Costo agibilità Roma: S.C.Ag., documenti, diritti e procedura SUET

Quanto costa ottenere l’agibilità a Roma?

La prima cosa da chiarire è che oggi, per le nuove procedure, non si presenta più una domanda aspettando il rilascio del tradizionale “certificato di abitabilità”.

Il procedimento attuale è la Segnalazione Certificata di Agibilità – S.C.Ag. o SCAG, disciplinata dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001.

Dal 2 marzo 2026, a Roma, la S.C.Ag. deve essere predisposta e trasmessa esclusivamente attraverso il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico. Anche i diritti amministrativi vengono generati e pagati attraverso il sistema.

Roma Capitale – SCIA per Agibilità e modulistica ufficiale

In sintesi: il costo dell’agibilità a Roma non è sempre €174. Il diritto fisso di €174 riguarda, tra le altre fattispecie previste dal tariffario, le S.C.Ag. che non incidono su volumetria e/o superficie e determinati aggiornamenti o riesami. Quando l’immobile non è mai stato oggetto di agibilità, i diritti possono invece essere calcolati sulla cubatura, secondo gli scaglioni tariffari vigenti. Il SUET determina automaticamente l’importo applicabile alla pratica.

Certificato di agibilità, abitabilità e S.C.Ag.: cosa cambia

Nel linguaggio corrente si continuano a utilizzare espressioni come:

• certificato di abitabilità;
• certificato di agibilità;
• SCIA agibilità;
• SCA;
• SCAG;
• S.C.Ag.

Per le nuove procedure il termine tecnicamente corretto è Segnalazione Certificata di Agibilità.

L’art. 24 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che mediante la segnalazione vengono attestate le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti, oltre alla conformità dell’opera al progetto presentato.

D.P.R. 380/2001, art. 24 – Normattiva

Se il problema è invece capire se esiste già un vecchio certificato di abitabilità o agibilità, la ricerca è differente dalla presentazione di una nuova S.C.Ag.

Per quel caso consulta:

Certificato di agibilità Roma: come verificare se esiste e recuperarlo

Quando è obbligatorio presentare la S.C.Ag.

Non è corretto affermare che dopo qualsiasi CILA, SCIA o Permesso di Costruire debba necessariamente essere presentata una nuova agibilità.

L’art. 24 individua specifiche fattispecie.

La S.C.Ag. è prevista per:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o sugli impianti.

Roma Capitale riprende espressamente queste fattispecie nella propria disciplina operativa.

Quindi il ragionamento corretto non è:

“ho presentato una CILA → devo sempre fare l’agibilità”

ma:

“le opere eseguite incidono sulle condizioni indicate dall’art. 24?”

Per approfondire specificamente questo problema nelle ristrutturazioni puoi consultare:

Ristrutturazione casa senza abitabilità: quando serve una nuova agibilità

Entro quanto tempo va presentata l’agibilità

La S.C.Ag., quando dovuta, deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.

Roma Capitale applica inoltre specifiche sanzioni per la presentazione tardiva.

La distinzione è importante:

fine lavori → massimo 15 giorni → deposito della S.C.Ag.

Il termine non va confuso con un periodo di 30, 60 o 90 giorni durante il quale attendere il rilascio di un certificato.

Bisogna aspettare 60 giorni prima di utilizzare l’immobile?

No.

Questo è uno dei punti da chiarire rispetto alle vecchie procedure.

La Guida S.C.Ag. di Roma Capitale stabilisce che l’utilizzo delle costruzioni o delle unità immobiliari può iniziare dalla data di presentazione della S.C.Ag., purché la segnalazione sia corredata dalla documentazione prevista dall’art. 24.

Non si tratta quindi del vecchio meccanismo sintetizzabile come:

“aspetto 60 giorni e poi scatta il silenzio-assenso”.

La S.C.Ag. produce gli effetti propri della segnalazione certificata, restando naturalmente soggetta ai controlli dell’Amministrazione.

Per gli immobili non residenziali bisogna inoltre considerare che l’agibilità edilizia non sostituisce automaticamente eventuali ulteriori autorizzazioni richieste per l’esercizio dell’attività. La guida comunale lo specifica espressamente.

Come si presenta l’agibilità a Roma?

Dal 2 marzo 2026 non si invia più la nuova S.C.Ag. tramite PEC.

La pratica viene predisposta attraverso il SUET.

Roma Capitale prevede che:

il professionista tecnico abilitato → predisponga la S.C.Ag. nel SUET

il soggetto individuato come Capofila → effettui l’invio finale

Soltanto l’invio effettuato dal Capofila genera il numero di protocollo e rende la segnalazione presentata all’Amministrazione.

Per una guida specifica alla procedura telematica:

Agibilità Roma: SCAG tramite SUET, documenti e controlli

La fonte amministrativa resta:

Roma Capitale – S.C.Ag. tramite SUET

Quanto costa l’agibilità a Roma?

Il costo deve essere separato in almeno tre componenti:

diritti di Roma Capitale + compenso professionale + eventuali attività/documenti mancanti.

Non è quindi tecnicamente corretto pubblicare un’unica cifra come “costo del certificato di agibilità”.

S.C.Ag. senza variazione di volumetria o superficie

Il tariffario di Roma Capitale prevede per la Segnalazione Certificata di Agibilità degli immobili che non incidono sulla volumetria e/o sulla superficie:

€174,00 di diritti di segreteria.

La precedente tariffa di €150 riportata ancora in molte pagine online è quindi superata.

Nuova agibilità mai presentata: costo in base alla cubatura

Quando per l’edificio o l’unità immobiliare non è mai stato presentato un certificato o una precedente agibilità, la Guida S.C.Ag. stabilisce che i diritti vengono commisurati alla cubatura dichiarata.

Il tariffario utilizza i seguenti scaglioni:

Gli scaglioni risultano confermati dal tariffario capitolino.

In pratica non è necessario effettuare manualmente il pagamento sulla base di una vecchia tabella: il SUET determina gli importi in relazione alla fattispecie selezionata e attiva la sezione dei pagamenti.

Quando si pagano €174 più i diritti a cubatura

Esistono casi nei quali le due voci si sommano.

La Guida S.C.Ag. precisa che, quando ricorrono contemporaneamente:

• una nuova presentazione con diritti determinati sulla cubatura;
• e un aggiornamento del certificato oppure il riesame di una precedente istanza;

sono dovuti sia i diritti legati alla cubatura sia il diritto fisso di €174.

Questa è una delle ragioni per cui non conviene pubblicizzare l’agibilità semplicemente come una pratica “da €174”.

Vecchia domanda di abitabilità mai definita: quanto costa

Un caso molto frequente a Roma riguarda edifici per i quali venne presentata una domanda di abitabilità molti anni fa senza arrivare al rilascio del certificato.

Roma Capitale stabilisce che le domande presentate prima del 30 giugno 2003, prive del successivo certificato, risultano archiviate secondo i provvedimenti richiamati nella Guida S.C.Ag..

In questi casi è possibile presentare oggi una S.C.Ag.

Se i precedenti diritti tecnici erano stati pagati, vengono fatti salvi; se non erano stati corrisposti, devono essere integrati secondo la tariffazione vigente. È inoltre previsto il pagamento del diritto di €174 per il riesame.

La documentazione precedentemente depositata e ancora valida non deve necessariamente essere prodotta nuovamente.

Quanto costa una S.C.Ag. presentata in ritardo

Se la S.C.Ag. viene depositata oltre i 15 giorni previsti dall’art. 24, Roma Capitale applica le seguenti sanzioni:

Le sanzioni sono confermate nella Guida comunale e nella pagina istituzionale dedicata all’agibilità.

È quindi importante distinguere:

diritti di segreteria = costo della procedura

sanzione = costo aggiuntivo dovuto per ritardata presentazione

Quanto costa il geometra per l’agibilità

Il compenso del professionista è distinto dai diritti di Roma Capitale.

Non esiste una tariffa professionale obbligatoria identica per qualsiasi immobile.

Il costo dipende soprattutto dalla documentazione che esiste già.

Una S.C.Ag. relativa a un appartamento con:

• titolo edilizio chiaro;
• fine lavori;
• planimetria aggiornata;
• impianti certificati;
• APE disponibile;
• documentazione strutturale già reperita;

richiede un’attività molto diversa rispetto a un immobile nel quale mancano vecchi progetti, collaudi, dichiarazioni impiantistiche o conformità urbanistica.

Per questo un preventivo corretto dovrebbe separare:

onorario per predisposizione S.C.Ag.

da

accessi agli atti, verifiche, DOCFA, sanatorie, certificazioni o altri adempimenti eventualmente necessari.

Quali documenti servono per l’agibilità a Roma

La documentazione non è identica per tutti gli immobili.

Il SUET genera gli allegati richiesti anche sulla base delle dichiarazioni e asseverazioni effettuate durante la compilazione.

La Guida S.C.Ag. comprende, a seconda della fattispecie, documenti quali:

• incarico al professionista;
• documenti dei soggetti legittimati;
• eventuale procura o delega;
• progetto e varianti;
• elaborati per agibilità parziale;
• attestazione del tecnico;
• documentazione strutturale e collaudi nei casi previsti;
• documentazione catastale;
• APE quando dovuto;
• documentazione sulla numerazione civica quando necessaria;
• attestazioni relative allo stato legittimo nei casi previsti;
• dichiarazioni di conformità o rispondenza degli impianti;
• ulteriore documentazione richiesta in funzione della specifica situazione.

Roma Capitale dedica alla documentazione una sezione specifica della Guida.

Guida ufficiale S.C.Ag. di Roma Capitale

Prima della S.C.Ag. va verificata la conformità urbanistica

Questo è uno dei controlli più importanti.

La S.C.Ag. attesta anche la conformità dell’opera al progetto presentato.

Non è quindi corretto utilizzare l’agibilità per tentare di risolvere una precedente difformità edilizia.

Il metodo corretto è:

titoli edilizi → stato legittimo → stato reale → eventuale regolarizzazione → Catasto → documentazione tecnica → S.C.Ag.

Quando non sono disponibili i precedenti edilizi può essere necessario effettuare un accesso agli archivi comunali:

Accesso agli atti amministrativi ed edilizi a Roma

Per comprendere la differenza tra situazione urbanistica e catastale:

Conformità urbanistica e conformità catastale a Roma

Il Catasto non può sostituire questa verifica.

Aggiornamento catastale e agibilità

L’art. 24 comprende tra la documentazione della segnalazione anche gli adempimenti catastali previsti.

Quando i lavori hanno modificato la distribuzione o altri elementi catastalmente rilevanti, deve quindi essere verificato anche il corretto aggiornamento della planimetria.

La sequenza corretta rimane:

regolarità urbanistica → aggiornamento catastale → S.C.Ag.

e non il contrario.

Per la procedura DOCFA:

Aggiornare la planimetria catastale a Roma

Agibilità parziale: si può fare per un singolo appartamento?

Sì, nei casi stabiliti dall’art. 24.

La S.C.Ag. può riguardare anche una singola unità immobiliare quando risultano completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria funzionali alla porzione interessata.

Può inoltre riguardare singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome alle condizioni previste dalla legge.

Questo significa che non occorre necessariamente ottenere una nuova agibilità per l’intero fabbricato ogni volta che ricorrono i presupposti per un’agibilità riferita alla singola unità.

La documentazione deve però identificare precisamente la parte interessata attraverso gli elaborati richiesti.

Quanto costa l’agibilità parziale

Per l’agibilità parziale i diritti devono essere determinati sulla consistenza effettivamente interessata dal procedimento.

Con il nuovo SUET l’importo viene calcolato in funzione della fattispecie inserita nella pratica e delle caratteristiche dichiarate.

Anche in questo caso può ricorrere:

• diritto fisso;
• calcolo sulla cubatura;
• eventuale riesame;
• combinazione delle diverse componenti tariffarie.

Per questo il costo va determinato dalla pratica concreta e non applicando automaticamente €174.

Immobile mai dotato di agibilità: si può presentare oggi?

Sì, se sussistono le condizioni dell’art. 24.

La Guida S.C.Ag. di Roma Capitale afferma espressamente che agli edifici privi del certificato di agibilità è consentito depositare la S.C.Ag., nel rispetto della normativa vigente.

Questo è particolarmente importante negli immobili romani più datati.

Prima di procedere è però necessario ricostruire:

epoca dell’edificio + titoli originari + modifiche successive + strutture + impianti + Catasto + condizioni attuali.

Edificio antecedente al 1934

Per gli edifici più antichi la situazione richiede una valutazione distinta.

La Guida di Roma Capitale stabilisce che, per determinate costruzioni ultimate prima dell’entrata in vigore della disciplina del 1934 e non successivamente interessate dagli interventi richiamati dall’art. 24, non è necessario richiedere o rilasciare il certificato alle condizioni indicate dalla guida.

Assume in questi casi particolare rilievo anche la documentazione storica e, nelle fattispecie richiamate dal Comune, la planimetria catastale di impianto 1939/1942.

Non bisogna quindi concludere automaticamente:

“non trovo l’abitabilità → devo necessariamente presentare una nuova S.C.Ag.”

Prima va verificata l’epoca e la storia edilizia dell’immobile.

Immobile condonato: quale agibilità serve?

La presenza di un titolo edilizio in sanatoria richiede una verifica specifica.

Roma Capitale distingue i casi nei quali l’agibilità deve essere richiesta alla U.O. Condono Edilizio ai sensi dell’art. 35 della Legge 47/1985 da quelli nei quali, per effetto delle trasformazioni successive e delle condizioni indicate dalla guida, si procede mediante S.C.Ag. presso la Direzione Edilizia Privata.

La concessione in sanatoria e l’agibilità non sono quindi la stessa cosa.

Per approfondire:

Condono edilizio Roma: concessione in sanatoria e fase successiva di agibilità

Serve sempre il collaudo statico?

Non è corretto affermare che qualsiasi S.C.Ag. richieda automaticamente lo stesso documento strutturale.

La documentazione dipende dall’epoca e dal tipo di struttura, dalle opere realizzate e dagli adempimenti previsti dalla normativa applicabile.

Roma Capitale dedica nella Guida indicazioni specifiche ai collaudi statici, alle verifiche degli interventi strutturali e alle diverse epoche normative.

Per gli immobili datati la verifica può richiedere anche il recupero della documentazione strutturale originaria o ulteriori valutazioni previste dalla disciplina vigente.

Impianti: quali certificazioni servono

L’agibilità riguarda anche la sicurezza e conformità degli impianti.

In funzione dell’immobile possono essere richieste dichiarazioni relative, ad esempio, a:

• impianto elettrico;
• idrico-sanitario;
• riscaldamento e climatizzazione;
• gas;
• impianto solare o fotovoltaico.

La Guida di Roma Capitale contempla dichiarazioni di conformità e, nelle fattispecie ammesse dalla normativa, dichiarazioni di rispondenza.

La mancanza delle vecchie dichiarazioni non deve quindi essere affrontata inventando documenti sostitutivi: bisogna verificare quale soluzione sia ammessa dalla disciplina applicabile all’impianto.

APE e agibilità

L’Attestato di Prestazione Energetica – APE rientra nella documentazione da verificare quando l’intervento ricade nell’ambito degli obblighi energetici previsti dalla normativa.

Roma Capitale lo richiama espressamente tra gli allegati della S.C.Ag. nei casi in cui l’intervento sia soggetto ai requisiti di prestazione energetica.

Non è quindi corretto affermare che l’APE sia sempre necessario per qualsiasi vecchio appartamento solo perché si presenta una S.C.Ag.

Va valutata la fattispecie concreta.

Numero civico e agibilità

La documentazione relativa alla numerazione civica può essere necessaria nei casi previsti.

Un edificio nuovo, un frazionamento o una trasformazione con nuovi accessi può richiedere l’assegnazione o l’aggiornamento del civico prima della completa definizione documentale della S.C.Ag.

Anche questo costo non deve essere confuso con i diritti della sola agibilità.

Costo totale dell’agibilità: esempio delle voci da considerare

Il costo finale può quindi essere composto da:

Questo è il motivo per cui due appartamenti della stessa superficie possono avere un costo di agibilità molto diverso.

La differenza non è tanto nella compilazione del SUET, quanto nella quantità e qualità della documentazione che deve sostenere le dichiarazioni del tecnico.

FAQ sul costo dell’agibilità a Roma

Quanto costa la S.C.Ag. a Roma?

Per le S.C.Ag. degli immobili che non incidono su volumetria e/o superficie il tariffario prevede €174 di diritti di segreteria. Altre fattispecie prevedono il calcolo a cubatura o l’aggiunta di ulteriori diritti.

La SCAG costa sempre €174?

No. Quando l’immobile non è mai stato oggetto di agibilità i diritti possono essere calcolati sulla cubatura; in determinati casi €174 si aggiungono ai diritti tecnici.

Quanto costa l’agibilità presentata in ritardo?

Oltre ai normali diritti, Roma Capitale prevede €77 dal 16° al 30° giorno, €232 dal 31° al 60° e €464 oltre il 61° giorno dalla fine lavori.

Bisogna aspettare 60 giorni per avere l’agibilità?

No. L’utilizzo può iniziare dalla data di presentazione della S.C.Ag. completa della documentazione prevista, fermo restando il regime dei controlli.

La S.C.Ag. si presenta ancora tramite PEC?

No. Dal 2 marzo 2026 Roma Capitale richiede la predisposizione e trasmissione tramite SUET.

Dopo ogni CILA devo presentare l’agibilità?

Non automaticamente. Bisogna verificare se le opere rientrano nelle fattispecie dell’art. 24 e incidono sulle condizioni considerate dalla norma.

Posso fare l’agibilità soltanto del mio appartamento?

Sì, quando ricorrono i presupposti previsti per l’agibilità parziale della singola unità immobiliare.

Se il vecchio certificato non si trova devo rifare l’agibilità?

Non necessariamente. Prima bisogna verificare se il certificato o una precedente domanda esistano negli archivi di Roma Capitale.

Un immobile senza agibilità può ottenerla oggi?

Sì, se possiede i requisiti necessari per depositare la S.C.Ag. ai sensi dell’art. 24.

Il Catasto conforme è sufficiente per presentare l’agibilità?

No. La conformità catastale non sostituisce la verifica della conformità dell’opera ai titoli edilizi.

Quanto costa il tecnico?

Dipende dalla documentazione disponibile e dalle verifiche necessarie. È opportuno distinguere il costo della sola predisposizione della S.C.Ag. dagli eventuali accessi agli atti, aggiornamenti catastali, verifiche strutturali, impiantistiche o sanatorie.

Fonti ufficiali

I riferimenti principali per la S.C.Ag. a Roma sono:

Roma Capitale – Agibilità

Roma Capitale – SCIA per Agibilità e modulistica SUET

Guida S.C.Ag. SUET di Roma Capitale

Tariffe Roma Capitale – Deliberazione G.C. n. 492/2025

D.P.R. 380/2001, art. 24 – Normattiva

Costo agibilità Roma: conclusioni

Per conoscere il costo reale dell’agibilità a Roma non basta considerare una tariffa standard.

Bisogna prima stabilire quale situazione ricorre:

nuova agibilità mai presentata → calcolo in funzione della cubatura

S.C.Ag. senza incidenza su volumetria/superficie → diritto previsto di €174

aggiornamento o riesame → diritto fisso previsto

nuova consistenza + riesame → possibile somma tra €174 e diritti a cubatura

presentazione tardiva → eventuale sanzione aggiuntiva

A questi importi vanno poi aggiunti soltanto gli adempimenti tecnici effettivamente necessari.

Il percorso corretto è:

verifica dei titoli edilizi → controllo dello stato attuale → documentazione strutturale e impiantistica → eventuale aggiornamento catastale → determinazione dei diritti → predisposizione S.C.Ag. sul SUET → invio del Capofila → conservazione della ricevuta protocollata.