Certificato di agibilità Roma: come verificare se esiste, recuperarlo e cosa fare se manca

Devi verificare se un appartamento o un edificio possiede il certificato di agibilità a Roma?

Negli immobili meno recenti può esistere un vecchio certificato di abitabilità o agibilità rilasciato dal Comune; per le procedure attuali il sistema è invece cambiato e il riferimento è la Segnalazione Certificata di Agibilità – S.C.Ag., disciplinata dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

INDICE DEI CONTENUTI

A Roma, inoltre, dal 2 marzo 2026 le nuove S.C.Ag. devono essere predisposte e trasmesse telematicamente attraverso il SUET.

Risposta rapida: se vuoi sapere se esiste già un’agibilità, prima devi cercare il vecchio certificato o la precedente domanda negli archivi di Roma Capitale. Se il documento esiste, puoi richiederne copia attraverso i servizi di accesso agli archivi. Se invece l’immobile ne è privo, bisogna stabilire se nel caso concreto sia necessario e possibile depositare oggi una S.C.Ag.

La verifica dell’agibilità è quindi diversa dalla semplice presentazione di una nuova pratica.

Certificato di agibilità, abitabilità e S.C.Ag.: qual è la differenza?

certificato agibilità roma — Certificato Agibilità Roma

Per gli immobili più vecchi si trovano frequentemente documenti denominati:

certificato di abitabilità;
certificato di agibilità;
licenza di abitabilità;
licenza d’uso;
domanda di abitabilità o agibilità;
attestazione di agibilità.

Dal 2016 il sistema è stato modificato: il D.Lgs. 222/2016 ha sostituito il precedente procedimento con la Segnalazione Certificata di Agibilità prevista dall’art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia. Roma Capitale richiama espressamente questa evoluzione nella propria pagina istituzionale.

Il riferimento normativo principale è l’art. 24 del D.P.R. 380/2001 su Normattiva.

Oggi, quindi:

vecchio immobile → può esistere un certificato storico già rilasciato

nuova procedura → Segnalazione Certificata di Agibilità

Per la procedura telematica attuale puoi consultare l’approfondimento dedicato a Agibilità Roma: S.C.Ag. tramite SUET.

Che cosa attesta l’agibilità?

L’art. 24 del D.P.R. 380/2001 collega l’agibilità alle condizioni di:

sicurezza;
igiene;
salubrità;
risparmio energetico;
sicurezza e conformità degli impianti;
infrastrutturazione digitale, quando prevista;
conformità dell’opera al progetto presentato.

La guida ufficiale di Roma Capitale ribadisce questi elementi e precisa che la S.C.Ag. attesta anche la conformità dell’opera al progetto presentato.

Agibilità e conformità urbanistica non sono però sinonimi

Questo è un punto importante soprattutto quando si compra o vende casa.

La presenza di un certificato di agibilità rappresenta un elemento rilevante della storia tecnica dell’immobile, ma non sostituisce una verifica completa dello stato legittimo e dei titoli edilizi successivi.

Un appartamento può, ad esempio, essere stato originariamente dotato di agibilità e aver subito successivamente modifiche non rappresentate nel titolo edilizio.

Per questo la verifica deve essere coordinata con la conformità urbanistica e catastale dell’immobile.

Come verificare se esiste un certificato di agibilità a Roma

A Roma esistono specifici archivi dedicati alle vecchie licenze di agibilità, abitabilità e uso.

Roma Capitale indica che le ricerche possono essere effettuate attraverso l’Archivio Licenze Agibilità, Abitabilità ed Uso e che attraverso SIPRE è possibile richiedere l’accesso ai relativi documenti.

La verifica dovrebbe partire, quando disponibili, da:

indirizzo dell’edificio;
precedente denominazione della strada, se variata;
estremi della licenza edilizia;
numero del progetto;
eventuali varianti;
numero e protocollo della domanda di agibilità;
anno presumibile di presentazione;
nome del costruttore o originario richiedente.

Roma Capitale avverte che i soli dati catastali non sono sempre sufficienti per individuare correttamente un fascicolo edilizio storico e consiglia di utilizzare riferimenti documentali certi quando disponibili.

SIAG e SIPRE: a cosa servono

Nella ricerca di una vecchia agibilità romana si incontrano spesso due sigle.

SIAG

Il SIAG è l’archivio dedicato alle informazioni relative ad abitabilità e agibilità.

È utilizzato come banca dati di supporto alla ricerca degli estremi dei vecchi documenti.

SIPRE

Il SIPRE è invece il sistema di Roma Capitale utilizzato per l’accesso agli archivi edilizi.

Attraverso SIPRE possono essere richieste, tra le altre cose:

visure di fascicoli progettuali;
copie di licenze edilizie;
copie di Permessi di Costruire;
copie di certificati di abitabilità/agibilità;
visure dei fascicoli di agibilità.

La documentazione ufficiale di Roma Capitale conferma che SIAG è integrato come archivio di supporto alla ricerca nell’ambito del sistema SIPRE.

Puoi accedere alla pagina istituzionale SIPRE – Accesso agli archivi digitali di Roma Capitale.

Per una panoramica più ampia sul recupero di pratiche e progetti puoi consultare anche la guida sull’accesso agli atti a Roma.

Come richiedere copia del certificato di agibilità

Se dagli archivi emerge l’esistenza del certificato, è possibile richiederne copia attraverso il procedimento previsto da Roma Capitale.

Prima di presentare la richiesta è opportuno individuare con precisione:

edificio interessato;
titolo edilizio originario;
numero o protocollo della domanda/certificato;
soggetto avente diritto all’accesso;
eventuale delega al tecnico.

Il SIPRE consente espressamente la richiesta di copia digitale dei certificati di abitabilità e agibilità.

Non bisogna quindi confondere:

ricerca/copia di un’agibilità esistente

con

presentazione di una nuova S.C.Ag.

Sono due attività amministrative differenti.

Ho solo l’indirizzo: posso cercare comunque l’agibilità?

Sì, ma la ricerca può diventare più complessa.

Negli edifici costruiti diversi decenni fa può essere successo che:

la strada abbia cambiato denominazione;
il civico sia stato rinumerato;
l’edificio sia composto da più scale;
siano intervenuti frazionamenti;
i subalterni catastali siano cambiati;
il costruttore abbia edificato più fabbricati nella stessa zona.

Per questo l’indirizzo attuale dovrebbe essere incrociato con i precedenti edilizi e, quando disponibili, con i dati storici del fabbricato.

Il Catasto è utile per identificare l’unità, ma non deve essere utilizzato come unica fonte per individuare un vecchio fascicolo comunale.

Il certificato riguarda tutto il palazzo o il singolo appartamento?

Dipende dal documento e dalla storia dell’edificio.

Un vecchio certificato può riguardare:

l’intero fabbricato;
una scala;
una porzione;
determinate unità;
un successivo ampliamento o trasformazione.

Oggi l’art. 24 consente espressamente anche l’agibilità per singoli edifici, singole porzioni funzionalmente autonome e singole unità immobiliari, purché ricorrano le condizioni stabilite dalla norma.

Per questo non basta trovare un certificato riferito all’indirizzo.

Bisogna verificare quali consistenze immobiliari siano effettivamente comprese nel documento.

Cosa fare se il certificato di agibilità non si trova

L’assenza materiale del documento nella disponibilità del proprietario non significa automaticamente che l’agibilità non sia mai esistita.

La sequenza corretta è:

ricerca archivio → verifica domanda → verifica eventuale certificato → accesso al fascicolo → valutazione tecnica

Se invece viene confermato che l’immobile è effettivamente privo di agibilità, bisogna verificare l’epoca dell’edificio e gli interventi eseguiti successivamente.

Roma Capitale precisa nella guida che agli edifici privi del certificato di agibilità è consentito depositare la S.C.Ag., purché vengano rispettate le condizioni previste dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

Non è quindi corretto concludere automaticamente che un immobile senza vecchio certificato sia irregolarizzabile.

Immobile costruito prima del 1934: serve sempre l’agibilità?

No.

Roma Capitale dedica un’apposita sezione agli edifici realizzati prima dell’entrata in vigore del Regio Decreto n. 1265/1934.

La guida comunale precisa che, per costruzioni ultimate prima dell’entrata in vigore di tale disciplina e non successivamente interessate dagli interventi indicati dall’art. 24, comma 2, lettere b) e c), non è necessario richiedere o rilasciare il certificato, purché l’immobile risulti conforme al titolo abilitativo o, nei casi indicati, alla planimetria catastale di impianto del 1939/1942.

È quindi necessario verificare:

epoca effettiva di costruzione;
titolo edilizio eventualmente esistente;
configurazione originaria;
planimetria catastale d’impianto;
interventi edilizi successivi.

Per gli immobili più datati può essere utile approfondire il ruolo della planimetria catastale di impianto a Roma.

Vecchia domanda di agibilità mai conclusa

È un caso frequente negli archivi romani.

Può esistere una domanda di agibilità presentata anni fa ma mai definita con il rilascio del certificato.

Roma Capitale stabilisce che, quando esiste già una domanda non definita, può essere presentata la S.C.Ag. collegandola alla precedente domanda e alla documentazione già presente agli atti; quando ne ricorrono i presupposti, i precedenti pagamenti possono essere considerati validi.

Inoltre, la guida comunale precisa che le domande presentate prima del 30 giugno 2003, prive del successivo certificato, risultano archiviate secondo i provvedimenti comunali richiamati nella guida. Per queste situazioni è oggi possibile procedere secondo la disciplina della S.C.Ag. prevista da Roma Capitale.

Prima di ripresentare documenti è quindi utile controllare cosa sia già contenuto nel fascicolo.

Certificato di agibilità dopo lavori successivi

Un certificato storico non cristallizza per sempre la situazione dell’immobile.

Se dopo il suo rilascio vengono eseguite opere che incidono sulle condizioni previste dall’art. 24, può diventare necessaria una nuova S.C.Ag.

La legge prevede la segnalazione, tra gli altri casi, per:

nuove costruzioni;
ricostruzioni;
sopraelevazioni totali o parziali;
interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o sugli impianti.

Questo significa che trovare un’agibilità del 1965 non chiude necessariamente la verifica se, ad esempio, l’edificio è stato trasformato successivamente.

Agibilità dopo una CILA: serve sempre?

Non automaticamente per qualsiasi CILA.

L’art. 24 collega la nuova segnalazione agli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di agibilità individuate dalla norma.

La stessa guida di Roma Capitale richiama espressamente che alcune opere subordinate a CILA possono rientrare nei casi in cui è necessario aggiornare l’agibilità quando incidono sui requisiti previsti.

Bisogna quindi analizzare le opere realmente eseguite e non basarsi esclusivamente sul nome della pratica edilizia.

Quali documenti servono per una nuova S.C.Ag.

Quando non esiste un’agibilità utilizzabile e ricorrono i presupposti per una nuova S.C.Ag., la documentazione deve essere valutata sul caso concreto.

Tra gli elementi previsti dalla disciplina nazionale e dalla guida comunale possono rientrare:

asseverazione del tecnico abilitato;
documentazione strutturale o collaudo, quando dovuti;
documentazione relativa all’accessibilità e alle barriere architettoniche;
aggiornamento catastale;
dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti;
documentazione energetica, quando prevista;
APE;
eventuale documentazione antincendio;
numerazione civica, nei casi necessari;
attestazione dello stato legittimo e della preesistenza, quando richiesta.

La guida di Roma Capitale dedica un’apposita sezione alla documentazione tecnica e impiantistica da produrre.

Per la procedura completa è disponibile la guida su S.C.Ag. e agibilità tramite SUET a Roma.

Come si presenta oggi la nuova agibilità a Roma

Dal 2 marzo 2026 la S.C.Ag. deve essere predisposta attraverso il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico e non viene più trasmessa tramite il precedente canale PEC.

Roma Capitale specifica inoltre che:

la predisposizione della pratica è effettuata dal professionista tecnico abilitato;
i diritti vengono generati e pagati all’interno del SUET;
l’invio definitivo è effettuato dal soggetto individuato come “Capofila”;
solo l’invio concluso genera il protocollo della S.C.Ag.

La fonte operativa è la pagina ufficiale S.C.Ag. di Roma Capitale.

Entro quanto deve essere presentata la S.C.Ag.?

L’art. 24 stabilisce che, nei casi in cui è dovuta, la segnalazione deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.

Quando la S.C.Ag. è completa della documentazione prevista, la normativa consente l’utilizzo dell’immobile dalla data di presentazione.

Questo non equivale però a una verifica preventiva di tutti gli allegati da parte del Comune: la segnalazione rimane soggetta ai controlli previsti dalla normativa.

Quanto costa la S.C.Ag. a Roma?

Roma Capitale mantiene la tariffa di €174,00 per le Segnalazioni Certificate di Agibilità degli immobili che non incidono sulla volumetria e/o superficie.

Quando l’intervento comporta variazioni rilevanti di cubatura, i diritti sono determinati secondo le fasce previste dalla tariffazione comunale vigente; la guida SUET precisa che il sistema calcola automaticamente gli importi al momento del deposito.

Questi sono diritti amministrativi e non comprendono l’eventuale compenso professionale né attività preliminari come:

accesso agli atti;
ricerca del vecchio certificato;
verifica urbanistica;
rilievo;
aggiornamento catastale;
verifiche strutturali;
ricostruzione degli impianti;
eventuali regolarizzazioni.

Agibilità e immobile condonato

Gli immobili interessati da condono richiedono un controllo specifico.

Roma Capitale distingue infatti i casi in cui l’agibilità deve essere trattata presso la U.O. Condono Edilizio ai sensi dell’art. 35 della Legge 47/1985 da quelli nei quali, sulla base della storia successiva dell’immobile e delle condizioni indicate nella guida, si procede con S.C.Ag. presso la Direzione Edilizia Privata.

Per questo, in presenza di una concessione in sanatoria, non è corretto predisporre automaticamente una normale S.C.Ag. senza verificare prima:

legge di condono;
opere sanate;
eventuale agibilità ex art. 35 già rilasciata;
titoli edilizi successivi;
interventi effettuati dopo il condono.

Per il procedimento collegato puoi consultare la guida sul condono edilizio a Roma.

Certificato di agibilità e vendita della casa

Prima di una compravendita è utile verificare non soltanto se esiste un certificato, ma anche a quale stato dell’immobile si riferisce.

Un certificato storico potrebbe precedere:

una ristrutturazione;
un frazionamento;
una fusione;
una sopraelevazione;
un ampliamento;
un cambio di destinazione d’uso;
un condono;
altre modifiche edilizie.

La verifica tecnica dovrebbe quindi confrontare:

agibilità → titoli edilizi → successive varianti → stato attuale → Catasto

Il certificato di agibilità non deve essere utilizzato come sostituto della verifica urbanistica e catastale.

Per una verifica più ampia prima del rogito puoi consultare Vendere casa a Roma: documenti per il rogito.

Il certificato di agibilità è indicato nella visura catastale?

Non necessariamente.

Il Catasto e l’archivio delle agibilità sono sistemi con finalità differenti.

Per questo non bisogna cercare l’agibilità nella sola visura catastale.

La visura può essere utile per identificare l’immobile, mentre il certificato deve essere ricercato negli archivi edilizi di Roma Capitale.

Questo è particolarmente importante negli edifici storici, nei quali identificativi catastali, subalterni e numeri civici possono essere cambiati nel corso del tempo.

Errori da evitare nella ricerca dell’agibilità

Cercare soltanto con foglio, particella e subalterno

Per gli archivi edilizi storici sono spesso più efficaci gli estremi di progetto, licenza, domanda o certificato.

Confondere domanda e certificato

Una vecchia domanda protocollata non dimostra necessariamente che sia stato successivamente rilasciato il certificato.

Considerare sufficiente un certificato molto precedente

Bisogna verificare gli interventi effettuati dopo il rilascio.

Presentare una nuova S.C.Ag. senza cercare il fascicolo precedente

Può esistere documentazione tecnica già depositata e rilevante per la nuova pratica.

Confondere agibilità e conformità urbanistica

Sono verifiche collegate ma non equivalenti.

Considerare qualsiasi immobile ante 1934 automaticamente regolare

L’epoca di costruzione e l’agibilità sono soltanto una parte della verifica: restano da controllare titolo edilizio, consistenza originaria e trasformazioni successive.

FAQ sul certificato di agibilità a Roma

Come faccio a sapere se una casa ha l’agibilità?

Bisogna verificare gli archivi di Roma Capitale e individuare l’eventuale domanda o certificato di abitabilità/agibilità. La ricerca può essere supportata dal SIAG e l’accesso ai documenti può essere effettuato tramite SIPRE.

Dove posso richiedere copia del certificato?

Roma Capitale consente attraverso SIPRE di richiedere copia digitale dei certificati di abitabilità/agibilità e la visura dei relativi fascicoli.

Abitabilità e agibilità sono la stessa cosa?

“Abitabilità” è una denominazione utilizzata storicamente soprattutto per gli immobili residenziali. Oggi la disciplina fa riferimento all’agibilità e, per le nuove procedure, alla Segnalazione Certificata di Agibilità.

Se il certificato non esiste posso presentare oggi l’agibilità?

Nei casi previsti sì. Roma Capitale indica che agli edifici privi di certificato può essere presentata la S.C.Ag. nel rispetto dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

Un edificio ante 1934 deve avere necessariamente il certificato?

Non sempre. La guida di Roma Capitale disciplina specificamente gli edifici ultimati prima dell’entrata in vigore del R.D. 1265/1934 e stabilisce le condizioni nelle quali non è necessario richiedere o rilasciare il certificato.

Una vecchia domanda di agibilità mai conclusa è ancora utile?

Sì. Roma Capitale prevede che una nuova S.C.Ag. possa essere collegata a una precedente domanda non definita e alla documentazione già presente agli atti.

Dove si presenta la S.C.Ag.?

Dal 2 marzo 2026 la S.C.Ag. a Roma deve essere redatta e trasmessa tramite SUET.

Posso presentarla personalmente?

La guida comunale prevede che la predisposizione della S.C.Ag. nel SUET sia effettuata da un professionista tecnico abilitato appositamente incaricato.

Il certificato di agibilità dimostra che la planimetria catastale è corretta?

No. Agibilità, conformità urbanistica e conformità catastale riguardano aspetti differenti e devono essere verificati separatamente.

Fonti ufficiali

Per verificare le informazioni relative all’agibilità a Roma i riferimenti principali sono:

Certificato agibilità Roma: conclusioni

Quando serve il certificato di agibilità a Roma, la prima operazione dovrebbe essere capire se il documento esiste già e a quale stato dell’immobile si riferisce.

Il percorso corretto è:

ricerca dell’agibilità → recupero del fascicolo → verifica dei titoli edilizi → controllo degli interventi successivi → confronto con lo stato attuale → eventuale nuova S.C.Ag.

Per gli immobili più vecchi può esistere un certificato storico da recuperare attraverso gli archivi di Roma Capitale.

Se invece il certificato non è mai stato rilasciato, bisogna verificare l’epoca dell’edificio e se ricorrano oggi le condizioni per presentare una Segnalazione Certificata di Agibilità.