Bonus edilizia 2026: detrazioni per ristrutturazione, Ecobonus, Sismabonus e mobili

Quali bonus edilizi sono ancora disponibili nel 2026 e quanto si può effettivamente detrarre?

Nel 2026 il quadro delle agevolazioni edilizie è molto diverso rispetto agli anni del Superbonus e delle vecchie aliquote Ecobonus e Sismabonus.

Per le spese sostenute nel 2026, le principali agevolazioni da conoscere sono:

La Legge 30 dicembre 2025 n. 199 – Legge di Bilancio 2026 ha prorogato per tutto il 2026 il regime maggiorato già previsto per il 2025. (Normattiva – Legge 199/2025)

Attenzione però a una distinzione fondamentale: quando si parla di aliquota del 50% non basta dire genericamente “prima casa”.

La normativa fa riferimento, nei casi previsti, all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e richiede specifiche condizioni relative al soggetto che sostiene la spesa e al diritto sull’immobile.

Bonus Ristrutturazione 2026: 50% o 36%

Il Bonus Ristrutturazione 2026 rimane una delle agevolazioni fiscali più importanti per chi esegue lavori su un’abitazione.

Per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2026 sono previste:

• detrazione del 50%, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, quando ricorrono le condizioni previste per l’abitazione principale;
• detrazione del 36%, sempre su un massimo di 96.000 euro, negli altri casi ammessi all’agevolazione.

La detrazione viene normalmente ripartita in 10 quote annuali di pari importo. (Agenzia delle Entrate – Ristrutturazioni edilizie)

Per una guida specifica dedicata agli immobili di Roma puoi approfondire il Bonus Ristrutturazione Roma 2026.

Quando spetta il Bonus Ristrutturazione al 50% nel 2026?

L’aliquota maggiorata del 50% non si applica indistintamente a qualunque immobile utilizzato come abitazione.

Per usufruire dell’aliquota più elevata devono ricorrere le condizioni previste dalla normativa, tra cui il fatto che il contribuente sia proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile e che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

La maggiorazione non si applica automaticamente, ad esempio, al semplice locatario o comodatario.

Questa distinzione è importante perché utilizzare impropriamente l’espressione “bonus prima casa 50%” può portare a interpretazioni errate.

Quali lavori rientrano nel Bonus Ristrutturazione 2026?

Gli interventi ammessi dipendono dalla tipologia di immobile e dalla classificazione edilizia delle opere.

Tra i lavori che possono rientrare nell’agevolazione troviamo, in presenza dei relativi requisiti:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali;
• realizzazione di autorimesse e posti auto pertinenziali;
• eliminazione delle barriere architettoniche;
• interventi finalizzati alla prevenzione di determinati atti illeciti;
• lavori finalizzati al risparmio energetico ammessi dall’articolo 16-bis del TUIR;
• interventi di bonifica dall’amianto;
• determinate opere per la sicurezza dell’immobile.

Il riferimento normativo principale è l’articolo 16-bis del DPR 917/1986 – TUIR.

La detrazione fiscale, però, non stabilisce quale pratica edilizia serva.

Se i lavori modificano la distribuzione interna di un appartamento a Roma, ad esempio mediante spostamento o realizzazione di tramezzi, bisogna verificare separatamente se è necessaria una CILA a Roma.

Esempio Bonus Ristrutturazione 2026

Supponiamo che un proprietario sostenga nel 2026:

Spesa lavori: 60.000 euro

Se l’immobile e il contribuente possiedono i requisiti per l’aliquota maggiorata:

60.000 × 50% = 30.000 euro di detrazione

Ripartita in 10 anni:

3.000 euro all’anno

Se invece si applica l’aliquota del 36%:

60.000 × 36% = 21.600 euro

Ripartiti in 10 anni:

2.160 euro all’anno

L’importo effettivamente recuperabile dipende naturalmente anche dalla situazione fiscale del contribuente.

Ecobonus 2026: non esistono più le vecchie aliquote ordinarie 50%-65%

Un altro punto che genera molta confusione riguarda l’Ecobonus 2026.

Per le spese sostenute nel 2026 non bisogna più utilizzare automaticamente il vecchio schema:

infissi 50% – pompe di calore 65% – cappotto 65% – condominio 70/75/80/85%.

Le aliquote applicabili alle spese 2025-2026 sono state rimodulate nel:

• 50%, nei casi previsti per l’abitazione principale;
• 36%, negli altri casi.

ENEA conferma espressamente la nuova struttura delle aliquote per il 2025 e 2026. (ENEA – Tabella Ecobonus 2026)

Ho approfondito tutte le categorie di intervento nella guida aggiornata sui lavori che rientrano nell’Ecobonus 2026.

Quali lavori rientrano nell’Ecobonus 2026?

Tra gli interventi energetici che possono continuare ad accedere all’Ecobonus, rispettando le condizioni tecniche previste, troviamo:

• sostituzione degli infissi;
• schermature solari;
• isolamento dell’involucro edilizio;
• riqualificazione energetica globale;
• pompe di calore;
• scaldacqua a pompa di calore;
• sistemi ibridi;
• collettori solari termici;
• microcogeneratori;
• building automation;
• determinati interventi sulle parti comuni condominiali.

Per alcuni di questi lavori deve inoltre essere effettuata la relativa pratica ENEA.

Caldaie a condensazione: attenzione alle regole dal 2025

Dal 2025 sono escluse dalle agevolazioni le spese relative alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Pertanto, non è corretto affermare genericamente che nel 2026 la semplice sostituzione della caldaia a condensazione consenta di ottenere l’Ecobonus.

L’Agenzia delle Entrate specifica espressamente questa esclusione.

Restano invece da valutare separatamente tecnologie come pompe di calore, alcuni sistemi ibridi e altre soluzioni energetiche ammesse.

Pratica ENEA 2026: quando è necessaria?

Per gli interventi di riqualificazione energetica soggetti all’adempimento deve essere trasmessa a ENEA la relativa documentazione.

Il riferimento operativo è il Portale Bonus Fiscali ENEA.

La regola generale prevede l’invio entro 90 giorni dalla data di fine lavori, tenendo conto delle specifiche disposizioni applicabili all’annualità e alla tipologia di intervento.

ENEA distingue inoltre tra:

• Ecobonus;
• Bonus Casa per determinati interventi che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili.

Per evitare di utilizzare la sezione sbagliata puoi approfondire la procedura nella guida alla pratica ENEA Roma.

Sismabonus 2026: quali aliquote?

Anche il Sismabonus 2026 è stato rimodulato.

Le vecchie percentuali del:

• 70%;
• 75%;
• 80%;
• 85%

erano collegate al precedente regime degli interventi antisismici e alle spese sostenute negli anni precedenti.

La disciplina delle detrazioni edilizie è stata modificata prevedendo per il 2026 le aliquote del 36% e del 50% nei casi in cui ricorrono le condizioni dell’abitazione principale, secondo il nuovo quadro normativo. La stessa Agenzia delle Entrate ha ricondotto ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus al nuovo sistema di aliquote.

Il Sismabonus riguarda gli interventi realizzati sugli edifici situati nelle zone sismiche ammesse dalla normativa, comprese le zone 1, 2 e 3. (Agenzia delle Entrate – Sismabonus)

Per interventi strutturali è comunque necessario valutare preventivamente:

• classificazione sismica dell’area;
• tipologia strutturale dell’edificio;
• intervento progettato;
• titolo edilizio;
• deposito o autorizzazione sismica quando prevista;
• documentazione tecnica e asseverazioni richieste;
• data delle spese.

Bonus Mobili 2026: confermato al 50%

Il Bonus Mobili ed Elettrodomestici è confermato anche per il 2026.

La detrazione è pari al:

50% delle spese su un massimo di 5.000 euro.

Questo significa che il beneficio fiscale massimo è:

5.000 × 50% = 2.500 euro

da ripartire in 10 quote annuali da 250 euro.

L’Agenzia delle Entrate conferma il limite di spesa di 5.000 euro anche per gli acquisti effettuati nel 2026. (Agenzia delle Entrate – Bonus mobili ed elettrodomestici)

Per tutti i requisiti puoi consultare la guida dedicata al Bonus Mobili 2026.

Per avere il Bonus Mobili serve una ristrutturazione?

Sì.

Il Bonus Mobili è collegato alla realizzazione di un intervento di recupero edilizio che possieda i requisiti previsti.

Per gli acquisti effettuati nel 2026, l’Agenzia delle Entrate precisa che l’intervento di ristrutturazione deve essere iniziato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente a quello dell’acquisto, quindi dal 1° gennaio 2025.

È inoltre necessario che la data di inizio dei lavori preceda quella dell’acquisto dei mobili o elettrodomestici.

Questo non significa però che sia sempre obbligatoria una CILA.

Se l’intervento edilizio non richiede alcun titolo secondo la normativa edilizia, l’assenza della CILA non esclude automaticamente il bonus: bisogna verificare la natura effettiva dei lavori e la documentazione utilizzabile per dimostrarne l’inizio.

Quali mobili ed elettrodomestici sono ammessi?

Possono rientrare, in presenza degli altri requisiti, mobili nuovi come:

• letti;
• armadi;
• cassettiere;
• librerie;
• scrivanie;
• tavoli;
• sedie;
• comodini;
• divani;
• poltrone;
• materassi;
• apparecchi di illuminazione.

Per i grandi elettrodomestici devono essere rispettate anche le classi energetiche minime previste.

Per gli acquisti 2026 l’Agenzia indica almeno:

• classe A per i forni;
• classe E per lavatrici, lavasciugatrici e lavastoviglie;
• classe F per frigoriferi e congelatori.

Bonus Barriere Architettoniche 75%: esiste nel 2026?

No.

La specifica detrazione del 75% prevista dall’articolo 119-ter del D.L. 34/2020 è terminata il 31 dicembre 2025.

Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2026 non è più possibile richiedere questa specifica agevolazione del 75%. (Agenzia delle Entrate – Eliminazione delle barriere architettoniche)

Questo non significa però che dal 2026 gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche non siano più detraibili.

Determinate opere possono continuare a essere agevolate nell’ambito del Bonus Ristrutturazione previsto dall’articolo 16-bis del TUIR, applicando le aliquote previste per il 2026 quando ne ricorrono i requisiti.

Possono rientrare, ad esempio, interventi destinati all’eliminazione delle barriere mediante opere come ascensori e montacarichi, nei casi previsti dalla normativa.

Bonus Verde 2026: è stato prorogato?

No. Il Bonus Verde non è disponibile per le spese sostenute nel 2026.

La precedente agevolazione consentiva una detrazione del 36% su una spesa massima di 5.000 euro per unità immobiliare per determinati interventi di sistemazione a verde.

La proroga, però, arrivava al 31 dicembre 2024.

Non bisogna quindi inserire il Bonus Verde tra le agevolazioni edilizie utilizzabili per nuove spese sostenute nel 2026.

Superbonus condomini 2026: esiste ancora?

Non è corretto parlare nel 2026 di un “Superbonus condomini al 70%” come agevolazione generalizzata.

La detrazione ordinaria per condomìni e altre categorie che era ancora disponibile in determinate condizioni nel 2025 era arrivata al 65% per le spese 2025, subordinatamente ai requisiti transitori previsti dalla normativa.

Per il 2026 permangono soltanto specifiche fattispecie residuali, in particolare quelle espressamente previste per determinati territori interessati da eventi sismici.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti approvato nel luglio 2026 un modello specifico per le opzioni relative alle spese Superbonus sostenute nel 2026, precisando che può essere utilizzato solo nei casi previsti dall’articolo 119, comma 8-ter.1, del D.L. 34/2020 e dall’articolo 2, comma 3-ter.1, del D.L. 11/2023.

Per una normale ristrutturazione di un appartamento o di un condominio a Roma non bisogna quindi partire dal presupposto che esista ancora un Superbonus 2026 generalizzato.

Bonus edilizi 2026: tabella aggiornata

Bonus edilizi 2026 a Roma: serve sempre la CILA?

No.

Questa è una delle domande più frequenti.

L’agevolazione fiscale e il titolo edilizio sono due questioni differenti.

La necessità di presentare una CILA, SCIA o un altro titolo dipende dalla natura delle opere eseguite, non dal bonus che si intende utilizzare.

Ad esempio:

Rifacimento delle finiture senza opere edilizie rilevanti
→ può rientrare nell’edilizia libera a seconda dell’intervento.

Spostamento di tramezzi e modifica della distribuzione interna
→ normalmente richiede una CILA a Roma.

Intervento strutturale
→ richiede una diversa valutazione edilizia e strutturale.

Intervento energetico
→ può richiedere documentazione tecnica energetica ed eventuale comunicazione ENEA.

Non bisogna quindi presentare una CILA soltanto “per avere il bonus” se l’intervento non la richiede, né evitare la CILA quando le opere edilizie la rendono necessaria.

Bonus edilizi e regolarità urbanistica dell’immobile

Prima di una ristrutturazione importante è opportuno verificare anche la situazione urbanistica dell’immobile.

Il fatto che una spesa possa teoricamente rientrare in una detrazione fiscale non sana eventuali difformità edilizie preesistenti e non sostituisce la corretta gestione urbanistica dei lavori.

A Roma è particolarmente utile verificare prima dell’inizio delle opere:

• titoli edilizi precedenti;
• stato autorizzato;
• planimetria catastale;
• eventuali pratiche in corso;
• presenza di difformità;
• eventuali vincoli;
• titolo edilizio necessario per i nuovi lavori.

Questa verifica evita di scoprire irregolarità soltanto al momento della fine lavori, della variazione catastale o della futura vendita dell’immobile.

Come pagare i lavori per ottenere le detrazioni

Per Bonus Casa ed Ecobonus, quando previsto, il pagamento delle spese deve essere effettuato utilizzando il cosiddetto bonifico parlante, contenente i dati richiesti dalla normativa.

Tra le informazioni fondamentali rientrano:

• causale del versamento;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o partita IVA del soggetto che riceve il pagamento.

Per evitare errori puoi consultare la guida su come compilare il bonifico parlante.

Per il Bonus Mobili, invece, il pagamento deve essere tracciabile ma, se viene utilizzato il bonifico, non è necessario utilizzare lo stesso bonifico soggetto a ritenuta predisposto specificamente per le ristrutturazioni.

Documenti da conservare per i bonus edilizi 2026

La documentazione dipende dall’intervento concreto, ma normalmente è opportuno conservare:

• fatture;
• bonifici e ricevute dei pagamenti;
• titolo edilizio quando necessario;
• eventuali comunicazioni amministrative;
• documentazione tecnica;
• dichiarazioni di conformità degli impianti;
• schede tecniche dei prodotti;
• ricevuta ENEA quando prevista;
• documentazione attestante la data di inizio lavori;
• documentazione relativa alla proprietà o al diritto sull’immobile;
• eventuale documentazione condominiale;
• eventuali asseverazioni.

La regola pratica è semplice: fatture, lavori, titolo edilizio, soggetto che paga e agevolazione utilizzata devono essere coerenti tra loro.

Bonus edilizi 2026 e cessione del credito o sconto in fattura

Per i normali nuovi interventi edilizi non bisogna più pianificare la ristrutturazione dando per scontata la possibilità di utilizzare cessione del credito o sconto in fattura.

Dal 17 febbraio 2023 è stato introdotto un divieto generale alle nuove opzioni, fatte salve specifiche deroghe e situazioni transitorie.

L’Agenzia delle Entrate conferma che, per gli ordinari interventi di recupero del patrimonio edilizio, in linea generale non è più possibile optare per sconto o cessione.

Nel 2026 rimangono specifiche eccezioni, tra cui particolari fattispecie riferite ai territori colpiti da determinati eventi sismici.

Per la maggioranza dei contribuenti, quindi, il meccanismo da considerare è la detrazione diretta dall’imposta.

Cosa cambia nel 2027?

Salvo ulteriori modifiche normative, per le spese sostenute nel 2027 le aliquote scenderanno:

• dal 50% al 36% nei casi previsti per l’abitazione principale;
• dal 36% al 30% negli altri casi.

Il limite straordinario di 96.000 euro previsto per il Bonus Ristrutturazione resta indicato anche per il 2027.

Per chi sta pianificando lavori tra il 2026 e il 2027, quindi, l’anno effettivo di sostenimento della spesa può incidere sull’aliquota applicabile.

Esempio pratico: ristrutturare casa a Roma nel 2026

Supponiamo che un proprietario voglia ristrutturare nel 2026 la propria abitazione principale a Roma effettuando:

• nuova distribuzione interna;
• rifacimento dell’impianto elettrico;
• rifacimento del bagno;
• sostituzione degli infissi;
• acquisto di mobili;
• installazione di una pompa di calore.

Non esiste necessariamente un unico bonus per tutte queste spese.

Occorre distinguere correttamente:

Opere edilizie
→ Bonus Ristrutturazione, se possiedono i requisiti.

Infissi e pompa di calore
→ valutazione tra Ecobonus e altre detrazioni applicabili, evitando duplicazioni sulla medesima spesa.

Mobili ed elettrodomestici
→ Bonus Mobili, se l’intervento presupposto possiede i requisiti.

Opere interne
→ verifica dell’eventuale CILA Roma.

Interventi energetici
→ verifica dell’eventuale pratica ENEA e della documentazione energetica necessaria.

Il punto fondamentale è impostare correttamente l’intervento prima dei pagamenti, non cercare di ricostruire bonus e documentazione quando i lavori sono già terminati.

FAQ Bonus edilizi 2026

Quanto si può detrarre per una ristrutturazione nel 2026?

Nel 2026 il Bonus Ristrutturazione prevede una detrazione del 50% nei casi previsti per l’abitazione principale e del 36% negli altri casi, con limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare.

Il Bonus Ristrutturazione 50% vale anche per la seconda casa?

No, non con l’aliquota maggiorata del 50%. Negli altri casi ammessi alla detrazione, per le spese sostenute nel 2026 l’aliquota è normalmente del 36%.

L’Ecobonus 65% esiste ancora nel 2026?

Non come aliquota ordinaria per le nuove spese 2026. Il nuovo sistema prevede 50% o 36%, in funzione delle condizioni stabilite dalla normativa.

Il Sismabonus arriva ancora all’85% nel 2026?

Le vecchie aliquote maggiorate fino all’85% riguardavano il precedente regime. Per le spese 2026 la disciplina è stata rimodulata con il nuovo sistema delle aliquote 50% e 36% nei casi previsti.

Esiste il Bonus Barriere Architettoniche 75% nel 2026?

No. La specifica detrazione del 75% è terminata il 31 dicembre 2025. Determinati interventi di eliminazione delle barriere possono però rientrare nelle ordinarie detrazioni per recupero edilizio.

Esiste il Bonus Verde nel 2026?

No. Il Bonus Verde non è stato prorogato alle spese sostenute nel 2026.

Quanto è il Bonus Mobili 2026?

Il Bonus Mobili prevede una detrazione del 50% su un massimo di 5.000 euro di spesa, quindi una detrazione massima complessiva di 2.500 euro, normalmente suddivisa in dieci quote annuali.

Serve sempre una CILA per ottenere il Bonus Ristrutturazione?

No. La CILA è necessaria quando le opere effettuate rientrano tra quelle per cui la normativa edilizia richiede questo titolo. Bonus fiscale e titolo edilizio devono essere verificati separatamente.

Approfondisci con la guida alla CILA Roma 2026.

Serve sempre la pratica ENEA?

No. Dipende dal tipo di intervento e dall’agevolazione utilizzata. Per gli interventi energetici è necessario verificare gli obblighi di trasmissione previsti.

Consulta la guida completa sulla pratica ENEA a Roma.

Conclusioni: quali bonus edilizi conviene considerare nel 2026?

Nel 2026 il sistema dei bonus edilizi è più semplice rispetto agli anni del Superbonus, ma richiede maggiore attenzione nel distinguere le agevolazioni effettivamente disponibili.

Le misure principali sono:

• Bonus Ristrutturazione 50% o 36%;
• Ecobonus 50% o 36%;
• Sismabonus 50% o 36%;
• Bonus Mobili 50% fino a 5.000 euro di spesa.

Non risultano invece utilizzabili per nuove spese 2026:

• il Bonus Barriere Architettoniche specifico al 75%;
• il Bonus Verde;
• le vecchie aliquote Ecobonus 65%-85%;
• le vecchie aliquote Sismabonus 70%-85%;
• un Superbonus ordinario generalizzato per i condomìni.

Prima di avviare una ristrutturazione a Roma è opportuno verificare insieme:

1. regolarità urbanistica dell’immobile;
2. titolo edilizio necessario;
3. agevolazione fiscale utilizzabile;
4. modalità di pagamento;
5. documentazione tecnica;
6. eventuale comunicazione ENEA;
7. eventuali adempimenti catastali a fine lavori.