Menu Chiudi

Certificato di conformità urbanistica: cosa è e quanto costa

Il certificato di conformità urbanistica serve per verificare la regolarità dei progetti di un fabbricato. Mentre il certificato di destinazione urbanistica riguarda la verifica di un terreno. La verifica della conformità urbanistica è il controllo che  confronta il progetto di edificazione presente al Comune con lo stato attuale dell’immobile. Se oltre al progetto di edificazione sono presenti altre pratiche edilizie, come ad esempio CILA o SCIA, il confronto viene fatto anche su queste. Dal confronto possono esserci due esiti:

  • l’esito positivo, dunque il tecnico rilascia la dichiarazione di conformità urbanistica allegando una relazione tecnica;
  • esito negativo, il tecnico indicherà al proprietario di casa come procedere per regolarizzare casa dagli abusi.

Ti starai chiedendo ma quando è obbligatorio il certificato di conformità urbanistica? Più avanti nell’articolo indicherò tutto quello che devi sapere sulla certificazione di conformità urbanistica di un’immobile.

Il certificato di conformità urbanistica serve per verificare la regolarità dei progetti di un fabbricato. Mentre il certificato di destinazione urbanistica riguarda la verifica di un terreno. La verifica della conformità urbanistica è il controllo che  confronta il progetto di edificazione presente al Comune con lo stato attuale dell'immobile.
certificato di conformità urbanistica

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica, come spiegato, è il documento che attesta e certifica la corrispondenza tra i progetti depositati in Comune e lo stato di fatto di una casa. Infatti tramite il confronto dei progetti dimostra se una casa è regolare urbanisticamente o no. Il certificato di conformità urbanistica, dimostra l’assenza di abuso edilizio rispetto a quanto depositato al Comune.

Come spiegato è importante non solo controllare il progetto di edificazione, ma anche le ulteriori pratiche edilizie presentate nel corso del tempo, con il fine di verificare se ogni progetto depositata rispetta la normativa vigente in materia di edilizia. Senza la dichiarazione di conformità urbanistica di una casa l’eventuale compravendita può essere annullata, dunque ne spiega la sua importanza.

Quali documenti sono necessari per la relazione di conformità urbanistica e catastale?

Il giorno del sopralluogo da parte del tecnico incaricato a redigere la relazione di conformità urbanistica, il proprietario di casa deve far trovare alcuni documenti indispensabili che elenchiamo di seguito:

  • atto di proprietà
  • planimetria catastale: la rappresentazione grafica in scala 1:200 di un’unità immobiliare. Indica la disposizione interna dei vani, la loro destinazione d’uso e gli accessi all’unità immobiliare;
  • visura catastale: permette di conoscere i dati del proprietario, la natura e quota dei diritti reali e le informazioni catastali dell’immobile;
  • visura catastale storica immobile invece, evidenzia tutte le variazioni registrate in Catasto riferite ad un immobile. Questo documento riporta anche tutti i precedenti proprietari dell’immobile con le relative quote, il diritto reale e il regime.

Chi rilascia il certificato di conformità urbanistica?

Il professionista incaricato al controllo e alla stesura della relazione di conformità urbanistica deve essere iscritto ad un albo o ordine riconosciuto, come il geometra, architetto o ingegnere. Il tecnico con la documentazione reperita o in possesso della proprietà verifica la corrispondenza tra i vari titoli edilizi, i dati catastali e lo stato dei luoghi della casa, al fine di redigere la relazione urbanistica finale.

La certificazione di regolarità urbanistica, la devi poi consegnare al notaio in fase di vendita che verifica la sola correttezza formale, senza però esprimersi sulla sua veridicità. Se ti affidi ad un’intermediario per la  vendita (agenzia immobiliare), puoi chiedere se si occupano anche del rilascio della certificazione edilizia e delle pratiche necessarie per ottenerla.

Quando il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio?

Il certificato di regolarità urbanistica è necessario nei seguenti casi:

  • compravendita immobiliare, perché un immobile non autorizzato o non del tutto conforme al progetto presentato non è commerciabile;
  • richiesta e sottoscrizione di un mutuo;
  • lavori di ristrutturazione oppure modifiche rispetto allo stabile originario;
  • per accedere agli eco bonus.
Richiedi un Preventivo

Richiedi un Preventivo Gratuito

Scopri come possiamo aiutarti!

se durante il controllo urbanistico di casa scopri delle difformità tra quanto presentato al comune e lo stato di fatto dell’immobile, devi, prima della vendita sanare l’abuso edilizio con una pratica edilizia a sanatoria.

Come e quando si verifica un’irregolarità edilizia?

Un’immobile totalmente abusivo quando non esistono al Comune i titoli edilizi per la costruzione come:

  • permesso a costruire per gli immobili più recenti
  • la concessione edilizia
  • o la licenza edilizia

purtroppo per sanare una casa totalmente abusiva, cioè in assenza di quanto specificato sopra, o aspetti l’uscita di una legge per condonare o tenti con il comune la presentazione di una pratica edilizia a sanatoria.

I casi di cui sopra sono fortunatamente rari, infatti nella maggior parte delle volte mi trovo di fronte a lievi difformità tra progetto e stato di fatto. I casi più frequenti infatti riguardano:

  • demolizione di muri interni per una diversa distribuzione interna di casa;
  • chiusura o apertura di finestra
  • porte spostate
  • creazione di un bagno nuovo
  • chiusura di un balcone
  • creazione di angolo cottura in cucina

tutte questa variazioni sono lievi e possono essere sanate pagando una sanzione. Ora vi spiego quali sono gli abusi che si regolarizzano.

Quali lavori non regolari all’ urbanistica sono sanabili?

Per facilitare il tema dei lavori non regolari all’urbanistica ma sanabili, vi elenco in base alla tipologia di intervento quali sono e come regolarizzarli pagando una sanzione amministrativa:

  1.  opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Si tratta dell’ipotesi più grave comprensiva delle opere realizzate in assenza di titolo o in difformità da questo e, comunque, non conformi alle norme urbanistiche sia al momento in cui i lavori furono iniziati sia al momento in cui la domanda di concessione in sanatoria deve essere presentata.
  2. le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del d.l. 30 settembre 2003, n 269. Si tratta di quelle situazioni che, ove fosse stata recepita dal legislatore del Testo unico l’idea della cd. “sanatoria giurisprudenziale”, sarebbero state sanabili con il semplice accertamento di conformità.
  3. opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.
  4. le opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
  5. opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio.

La differenza tra punto 4 e punto 5 riguarda soltanto l’ubicazione poiché la numero 4 si riferisce ai centri storici (zone A).

  • Continuando con  le opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Gli interventi di manutenzione straordinaria consistono nelle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Riassumendo

Pertanto, ricapitolando, in relazione ai punti sopra riportati, sono sanabili:

  • quelle indicate nei numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fatta esclusione per le opere realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente rilevante ai sensi degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (lettera e), del comma 27);
  • quelle indicate nei numeri 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47;
  • quelle indicate nei numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro quattro mesi dall’entrata in vigore del d.l. 168/2004, con la quale andavano determinate la possibilità, le condizioni e le modalità per l’ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio.

Quanto costa la dichiarazione di conformità urbanistica?

Il costo del certificato di conformità urbanista non può avere un costo fisso, in quanto rimane in capo al professionista incaricato e alla grandezza della casa. Infatti è ovvio che un’immobile di grandi dimensioni prenderà più tempo al tecnico per la verifica urbanistica. Non potendo dare un costo definitivo della relazione di conformità urbanistica posso dire però una forbice, un tecnico esperto può chiedere un’onorario da € 500,00 a € 800,00 in base alla complessità nel reperimento della documentazione necessaria. Se nelle verifiche tecniche si riscontrano alcune difformità devi pagare il tecnico e le eventuali sanzioni in base alla normativa vigente la minima è di € 516,00.

Quali sono i rischi della difformità urbanistica?

Una casa senza certificato di conformità urbanistica, come spiegato, comporta qualche problema. Infatti la nullità dell’atto avviene in totale difformità, quindi quando casa è totalmente abusiva, mentre le difformità più lievi ricadono come responsabilità sia civile che penale sul chi compra casa. La presentazione di un certificato di conformità urbanistica, non veritiero, falso o incompleto, porta il tecnico sottoscrittore a provvedimenti penali o sanzioni amministrative, oltre a creare delle difficoltà in una futura vendita della casa o richiesta di rinegoziazione di mutuo.

Potrebbe interessarti: