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Difformità edilizie: compravendita, non rilevanti e sanatoria

L’acquisto di un immobile rappresenta un momento cruciale nella vita di ogni individuo, tuttavia, spesso ci si imbatte in complicazioni legate alla conformità edilizia dell’edificio in questione. È frequente che si verifichino difformità edilizie dovute a interventi effettuati senza le necessarie autorizzazioni, generando una serie di conseguenze legali e finanziarie.

In particolare, la mancanza del titolo abilitativo può invalidare l’atto di compravendita già sottoscritto, costringendo le parti coinvolte a valutare diverse opzioni come l’avvio di una procedura di sanatoria o il pagamento di sanzioni amministrative.

Tuttavia, è fondamentale distinguere tra difformità edilizie e abusi effettivi, poiché non tutte le irregolarità comportano una violazione della legge. In questo contesto, è importante comprendere appieno il concetto di difformità edilizia e individuare quelle che non incidono sulla validità dell’immobile, fornendo così una panoramica chiara e completa per affrontare con consapevolezza le questioni legate alla conformità degli edifici.

Cosa sono le difformità edilizie?

Le difformità edilizie si hanno quando vengono apportate modifiche o costruzioni a un immobile senza il necessario permesso comunale o in contrasto con il progetto depositato. Questo comportamento è assimilabile all’abuso edilizio, delineando una disparità tra quanto autorizzato e quanto realizzato.

I casi più comuni comprendono lavori eseguiti prima dell’ottenimento del permesso o con caratteristiche sostanzialmente diverse da quelle autorizzate, come la destinazione d’uso o il volume. Inoltre, vi sono interventi che rispettano solo parzialmente le disposizioni del permesso ottenuto.

Cosa si intende per difformità edilizie non rilevanti?

Le difformità edilizie non rilevanti rappresentano delle deviazioni minime dai parametri previsti nel titolo abilitativo, come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta, entro il 2%. Queste variazioni sono considerate accettabili e non configurano una violazione edilizia, evitando così la necessità di una procedura di sanatoria. Sono differenze così esigue da non costituire un illecito o abuso edilizio, garantendo una certa flessibilità nell’applicazione delle norme urbanistiche.

difformità edilizie, sanatoria, compravendita e difformità edilizie lievi
Difformità edilizie, sanatoria, compravendita e difformità edilizie lievi

Tuttavia, è fondamentale che queste deviazioni rimangano entro limiti accettabili per non compromettere l’armonia e la sicurezza dell’ambiente costruito. Questa regolamentazione fornisce un margine di tolleranza per situazioni in cui piccole discrepanze non incidono significativamente sulla conformità edilizia complessiva, agevolando il processo di sviluppo urbano e la gestione delle costruzioni esistenti.

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Sanatoria difformità edilizie: quali pratiche esistono? Quanto costano CILA e SCIA in sanatoria?

Le difformità edilizie rappresentano una discrepanza tra ciò che viene costruito e ciò che è autorizzato o autorizzabile dalle normative vigenti. Questo fenomeno può manifestarsi in diversi modi, che includono l’abuso totale, l’abuso sostanziale, l’abuso minore e le difformità non rilevanti.

Abuso Totale

L’abuso totale comprende sia le costruzioni realizzate senza alcun permesso sia quelle che differiscono completamente da quanto autorizzato nel permesso di costruire. Nel primo caso, il permesso non è mai stato richiesto o è stato emesso senza efficacia legale.

Nel secondo caso, la costruzione è completamente diversa per caratteristiche tipologiche, dimensioni o destinazione d’uso rispetto a quanto previsto nel permesso originale.

La situazione di abuso totale può essere regolarizzata attraverso un permesso di costruire in sanatoria, ma ciò dipende dalla conformità dell’intervento abusivo con il piano regolatore generale e il regolamento urbanistico comunale.

Abuso Sostanziale

L’abuso sostanziale si verifica quando ci sono variazioni significative rispetto al progetto autorizzato, come cambiamenti nella destinazione d’uso, aumento della cubatura o modifiche sostanziali ai parametri urbanistici ed edilizi. Anche questo tipo di abuso può essere regolarizzato tramite un permesso di costruire in sanatoria, purché sia consentito dagli strumenti urbanistici comunali.

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Abuso Minore

L’abuso minore si verifica quando le modifiche apportate agli interventi costruttivi, pur autorizzate, incidono solo su elementi non essenziali della costruzione. Questo tipo di abuso può essere sanato tramite una CILA in sanatoria.

Difformità edilizie non Rilevanti

Le difformità non rilevanti riguardano variazioni insignificanti rispetto ai parametri autorizzati, come altezza, distacchi, cubatura o superficie, che non superano il 2% delle misure progettuali e quindi non richiedono una regolarizzazione.

Per sanare un’irregolarità edilizia, è necessario presentare una domanda per il rilascio del permesso di costruire al Comune competente, corredata da documentazione e attestazioni richieste dalla legge. I soggetti legittimati a fare richiesta sono il proprietario dell’immobile, gli inquilini, i potenziali acquirenti e il responsabile dell’abuso. È inoltre necessaria la dichiarazione di un professionista abilitato che attesti la conformità del progetto alle normative vigenti.

È importante considerare i costi legati alla procedura di sanatoria, che includono il contributo di costruzione, le sanzioni e gli onorari professionali. Le sanzioni possono variare a seconda del tipo di domanda e della gravità dell’abuso commesso.

Costi della Sanatoria Edilizia

La regolarizzazione di un’irregolarità edilizia comporta diversi costi da considerare attentamente. In primo luogo, se la domanda di sanatoria viene accettata, è necessario pagare il contributo di costruzione, che viene raddoppiato rispetto al normale importo. Inoltre, vi sono le sanzioni da affrontare.

  • CILA tardiva (lavori in corso): 333,33 euro
  • CILA in sanatoria (lavori già finiti): 1.000,00 euro
  • SCIA tardiva: 516,00 euro
  • SCIA in sanatoria: da 516,00 a 5.164,00 euro

Il comune può determinare l’importo esatto delle sanzioni in base alla gravità dell’abuso commesso.

In aggiunta alle sanzioni, è necessario considerare l’onorario del geometra incaricato di seguire la pratica di sanatoria. Questo costo può variare notevolmente, ma in media oscilla tra i 500 e i 1500 euro.

In definitiva, la procedura di regolarizzazione di un’irregolarità edilizia comporta una serie di costi che devono essere attentamente valutati prima di procedere.

Leggi il nostro approfondimento sul condono edilizio 2024 denominato piano salva casa.

Immobile con difformità edilizie atto di compravendita è valido?

Il Testo Unico dell’Edilizia, nell’articolo 46, stabilisce che gli atti che riguardano il trasferimento o la costituzione di diritti reali su edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se non contengono la dichiarazione dell’alienante riguardo ai permessi edilizi.

L’articolo 47 del medesimo testo afferma che l’autenticazione di atti nulli costituisce violazione di legge e comporta sanzioni.

Secondo la giurisprudenza recente, un atto di compravendita è valido anche se l’edificio è difforme dai titoli edilizi, purché sia presente la dichiarazione veritiera sui titoli stessi.

In particolare, la Corte di Cassazione ha affermato che la nullità prevista dall’articolo 46 è di tipo “testuale”, cioè legata alla mancanza di specifici requisiti legali.

Prima di questa pronuncia, esisteva un dibattito tra due teorie: quella “formalistica”, che considerava valido l’atto solo se presente la dichiarazione, e quella “sostanzialistica”, che richiedeva la conformità reale dell’edificio.

Tuttavia, la sentenza delle Sezioni Unite ha chiarito che l’atto è valido se sono presenti i titoli, anche se l’edificio è difforme.

Esistono due categorie di abusi edilizi: i “maggiori” e i “minori”. I primi comprendono opere senza permesso, difformità totali o variazioni essenziali.

Le variazioni essenziali sono equiparate all’assenza di titolo edilizio e rendono l’atto di compravendita nullo.

I “minori” sono difformità parziali e non invalidano l’atto di compravendita.

Una recente modifica legislativa ha introdotto le “tolleranze costruttive” e “esecutive”, considerate non violazioni edilizie se entro il 2% delle misure previste.

Nonostante le sentenze della Corte di Cassazione, nella prassi delle compravendite immobiliari si richiede spesso la presentazione di SCIA in sanatoria o la conformità fisica dell’immobile.

Un’analisi del notariato ha ampliato i casi di nullità dell’atto di compravendita, anche oltre le variazioni essenziali. Infatti, le difformità possono rendere l’immobile incommerciabile e l’acquirente non può fare affidamento sulle dichiarazioni del venditore.

In conclusione, nonostante le sentenze della Corte di Cassazione, è necessaria un’attenta valutazione delle difformità nell’atto di compravendita, poiché alcune possono comportare la nullità del contratto o rendere l’immobile incommerciabile. Leggete un mio approfondimento sulla difformità edilizia nella compravendita.

Difformità edilizie lievi: cosa posso sanare con il condono edilizio 2024?

Il nuovo condono edilizio 2024 si rivolgerà a una vasta parte del patrimonio immobiliare italiano, approssimativamente l’80%, secondo le stime fornite da uno studio condotto dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri. L’obiettivo principale sarà quello di regolarizzare piccole deviazioni o irregolarità strutturali presenti negli edifici.

difformità edilizie lievi che si possono sanare con il condono edilizio 2024:

  • Difformità edilizia di natura formale, le quali sono spesso legate alle ambiguità interpretative delle attuali leggi edilizie.
  • Deviazioni edilizie “interne”, che coinvolgono modifiche minori apportate dai proprietari alle singole unità immobiliari, come l’aggiunta di soppalchi o tramezzi.
  • Deviazioni che avrebbero potuto essere regolarizzate al momento dell’intervento edilizio, ma che non possono più essere corrette a causa delle restrizioni della cosiddetta “doppia conformità”, che rende impossibile ottenere il permesso o la segnalazione in sanatoria per molte tipologie di interventi nel tempo.
  • Consentire cambiamenti di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee, permettendo una maggiore flessibilità nell’utilizzo degli spazi.

Questo condono mira quindi a semplificare e rendere più accessibile il processo di regolarizzazione per i proprietari di immobili, eliminando ostacoli burocratici e fornendo opportunità per adeguamenti conformi alle attuali normative.

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