Conformità urbanistica conformità catastale Roma
Definizioni e differenze
Indice
CONFORMITA’ CATASTALE: ne parliamo quando si verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali oltre alla stessa planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio) ha solo una funzione fiscale e non urbanistica. Il catasto italiano non è probatorio, ovvero non fornisce dati certi relativi alla proprietà e tanto meno sulla preesistenza urbanistica. Tanto è vero che in Italia esistono immobili accatastati senza nessuna licenza edilizia e quindi abusivi;
CONFORMITA’ URBANISTICA: è tutta quella documentazione che spiega la cronistoria dei titoli autorizzativi dell’unità immobiliare (licenza edilizie, permessi di costruire, DIA, CILA, SCIA), senza la quale non si possono richiedere nuove autorizzazioni, previo un accurato controllo preventivo, nè tantomeno pubblicizzare una vendita tramite siti internet e agenzie immobiliari.
Problematiche in fase di vendita senza conformità urbanistica
Tralasciando prima della vendita un accurato controllo urbanistico, con la finalità di verificare le eventuali difformità dell’unità immobiliare, si potrebbero aprire contenziosi tra parte acquirente e venditrice o addirittura richieste di diminuzione del prezzo dell’appartamento o casa nella fase di contrattazione tra le parti;
Regolarità urbanistica
Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un titolo abilitativo.
I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono:
- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
- Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
- Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
I condoni edilizi rendono un immobile regolare dal punto di vista urbanistico quando viene rilasciata la concessione in sanatoria.
Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939.
La verifica della conformità urbanistica
Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio etc..) ha la conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica e bisogna eventualmente sanare le difformità rilevate.
Quando è necessaria la conformità urbanistica?
- Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto perchè se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile.
- In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
- Per richiedere un mutuo o una surroga delle stesso.
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Principali cause di difformità della casa prima di un rogito
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
- Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
- Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA per lavori già eseguiti
Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina. - Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
La compravendita e la conformità urbanistica
Dal 2010 è obbligatorio per i notai verificare la conformità catastale nelle compravendite, mentre non e’ espressamente richiesto un controllo della conformità urbanistica;
Ai fini di trasferimento immobiliare occorre citare negli atti gli interventi edilizi effettuati nel corso degli anni:
- i titoli abilitativi con cui è stato realizzato l’immobile (licenze, concessioni o permessi di costruire);
- se l’immobile è stato costruito Ante ’67 ovvero prima del 1 Settembre 1967, è lecito omettere la citazione dei suddetti titoli,visto le difficolta’ a volte di reperire gli stessi progetti. Questa dicitura pero’ non garantisce la regolarita’ urbanistica ne tantomento il tentativo di ricerca dei titoli autorizzativi;
- in presenza di modifiche dell’immobile occorre indicarne nel rogito i rispettivi titoli autorizzativi/abilitanti con cui sono stati effettuati (ad esempio demolizioni e ricostruzioni, frazionamenti, ristrutturazioni, ampliamenti);
- in presenza di abusi edilizi sanati in passato con un condono edilizio/sanatoria occorre menzionare nell’atto l’avvenuto rilascio dei rispettivi titoli in sanatoria;