Cambio di destinazione d’uso a Roma: costo, SCIA, Permesso, requisiti e rendita catastale

Il cambio di destinazione d’uso a Roma è uno degli interventi edilizi più richiesti dagli ultimi anni. L’obiettivo è semplice: rendere un immobile più adatto alle esigenze del mercato e farlo fruttare. Molti proprietari hanno locali commerciali vuoti, magazzini inutilizzati o uffici ormai obsoleti che potrebbero diventare abitazioni o strutture ricettive ad alto rendimento.

Roma è una città complessa dal punto di vista urbanistico: vincoli, standard edilizi, regolamenti specifici per zone e Municipi. Per questo è fondamentale conoscere regole, costi, tempi e rischi prima di iniziare.

Questa guida completa contiene tutto ciò che serve per prendere una decisione consapevole, evitando errori, sanzioni e perdita di tempo.

Cos’è il cambio di destinazione d’uso

La destinazione d’uso indica la funzione urbanistica autorizzata per un immobile: abitazione, negozio, ufficio, magazzino, laboratorio, ricettivo.

I gruppi funzionali più comuni a Roma sono:

• Residenziale

• Commerciale

• Direzionale (uffici)

• Turistico-ricettivo

• Artigianale

• Deposito/magazzino

Ogni gruppo ha standard e regole specifiche.
Quando si passa da un uso a un altro, variano i carichi urbanistici e quindi la trasformazione incide sull’assetto della città.

Quando è rilevante

Il cambio è urbanisticamente rilevante quando avviene:

• da C/1 a A/2 (negozio → abitazione)

• da C/2 a A/2 (magazzino → abitazione)

• da A/10 a A/2 (ufficio → residenziale)

• da deposito a commerciale

• da abitazione a turistico-ricettivo strutturato

In questi casi serve sempre una pratica edilizia.

Senza titolo abilitativo, si configura abuso edilizio.

Leggi l’approfondimento sul cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione

Differenza tra destinazione urbanistica e catastale

Due concetti che non coincidono:

• la destinazione urbanistica è quella autorizzata dal Comune

• la destinazione catastale è quella registrata al Catasto

Devono essere allineate al termine della pratica.
Un immobile può risultare catastalmente abitazione, ma urbanisticamente essere ancora un magazzino: in questo caso non è regolare.

Vuoi approfondire l’argomento, puoi leggere il nostro articolo sulla differenza tra destinazione d’uso urbanistica e destinazione catastale.

Quando serve SCIA, quando Permesso di Costruire e quando serve la CILA

A Roma i procedimenti abilitativi dipendono dal tipo di intervento.

A Roma, il cambio verso il residenziale comporta quasi sempre oneri, anche senza lavori.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso a Roma

Domanda molto cercata online: quanto costa?
La verità è che non esiste un prezzo unico.

I costi dipendono da:

• zona e Municipio di Roma

• stato urbanistico e catastale

• standard da soddisfare (parcheggi, agibilità)

• presenza di vincoli

• dimensioni e opere necessarie

• calcolo oneri del Comune

Volendo dare delle indicazioni, possiamo dire che il costo per una SCIA di cambio di destinazione d’uso a Roma non è fisso, perché dipende dal tipo di immobile, dalla zona urbanistica (Municipio) e dalla categoria catastale di partenza e di arrivo. In linea generale, una pratica completa parte da circa 1.200,00 euro, inclusa la variazione catastale, ma il prezzo può aumentare in funzione della complessità e degli adempimenti necessari.

È fondamentale chiarire che ogni immobile fa storia a sé: prima di definire un preventivo preciso è indispensabile una verifica tecnica preliminare. La SCIA può variare anche in base agli oneri dovuti al Comune e ad eventuali interventi edilizi richiesti per ottenere l’agibilità.

A quali destinazioni d’uso è applicabile

Il cambio può avvenire tra diversi gruppi funzionali riconosciuti a Roma, tra cui:

• Residenziale (abitazioni)

• Commerciale e Direzionale (negozi, uffici)

• Turistico-ricettivo (case vacanze, B&B strutturati)

• Artigianale e Industriale (laboratori e attività produttive)

Se il passaggio avviene tra gruppi con carichi urbanistici differenti, oltre alla SCIA sarà necessario pagare gli oneri concessori e verificare gli standard minimi richiesti.

Leggi anche i requisiti per il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale

Range realistici a Roma

Le voci di costo principali sono:

• Oneri concessori e costo di costruzione

• Monetizzazione parcheggi

• Progettazione e pratiche edilizie

• Adeguamento impianti e requisiti sanitari

• Aggiornamento catastale

Conclusione operativa:
Stima oneri prima di tutto → evita brutte sorprese.

Requisiti igienico-sanitari e agibilità

Per diventare residenziale, l’immobile deve rispettare:

• altezza minima interna: 2,70 m (2,40 m bagni/corridoi)

• rapporto aero-illuminante: minimo 1/8

• corretta ventilazione naturale

• assenza di umidità, muffe, infiltrazioni

• isolamento acustico adeguato

• rispetto norme impiantistiche

• conformità strutturale

Normativa tecnica:

• DM 1444/1968

• DM Sanità 5/7/1975

Se un locale è buio, umido o interrato → difficile che diventi abitazione.

Agibilità: obbligatoria a fine lavori

Senza agibilità non puoi:

• vendere facilmente

• ottenere mutui

• affittare regolarmente

È il documento che completa la trasformazione.

Cambio di destinazione d’uso Roma, variazione catastale e rendita: cosa cambia dopo i lavori

Una volta conclusi i lavori previsti nella SCIA o nel Permesso di Costruire, il cambio di destinazione d’uso deve essere completato con la variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate. È un adempimento obbligatorio perché la trasformazione comporta una modifica della categoria catastale e della rendita.

La variazione catastale serve ad aggiornare:

• la categoria catastale (ad esempio da C/1 a A/2 o da A/10 a A/2)

• la rendita catastale, da cui derivano le tasse sugli immobili (IMU, etc.)

• la regolarità fiscale e amministrativa dell’immobile

Senza questa comunicazione il cambio d’uso non è completato e l’immobile risulta irregolare dal punto di vista catastale, con il rischio di sanzioni e difficoltà nella vendita o nei rapporti con le banche.

Perché la rendita catastale può cambiare molto

Il passaggio ad una nuova destinazione comporta quasi sempre un aggiornamento della rendita, che può aumentare o diminuire in base al tipo di immobile e alla nuova categoria.

Esempio concreto a Roma:

• da abitazione (A/2) a ufficio (A/10)
  → la rendita aumenta sensibilmente
  → maggiori imposte da pagare

Al contrario, trasformando un ufficio in abitazione si può ottenere una riduzione della rendita e un conseguente risparmio fiscale annuale.

Normativa e aggiornamenti Lazio

La Regione Lazio ha introdotto snellimenti per alcuni cambi d’uso, ma non esistono automatismi.
Ogni intervento deve essere:

• compatibile con il Piano Regolatore Generale

• conforme agli standard edilizi

• rispettoso dei vincoli

Per questo la fattibilità tecnica preliminare è l’unico strumento affidabile.

Novità su edilizia e urbanistica con la legge 12 Lazio del 205,  recupero sottotetti, cambi d’uso seminterrati, aumenti di volumetria.

Casi pratici a Roma: esempi reali

a) Cambio C/1 → A/2 (negozio in abitazione)

Contesto diffuso: quartieri semicentrali pieni di locali sfitti.
Vantaggi:

• aumento valore e reddito

• operazione richiesta dal mercato

Criticità da risolvere:

• privacy vetrine su strada

• monetizzazione parcheggi

b) Cambio C/2 → A/2 (magazzino in abitazione)

Operazione che attira molti proprietari.
Condizioni da verificare bene:

• luce e aerazione naturale

• altezza regolare

• niente ambienti totalmente interrati

Se mancano i requisiti → impossibile trasformare.

c) Cambio A/10 → A/2 (ufficio in abitazione)

Tra i più facili e redditizi.

• lavori ridotti

• buone probabilità di approvazione

d) Cambio verso turistico-ricettivo

Richiede:

• norme igieniche più severe

• requisiti per accessibilità

• verifiche antincendio

Vincoli, Centro Storico e Soprintendenza

Nel Centro Storico (zona A del PRG) e sugli immobili vincolati:

• le modifiche esterne sono spesso vietate

• servono autorizzazioni aggiuntive

• i tempi si allungano notevolmente

Se l’intervento incide sui caratteri architettonici → diniego probabile.

Una consulenza specializzata è obbligatoria.

Oneri concessori a Roma: come si calcolano e perché cambiano da un Municipio all’altro

Il cambio di destinazione d’uso a Roma può comportare il pagamento degli oneri concessori, che comprendono:

• Oneri di urbanizzazione

• Costo di costruzione

• Monetizzazione dei parcheggi (quando mancano gli standard)

Questi importi non sono uguali per tutta la città, ma derivano da una valutazione urbanistica specifica del Comune di Roma.

Il motivo è semplice: non tutti i quartieri hanno lo stesso carico urbanistico.
Un immobile trasformato in residenziale nel Municipio I (Centro Storico) impatta in modo diverso sulla città rispetto a uno nel Municipio XIII (Aurelia, zone più recenti).

I fattori che determinano l’importo degli oneri

1. Zona urbanistica (A, B, C, D…)

   • Le zone A (Centro Storico) hanno oneri più alti

   • Le zone di espansione hanno costi minori

   Le tabelle comunali classificano le aree in base:

   • qualità del tessuto urbano

   • servizi pubblici disponibili

   • densità abitativa

2. Aumento del carico urbanistico
   Se la nuova destinazione richiede più servizi pubblici (scuole, viabilità, parcheggi):
   → oneri più alti

3. Parcheggi e standard urbanistici
   Se non è possibile ricavare parcheggi proporzionali alla nuova destinazione:
   → va pagata la monetizzazione al Comune

4. Superficie dell’immobile
   La base di calcolo è al metro quadro
   (la variazione totale dipende quindi dalla dimensione)

5. Categoria urbanistica in ingresso e in uscita
   Alcuni cambi sono più impattanti (es. magazzino → abitazione)

Quanto possono variare gli oneri a Roma

Per darti un’idea realistica:

• Centro storico / zone pregiate
  → oneri elevati

• Periferia consolidata
  → oneri medi

• Zone con più spazi disponibili
  → oneri più bassi

È per questo che non ha senso dare un costo generico:
due immobili uguali per metratura possono avere oneri completamente diversi solo cambiando Municipio.

Quando sono dovuti gli oneri

Gli oneri scattano quasi sempre quando:

• si passa da categoria non residenziale → residenziale

• aumenta la richiesta di servizi pubblici

• si cambia zona funzionale del PRG

Se invece non cambia il carico urbanistico
(es. ufficio → ufficio con opere interne)
→ oneri assenti o minimi

Procedura operativa: come funziona passo dopo passo

1. Verifica urbanistica: stato legittimo

2. Analisi tecnica: requisiti igienico-sanitari

3. Stima costi e oneri

4. Progetto edilizio

5. Presentazione CILA, SCIA o Permesso di Costruire

6. Esecuzione lavori (se previsti)

7. Agibilità

8. Aggiornamento catastale

Tempi medi a Roma: da 60 a 180 giorni
Vincoli o carenze → tempi maggiori

Abusi edilizi: cosa rischi se fai senza titolo

Purtroppo il cambio d’uso abusivo è uno degli errori più diffusi.

Rischi concreti:

• multa salata

• ordine di ripristino

• blocco della vendita / mutuo

• impossibilità di affittare legalmente

• possibile contenzioso giudiziario

La sanatoria non è sempre possibile:
se l’uso non era ammissibile → abuso insanabile

Regola semplice:
prima la pratica, poi i lavori

Quanto aumenta il valore dell’immobile

Il cambio d’uso aumenta la redditività e la commerciabilità.

Incrementi applicabili a Roma:

• negozio sfitto → abitazione: +30% / +60%

• magazzino → abitazione: +50% / +100%

• ufficio → residenziale: +20% / +40%

Molta della redditività deriva da:

• canone di locazione più alto

• maggiore domanda nel mercato residenziale

È una leveraggio immobiliare molto efficace.

Tipologie di cambio di destinazione d’uso a Roma e differenze tra CdU1, CdU2 e CdU3

A Roma il cambio di destinazione d’uso non è sempre uguale. La normativa distingue tre tipologie principali, in base al tipo di intervento, al carico urbanistico e alla variazione delle funzioni d’uso. La corretta classificazione incide direttamente sul titolo edilizio necessario e sui costi del procedimento.

CdU 1 – Cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie (o con opere leggere)

È il caso degli immobili già adibiti ad attività d’impresa che cambiano funzione senza ristrutturazioni edilizie rilevanti, a condizione che:

• siano conformi alle previsioni del PRG di Roma Capitale

• rispettino integralmente i requisiti igienico-sanitari

In questi casi:

• non si applica il Permesso di Costruire

• è sufficiente comunicazione al Comune (attività edilizia libera con obbligo di conformità)

• se la nuova destinazione comporta maggiore carico urbanistico, sono dovuti oneri a conguaglio

È il caso meno oneroso dal punto di vista economico e amministrativo.

CdU 2 – Cambio d’uso nella stessa categoria generale (senza aumento del carico urbanistico)

Riguarda i cambi all’interno dello stesso gruppo funzionale, ovvero quando non si modifica la funzione principale dell’immobile.

Normativa di riferimento:

DPR 380/2001, art. 3, comma 1, lett. c
(interventi di ristrutturazione edilizia)

Caratteristiche operative:

• la pratica si svolge generalmente con SCIA

• possibile presenza di opere edilizie non strutturali

• non varia il fabbisogno di standard pubblici (parcheggi/servizi)

È una categoria intermedia: non sempre semplice e non sempre esente da oneri.

CdU 3 – Cambio di destinazione d’uso tra categorie generali diverse

È il caso più rilevante dal punto di vista urbanistico e fiscale.
Si verifica quando cambia la funzione principale dell’immobile e quindi:

• varia il carico urbanistico

• crescono gli standard da rispettare

• spesso si rendono necessari parcheggi o la loro monetizzazione

• si passa per un titolo edilizio più strutturato

Esempi tipici:

• magazzino C/2 → abitazione A/2

• negozio C/1 → abitazione A/2

• ufficio A/10 → residenziale

In questi casi la pratica è una SCIA alternativa al Permesso di Costruire oppure, se ci sono opere pesanti, un Permesso di Costruire.

È anche il cambio d’uso che può far aumentare di più il valore dell’immobile… ma anche i costi.

Perché questa distinzione è importante

Capire in quale categoria si rientra significa definire con precisione:

• quanto costa il cambio di destinazione d’uso

• quali oneri devono essere pagati

• qual è la pratica edilizia corretta

• se l’operazione è conveniente dal punto di vista fiscale e immobiliare

Una valutazione errata può portare:

• a spese non previste

• alla bocciatura della SCIA o CILA a Roma

• a ritardi e sanzioni

Leggi la nota esplicativa del comune di Roma sulle mutazioni di destinazioni d’uso per approfondire l’argomento.

Domande Frequenti cambio destinazione d’uso a Roma

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso a Roma
Il costo varia da 150 a 650 euro al metro quadrato a seconda del tipo di cambio, delle opere necessarie e degli oneri richiesti dal Comune.

Posso cambiare destinazione d’uso senza lavori
Sì, ma serve comunque una pratica edilizia e nella maggior parte dei casi il pagamento degli oneri.

Serve sempre il Permesso di Costruire
No. In molti casi è sufficiente una SCIA alternativa, purché non vengano eseguite opere strutturali.

Il mio magazzino può diventare abitazione
Solo se rispetta tutti i requisiti igienico-sanitari e se il PRG lo consente. La verifica preliminare è indispensabile.

Quanto tempo serve per il cambio d’uso
Tra 2 e 6 mesi, in base a complessità, vincoli e opere previste.

Posso vendere un immobile dopo il cambio d’uso
Sì, ma solo dopo aver ottenuto l’agibilità aggiornata.