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Guida pratica su come si fa calcolo dei millesimi con esempio

Il calcolo dei millesimi è un aspetto fondamentale nel contesto condominiale, in quanto determina la ripartizione delle spese e dei diritti di ciascun proprietario all’interno di un edificio composto da più unità immobiliari. Sapere come si fa il calcolo dei millesimi è cruciale per comprendere come vengono attribuite le quote di partecipazione a ciascuna proprietà.

Come si fa il calcolo dei millesimi
Come si fa il calcolo dei millesimi

In questo articolo, esploreremo in dettaglio il processo di calcolo dei millesimi, fornendo spiegazioni chiare e approfondite, insieme ad esempi pratici e l’utilizzo di tabelle riassuntive. Scopriremo i parametri coinvolti, i coefficienti di riduzione, le diverse tipologie di tabelle millesimali e la loro approvazione. Quindi, non ci resta che immergerci nel mondo dei millesimi e scoprire come si effettua il calcolo in modo accurato e trasparente. Come si fa il calcolo dei millesimi? Continua a leggere per saperne di più.

Definizione di millesimo

Il millesimo è un parametro utilizzato nella suddivisione delle spese condominiali, che rappresenta la quota di proprietà di ciascun condomino sull’intero edificio. Esso viene espresso in millesimi e determina la ripartizione delle spese comuni.

2. Che cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono strumenti fondamentali per calcolare la quota di proprietà di ciascun condomino. Queste tabelle riportano i millesimi assegnati ad ogni singola unità immobiliare all’interno del condominio.

3. La normativa di riferimento

Il calcolo dei millesimi si basa sulla normativa vigente, che varia da paese a paese. In Italia, ad esempio, il riferimento principale è il codice civile e il regolamento di condominio.

4. A cosa servono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono indispensabili per determinare la quota di spese che ogni condomino dovrà sostenere. Queste tabelle permettono una suddivisione equa delle spese comuni, considerando la diversa proprietà di ciascun condomino.

5. Dove sono indicati i millesimi di un appartamento?

I millesimi di un appartamento sono indicati all’interno delle tabelle millesimali. Solitamente, tali tabelle sono presenti nel regolamento di condominio o negli atti notarili di acquisto dell’immobile.

6. Professionisti che calcolano le tabelle millesimali

Il calcolo dei millesimi può essere effettuato da professionisti del settore, come geometri o ingegneri, che hanno competenze specifiche nella materia. La loro esperienza e conoscenza garantiscono un calcolo preciso e corretto.

7. Come si calcolano le tabelle millesimali

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Il calcolo delle tabelle millesimali si basa su parametri specifici, che vengono considerati per determinare la quota di proprietà di ogni unità immobiliare. I parametri principali includono la superficie dell’unità, la sua posizione all’interno del condominio e altri fattori influenti.

8. I parametri per determinare le tabelle millesimali

I parametri utilizzati per determinare le tabelle millesimali possono variare a seconda delle caratteristiche dell’edificio e delle sue unità immobiliari. Alcuni dei parametri comunemente considerati sono:

Superficie dell’unità: La dimensione dell’unità immobiliare è un fattore determinante per stabilire i millesimi.

Posizione dell’unità: Alcuni condomini attribuiscono una maggioranza di millesimi alle unità situate ai piani superiori o con posizione privilegiata.

Caratteristiche dell’immobile: Alcuni fattori come la presenza di terrazzi, giardini o balconi possono influenzare l’assegnazione dei millesimi.

Per fornire un esempio pratico del calcolo dei millesimi, consideriamo un condominio composto da tre unità immobiliari di dimensioni diverse:

Unità immobiliareSuperficie (mq)Millesimi
Appartamento 180
Appartamento 2100
Appartamento 3120

Per calcolare i millesimi di ciascuna unità, è necessario considerare i parametri specifici del condominio e applicare una formula appropriata. Ad esempio, se si decide di basare il calcolo solo sulla superficie, si può utilizzare la seguente formula:

Millesimi = (Superficie dell’unità / Superficie totale dell’edificio) * 1000

9. I coefficienti di riduzione nelle tabelle

Nelle tabelle millesimali possono essere presenti dei coefficienti di riduzione che influenzano il calcolo dei millesimi. Questi coefficienti considerano specifiche caratteristiche dell’unità immobiliare e ne modificano la quota di proprietà.

9.1. Coefficiente di destinazione

Il coefficiente di destinazione tiene conto dell’uso specifico dell’unità immobiliare. Ad esempio, se l’unità viene utilizzata come abitazione principale o secondaria.

9.2. Coefficiente di orientamento

Il coefficiente di orientamento considera l’esposizione dell’unità immobiliare rispetto al sole e ad altri fattori ambientali.

9.3. Coefficiente di prospetto

Il coefficiente di prospetto valuta la vista panoramica e l’attrattiva esterna dell’unità immobiliare.

9.4. Coefficiente di luminosità

Il coefficiente di luminosità considera la presenza di luce naturale all’interno dell’unità immobiliare.

9.5. Coefficiente di piano

Il coefficiente di piano indica l’altezza dell’unità rispetto al piano terra.

9.6. Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio

Il coefficiente di funzionalità globale tiene conto delle caratteristiche generali dell’unità immobiliare, come la disposizione interna, la presenza di servizi aggiuntivi, ecc. Per calcolare il coefficiente di funzionalità globale, utilizzeremo i seguenti coefficienti di riduzione:

  • Coefficiente di riduzione di piano (CRP): 0,95
  • Coefficiente di riduzione di orientamento (CRO): 0,98
  • Coefficiente di riduzione di destinazione (CRD): 0,97

Consideriamo un condominio composto da 8 unità immobiliari, e assegniamo a ciascuna unità un punteggio che riflette la sua funzionalità globale, utilizzando una scala da 1 a 10. Calcoleremo quindi il coefficiente di funzionalità globale per ogni unità immobiliare.

Esempio di calcolo per l’Appartamento 1:

Punteggio dell’Appartamento 1: 8 CRP: 0,95 CRO: 0,98 CRD: 0,97

Coefficienti di funzionalità globale dell’Appartamento 1: = (Punteggio dell’Appartamento 1 * CRP * CRO * CRD) = (8 * 0,95 * 0,98 * 0,97) = 7,0348

Ripetendo questo calcolo per tutte le unità immobiliari, otteniamo la seguente tabella:

Unità immobiliarePunteggioCRPCROCRDCoefficiente di funzionalità globale
Appartamento 180,950,980,977,0348
Appartamento 290,950,980,977,9274
Appartamento 370,950,980,976,1393
Appartamento 460,950,980,975,2478
Appartamento 5100,950,980,978,8112
Appartamento 670,950,980,976,1393
Appartamento 790,950,980,977,9274
Appartamento 880,950,980,977,0348

La tabella riporta i punteggi assegnati a ciascun appartamento, insieme ai coefficienti di riduzione e al coefficiente di funzionalità globale calcolato per ognuno. Questo coefficiente riflette la valutazione della funzionalità globale dell’unità immobiliare, considerando i fattori di riduzione specificati.

10. Come si fa il calcolo dei millesimi esempio di calcolo di un’unità immobiliare

Per determinare i millesimi di un’unità immobiliare, è necessario calcolare la superficie virtuale di ciascun vano utilizzando i coefficienti di riduzione elencati in precedenza. Successivamente, si sommano tutte le superfici virtuali dei singoli ambienti per ottenere la superficie virtuale complessiva dell’appartamento.

Prendiamo ad esempio 8 unità immobiliari in un condominio e calcoliamo le superfici virtuali per ciascuna unità.

Tabella delle superfici virtuali per le 8 unità immobiliari

Unità immobiliareSuperficie reale (mq)CRDCROCRPSuperficie virtuale (mq)
Appartamento 12010,900,8014,4
Appartamento 2250,950,920,8518,67
Appartamento 3300,970,940,8824,13
Appartamento 4180,960,880,8213,09
Appartamento 5220,980,900,8717,94
Appartamento 6270,950,910,8419,87
Appartamento 7350,990,920,8829,61
Appartamento 8150,940,870,819,99

Dalla tabella, possiamo osservare le superfici virtuali calcolate per ciascun appartamento utilizzando i coefficienti di riduzione appropriati.

Una volta ottenute le superfici virtuali per ogni unità immobiliare, possiamo procedere al calcolo della quota millesimale. La quota millesimale rappresenta la proporzione tra la superficie virtuale dell’appartamento e la superficie virtuale totale dell’intero edificio.

Supponiamo che la somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari sia di 129,49 mq, mentre la superficie virtuale totale dell’intero edificio sia di 1000 mq.

Calcoliamo quindi la proporzione:

Superficie Appartamento : Superficie Palazzo = x : 1000

129,49 : 1000 = x : 1000

Effettuando i calcoli:

129,49 × 1000 / 1000 = 129,49

La quota millesimale dell’appartamento esaminato risulta essere 129,49.

Possiamo riassumere i calcoli effettuati in una tabella riassuntiva:

Unità immobiliareSuperficie virtuale (mq)Quota millesimale
Appartamento 114,4111,14
Appartamento 218,67144,40
Appartamento 324,13187,30
Appartamento 413,09101,35
Appartamento 517,94139,47
Appartamento 619,87154,15
Appartamento 729,61229,65
Appartamento 89,9977,54
Totale148,71000

11. Come sono approvate le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali devono essere approvate in assemblea condominiale. Ogni condomino ha il diritto di esprimere il proprio parere e proporre modifiche prima dell’approvazione finale.

12. La distinzione delle tabelle in base alla loro formazione

Le tabelle millesimali possono essere distinte in tre categorie principali:

a. Le tabelle millesimali contrattuali

Queste tabelle sono create durante la fase di vendita dell’immobile e sono stabilite in base a accordi tra le parti coinvolte.

b. Le tabelle millesimali assembleari o deliberative

Queste tabelle sono redatte in occasione di assemblee condominiali e sono frutto di accordi e deliberazioni tra i condomini.

c. Le tabelle millesimali giudiziali

Queste tabelle sono stabilite da un giudice in seguito a controversie legali tra i condomini.

13. Cosa fare nel caso in cui le tabelle millesimali presentino errori?

Nel caso in cui si riscontrino errori nelle tabelle millesimali, è necessario consultare un professionista del settore immobiliare o un avvocato specializzato in diritto condominiale. Essi potranno assistere nella revisione e correzione delle tabelle.

14. La revisione giudiziale delle tabelle millesimali

Nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra i condomini riguardo alle tabelle millesimali, è possibile richiedere una revisione giudiziale delle stesse. Un giudice valuterà le diverse argomentazioni e prenderà una decisione finale.

15. Le diverse tipologie di tabelle millesimali

Le tabelle millesimali possono essere classificate in due tipologie principali:

15.1 Le tabelle generali

Le tabelle generali stabiliscono i millesimi per tutte le unità immobiliari in base a criteri comuni e standardizzati.

15.2. Le tabelle particolari

Le tabelle particolari prendono in considerazione le caratteristiche specifiche di determinate parti comuni dell’edificio. Alcuni esempi di tabelle particolari includono la tabella delle scale, la tabella dell’ascensore, la tabella del riscaldamento comune e la tabella dei tetti e lastrici comuni.

Attraverso una corretta comprensione del calcolo dei millesimi e l’utilizzo delle tabelle millesimali adeguate, i condomini possono garantire una suddivisione equa delle spese condominiali.

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