Certificato di agibilità Roma, abitabilità costo e richiesta SCIA a Roma

La regolarità urbanistica di un immobile (specialmente nelle compravendite degli ultimi anni) passa per la richiesta del certificato di agibilità o abitabilità. Spiegheremo quali documenti sono necessari a Roma per presentare la domanda di agibilità a quale costo e le tempistiche attraverso la SCIA. Ogni volta che viene presentata una pratica edilizia, che sia cila, scia o permesso di costruire, va presentata alla fine dei lavori la richiesta di agibilità o abitabilità, corredata dalla documentazione obbligatoria. La differenza tra agibilità ed abitabilità sta nel fatto che in passato, la prima era la richiesta per gli edifici non residenziali, mentre la seconda per gli immobili residenziali. Ad oggi rimane indifferente con quale denominazione la si chiami.

Cosa è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune di Roma al termine di un intervento edilizio per garantire che l’immobile sia idoneo e sicuro per essere abitato o utilizzato. Questo certificato attesta una serie di caratteristiche fondamentali per la qualità dell’abitare e delle attività svolte all’interno dell’edificio.

• Igiene e Salubrità: Il certificato di agibilità verifica che l’immobile rispetti gli standard igienico-sanitari necessari per la salute degli occupanti. Ciò include adeguati sistemi di smaltimento dei rifiuti, approvvigionamento di acqua potabile e condizioni generali di pulizia.
• Sicurezza: La sicurezza è un punto cruciale verificato nel certificato di agibilità. Ciò comprende l’adeguatezza delle misure antincendio, la stabilità strutturale dell’edificio e la presenza di dispositivi di sicurezza come le ringhiere per le scale.
• Risparmio Energetico: Un aspetto sempre più rilevante è la conformità dell’edificio ai requisiti di risparmio energetico. Questo include l’isolamento termico, l’efficienza degli impianti di riscaldamento e raffreddamento, nonché l’uso di fonti energetiche rinnovabili.
• Conformità al Progetto Edilizio Legittimato: Il certificato di agibilità verifica anche la conformità dell’immobile al progetto edilizio approvato, garantendo che le modifiche e le costruzioni siano in linea con le normative urbanistiche e edilizie vigenti.

L’evoluzione normativa in Italia sul certificato di agibilità per gli edifici

Il concetto di abitabilità degli edifici in Italia ha una storia ricca di evoluzioni normative che risalgono al Regio Decreto del 1934, il quale ha introdotto le prime disposizioni in materia. Tuttavia, è nel DPR 425 del 1994 che si inizia a delineare il procedimento per il rilascio del Certificato di Abitabilità, il quale negli anni successivi è stato sostituito dal Certificato di Agibilità, come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01).

Il Certificato di Agibilità attesta la conformità degli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico stabiliti dalla normativa vigente, oltre alla conformità dell’opera al progetto approvato. Il procedimento di rilascio è ora semplificato attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg), che deve essere presentata entro quindici giorni dalla conclusione dei lavori di finitura dell’intervento.

Una delle principali modifiche introdotte dal D.lgs. 222/2016 è che il rilascio della SCAg avviene attraverso un procedimento amministrativo basato sulla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), dove il responsabile del procedimento è il proprietario o il costruttore insieme al tecnico abilitato. L’amministrazione comunale ha un periodo di 60 giorni per esaminare l’istanza e richiedere eventuali integrazioni documentali, prima di concedere l’agibilità dell’immobile.

Leggi anche quando è obbligatorio il certificato di agibilità dopo una CILA per ristrutturazione

Quando si deve presentare la richiesta di agibilità o SCAg?

Come descritto sopra, Il certificato di agibilità è un documento fondamentale per attestare la sicurezza e la conformità degli edifici secondo la normativa vigente. Secondo l’articolo 24 del DPR 380/01, ora sostituito dall’art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016, è richiesta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAg) per diverse situazioni:

1. Nuove costruzioni: Ogni nuova struttura deve ottenere il Certificato di Agibilità per dimostrare la sua sicurezza e idoneità.
2. Edifici esistenti: Se una costruzione esistente o una parte di essa non ha mai avuto una Domanda di Agibilità ai sensi del Regio Decreto n. 1265 del 1934, è necessario richiedere la SCAg.
3. Ricostruzioni o soprelevazioni: Qualsiasi intervento che coinvolga ricostruzioni, soprelevazioni totali o parziali richiede la verifica di agibilità.
4. Interventi sugli edifici esistenti: Qualsiasi modifica che possa influire sulla sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico dell’edificio o delle unità immobiliari richiede il Certificato di Agibilità.

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Queste condizioni sono dettagliate anche nella Guida alla Compilazione della SCAg del Comune di Roma, che specifica:

• Variazioni interne che influenzino le condizioni di sicurezza degli edifici.
• Accorpamento o frazionamento di unità immobiliari.
• Cambiamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria.

Quale documentazione bisogna allegare alla domanda di agibilità a Roma?

Per il buon fine della domanda di abitabilità bisogna allegare la seguente documentazione:

1. Richiesta di Accatastamento: Questo documento è essenziale per identificare l’unità immobiliare oggetto della richiesta di agibilità. Il numero catastale, l’indirizzo e i dettagli specifici dell’unità devono essere inclusi per garantire un’identificazione accurata.
2. Dichiarazione di Conformità all’Approvato Progetto: Questa dichiarazione attesta che l’edificio o l’unità immobiliare è stato costruito in conformità con il progetto originale che è stato precedentemente approvato dalle autorità competenti. Assicurarsi che ogni aspetto dell’opera rispetti le specifiche e le normative approvate è cruciale per ottenere l’agibilità.
3. Relazione Tecnica sulla Salubrità degli Ambienti: Questa relazione tecnica fornisce una valutazione dettagliata della qualità dell’ambiente interno dell’edificio o dell’unità immobiliare. Deve dimostrare che gli ambienti rispettano i requisiti di salubrità, garantendo un’adeguata igiene e sicurezza per gli occupanti. La relazione potrebbe includere dati relativi a isolamento acustico, illuminazione, ventilazione e altre condizioni ambientali.
4. Dichiarazione dell’Installatore degli Impianti: Questa dichiarazione è emessa dall’installatore degli impianti, come elettrici, idraulici o termici. Deve attestare che gli impianti sono stati installati in conformità con le leggi e le normative vigenti e che sono sicuri per l’uso. Questa dichiarazione è fondamentale per garantire la sicurezza e il funzionamento corretto degli impianti all’interno dell’edificio.
5. Includere con cura tutti questi documenti con la domanda di agibilità è un passo cruciale per garantire che l’edificio o l’unità immobiliare risponda a standard elevati di sicurezza e qualità abitativa, e che sia conforme alle leggi e alle normative locali a Roma.

La SCAg per richiedere l’agibilità a Roma

Come richiedere l’agibilità a Roma? Nel Comune di Roma, la procedura richiede la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA o SCAg) che identifichi il singolo immobile o l’intero edificio soggetto alla richiesta. È essenziale che questa SCIA venga firmata e autenticata da un professionista abilitato, come un geometra, un ingegnere o un architetto, che attesti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e efficienza energetica degli edifici e dei relativi impianti.

La domanda per l’agibilità a Roma deve essere presentata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori. Vale la pena notare che se la presentazione avviene oltre questa scadenza, è prevista una sanzione pecuniaria che varia da 77,00€ a 464,00€. Pertanto, è fondamentale rispettare attentamente questi tempi per evitare sanzioni e assicurarsi una richiesta di agibilità regolare a Roma.

Il modulo unificato scia per agibilità

Il modulo per la richiesta di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è suddiviso in base alle responsabilità del professionista incaricato di certificare l’idoneità dell’attività in questione. Questa suddivisione rispecchia le disposizioni di legge e si articola in diverse sezioni. Il richiedente, ovvero il titolare dell’istanza, assume la responsabilità principale per la presentazione della SCIA. In particolare, chi richiede la SCIA per agibilità è tenuto a garantire la correttezza dei titoli autorizzativi e la completezza della documentazione allegata nella sezione D.

La stessa persona, il richiedente, è l’unico firmatario della sezione A del modulo, dimostrando così la sua piena responsabilità in merito alla veridicità delle informazioni fornite. Il tecnico incaricato della compilazione della SCIA assume responsabilità esclusivamente per quanto concerne la sezione B del modulo, che riguarda la redazione della relazione tecnica e la verifica dei titoli edilizi. In tal modo, il modulo della SCIA è strutturato in modo chiaro e preciso, assegnando responsabilità specifiche in base all’ambito di competenza di ciascun soggetto coinvolto.

E’ importante specificare che l’agibilità non può essere rilasciata per un’ immobile privo della conformità edilizia (progetti presentati al comune), che hanno permesso la costruzione (permesso di costruire, licenza edilizia, concessione) e i titoli che lo hanno trasformato nel tempo (DIA, CILA, SCIA). Anche se per alcuni l’agibilità deve affermare la condizione di salubrità e sicurezza di un immobile, la legge specifica che lo stesso immobile per essere agibile deve essere conforme ai titoli edilizi. Quindi un immobile non conforme al progetto di costruzione ed alle eventuali trasformazioni avvenute sarebbe comunque non agibile.

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La SCIA per agibilità parziale di un’immobile

Nel modulo della scia è prevista la richiesta di agibilità parziale, quindi per una parte dell’edificio o per una sola unità immobiliare. Se si presenta un agibilità parziale per la sola unità immobiliare è chiaro che la conformità ai titoli edilizi deve riguardare la sola unità immobiliare e non tutte quelle presenti all’interno dell’edificio. E’ comunque buona regola, se esistono parti comuni facenti parte dell’unità immobiliare oggetto di scia agibilità parziale verificarne le conformità con i progetti presentati al Comune di Roma.

Quanto costa la scia per agibilità a Roma? Dove si presenta e i tempi

Il costo dell’agibilità a Roma è un aspetto cruciale da tenere in considerazione per i proprietari di immobili. Questo costo può variare notevolmente a seconda della presenza o dell’assenza dei documenti necessari.

In molti casi, ci si trova nella situazione di dover acquisire documentazione edilizia completa presso il Comune di Roma, poiché i proprietari spesso non hanno a disposizione i documenti richiesti per ottenere il certificato di abitabilità. Quando tutti i documenti obbligatori sono disponibili, il costo per l’agibilità a Roma di solito oscilla tra i 500,00€ e i 600,00€.

Questa cifra comprende tutte le spese relative al processo di ottenimento della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per l’abitabilità. Per agevolare il processo, è essenziale presentare la domanda completa, corredata di tutti gli allegati richiesti, presso il dipartimento urbanistica situato all’EUR o al municipio di competenza, garantendo così una gestione efficace del costo dell’agibilità a Roma.

Diritti di istruttoria comunali per presentazione scia abitabilità a Roma:

• Se la modifica dell’agibilità non comporta aumento di cubatura, la Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere accompagnata dal pagamento di € 150,00;
• Se la modifica dell’agibilità comporta aumento di cubatura, la Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere accompagnata dai pagamenti:

1. di € 150,00 di diritti di segreteria;
2. nonché dei diritti di segreteria relativi alla nuova cubatura edificata da calcolare;

Per la scia agibilità vige il silenzio assenso di 60 giorni, passati i quali la domanda risulta accolta e valida. Ma potrebbe comunque capitare che il comune di Roma dopo qualche anno richieda ulteriore documentazione relativa alla richiesta protocollata.

Immobile senza agibilità, è obbligatoria nella compravendita?

La questione dell’agibilità di un immobile in fase di compravendita è un aspetto fondamentale da considerare, specialmente quando si tratta di immobili situati a Roma, dove spesso si trovano edifici senza agibilità. L’agibilità è una certificazione rilasciata dalle autorità competenti che attesta che un edificio è adatto per essere abitato o utilizzato per uno scopo specifico, come l’abitazione.

Se un acquirente sceglie di non richiedere una certificazione di agibilità parziale, è necessario eseguire una verifica dettagliata della situazione urbanistica e catastale dell’immobile. Questo processo implica:

1. Verifica della conformità urbanistica: È essenziale assicurarsi che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche vigenti. Ciò significa che la destinazione d’uso dell’edificio deve essere in linea con il piano regolatore del Comune, e eventuali lavori di ristrutturazione o cambiamenti apportati all’edificio devono essere stati eseguiti nel rispetto delle leggi edilizie locali.
2. Controllo della situazione catastale: La corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato effettivo dell’immobile è cruciale. È necessario verificare che ci siano discrepanze o errori nella documentazione catastale, in quanto ciò potrebbe influire sulla regolarità della proprietà.

Se tutte queste verifiche confermano che l’immobile è regolare da un punto di vista urbanistico e catastale, l’acquirente potrebbe non essere obbligato a ottenere l’agibilità prima di procedere con la compravendita. Tuttavia, è importante sottolineare che l’agibilità non è solamente una questione di obbligo legale, ma anche di sicurezza e qualità dell’immobile. Pertanto, anche se non obbligatoria, presentare la domanda di agibilità può essere una buona pratica.

Inoltre, è possibile che un potenziale acquirente richieda l’agibilità come parte della documentazione obbligatoria per la compravendita. In tal caso, è consigliabile procedere con la richiesta di agibilità in anticipo per evitare ritardi o complicazioni nella transazione. Avere l’agibilità in regola può contribuire a garantire un processo di vendita più fluido e una documentazione completa e ordinata, fornendo una maggiore tranquillità sia per il venditore che per l’acquirente.

Certificato di agibilità Roma ante ’34 ed ante ’67, cosa sapere

Nel caso di un immobile privo di agibilità, sorge la domanda se sia obbligatoria per la compravendita. Per rispondere a questa interrogativo, è fondamentale considerare l’anno di costruzione dell’immobile. Il certificato di abitabilità è stato introdotto mediante il Regio Decreto n. 1265 del 1934, pertanto, non è richiesto per gli immobili costruiti prima del 1934. Tuttavia, per le proprietà edificate tra il 1934 e il 1967, era necessario richiedere l’attestazione di agibilità. A meno che non siano state svolte delle ristrutturazioni importanti sugli immobili.

Dunque, per gli immobili costruiti tra il 1934 e il 1967, era richiesta un’attestazione di agibilità per poter procedere con la compravendita in modo regolare. È importante notare che, anche in questo caso, se sono state effettuate ristrutturazioni significative che hanno comportato modifiche sostanziali alla struttura dell’immobile, potrebbe essere necessario ottenere una nuova attestazione di agibilità per garantire la conformità agli standard attuali.

Link utili:

• SCIA agibiltà Comune di Roma 
• Modulistica