Come si fa il calcolo dei millesimi: guida pratica con esempio

Capire come si fa il calcolo dei millesimi è utile per due motivi molto concreti: sapere come vengono ripartite le spese condominiali e capire se la tua quota è coerente con il valore della tua unità immobiliare.

I millesimi non sono un numero “inventato dall’amministratore”. Sono il risultato di un calcolo tecnico che porta ogni appartamento, negozio o garage a una quota su 1000 dell’intero edificio. Quella quota serve per applicare i criteri di riparto previsti dal Codice civile e dal regolamento di condominio.

In questa guida trovi un metodo pratico, un esempio completo con numeri e tabelle, i coefficienti più usati e le regole essenziali su approvazione e revisione.

Cosa sono i millesimi e cosa sono le tabelle millesimali

Il millesimo rappresenta la quota di valore della tua unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio, espressa in millesimi, cioè su base 1000.

Le tabelle millesimali sono il documento che raccoglie queste quote per ogni unità e, spesso, anche per specifiche parti o servizi comuni. In un condominio ben gestito esistono almeno:

• tabella generale di proprietà, spesso chiamata tabella A o tabella generale

• tabelle particolari per scale, ascensore, riscaldamento, cortile, lastrico e simili, quando servono

La norma di riferimento chiarisce che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento e che, nel calcolo, non si deve tenere conto di canone locatizio, miglioramenti e stato di manutenzione.

Normativa essenziale da conoscere

Senza fare il giurista, ci sono tre riferimenti che ti conviene avere chiari:

1. Art. 68 disposizioni di attuazione del Codice civile
   Definisce il concetto di valore proporzionale in millesimi e indica cosa non considerare nel calcolo.

2. Art. 1123 Codice civile
   È la base della ripartizione spese: in generale si ripartisce in proporzione al valore della proprietà, salvo casi di uso diverso o utilità solo per una parte del condominio.

3. Art. 69 disposizioni di attuazione del Codice civile
   Regola quando e come si possono rettificare o modificare i valori millesimali: in linea generale all’unanimità, ma con maggioranza specifica in caso di errore o quando, per mutate condizioni, il valore proporzionale di anche un solo condomino risulta alterato oltre un quinto, e in quel caso paga chi ha causato la variazione.

Per le maggioranze assembleari richiamate dall’art. 69, il riferimento è l’art. 1136: nel caso di delibere a maggioranza “secondo comma”, serve la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio

A cosa servono davvero i millesimi

Nella pratica quotidiana i millesimi servono per:

• ripartire spese generali di manutenzione e gestione delle parti comuni

• ripartire spese straordinarie, salvo criteri particolari

• calcolare quorum e pesi in assemblea quando si vota

• stabilire in modo trasparente chi paga cosa e quanto

Quando un servizio serve i condomini in misura diversa, la ripartizione può seguire l’uso e non solo i millesimi di proprietà. È scritto chiaramente nell’art. 1123

Dove trovo i millesimi del mio appartamento

Di solito li trovi in uno di questi posti:

• regolamento di condominio con tabelle allegate

• fascicolo condominiale o documentazione dell’amministratore

• atto di acquisto, se il regolamento contrattuale è richiamato e allegato

• in mancanza, puoi richiederli formalmente all’amministratore

Se le tabelle non ci sono o sono incomplete, il condominio può farle redigere ex novo da un tecnico.

Chi può calcolare i millesimi e perché non è un lavoro “da Excel”

Il calcolo delle tabelle millesimali è un’attività tecnica. In genere lo redige un professionista come geometra, architetto o ingegnere, perché servono:

• rilievi e misure affidabili

• lettura corretta di planimetrie e documenti

• applicazione coerente dei criteri e dei coefficienti

• capacità di motivare le scelte tecniche, soprattutto se si va in contestazione

La credibilità del lavoro, in ottica di tutela del condominio, sta in tre cose: metodo chiaro, dati verificabili, elaborati leggibili.

Leggi la nostra guida sul calcolo mq stanza

Come si fa il calcolo dei millesimi: metodo pratico passo per passo

Esistono vari metodi, ma quello più usato nella pratica tecnica è basato sul concetto di superficie ragguagliata e poi di superficie convenzionale, corretta con coefficienti. Il risultato finale viene trasformato in millesimi.

Passo 1: definire le unità e raccogliere i dati di base

Per ogni unità immobiliare si devono identificare:

• superfici interne utili, misurate o desunte da elaborati affidabili

• pertinenze e superfici accessorie: balconi, terrazzi, giardini, cantine, soffitte

• piano, esposizione, affacci e caratteristiche che incidono sul valore proporzionale

• eventuali vincoli di uso o destinazione che incidono sul calcolo

La qualità dei millesimi dipende dalla qualità dei dati di partenza. Se misuri male, esce male.

Passo 2: calcolare la superficie ragguagliata

La superficie ragguagliata è una superficie “pesata” che tiene conto del fatto che non tutte le superfici valgono allo stesso modo.

Esempio tipico:

• 80 metri quadri interni valgono 80

• un balcone da 10 metri quadri non vale 10, ma una quota ridotta, per esempio 2,5 se applichi un coefficiente 0,25

• un giardino può valere molto meno sul piano millesimale, per esempio 0,10 o 0,15, a seconda del criterio adottato

Questi coefficienti non sono uguali in tutti i condomini: l’importante è che siano coerenti, motivati e applicati in modo uniforme.

Passo 3: applicare i coefficienti correttivi

Dopo aver ottenuto la superficie ragguagliata, si applicano coefficienti che correggono il valore in base a fattori oggettivi.

Nella prassi tecnica si richiamano spesso coefficienti come destinazione, piano, orientamento, prospetto e luminosità, oltre a valutazioni di funzionalità complessiva. La letteratura tecnica li collega alla tradizione di calcolo sviluppata anche a partire da documenti ministeriali e prassi consolidata.

Ecco cosa significano, in parole semplici:

Coefficiente di destinazione

Serve quando nel condominio ci sono unità con uso diverso, per esempio abitazioni e negozi. Un negozio al piano strada può avere una “pesatura” diversa rispetto a un appartamento, se il criterio scelto lo prevede.

Coefficiente di piano

A parità di metratura, un piano alto con ascensore può valere più di un piano terra, oppure il contrario in edifici senza ascensore, a seconda del contesto. Il coefficiente di piano serve proprio a correggere questo effetto.

Coefficiente di orientamento

L’esposizione incide su luminosità e comfort: sud e ovest, in molte situazioni, pesano diversamente rispetto a nord.

Coefficiente di prospetto

Valuta affacci, vista, rumorosità, qualità del prospetto.

Coefficiente di luminosità

Tiene conto della quantità di luce naturale e della qualità dell’illuminazione dei vani, spesso collegata anche al rapporto finestra-superficie e all’esposizione.

Funzionalità complessiva

È una sintesi: distribuzione interna, taglio dell’appartamento, presenza di spazi disimpegno, fruibilità. Non è un “gusto personale”, deve rimanere un criterio oggettivabile.

Passo 4: calcolare la superficie convenzionale

La superficie convenzionale è la superficie ragguagliata moltiplicata per i coefficienti correttivi.

Formula pratica:

Superficie convenzionale = superficie ragguagliata × coefficiente piano × coefficiente orientamento × altri coefficienti scelti

Passo 5: trasformare le superfici convenzionali in millesimi

Una volta calcolata la superficie convenzionale per ogni unità, si sommano tutte le superfici convenzionali del condominio.

Poi si applica la formula:

Millesimi unità = superficie convenzionale unità ÷ somma superfici convenzionali × 1000

Il totale deve risultare 1000. Se arrotondi a due decimali, può uscire un residuo di 0,01 o 0,02: si gestisce con un arrotondamento finale trasparente, di solito sull’ultima unità o su quella con quota maggiore.

Esempio pratico completo: come si fa il calcolo dei millesimi con numeri reali

Immagina un condominio con 5 unità abitative. Per semplificare, consideriamo:

• superfici interne

• una pertinenza esterna per alcune unità

• un coefficiente per gli esterni

• coefficiente di piano

• coefficiente di orientamento

Dati di partenza

• Appartamento 1: 80 mq interni, 8 mq balcone, coeff esterni 0,25, coeff piano 0,95, coeff orientamento 0,98

• Appartamento 2: 70 mq interni, 20 mq terrazzo, coeff esterni 0,35, coeff piano 1,00, coeff orientamento 1,00

• Appartamento 3: 95 mq interni, nessun esterno, coeff piano 1,03, coeff orientamento 1,02

• Appartamento 4: 60 mq interni, 30 mq giardino, coeff esterni 0,10, coeff piano 0,92, coeff orientamento 0,97

• Appartamento 5: 85 mq interni, 12 mq balcone, coeff esterni 0,25, coeff piano 1,06, coeff orientamento 1,03

Calcolo superfici ragguagliate

Superficie ragguagliata = interni + esterni × coeff esterni

• App 1: 80 + 8×0,25 = 82

• App 2: 70 + 20×0,35 = 77

• App 3: 95 + 0 = 95

• App 4: 60 + 30×0,10 = 63

• App 5: 85 + 12×0,25 = 88

Calcolo superfici convenzionali

Superficie convenzionale = superficie ragguagliata × coeff piano × coeff orientamento

• App 1: 82 × 0,95 × 0,98 = 76,3420

• App 2: 77 × 1,00 × 1,00 = 77,0000

• App 3: 95 × 1,03 × 1,02 = 99,8070

• App 4: 63 × 0,92 × 0,97 = 56,2212

• App 5: 88 × 1,06 × 1,03 = 96,0784

Somma superfici convenzionali = 405,4486

Millesimi

Millesimi = superficie convenzionale ÷ totale × 1000

Questo esempio mostra il concetto chiave: non conta solo la metratura “nuda”, ma la metratura corretta con pertinenze e coefficienti.

Tipologie di tabelle millesimali: generale e tabelle particolari

Le tabelle non sono sempre una sola.

Tabella generale di proprietà

Serve per le spese comuni generali e per i criteri base di riparto previsti dal Codice civile.

Tabelle particolari

Si usano quando un bene o un impianto serve i condomini in modo diverso o serve solo una parte di essi.

Esempi frequenti:

• tabella scale, che spesso combina valore e uso

• tabella ascensore

• tabella riscaldamento, se centralizzato e se ripartizione non basata su contabilizzazione

• tabella lastrico o copertura, quando la ripartizione segue criteri specifici

La logica di base è sempre quella: ripartire in modo coerente con proprietà e utilità, come richiama l’art. 1123.

Come si approvano le tabelle millesimali

In pratica esistono tre scenari:

1. Tabelle predisposte dall’originario costruttore e richiamate negli atti

2. Tabelle redatte da un tecnico e approvate dall’assemblea

3. Tabelle definite o corrette in sede giudiziale, quando non si trova accordo

Quando entra in gioco la maggioranza, la regola generale sulle deliberazioni assembleari e sui quorum è nell’art. 1136.

Un punto importante: se una tabella incide come deroga ai criteri legali, la questione diventa più delicata e può richiedere unanimità. Se invece la tabella recepisce i criteri legali, la prassi spesso segue le maggioranze assembleari previste.

Errori nelle tabelle millesimali: cosa fare senza perdere anni

Gli errori tipici sono sempre gli stessi:

• superfici sbagliate o non aggiornate dopo lavori

• unità considerate con destinazione errata

• pertinenze pesate in modo incoerente

• coefficienti applicati a qualcuno sì e a qualcuno no

• tabelle vecchie, create quando l’edificio era diverso

La prima cosa da fare è semplice: chiedere all’amministratore copia delle tabelle e verificare:

• se i dati base sono corretti

• se c’è una relazione tecnica che spiega metodo e coefficienti

• se esistono elaborati grafici o un riepilogo superfici

Se manca tutto, spesso è già un segnale: il condominio sta usando numeri senza un impianto tecnico serio.

Revisione e modifica delle tabelle: quando si può e chi paga

L’articolo chiave è l’art. 69.

I valori possono essere rettificati o modificati:

• all’unanimità

• oppure con la maggioranza prevista dall’art. 1136 secondo comma, quando i valori sono conseguenza di errore oppure quando, per mutate condizioni come sopraelevazione o incremento superfici, il valore proporzionale è alterato oltre un quinto anche per un solo condomino. In quest’ultimo caso il costo è a carico di chi ha causato la variazione.

Questa è una regola pratica potentissima: se un condomino fa lavori che cambiano davvero i valori, non è corretto che paghi tutto il condominio per rifare le tabelle.

Quanto costa far calcolare o rifare i millesimi

I costi non dipendono dal “numero di condomini”, ma da:

• numero di unità e complessità dell’edificio

• disponibilità o meno di elaborati e misure affidabili

• presenza di pertinenze e parti accessorie

• necessità di rilievi completi, accessi ai locali, sopralluoghi multipli

• richiesta di tabelle particolari oltre a quella generale

In un condominio semplice il lavoro può essere relativamente lineare. In edifici complessi, con molte unità e accessori, il tempo cresce molto. Il consiglio pratico è chiedere un preventivo basato su un sopralluogo e su un elenco chiaro di tabelle richieste.

Leggi anche quanto costa rifare le tabelle millesimali a Roma

Checklist documenti utili per il tecnico

Se vuoi accelerare e spendere meno, prepara:

• elenco unità e proprietari, anche solo da anagrafe condominiale

• planimetrie o elaborati disponibili per ogni unità

• regolamento e tabelle esistenti, anche se contestate

• informazioni su pertinenze: balconi, terrazzi, giardini, cantine, soffitte

• indicazione di eventuali modifiche edilizie intervenute nel tempo

• dati sulle parti comuni e sugli impianti per eventuali tabelle particolari

FAQ- Come si fa il calcolo dei millesimi

Come si fa il calcolo dei millesimi in modo semplice?

Si calcola una superficie convenzionale per ogni unità, corretta con coefficienti, poi si divide per il totale e si moltiplica per 1000.

Come si calcolano i millesimi di un appartamento partendo dai metri quadri?

Metri quadri interni e pertinenze vengono pesati con coefficienti, si ottiene una superficie convenzionale e si trasforma in quota su 1000.

Qual è la formula per calcolare i millesimi?

Millesimi = superficie convenzionale unità ÷ somma superfici convenzionali × 1000.

I balconi contano nel calcolo dei millesimi?

Sì, spesso contano con un peso ridotto, tramite coefficienti di ragguaglio.

Chi decide i coefficienti di piano e orientamento?

Li propone il tecnico in base al metodo adottato e alle caratteristiche dell’edificio, applicandoli in modo uniforme e motivato.

Dove trovo i millesimi del mio appartamento?

Nel regolamento e nelle tabelle allegate oppure presso l’amministratore.

Le tabelle millesimali possono essere cambiate a maggioranza?

Sì, nei casi previsti dall’art. 69, come errore o variazioni che alterano oltre un quinto il valore proporzionale.

Quando paga il singolo condomino e non il condominio?

Quando la revisione deriva da mutate condizioni causate da lui e la variazione supera un quinto: in quel caso la norma prevede che il costo sia sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Se non ci sono tabelle millesimali, come si ripartiscono le spese?

Si applicano i criteri legali del Codice civile, in particolare l’art. 1123, finché non si adottano tabelle.

Le tabelle tengono conto delle ristrutturazioni interne o dello stato di manutenzione?

No, la norma esclude esplicitamente canone locatizio, miglioramenti e stato di manutenzione dal calcolo dei valori a seguito di CILA e SCIA.

Conclusione

Ora hai una risposta completa alla domanda: come si fa il calcolo dei millesimi.

Il concetto chiave è questo: i millesimi sono una quota di valore su 1000, calcolata con un metodo tecnico che parte dalle superfici e le corregge con coefficienti coerenti. Se il metodo è chiaro e i dati sono verificabili, le tabelle diventano uno strumento di equilibrio e trasparenza. Se invece sono vecchie, opache o “a sentimento”, diventano la scintilla perfetta per litigi infiniti.