Detrazioni fiscali ristrutturazione Roma 2026: bonus, aliquote, CILA e regole

Le detrazioni fiscali per ristrutturazione a Roma nel 2026 consentono di recuperare una parte delle spese sostenute per lavori edilizi, interventi energetici, opere antisismiche e acquisto di mobili collegato alla ristrutturazione.

La novità principale del 2026 è questa:

• 50% per determinati interventi sull’abitazione principale, quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento;
• 36% negli altri casi ammessi;
• limite di 96.000 euro per unità immobiliare per il Bonus Ristrutturazione;
• detrazione normalmente suddivisa in 10 quote annuali di pari importo.

La Legge 30 dicembre 2025 n. 199 ha infatti prorogato anche per il 2026 il regime fiscale già previsto per il 2025.

Risposta rapida: nel 2026 non è corretto parlare genericamente di “Bonus Ristrutturazione 50% per tutti”. L’aliquota dipende dal soggetto che sostiene la spesa, dal diritto sull’immobile e dalla destinazione ad abitazione principale.

Detrazioni fiscali casa 2026: tabella aggiornata

Per ristrutturazione, efficientamento energetico e interventi antisismici l’Agenzia delle Entrate conferma per il 2026 il sistema delle aliquote 36% e 50% sull’abitazione principale nei casi previsti.

Bonus Ristrutturazione Roma 2026: 50% o 36%?

Il Bonus Ristrutturazione 2026 è disciplinato principalmente dall’articolo 16-bis del DPR 917/1986.

Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione è:

50%

Quando:

• il contribuente è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile;
• l’intervento riguarda l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
• sono rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.

36%

Negli altri casi ammessi alla detrazione.

Il limite straordinario di spesa rimane pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

È quindi preferibile utilizzare nell’articolo l’espressione “abitazione principale” e non semplicemente “prima casa”, perché i due concetti non coincidono sempre dal punto di vista fiscale.

Chi può avere il 50% nel 2026?

L’aliquota maggiorata non dipende soltanto dall’immobile.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, per ottenere il 50% nel 2025 e 2026, il contribuente deve essere proprietario, nudo proprietario oppure titolare di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso o abitazione, e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.

Un inquilino, comodatario o familiare convivente può continuare ad avere diritto alla detrazione in presenza dei requisiti generali, ma non automaticamente all’aliquota maggiorata del 50%.

Quali lavori si possono detrarre nel 2026?

Per una singola abitazione possono rientrare, in presenza delle condizioni previste, soprattutto gli interventi qualificabili come:

• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche;
• opere per la sicurezza dell’immobile;
• determinati interventi finalizzati al risparmio energetico;
• bonifica dall’amianto;
• opere antisismiche;
• realizzazione di determinate autorimesse o posti auto pertinenziali.

Per le parti comuni condominiali è agevolabile anche la manutenzione ordinaria nei casi previsti.

L’Agenzia delle Entrate distingue infatti tra le categorie di intervento e richiede la corretta qualificazione edilizia delle opere.

Rifare bagno e cucina dà sempre diritto al bonus?

No.

È un errore molto frequente.

Il semplice rifacimento estetico di pavimenti, rivestimenti o sanitari di una singola abitazione non diventa automaticamente detraibile soltanto perché viene chiamato “ristrutturazione”.

Diverso è il caso in cui il rifacimento del bagno o della cucina sia inserito in un intervento agevolabile di manutenzione straordinaria o ristrutturazione.

Ad esempio, una modifica della distribuzione interna, lo spostamento di tramezzi o interventi significativi sugli impianti possono rientrare in un quadro edilizio differente.

Per capire quale pratica serve puoi approfondire la CILA a Roma.

Serve obbligatoriamente la CILA per ottenere il Bonus Ristrutturazione?

No.

Bonus fiscale e pratica edilizia sono due questioni collegate ma distinte.

La CILA deve essere presentata quando la natura delle opere richiede una CILA.

Se invece l’intervento rientra nell’edilizia libera, l’Agenzia delle Entrate consente di conservare, in luogo del titolo amministrativo, una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà contenente la data di inizio lavori e l’attestazione che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili.

Quindi:

opera in edilizia libera
→ nessuna CILA solo per “ottenere il bonus”;

manutenzione straordinaria non strutturale
→ generalmente CILA;

opere strutturali o interventi più rilevanti
→ può essere necessaria SCIA o altro titolo.

Per una guida operativa consulta quando serve e come presentare una CILA a Roma.

CILA Roma 2026 e portale SUET

A Roma la CILA viene gestita telematicamente attraverso il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico di Roma Capitale.

Il riferimento istituzionale è:

Roma Capitale – Procedure edilizie SUET

Il tecnico predispone normalmente:

• relazione asseverata;
• elaborati grafici quando necessari;
• dati catastali;
• documentazione relativa al titolo dell’immobile;
• ulteriori allegati richiesti dal caso concreto.

I diritti di segreteria di Roma Capitale sono articolati per superficie. Per CILA e determinate SCIA, il tariffario vigente indica 291,24 euro per progetti con superficie lorda fino a 200 m², con importi superiori per superfici maggiori.

Non è quindi corretto indicare €291,24 come costo fisso valido indistintamente per qualsiasi pratica.

Esempio pratico: ristrutturazione da 70.000 euro

Supponiamo che un proprietario sostenga nel 2026 70.000 euro di spese agevolabili per la propria abitazione principale.

Se ricorrono i requisiti per il 50%:

70.000 × 50% = 35.000 euro

La detrazione viene ripartita normalmente in 10 anni:

3.500 euro all’anno.

Se invece si applica il 36%:

70.000 × 36% = 25.200 euro

quindi:

2.520 euro all’anno per 10 anni.

La possibilità concreta di utilizzare integralmente la detrazione dipende anche dalla posizione fiscale del contribuente.

Ecobonus Roma 2026: aliquota 50% o 36%

L’Ecobonus 2026 continua ad agevolare diversi interventi finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici esistenti.

Ma non esiste più il vecchio sistema ordinario secondo cui:

• infissi = 50%;
• pompe di calore = 65%;
• isolamento = 65%;
• condominio = fino all’85%.

ENEA indica per le spese sostenute nel 2025 e 2026:

• 50%, nei casi previsti per l’abitazione principale;
• 36%, negli altri casi.

Tra gli interventi che possono rientrare nell’Ecobonus troviamo:

• sostituzione degli infissi;
• schermature solari;
• isolamento termico;
• collettori solari;
• pompe di calore;
• scaldacqua a pompa di calore;
• determinati sistemi ibridi;
• building automation;
• microcogeneratori.

Per l’elenco completo consulta la guida aggiornata sui lavori che rientrano nell’Ecobonus 2026.

Caldaia a condensazione: è detraibile nel 2026?

Attenzione a questo punto.

Dal 2025 non sono più ammesse alle detrazioni le spese relative alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Non bisogna quindi continuare a scrivere nel 2026 che la normale sostituzione della caldaia a condensazione rientra automaticamente nell’Ecobonus.

Pompe di calore, determinati sistemi ibridi e altre tecnologie devono invece essere valutati secondo le rispettive condizioni tecniche.

Pratica ENEA 2026: quando serve?

La comunicazione ENEA non riguarda indistintamente qualsiasi ristrutturazione.

È necessaria per gli interventi individuati dalla normativa e da ENEA relativi all’Ecobonus e per determinati interventi del Bonus Casa che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili.

La regola generale è la trasmissione dei dati entro 90 giorni dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo, fatte salve le specifiche regole previste per l’apertura e l’aggiornamento dei portali annuali.

Per la procedura completa consulta la guida sulla pratica ENEA a Roma.

Serve sempre un tecnico per ENEA?

No.

La documentazione tecnica necessaria dipende dalla tipologia di intervento.

Non è corretto affermare che per qualsiasi Ecobonus servano sempre contemporaneamente:

• asseverazione tecnica;
• APE;
• relazione Legge 10.

Ogni intervento deve essere verificato rispetto ai propri requisiti.

Sismabonus 2026: non arriva più ordinariamente all’85%

Le vecchie aliquote Sismabonus del:

• 70%;
• 75%;
• 80%;
• 85%

riguardavano il precedente regime.

La Legge di Bilancio 2026 ha esteso anche agli interventi antisismici il regime fiscale più favorevole previsto per il 2025:

• 36%;
• 50% per l’abitazione principale nei casi previsti.

Gli interventi antisismici richiedono comunque una valutazione tecnica specifica, sia per la classificazione dell’intervento sia per la disciplina strutturale.

A Roma non è corretto limitarsi alla frase “Roma è zona sismica 3”: la classificazione regionale utilizza anche sottozone e il caso concreto deve essere verificato rispetto alla localizzazione dell’immobile e alla normativa regionale applicabile. La Regione Lazio disciplina la classificazione attraverso specifici provvedimenti regionali.

Bonus Barriere Architettoniche 2026

La specifica agevolazione fiscale del 75% prevista dall’articolo 119-ter del D.L. 34/2020 è terminata il 31 dicembre 2025.

Nel 2026 non va quindi presentata come “bonus in attesa di proroga”.

Determinati interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche possono però continuare a rientrare nella detrazione ordinaria per recupero edilizio prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, applicando le percentuali 2026 quando ricorrono i requisiti.

Bonus Verde 2026: non esiste

Il Bonus Verde non è stato prorogato al 2026.

L’ultima proroga normativa indicata dall’Agenzia delle Entrate arrivava al 31 dicembre 2024.

Non deve quindi comparire nella tabella dei bonus disponibili nel 2026.

Bonus Idrico 2026: attenzione alla confusione

Anche il vecchio Bonus Idrico da 1.000 euro per sanitari, rubinetti, soffioni doccia e dispositivi a ridotto consumo d’acqua non è un’agevolazione 2026.

L’incentivo riguardava le spese sostenute nel 2021.

Non deve quindi essere presentato come bonus attualmente disponibile.

Bonus Mobili 2026: confermato al 50%

Il Bonus Mobili ed Elettrodomestici è invece confermato per il 2026.

Prevede:

• detrazione 50%;
• limite di spesa 5.000 euro;
• detrazione massima 2.500 euro;
• ripartizione in 10 quote annuali.

Per usufruirne deve esistere un intervento di recupero edilizio idoneo iniziato a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente all’acquisto.

Per gli acquisti del 2026, quindi, i lavori devono essere iniziati dal 1° gennaio 2025 in poi.

La data di inizio lavori deve precedere quella dell’acquisto dei mobili.

Per approfondire consulta la guida sul Bonus Mobili 2026.

Serve una CILA attiva per il Bonus Mobili?

Non necessariamente.

Serve un intervento di recupero edilizio che dia accesso al Bonus Mobili.

Se per quell’intervento la normativa edilizia richiede una CILA, la pratica deve essere correttamente gestita.

Se l’intervento non richiede un titolo edilizio, l’inizio lavori può essere documentato secondo le modalità previste dall’Agenzia delle Entrate.

Come pagare i lavori: bonifico parlante

Per le spese del Bonus Ristrutturazione il pagamento deve essere effettuato, nei casi previsti, mediante bonifico bancario o postale dal quale risultino:

• causale del versamento;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o partita IVA del soggetto che riceve il pagamento.

Per evitare errori consulta la guida su come compilare il bonifico parlante.

Si può pagare con carta?

Per il normale Bonus Ristrutturazione bisogna seguire la disciplina del bonifico prevista dall’Agenzia.

Il Bonus Mobili, invece, ha regole differenti: sono ammessi bonifico, carta di debito e carta di credito.

Quindi non è corretto scrivere genericamente che “la carta di credito non dà mai diritto alla detrazione”.

Dipende dal bonus utilizzato.

Comunicazione ASL: quando serve?

La comunicazione preventiva all’ASL non è obbligatoria per qualsiasi ristrutturazione.

Deve essere inviata quando la normativa sulla sicurezza nei cantieri prevede l’obbligo della notifica preliminare.

L’Agenzia delle Entrate richiede di conservarla quando dovuta.

Documenti da conservare

Per una ristrutturazione agevolata è opportuno costruire un fascicolo documentale coerente.

Tra i documenti indicati dall’Agenzia delle Entrate, quando pertinenti, rientrano:

• titolo edilizio richiesto per i lavori;
• dichiarazione sostitutiva in caso di intervento senza titolo;
• fatture;
• ricevute fiscali;
• bonifici;
• eventuale comunicazione ASL;
• delibere e tabelle millesimali per lavori condominiali;
• documentazione catastale pertinente;
• ricevuta ENEA quando richiesta.

La questione più importante è la coerenza tra:

lavori eseguiti → titolo edilizio → fatture → soggetto che paga → bonifici → dichiarazione fiscale.

DOCFA e detrazioni fiscali: serve sempre aggiornare il Catasto?

No.

Il DOCFA non è un requisito fiscale automatico per ottenere il Bonus Ristrutturazione.

La variazione catastale deve essere presentata quando le opere realizzate determinano una variazione catastalmente rilevante.

Ad esempio, una modifica della distribuzione interna può rendere necessario l’aggiornamento della planimetria catastale.

Ma non è corretto scrivere:

“Se non presenti DOCFA perdi automaticamente la detrazione”.

La necessità del DOCFA dipende dalle modifiche apportate all’immobile.

Per approfondire puoi leggere la guida sulla modifica della planimetria catastale a Roma.

Fine lavori e detrazioni

Quando l’intervento è concluso è importante verificare che la documentazione amministrativa, tecnica e catastale sia coerente con quanto effettivamente realizzato.

Possono entrare in gioco:

• comunicazione di fine lavori;
• dichiarazioni degli impianti;
• eventuale aggiornamento catastale;
• pratica ENEA;
• eventuale documentazione relativa all’agibilità;
• conservazione di fatture e pagamenti.

Consulta l’approfondimento sulla comunicazione di fine lavori.

Ho iniziato i lavori senza CILA: posso salvare il bonus con una CILA tardiva?

Non è corretto dare una risposta automatica del tipo:

“Sì, basta fare la CILA in sanatoria e pagare la sanzione.”

La regolarizzazione edilizia e il diritto alla detrazione fiscale sono due valutazioni differenti.

Bisogna verificare:

1. quale titolo edilizio era realmente necessario;
2. quando sono iniziati i lavori;
3. natura delle opere;
4. regolarità urbanistica;
5. pagamenti già effettuati;
6. documentazione fiscale;
7. modalità con cui l’intervento viene regolarizzato.

Una pratica tardiva non deve quindi essere utilizzata come garanzia automatica del mantenimento della detrazione.

Quando si rischia di perdere la detrazione?

Tra i principali problemi da evitare troviamo:

• assenza del titolo edilizio quando richiesto;
• intervento non agevolabile;
• pagamenti eseguiti con modalità non conformi;
• documentazione fiscale incoerente;
• mancata comunicazione ASL quando obbligatoria;
• violazioni urbanistiche rilevanti;
• incongruenze tra beneficiario, fatture e pagamenti.

L’Agenzia richiede espressamente la conservazione delle abilitazioni amministrative necessarie, dei documenti fiscali e dei pagamenti.

Attenzione alla comunicazione ENEA

Per alcuni interventi del Bonus Casa che comportano risparmio energetico, l’Agenzia ricorda che la comunicazione va trasmessa entro 90 giorni; allo stesso tempo precisa che, per questo specifico adempimento del Bonus Casa, la mancata o tardiva comunicazione non determina di per sé la perdita della detrazione, sulla base della Risoluzione 46/2019.

Questo aspetto non va confuso con le diverse regole dell’Ecobonus.

Detrazioni 2025, 2026 e 2027: cosa cambia

La timeline corretta è:

Il limite di spesa straordinario di 96.000 euro resta previsto anche per il 2027 secondo l’attuale disciplina.

Quindi il precedente schema “2025 = 50% per tutti” non è corretto.

Esempio completo: ristrutturazione di un appartamento a Roma

Supponiamo di voler ristrutturare nel 2026 un appartamento adibito ad abitazione principale effettuando:

• modifica dei tramezzi;
• nuova distribuzione interna;
• rifacimento impianto elettrico;
• rifacimento bagno;
• sostituzione degli infissi;
• installazione di pompa di calore;
• acquisto della nuova cucina e degli arredi.

La procedura potrebbe richiedere:

1. Verifica urbanistica

Prima dei lavori bisogna verificare lo stato legittimo dell’immobile e la documentazione edilizia disponibile.

2. CILA

Per la modifica della distribuzione interna non strutturale è normalmente necessario valutare una CILA Roma.

3. Bonus Ristrutturazione

Le opere edilizie ammesse possono essere detratte secondo l’aliquota applicabile al contribuente.

4. Ecobonus

Infissi e pompa di calore possono richiedere una valutazione specifica rispetto all’Ecobonus 2026 o alle altre agevolazioni applicabili.

5. ENEA

Per gli interventi energetici deve essere verificato l’obbligo di pratica ENEA.

6. Bonus Mobili

Mobili e grandi elettrodomestici possono beneficiare del Bonus Mobili se vengono rispettate le relative condizioni.

7. Fine lavori e Catasto

A fine lavori bisogna verificare l’eventuale necessità della variazione catastale DOCFA e completare correttamente gli adempimenti amministrativi.

La gestione corretta consiste quindi nel separare le diverse categorie di spesa prima di effettuare pagamenti e fatture.

FAQ sulle detrazioni fiscali ristrutturazione Roma 2026

Quanto posso detrarre per una ristrutturazione nel 2026?

Per il 2026 la detrazione è del 50% nei casi previsti per l’abitazione principale e del 36% negli altri casi ammessi, su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare.

Basta essere residenti per avere il 50%?

No. L’aliquota maggiorata richiede anche che il contribuente sia proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile, oltre ai requisiti relativi all’abitazione principale.

La seconda casa ha il 50% nel 2026?

In generale no. Negli altri casi ammessi l’aliquota 2026 è del 36%.

Serve sempre la CILA?

No. Serve se la tipologia di intervento richiede una CILA. Per gli interventi in edilizia libera non bisogna presentare una CILA soltanto per ottenere la detrazione.

Il Bonus Mobili esiste nel 2026?

Sì. È confermato al 50% su una spesa massima di 5.000 euro.

Il Bonus Verde esiste nel 2026?

No. La precedente agevolazione era stata prorogata fino al 2024.

Il Bonus Barriere 75% esiste nel 2026?

No. La specifica agevolazione del 75% era prevista per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025.

L’Ecobonus è ancora al 65%?

Non per le nuove spese 2026 secondo il precedente schema ordinario. Per il 2026 le aliquote sono state rimodulate al 50% o 36%, in funzione delle condizioni previste.

Il Sismabonus arriva all’85% nel 2026?

Non secondo il precedente regime ordinario delle aliquote 70–85%. Per le spese 2026 il legislatore ha prorogato il sistema 50%/36% previsto per gli interventi antisismici.

Posso pagare la ristrutturazione con carta di credito?

Per il Bonus Ristrutturazione bisogna utilizzare le modalità di pagamento previste, normalmente il bonifico dedicato. Il Bonus Mobili consente invece anche carta di debito o credito.

Il DOCFA è obbligatorio per ottenere il bonus?

No. Il DOCFA è necessario quando l’intervento comporta una variazione catastalmente rilevante; non rappresenta un requisito fiscale automatico di qualsiasi ristrutturazione.

Conclusioni

Le detrazioni fiscali ristrutturazione Roma 2026 restano interessanti, ma nel 2026 è ancora più importante impostare correttamente il lavoro prima dell’inizio del cantiere.

Le agevolazioni principali sono:

• Bonus Ristrutturazione 50% o 36%;
• Ecobonus 50% o 36%;
• Sismabonus 50% o 36%;
• Bonus Mobili 50% su massimo 5.000 euro.

Non sono invece disponibili come nuovi bonus 2026:

• Bonus Barriere Architettoniche 75%;
• Bonus Verde;
• Bonus Idrico per sanitari e rubinetteria;
• vecchie aliquote Ecobonus 65–85%;
• vecchie aliquote Sismabonus fino all’85%.

Per una ristrutturazione a Roma la sequenza corretta è generalmente:

verifica urbanistica → individuazione titolo edilizio → definizione bonus → CILA/SCIA se necessaria → pagamenti corretti → lavori → ENEA se richiesta → fine lavori → Catasto se necessario.