Come verificare la regolarità urbanistica di un immobile

Acquistare un immobile è una decisione importante e, tra le varie verifiche da fare prima di concludere la transazione, una delle più fondamentali è controllare la regolarità urbanistica dell’immobile. Sapere come verificare la regolarità urbanistica di un immobile ti permette di evitare problemi futuri, quali sanzioni, contenziosi o addirittura il rischio di dover effettuare interventi correttivi, come la demolizione di parti non autorizzate.

In questo articolo vedremo quali sono i passaggi per verificare la regolarità urbanistica, quali documenti sono necessari e cosa fare in caso di difformità. È una guida completa che ti permetterà di procedere con tranquillità nell’acquisto o nella vendita di un immobile.

Cosa si intende per regolarità urbanistica?

La regolarità urbanistica di un immobile consiste nella conformità dell’edificio alle norme edilizie e urbanistiche in vigore al momento della costruzione o degli eventuali interventi successivi. In altre parole, l’immobile deve essere stato costruito e modificato in linea con i permessi e le autorizzazioni rilasciate dal Comune, rispettando il Piano Regolatore Generale (PRG) e altre norme locali.

Chiunque voglia acquistare un immobile dovrebbe, prima di tutto, sapere come verificare la regolarità urbanistica di un immobile in maniera efficace.

Leggi anche quanto costa il certificato di conformità urbanistica

Come verificare la regolarità urbanistica di un immobile: i documenti da controllare

La verifica della regolarità urbanistica non è complessa, ma richiede il controllo di alcuni documenti fondamentali:

• Visura catastale: La visura catastale fornisce informazioni di base sull’immobile, come l’intestazione, la categoria catastale, la rendita e la destinazione d’uso. Tuttavia, il Catasto non rappresenta una prova legale della conformità urbanistica.
• Planimetria catastale: Confronta la planimetria catastale depositata presso il Catasto con lo stato di fatto dell’immobile. Le due rappresentazioni devono essere coerenti.
• Titoli edilizi: Sono i documenti rilasciati dal Comune che autorizzano la costruzione o la modifica dell’immobile. Tra questi troviamo:
  • Permesso di costruire o licenza edilizia;
  • DIA (Denuncia Inizio Attività);
  • SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
  • CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).

Quando è necessaria la CILA o SCIA?

Se sono stati effettuati interventi di manutenzione straordinaria (ad esempio, spostamento di tramezzi o modifica degli impianti) senza la necessaria comunicazione, potrebbe essere necessaria una CILA in sanatoria. La SCIA è invece richiesta per interventi più importanti, come il cambio di destinazione d’uso o modifiche strutturali.

La sanzione per la CILA in sanatoria

Nel caso di lavori eseguiti senza CILA, è possibile regolarizzare l’intervento con una CILA in sanatoria, che comporta una sanzione fissa di 1.000 euro. È un modo per mettere in regola gli interventi minori, evitando problemi futuri, soprattutto in caso di vendita dell’immobile.

La SCIA in sanatoria e le relative sanzioni

In situazioni più complesse, come l’aggiunta di nuovi volumi o cambiamenti strutturali importanti, è necessaria una SCIA in sanatoria. Le sanzioni per una SCIA in sanatoria possono essere più elevate rispetto alla CILA, poiché gli interventi autorizzati con questa pratica sono generalmente di portata maggiore. Gli importi variano in base alla tipologia di intervento e possono raggiungere cifre importanti, spesso superiori ai 5.000 euro.

Differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale

Molti confondono la conformità catastale con la conformità urbanistica, ma sono due cose diverse. La conformità catastale si riferisce al fatto che le informazioni registrate al Catasto corrispondano allo stato attuale dell’immobile. Tuttavia, questo non garantisce la regolarità urbanistica. Un immobile potrebbe essere conforme al Catasto ma presentare abusi o difformità rispetto alle norme edilizie.

Per questo motivo, è essenziale richiedere anche la verifica urbanistica presso il Comune, non limitandosi al controllo dei dati catastali. Questo è un aspetto cruciale su come verificare la regolarità urbanistica di un immobile.

Il ruolo del notaio nella verifica della regolarità urbanistica

Quando si acquista un immobile, il notaio svolge un ruolo chiave nella verifica della regolarità urbanistica. In particolare, il notaio è obbligato a richiedere una dichiarazione del venditore in cui si attesta che l’immobile è conforme alle norme urbanistiche. Tuttavia, il notaio non è responsabile del controllo diretto della regolarità urbanistica, quindi è sempre consigliabile far eseguire una verifica da un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto, prima di procedere all’acquisto.

Un esempio pratico: Immagina di voler acquistare una casa con una veranda chiusa. Il venditore ti assicura che tutto è in regola. Tuttavia, durante la verifica urbanistica scopri che la veranda è stata chiusa senza permessi e che potrebbe esserci una sanzione. Grazie a questa scoperta, puoi decidere se procedere con l’acquisto o richiedere la regolarizzazione della situazione da parte del venditore.

Cosa fare se l’immobile non è regolare?

Se dalla verifica emerge che l’immobile presenta difformità o abusi edilizi, ci sono diverse soluzioni. La prima opzione è procedere con una pratica di sanatoria, come abbiamo visto con la CILA o la SCIA. Queste pratiche consentono di regolarizzare l’immobile, ma comportano costi e sanzioni. È fondamentale comprendere che non tutti gli abusi sono sanabili: in alcuni casi, potrebbe essere necessario ripristinare lo stato originario dell’immobile o addirittura demolire le parti abusive.

Alcuni esempi di difformità sanabili e non sanabili

• Difformità sanabili: Un esempio comune di difformità sanabile è lo spostamento di tramezzi interni senza CILA. Questo tipo di intervento può essere sanato con una CILA in sanatoria, pagando la sanzione di 1.000 euro.
• Difformità non sanabili: Un abuso non sanabile potrebbe essere, per esempio, la costruzione di un piano aggiuntivo non autorizzato in una zona con vincoli paesaggistici o storici. In questi casi, la demolizione è spesso l’unica soluzione.

Normative aggiornate e come adeguarsi

Le normative edilizie sono in continua evoluzione e variano da Comune a Comune. Per questo motivo, è essenziale restare aggiornati sulle ultime novità legislative e affidarsi a professionisti qualificati. Una recente novità in ambito urbanistico ha riguardato l’introduzione del Superbonus 110%, che ha incentivato numerosi interventi di efficientamento energetico e adeguamento sismico. Tuttavia, per poter accedere a questo incentivo, è fondamentale che l’immobile era conforme dal punto di vista urbanistico.

Se stai pensando di ristrutturare un immobile o di effettuare interventi che richiedono permessi, assicurati di farlo nel rispetto delle normative vigenti, in modo da evitare sanzioni e problemi in futuro. Sapere come verificare la regolarità urbanistica di un immobile ti aiuterà a prendere decisioni informate.

Come agire in caso di difformità: passi concreti

Se durante la verifica scopri che l’immobile non è conforme, è fondamentale agire tempestivamente. Ecco i passi principali da seguire:

1. Contatta un tecnico abilitato: Un geometra o un architetto può verificare l’entità della difformità e consigliarti la soluzione migliore, che potrebbe essere la presentazione di una pratica in sanatoria o, in casi estremi, la demolizione dell’abuso.
2. Richiedi una consulenza legale: In casi complessi, soprattutto se sono coinvolti vincoli paesaggistici o storici, potrebbe essere utile coinvolgere anche un avvocato specializzato in diritto urbanistico.
3. Valuta i costi: Ogni intervento di regolarizzazione ha dei costi, che vanno dalle sanzioni amministrative ai costi tecnici per la presentazione delle pratiche. È importante considerare questi aspetti prima di procedere all’acquisto di un immobile con difformità.

Considerazioni finali: l’importanza di una verifica completa

Verificare la regolarità urbanistica di un immobile è un passaggio fondamentale per chiunque voglia acquistare o vendere un immobile. Sapere come verificare la regolarità urbanistica di un immobile ti permette di agire con cautela e consapevolezza, evitando sorprese e problematiche legali in futuro.

Ricorda che la regolarità urbanistica non riguarda solo la conformità alle normative, ma anche la serenità di vivere in un ambiente senza preoccupazioni legate a possibili sanzioni o abusi. Non sottovalutare mai l’importanza di questo passaggio, e considera sempre di rivolgerti a professionisti del settore per una consulenza mirata e personalizzata.