CILA in sanatoria Roma: costi, sanzioni, SUET e lavori già eseguiti

La CILA tardiva può essere presa in considerazione quando le opere realizzate appartengono realmente al campo degli interventi soggetti a CILA.

Il riferimento è l’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, che riguarda gli interventi non riconducibili all’edilizia libera e non soggetti alle procedure edilizie di maggiore rilevanza, nel rispetto delle altre condizioni previste dalla normativa. Il tecnico assevera inoltre che non vi sia interessamento delle parti strutturali.

Un caso frequente negli appartamenti di Roma è una diversa distribuzione interna realizzata senza la preventiva comunicazione: ad esempio spostamento, demolizione o costruzione di tramezzi non portanti oppure modifica delle aperture interne.

Ma non basta osservare una planimetria e constatare che “è stato spostato un muro”.

Prima bisogna stabilire:

qual era lo stato legittimo precedente, quando sono state realizzate le opere, quale titolo era richiesto in quel momento e se l’intervento coinvolge elementi strutturali, destinazione d’uso, superfici, volumi, prospetti o vincoli.

Prima della sanatoria bisogna verificare lo stato legittimo

Questo è probabilmente il passaggio più importante dell’intera procedura.

Non partirei mai direttamente dalla planimetria catastale.

La verifica deve ricostruire, per quanto necessario:

titolo edilizio originario → pratiche successive → eventuali varianti → condoni o sanatorie → stato reale → Catasto.

Il Catasto non sostituisce la documentazione urbanistico-edilizia e una planimetria catastale coerente con lo stato reale non dimostra da sola la legittimità delle opere.

Per questo, nei casi dubbi, prima della CILA può essere necessario un accesso agli atti edilizi a Roma.

Puoi approfondire anche la verifica dello stato legittimo dell’immobile e la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale.

Prima della CILA in sanatoria controlla le tolleranze del Salva Casa

Dal 2024 questo controllo è diventato ancora più importante.

Il Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 105/2024, è intervenuto anche sull’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, ampliando e ridefinendo in determinate condizioni la disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive.

Le Linee guida pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture il 30 gennaio 2025 dedicano specifiche sezioni proprio alle tolleranze costruttive ed esecutive e alle procedure di regolarizzazione.

Di conseguenza:

una differenza tra stato reale e progetto non deve essere automaticamente trattata come un abuso da sanare con CILA.

Prima va verificato se quella differenza costituisca effettivamente una difformità edilizia oppure rientri, nel caso concreto, nelle tolleranze previste dall’art. 34-bis.

Per approfondire la normativa nazionale puoi consultare le Linee guida ufficiali del MIT sul Decreto Salva Casa.

Quali lavori possono rientrare nella CILA tardiva?

Negli appartamenti il caso tipico riguarda opere interne non strutturali che, al momento della loro esecuzione, erano soggette al regime della CILA.

Può trattarsi, ad esempio, di una diversa distribuzione interna ottenuta modificando tramezzi e aperture non strutturali.

È invece sbagliato trasformare la CILA tardiva in un contenitore generico per qualsiasi intervento realizzato senza pratica.

Quando la CILA non basta

Se durante il sopralluogo emergono interventi su strutture portanti, modifiche edilizie di maggiore rilevanza, opere che richiedevano SCIA o Permesso di Costruire, oppure trasformazioni non compatibili con il regime CILA, pagare la sanzione dell’art. 6-bis non risolve il problema.

In questi casi bisogna individuare la procedura realmente applicabile.

Può essere necessario valutare una SCIA edilizia a Roma oppure, quando ricorrono i requisiti, un procedimento di sanatoria edilizia e accertamento di conformità.

Questo è anche il motivo per cui demolizione e ricostruzione di un edificio non possono essere indicate genericamente come opere sanabili mediante semplice CILA tardiva.

CILA in sanatoria e lavori sugli impianti

Anche qui serve prudenza.

Non è corretto affermare che qualsiasi rifacimento dell’impianto elettrico, idrico o fognario richieda automaticamente una CILA in sanatoria.

La necessità della pratica dipende dall’insieme delle opere edilizie eseguite.

Una manutenzione dell’impianto può avere un regime differente rispetto a una ristrutturazione che comprende anche nuova distribuzione degli ambienti, realizzazione di tramezzi o altre opere soggette a comunicazione.

Quindi:

non si decide se fare una CILA tardiva in base al nome del lavoro, ma in base alla sua qualificazione edilizia effettiva.

Dove si presenta la CILA in sanatoria a Roma?

A Roma le CILA vengono gestite telematicamente attraverso il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.

Roma Capitale indica che dal 16 maggio 2016 CIL e CILA devono essere trasmesse esclusivamente tramite SUET; gli uffici comunali indicano espressamente tra le procedure gestite anche la CILA in sanatoria ex art. 6-bis, comma 5.

Il tecnico incaricato deve essere accreditato ai servizi telematici di Roma Capitale.

Fonte istituzionale: Roma Capitale – CIL, CILA e SUET.

Quanto costa una CILA in sanatoria a Roma?

Bisogna distinguere diritti comunali, sanzione, compenso professionale ed eventuali pratiche collegate.

Sanzione CILA tardiva

L’art. 6-bis, comma 5 stabilisce:

La riduzione deriva dalla diminuzione di due terzi della sanzione ordinaria di €1.000.

Questa sanzione riguarda però l’omessa comunicazione. Non consente di rendere automaticamente legittime opere che avrebbero richiesto un titolo edilizio differente.

Diritti comunali CILA Roma

Roma Capitale pubblica attualmente il seguente tariffario per CILA art. 6-bis:

Gli importi risultano adeguati al tariffario di Roma Capitale previsto dalla Deliberazione G.C. n. 524/2024.

Fonte: Roma Capitale – tariffario procedure edilizie.

Quanto costa quindi in totale?

Il costo effettivo può comprendere:

diritti comunali + sanzione + sopralluogo e rilievo + ricostruzione dello stato legittimo + elaborati grafici + relazione tecnica e asseverazione + pratica SUET + eventuale accesso agli atti + eventuale DOCFA.

Per questo non considero tecnicamente corretto pubblicizzare un prezzo unico per qualsiasi CILA in sanatoria.

Un appartamento con documentazione completa e una semplice diversa distribuzione interna è molto diverso da un immobile con titoli mancanti, condono, difformità pregresse o data delle opere incerta.

CILA tardiva con lavori ancora in corso: perché costa meno?

La normativa incentiva la regolarizzazione spontanea prima dell’ultimazione dell’intervento.

Se la comunicazione viene presentata spontaneamente quando le opere sono ancora in corso, la sanzione di €1.000 è ridotta di due terzi.

Il risultato è circa:

€1.000 ÷ 3 = €333,33.

Questo non deve però essere interpretato come un’autorizzazione a iniziare volontariamente i lavori senza CILA per poi pagarne una sanzione ridotta.

La procedura corretta rimane la presentazione della CILA prima dell’esecuzione degli interventi quando la comunicazione è necessaria.

Lavori già finiti: la sanzione è €1.000

Quando l’intervento soggetto a CILA è già stato concluso e la comunicazione non era stata presentata, non si applica la riduzione prevista per i lavori ancora in corso.

La sanzione prevista dall’art. 6-bis è quindi €1.000.

A questa devono essere aggiunti i diritti comunali e le prestazioni tecniche necessarie.

Anche in questo caso è fondamentale verificare prima che le opere fossero effettivamente riconducibili al regime CILA.

Quanto tempo serve per una CILA in sanatoria?

La CILA è una comunicazione e non un procedimento per il quale bisogna attendere il rilascio di un’autorizzazione, ma i tempi necessari al tecnico per poterla presentare variano sensibilmente.

Se esistono già tutti i titoli edilizi, la situazione è semplice e lo stato dei luoghi è chiaro, la predisposizione può essere relativamente rapida.

Se invece bisogna effettuare:

accesso agli atti, ricerca di vecchi titoli, ricostruzione dello stato legittimo, analisi di un condono, verifica di vincoli o approfondimenti sulla natura delle opere, i tempi sono inevitabilmente maggiori.

L’obiettivo non deve essere presentare la pratica nel minor numero possibile di giorni, ma presentare la pratica corretta sulla base di uno stato legittimo ricostruito correttamente.

CILA in sanatoria per lavori realizzati prima del 2010

Questo è un caso che merita particolare attenzione.

La disciplina che ha introdotto nel 2010 il regime da cui si è evoluta l’attuale CILA è collegata al D.L. 40/2010, convertito nella Legge 22 maggio 2010 n. 73, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 25 maggio 2010.

Di conseguenza, per opere molto vecchie non imposterei il ragionamento così:

“oggi quell’opera sarebbe da CILA, quindi presento una CILA in sanatoria”.

Bisogna invece verificare quando l’opera è stata effettivamente realizzata e quale disciplina edilizia era applicabile in quel momento.

Per lavori risalenti agli anni precedenti l’introduzione della CILA può quindi essere necessaria una ricostruzione storica più approfondita.

L’epoca dell’opera può cambiare l’inquadramento della regolarizzazione.

CILA in sanatoria e silenzio-assenso

Una delle ricerche più frequenti è:

“Quanto devo aspettare per il silenzio-assenso della CILA in sanatoria?”

La domanda nasce da un equivoco.

La CILA è una comunicazione, non un’istanza di Permesso di Costruire sulla quale attendere un provvedimento espresso o la formazione di un titolo per silenzio.

Pertanto non imposterei la regolarizzazione aspettando un ipotetico “silenzio-assenso CILA”.

Il Comune conserva comunque i propri poteri di controllo e vigilanza e può contestare la procedura quando le opere descritte non corrispondono al regime dichiarato.

In termini pratici:

protocollo della CILA non significa certificazione comunale automatica della conformità dell’immobile.

È per questo che assume particolare importanza l’asseverazione del professionista e la verifica preventiva della documentazione.

Quali documenti servono per la CILA in sanatoria a Roma?

La documentazione concreta dipende dall’immobile, ma normalmente il tecnico parte da:

titolo di proprietà o altro titolo legittimante, documenti del committente, dati catastali, titoli edilizi precedenti, eventuali condoni o sanatorie, rilievo dello stato reale, elaborati grafici, relazione tecnica asseverata e ricevute dei pagamenti.

Quando i titoli non sono disponibili può essere necessario recuperarli attraverso l’accesso agli atti.

Un buon elaborato grafico dovrebbe consentire di distinguere chiaramente:

stato legittimo precedente → stato attuale → opere oggetto della comunicazione tardiva.

Questo è particolarmente importante nei casi in cui la pratica viene predisposta in vista di una compravendita.

Dopo la CILA in sanatoria bisogna aggiornare il Catasto?

Non automaticamente, ma molto spesso sì quando le opere hanno modificato la rappresentazione catastale dell’unità immobiliare.

Il principio da ricordare è:

urbanistica e Catasto sono due piani differenti.

La CILA non aggiorna automaticamente la planimetria catastale e il DOCFA non sana eventuali irregolarità urbanistiche.

Quando le opere determinano una variazione catastalmente rilevante, occorre valutare la presentazione di un DOCFA.

Per approfondire consulta Variazione catastale DOCFA a Roma.

Se il problema iniziale è proprio la mancata corrispondenza della planimetria puoi partire dalla guida sulla planimetria catastale difforme.

CILA in sanatoria prima di vendere casa

Molte CILA tardive nascono durante la preparazione di una vendita.

Il caso tipico è questo:

stato reale dell’appartamento diverso dalla documentazione → tecnico verifica i titoli → emerge una vecchia modifica interna → si deve stabilire se è una tolleranza, una difformità soggetta a CILA o un problema edilizio di diversa natura.

La soluzione non è quindi:

“facciamo subito una CILA in sanatoria così possiamo rogitare”.

La sequenza corretta è:

verifica → qualificazione della difformità → eventuale regolarizzazione → eventuale aggiornamento catastale → controllo finale della documentazione.

Per le compravendite puoi approfondire la Relazione Tecnica Integrata a Roma e la pagina sulla conformità urbanistica e catastale.

CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria o accertamento di conformità?

Sono procedure che non devono essere confuse.

Il Salva Casa non ha trasformato tutte le difformità in CILA in sanatoria.

Ha invece modificato diversi istituti del Testo Unico Edilizia, tra cui stato legittimo, tolleranze e accertamento di conformità per determinate fattispecie.

Per una guida più generale sui lavori già effettuati puoi consultare Lavori in casa senza permessi: come regolarizzare a Roma.

Casi pratici

Caso 1 – Tramezzo spostato anni fa

Durante una verifica per la vendita emerge che la disposizione delle camere non coincide con l’ultimo progetto edilizio.

Prima di presentare una CILA bisogna verificare l’epoca dell’intervento, il titolo precedente, la natura della parete e l’eventuale applicabilità delle tolleranze.

Se l’intervento risultava effettivamente soggetto a CILA ed è già concluso, può essere valutata la comunicazione tardiva con la relativa sanzione.

Caso 2 – Lavori ancora in corso senza CILA

Durante la ristrutturazione ci si accorge che le opere richiedevano una CILA che non è stata depositata.

Se ricorrono i presupposti dell’art. 6-bis e la comunicazione viene presentata spontaneamente durante l’esecuzione, la sanzione è ridotta di due terzi.

Caso 3 – Parete apparentemente interna ma strutturale

La planimetria mostra una diversa distribuzione, ma il sopralluogo e la documentazione evidenziano che l’intervento ha interessato una struttura portante.

Non bisogna utilizzare automaticamente la CILA tardiva.

Serve prima individuare correttamente il regime edilizio applicabile e gli eventuali adempimenti strutturali.

Caso 4 – Planimetria diversa ma opera molto vecchia

La differenza risale presumibilmente a prima del 2010.

La procedura non può essere scelta semplicemente applicando retroattivamente l’attuale disciplina CILA: bisogna ricostruire l’epoca delle opere e la disciplina allora vigente.

Errori da evitare

Gli errori più pericolosi sono presentare una CILA senza ricostruire lo stato legittimo, considerare qualsiasi difformità interna automaticamente sanabile, confondere Catasto e urbanistica, ignorare le tolleranze, scegliere il titolo edilizio solo guardando una planimetria, dichiarare una data delle opere non supportata da elementi attendibili o utilizzare la CILA per interventi che richiedevano una procedura diversa.

Una CILA tardiva dovrebbe essere il risultato della verifica tecnica, non il punto di partenza.

FAQ sulla CILA in sanatoria a Roma

Quanto costa la sanzione per una CILA in sanatoria?

La mancata presentazione della CILA comporta una sanzione di €1.000. Se viene presentata spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso, la sanzione viene ridotta di due terzi, arrivando a circa €333,33.

Quanto costano i diritti comunali a Roma?

Per la CILA Roma Capitale indica attualmente diritti da €291,24 per progetti fino a 200 m², con importi superiori per gli scaglioni di superficie successivi.

Posso fare la CILA in sanatoria se i lavori sono già finiti?

Può essere valutata quando le opere concluse erano effettivamente soggette a CILA. In questo caso non si applica la riduzione prevista per i lavori ancora in corso. Prima bisogna comunque verificare stato legittimo, natura delle opere ed eventuali tolleranze.

Posso sanare una parete portante con CILA?

Non automaticamente. L’art. 6-bis prevede che la CILA non interessi le parti strutturali. Se l’opera riguarda strutture, occorre individuare il diverso procedimento applicabile.

Una planimetria catastale diversa significa che devo fare una CILA?

No. Prima bisogna capire perché esiste la differenza. Può trattarsi di un problema catastale, di una difformità edilizia, di una tolleranza o di una diversa situazione documentale.

Con il Salva Casa tutte le difformità sono sanabili?

No. Il Salva Casa ha modificato diverse procedure e introdotto nuove semplificazioni, ma ogni difformità deve essere qualificata e verificata rispetto ai requisiti previsti.

Esiste il silenzio-assenso per la CILA in sanatoria?

La CILA è una comunicazione e non richiede l’attesa di un provvedimento comunale di assenso. Questo non impedisce al Comune di esercitare i propri poteri di controllo.

Dopo la CILA devo fare sempre il DOCFA?

No. L’aggiornamento catastale è necessario quando le modifiche sono rilevanti ai fini catastali. Va verificato caso per caso.

Posso usare una CILA in sanatoria per lavori anteriori al 2010?

Non si può rispondere automaticamente sì. Per opere anteriori all’introduzione del regime CILA deve essere ricostruita la normativa e il titolo eventualmente richiesto al momento dell’esecuzione.

Come verifico una CILA in sanatoria a Roma

Quando mi viene richiesto di regolarizzare opere interne già eseguite, il primo passaggio non è compilare il SUET.

Verifico innanzitutto:

documentazione edilizia disponibile → stato legittimo → stato reale → epoca presumibile delle opere → natura delle modifiche → eventuali tolleranze → titolo edilizio che sarebbe stato necessario → situazione catastale.

Solo dopo questa analisi è possibile stabilire se la soluzione corretta sia realmente una CILA tardiva, oppure se sia necessario seguire una procedura diversa.

Questo metodo evita di utilizzare una pratica formalmente semplice per cercare di risolvere un problema urbanistico più complesso.

Per una valutazione generale delle procedure disponibili consulta Pratiche edilizie, urbanistiche e catastali a Roma.

Fonti normative e istituzionali

Il riferimento nazionale per la CILA è l’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, compresa la disciplina della sanzione per omessa comunicazione. D.P.R. 380/2001 – art. 6-bis su Normattiva

Per le modalità operative a Roma: Roma Capitale – CIL e CILA e Roma Capitale – SUET.

Per le novità su stato legittimo, tolleranze e regolarizzazione delle difformità: Ministero delle Infrastrutture – Linee guida Decreto Salva Casa.