Conformità urbanistica conformità catastale Roma

1. CONFORMITA’ CATASTALE:   ne parliamo quando si verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali oltre alla stessa planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio) ha solo una funzione fiscale e non urbanistica. Il catasto italiano non è probatorio, ovvero non fornisce dati certi relativi alla proprietà e tanto meno sulla preesistenza urbanistica. Tanto è vero che in Italia esistono immobili accatastati senza nessuna licenza edilizia e quindi abusivi;
2. CONFORMITA’ URBANISTICA:  è  tutta quella documentazione che spiega la cronistoria dei titoli autorizzativi dell’unità immobiliare (licenza edilizie, permessi di costruire, DIA, CILA, SCIA), senza la quale non si possono richiedere nuove autorizzazioni, previo un accurato controllo preventivo, nè tantomeno pubblicizzare una vendita tramite siti internet e agenzie immobiliari.

La dichiarazione di conformità catastale : tutto quello che devi sapere

Nel contesto delle transazioni immobiliari in Italia, uno degli aspetti di vitale importanza all’interno di un rogito notarile è la dichiarazione di conformità catastale. Questo documento svolge un ruolo cruciale nell’accertamento della conformità tra la planimetria catastale “raster” e lo stato effettivo di un’unità immobiliare soggetta a stipula notarile. In questo articolo, esamineremo a fondo l’importanza della dichiarazione di conformità catastale e le sue implicazioni per le parti coinvolte nelle trattative immobiliari.

Il Significato della Dichiarazione di Conformità Catastale

Nel contesto di una trattativa immobiliare, la dichiarazione di conformità catastale rappresenta l’accertamento preciso della corrispondenza tra i dati catastali e la situazione reale dell’unità immobiliare in questione. Questo processo va oltre la mera planimetria catastale e richiede la verifica scrupolosa di elementi quali la destinazione d’uso, la disposizione delle pareti interne, delle finestre e tutto ciò che possa influenzare la rappresentazione planimetrica dell’immobile.

L’Obbligo di Certificare il Perfetto Allineamento

Non basta dichiarare solo la corrispondenza tra la planimetria catastale e la situazione effettiva; è altresì obbligatorio garantire l’allineamento delle informazioni di identificazione, tra cui il nominativo, il codice fiscale e la quota di diritto. Inoltre, è essenziale che gli identificativi catastali siano accuratamente controllati. Questo processo, che include anche la segnalazione delle denunce di variazione pregresse non archiviate nell’archivio informatizzato dell’Agenzia delle Entrate, è un elemento essenziale dell’atto notarile e deve essere sottoscritto da entrambe le parti coinvolte nella transazione.

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Le Implicazioni della Dichiarazione di Conformità

La dichiarazione di conformità catastale, pur situandosi nelle fasi finali di un atto notarile, è un aspetto fondamentale che non può essere trascurato. La sua importanza è tale che può determinare il successo o il fallimento dell’intera operazione immobiliare. Una dichiarazione accurata e corretta è fondamentale per evitare la nullità dell’atto e le conseguenti ripercussioni, sia dal punto di vista morale che materiale.

La Distinzione tra Conformità Catastale e Conformità Edilizia

Va notato che la conformità catastale è spesso confusa con la conformità edilizia e con la regolarità urbanistica. Tuttavia, queste sono questioni distinte. La dichiarazione di conformità riguarda specificamente la verifica della planimetria catastale e il suo allineamento con la situazione effettiva dell’immobile, mentre la conformità edilizia riguarda la conformità alle leggi e regolamenti edilizi.

La Gestione delle Modifiche Lievi

Un’importante questione legata alla dichiarazione di conformità è la gestione delle modifiche apportate all’immobile. In linea con la circolare dell’Agenzia delle Entrate di Roma n. 2/2010, le modifiche lievi che non alterano il numero di vani e la loro funzionalità non hanno rilevanza catastale. Tuttavia, nonostante questa flessibilità, è obbligo normativo garantire la regolarità urbanistica e la conformità catastale nel rogito notarile.

In sintesi, la dichiarazione di conformità catastale rappresenta un elemento fondamentale nelle transazioni immobiliari italiane. La sua corretta gestione è indispensabile per garantire la conformità legale e il successo dell’operazione. È fondamentale comprendere appieno il significato e le implicazioni di questa dichiarazione per evitare complicazioni e garantire che le trattative immobiliari si svolgano in modo sereno e trasparente.

Dichiarazione di conformità urbanistica a Roma

Il certificato di conformità urbanistica è un documento di fondamentale importanza per verificare la regolarità dei progetti edilizi di un fabbricato. Questo certificato assicura che le costruzioni siano in linea con le leggi e i regolamenti urbanistici vigenti. Tuttavia, è importante notare che esiste una differenza tra il certificato di conformità urbanistica e il certificato di destinazione urbanistica, che riguarda la verifica della destinazione di un terreno.

Problematiche in fase di vendita senza conformità urbanistica

Nel caso in cui non si effettui un adeguato controllo urbanistico prima di vendere una proprietà, potrebbero sorgere dispute o richieste di revisione del prezzo tra l’acquirente e il venditore. Questo scenario può causare tensioni e complicazioni nella fase di negoziazione tra le parti coinvolte. Pertanto, è fondamentale condurre una verifica urbanistica accurata prima di mettere in vendita un’unità immobiliare.

Questo processo aiuta a identificare e affrontare tempestivamente eventuali discrepanze o problemi di conformità con le normative edilizie e urbanistiche. Un controllo preventivo può evitare controversie future, migliorando la trasparenza e la fiducia nell’ambito della compravendita immobiliare.

In sintesi, una dovuta verifica urbanistica contribuisce a garantire una transazione più fluida e a prevenire possibili complicazioni e richieste di modifica dei termini contrattuali tra le parti coinvolte.

Regolarità urbanistica

Per la realizzazione di un edificio è necessaria un’autorizzazione specifica, denominata “titolo abilitativo”. Questi titoli possono variare a seconda del periodo e delle leggi vigenti, ed includono:

1. Licenza Edilizia: Introdotta nel 1942 dalla Legge 1150, la licenza edilizia è uno dei primi titoli abilitativi utilizzati in Italia per autorizzare la costruzione di edifici.
2. Concessione Edilizia Onerosa: Questa autorizzazione è stata introdotta nel 1977 con la Legge 10 ed è richiesta quando è previsto un onere economico per il richiedente al fine di ottenere il permesso di costruire.
3. Permesso di Costruire: Dal 2003, con il Testo Unico dell’Edilizia (TUE) DPR 380/01, il permesso di costruire è diventato il principale titolo abilitativo per la costruzione di edifici in Italia. È utilizzato per autorizzare la realizzazione di nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni significative.

I condoni edilizi rendono un immobile regolare dal punto di vista urbanistico quando viene rilasciata la concessione in sanatoria. Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939.

La verifica della conformità urbanistica

La verifica della conformità urbanistica è un processo di controllo che confronta il progetto di edificazione depositato presso il Comune con lo stato attuale dell’immobile. Questo controllo può coinvolgere anche altre pratiche edilizie, come le Comunicazioni di Inizio Lavori (CILA) o le Segnalazioni Certificata di Inizio Attività (SCIA). L’obiettivo è accertare che le opere realizzate rispettino le normative urbanistiche e edilizie vigenti.

Esiti Possibili Dalla verifica di conformità urbanistica possono derivare due esiti principali:

1. 1. Esito Positivo: In caso di esito positivo, il tecnico incaricato rilascia una dichiarazione di conformità urbanistica, allegando una relazione tecnica che attesta la regolarità delle opere realizzate rispetto al progetto originario. Questo documento rappresenta una sorta di “certificazione di buona condotta” ed è di fondamentale importanza per dimostrare la conformità dell’immobile alle leggi vigenti.
   2. Esito Negativo: Se l’esito è negativo, il tecnico segnala al proprietario dell’immobile le azioni necessarie per regolarizzare le eventuali violazioni o abusi edilizi. In questo caso, è fondamentale affrontare le problematiche e apportare le correzioni richieste per ottenere la conformità.

Quando è necessaria la conformità urbanistica?

La necessità di ottenere un certificato di conformità urbanistica dipende da diversi fattori, tra cui la tipologia di intervento edilizio e la zona in cui si trova l’immobile. Alcuni interventi possono richiedere il certificato di conformità in maniera obbligatoria, mentre per altri potrebbe essere facoltativo. Di seguito i casi dove e necessario il controllo della conformità urbanistica a Roma:

• Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto perchè se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile.
• In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
• Per richiedere un mutuo o una surroga delle stesso.

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Principali cause di difformità della casa prima di un rogito

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

• Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
• Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA per lavori già eseguiti
  Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria

La compravendita e la conformità urbanistica

Dal  2010 è obbligatorio per i notai verificare la conformità catastale  nelle compravendite, mentre non e’ espressamente richiesto un controllo della conformità urbanistica;

Ai fini di trasferimento immobiliare occorre citare negli atti gli interventi edilizi effettuati nel corso degli anni:

1. i titoli abilitativi con cui è stato realizzato l’immobile (licenze, concessioni o permessi di costruire);
2. se l’immobile è stato costruito Ante ’67 ovvero prima del 1 Settembre 1967, è lecito omettere la citazione dei suddetti titoli,visto le difficolta’ a volte di reperire gli stessi progetti. Questa dicitura pero’ non garantisce la regolarita’ urbanistica ne tantomento il tentativo di ricerca dei titoli autorizzativi;
3. in presenza di modifiche dell’immobile occorre indicarne nel rogito i rispettivi titoli autorizzativi/abilitanti con cui sono stati effettuati (ad esempio demolizioni e ricostruzioni, frazionamenti, ristrutturazioni, ampliamenti);
4. in presenza di abusi edilizi sanati in passato con un condono edilizio/sanatoria occorre menzionare nell’atto l’avvenuto rilascio dei rispettivi titoli in sanatoria;