifiche. Per la vendita alimentare l’art. 14 richiede, tra l’altro, una superficie di vendita non inferiore a 100 m² su un unico livello.

Posso utilizzare una SCIA commerciale per aprire un ristorante?

Un’attività di somministrazione segue un procedimento specifico e non deve essere confusa con il normale esercizio di vicinato.

Posso presentare personalmente la SCIA?

Roma Capitale consente la presentazione diretta o tramite intermediario secondo il procedimento applicabile.

Fonti ufficiali

Per il procedimento di apertura dell’esercizio di vicinato:

Commercio al dettaglio in sede fissa – Roma Capitale

Per lo Sportello Unico:

SUAP – Roma Capitale

Per le tariffe:

Deliberazione Giunta Capitolina n. 492 del 19 dicembre 2025

Per la disciplina della Città Storica:

Regolamento D.A.C. 109/2023 – Roma Capitale

Per la disciplina regionale del commercio:

Legge Regione Lazio n. 22/2019 – Testo Unico del Commercio

Aprire un negozio a Roma: conclusioni

La SCIA è soltanto una delle ultime fasi dell’apertura di un negozio.

Il percorso corretto dovrebbe essere:

definizione dell’attività → scelta del locale → verifica urbanistica e commerciale → controllo della zona → verifica dei requisiti → eventuali lavori → eventuali adempimenti specifici → SCIA SUAP → protocollo → apertura.

Il controllo più utile viene quindi effettuato prima della firma del contratto di locazione.

Un locale tecnicamente e amministrativamente compatibile permette di affrontare la SCIA come una normale fase dell’apertura.

Un locale scelto senza verifiche può invece richiedere opere, regolarizzazioni o autorizzazioni non previste oppure risultare incompatibile con l’attività che si intende esercitare.