Esatta rappresentazione grafica catastale: quando serve e quanto costa a Roma
L’esatta rappresentazione grafica catastale è una specifica causale utilizzata nella procedura DOCFA per correggere alcune imperfezioni presenti nella planimetria o negli elaborati grafici già depositati al Catasto.
Non deve però essere confusa con una normale variazione catastale conseguente a lavori eseguiti nell’immobile.
La distinzione è fondamentale: l’esatta rappresentazione grafica serve per correggere un errore grafico preesistente, non per regolarizzare modifiche edilizie realizzate successivamente.
In breve: esatta rappresentazione grafica catastale
Se devi correggere una planimetria catastale a Roma, questi sono i punti principali da conoscere:
- si presenta tramite DOCFA da un tecnico abilitato;
- riguarda imperfezioni grafiche già presenti negli elaborati catastali;
- l’errore non deve derivare da lavori effettuati successivamente;
- la correzione non deve incidere sulla rendita catastale;
- il tributo catastale è attualmente pari a 70 euro per ogni immobile oggetto di autonomo censimento;
- prima di modificare la planimetria occorre verificare che non esista anche una difformità urbanistico-edilizia;
- aggiornare il Catasto non sana un abuso edilizio.
Per una valutazione generale delle pratiche catastali puoi approfondire anche la variazione catastale DOCFA a Roma.
Che cos’è l’esatta rappresentazione grafica catastale?
L’esatta rappresentazione grafica è una causale DOCFA utilizzabile quando occorre correggere imperfezioni degli elaborati grafici già presenti negli atti catastali.
Il riferimento operativo è il Vademecum DOCFA dell’Agenzia delle Entrate, secondo il quale questa causale può essere utilizzata quando l’errore:
- riguarda la rappresentazione grafica già depositata;
- non dipende da lavori effettuati successivamente alla presentazione della planimetria;
- non determina una modifica della rendita catastale.
In altre parole, non basta che la differenza sia “piccola”.
Bisogna prima stabilire perché esiste quella differenza.
Se una porta è stata semplicemente disegnata male nella planimetria originaria, potremmo trovarci davanti a un errore grafico.
Se invece quella porta è stata realmente spostata dopo il deposito della planimetria, siamo davanti a una modifica dell’immobile e la causale da utilizzare può essere diversa.
Questo è il punto che più spesso genera errori.
Quando si può usare l’esatta rappresentazione grafica?
Alcuni esempi tipici possono riguardare:
- errore nella scala di rappresentazione;
- indicazione grafica errata di un ambiente;
- destinazione di un locale riportata graficamente in modo non corretto;
- inesattezze di disegno presenti già nella planimetria depositata;
- rappresentazione incompleta di elementi che erano già presenti alla data dell’accatastamento;
- correzione di alcune imperfezioni dell’elaborato planimetrico, quando ricorrono i requisiti catastali previsti.
La regola fondamentale rimane questa:
la nuova planimetria non deve servire a rappresentare lavori eseguiti dopo il precedente accatastamento utilizzando impropriamente la causale “esatta rappresentazione grafica”.
Per questo, prima di predisporre il DOCFA, è opportuno confrontare:
- planimetria catastale attuale;
- eventuali planimetrie catastali precedenti;
- stato reale dell’immobile;
- titoli edilizi depositati;
- data della precedente variazione catastale;
- eventuale documentazione storica disponibile.
Negli immobili più datati può essere molto utile recuperare anche la planimetria catastale di impianto a Roma.
Esatta rappresentazione grafica o diversa distribuzione degli spazi interni?
Questa è una delle domande più importanti.
Esatta rappresentazione grafica
Si utilizza per correggere un errore o un’imperfezione dell’elaborato grafico già agli atti, quando la correzione non deriva da opere successive e non incide sulla rendita.
Diversa distribuzione degli spazi interni
Si utilizza invece quando sono stati realmente modificati gli ambienti dell’immobile, ad esempio mediante:
- spostamento di tramezzi;
- creazione o eliminazione di stanze;
- modifica del corridoio;
- realizzazione di un secondo bagno;
- diversa distribuzione di cucina e soggiorno.
In questi casi non stiamo correggendo il vecchio disegno: stiamo rappresentando una trasformazione effettivamente avvenuta nell’immobile.
La scelta della causale DOCFA deve quindi derivare dalla storia reale dell’unità immobiliare e non semplicemente dall’entità visiva della differenza.
Scopri anche come individuare la sezione urbana comune catastale sulla visura
Esatta rappresentazione grafica e planimetria catastale non conforme
Se la piantina catastale non coincide con l’appartamento, non bisogna partire immediatamente dal DOCFA.
Prima occorre capire l’origine della difformità.
Una planimetria catastale non conforme allo stato di fatto può infatti nascondere situazioni molto diverse.
Caso 1: errore esclusivamente grafico
L’immobile è sempre stato configurato correttamente, ma la vecchia planimetria contiene un errore di rappresentazione.
In presenza dei requisiti previsti può essere valutata l’esatta rappresentazione grafica.
Caso 2: lavori regolarmente autorizzati ma Catasto non aggiornato
Gli ambienti sono stati modificati con una regolare pratica edilizia, ma non è stato successivamente aggiornato il Catasto.
In questo caso occorre normalmente presentare la variazione catastale corrispondente alla trasformazione effettivamente realizzata.
Caso 3: lavori eseguiti senza il necessario titolo edilizio
Qui il problema non è soltanto catastale.
Prima di aggiornare la planimetria bisogna verificare la possibilità di regolarizzare l’immobile dal punto di vista urbanistico.
Può quindi essere necessario valutare un accertamento di conformità a Roma o altra procedura edilizia appropriata al caso concreto.
Caso 4: errore presente nella banca dati catastale
Non tutti gli errori richiedono necessariamente un DOCFA.
Intestazioni, identificativi, toponomastica o altre incoerenze possono richiedere procedure differenti.
Per questi casi ho preparato anche una guida su come sistemare un problema catastale.
Quanto costa l’esatta rappresentazione grafica catastale a Roma?
Dal 1° gennaio 2025 il tributo previsto per ogni immobile oggetto di autonomo censimento nel Catasto Fabbricati è pari a 70 euro.
Pertanto, per una normale pratica DOCFA relativa a una singola unità immobiliare:
| Voce | Costo indicativo |
|---|---|
| Tributo catastale DOCFA | 70 € |
| Prestazione del tecnico | circa 250-450 € |
| Totale indicativo | circa 320-520 € |
La parcella professionale non è stabilita da una tariffa fissa.
Può variare in funzione di:
- dimensione e complessità dell’immobile;
- disponibilità della vecchia planimetria;
- necessità di sopralluogo e rilievo;
- qualità della documentazione disponibile;
- necessità di ricostruire la storia catastale;
- eventuali verifiche urbanistiche preliminari;
- presenza di più unità immobiliari;
- complessità della relazione tecnica da allegare alla pratica.
Il vecchio importo di 50 euro, ancora riportato in molte guide online pubblicate prima del 2025, non è quindi più aggiornato.
Per confrontare gli altri casi puoi consultare la guida dedicata al costo della variazione catastale a Roma.
Chi può presentare il DOCFA per esatta rappresentazione grafica?
La dichiarazione DOCFA deve essere predisposta e presentata da un professionista tecnico abilitato.
Il tecnico deve prima verificare la situazione dell’immobile e successivamente:
- acquisire la documentazione catastale;
- effettuare le verifiche preliminari;
- eseguire, quando necessario, il rilievo dell’immobile;
- confrontare la planimetria agli atti con lo stato dei luoghi;
- verificare che la correzione non derivi da lavori successivi;
- predisporre la nuova planimetria;
- compilare il DOCFA;
- motivare correttamente la causale nella relazione tecnica;
- firmare digitalmente il documento;
- trasmetterlo telematicamente all’Agenzia delle Entrate.
La presentazione dei documenti DOCFA avviene attraverso i servizi telematici catastali dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa deve essere scritto nella relazione tecnica DOCFA?
La relazione tecnica è particolarmente importante nelle pratiche per esatta rappresentazione grafica.
Non basta indicare genericamente:
“correzione della planimetria”.
Bisogna descrivere chiaramente quale elemento viene corretto e perché la variazione rientra nella causale utilizzata.
Ad esempio occorre chiarire, quando effettivamente verificato dal tecnico, che:
- la variazione riguarda esclusivamente un errore grafico;
- l’errore era già presente nella planimetria depositata;
- la correzione non deriva da lavori successivamente eseguiti;
- non vengono modificati gli elementi che determinano una diversa rendita catastale.
La relazione deve naturalmente essere adattata alla situazione reale dell’immobile.
Esatta rappresentazione grafica e conformità catastale prima del rogito
Molte richieste di correzione della planimetria nascono poco prima di una compravendita.
La ragione è semplice.
Negli atti immobiliari interessati dalla normativa sulla conformità catastale devono essere indicati i dati catastali e il riferimento alle planimetrie depositate, oltre alla prevista dichiarazione relativa alla loro corrispondenza allo stato di fatto.
Una planimetria errata può quindi diventare un problema concreto quando:
- devi vendere casa;
- stai acquistando un immobile;
- l’acquirente richiede un mutuo;
- il perito della banca effettua il sopralluogo;
- il tecnico incaricato della verifica documentale individua una difformità.
Ma attenzione: conformità catastale e conformità urbanistica non sono la stessa cosa.
Puoi avere una planimetria catastale perfettamente corrispondente allo stato di fatto e contemporaneamente un immobile urbanisticamente irregolare.
Viceversa, puoi avere un immobile perfettamente legittimo dal punto di vista edilizio ma una vecchia planimetria catastale graficamente errata.
Prima di una vendita conviene quindi verificare entrambe.
Approfondisci la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale a Roma.
L’esatta rappresentazione grafica sana un abuso edilizio?
No.
È uno degli errori più pericolosi da fare.
Il Catasto e il Comune svolgono funzioni differenti.
Una pratica DOCFA aggiorna la banca dati catastale, ma non costituisce un titolo edilizio e non regolarizza automaticamente opere eseguite senza autorizzazione.
Se durante il sopralluogo emergono:
- tramezzi modificati;
- ampliamenti;
- verande;
- nuovi vani;
- modifiche dei prospetti;
- cambi di destinazione d’uso;
- fusioni o frazionamenti realizzati senza titolo;
prima di intervenire catastalmente bisogna ricostruire la situazione urbanistico-edilizia.
Presentare semplicemente una nuova planimetria catastale può nascondere temporaneamente il problema, ma non risolverlo.
Porta o finestra disegnata male: posso usare l’esatta rappresentazione grafica?
Dipende dalla causa della differenza.
La finestra o la porta sono sempre state in quella posizione
Se dalla documentazione disponibile emerge che l’immobile era già configurato correttamente e l’errore è esclusivamente nella rappresentazione catastale, può essere valutata l’esatta rappresentazione grafica.
La finestra o la porta sono state successivamente modificate
In questo caso non siamo più davanti a un semplice errore grafico.
Bisogna verificare:
- quando è stata realizzata la modifica;
- quale titolo edilizio l’ha autorizzata;
- se la modifica risulta urbanisticamente legittima;
- quale causale catastale deve essere utilizzata.
Quindi una porta “spostata di pochi centimetri” non diventa automaticamente un’esatta rappresentazione grafica soltanto perché la differenza appare piccola.
Quando l’esatta rappresentazione grafica non è la pratica corretta
Questa causale non va utilizzata come scorciatoia nei casi di:
- diversa distribuzione interna realmente eseguita;
- ampliamento;
- frazionamento;
- fusione;
- cambio di destinazione d’uso;
- aumento di consistenza;
- opere realizzate successivamente al precedente accatastamento;
- modifiche che incidono sulla rendita catastale.
In questi casi bisogna individuare la causale DOCFA corrispondente alla trasformazione realmente avvenuta.
Quanto tempo serve per correggere la planimetria catastale a Roma?
La parte più importante del lavoro è spesso quella precedente all’invio.
Bisogna infatti:
- reperire i documenti;
- analizzare la vecchia planimetria;
- eseguire eventualmente il sopralluogo;
- ricostruire l’origine dell’errore;
- predisporre la nuova planimetria e il DOCFA.
Una volta trasmesso correttamente il documento, l’esito catastale può normalmente arrivare in pochi giorni lavorativi, salvo sospensioni, richieste dell’Ufficio o situazioni particolari.
Se la pratica nasce da una compravendita è quindi sconsigliabile aspettare gli ultimi giorni prima del rogito.
FAQ sull’esatta rappresentazione grafica catastale
Quanto costa un DOCFA per esatta rappresentazione grafica?
Il tributo catastale è pari a 70 euro per ogni immobile oggetto di autonomo censimento. A questo deve essere aggiunto l’onorario del tecnico incaricato.
Posso correggere da solo una planimetria catastale?
No. La predisposizione e presentazione del DOCFA richiede l’intervento di un professionista abilitato.
L’esatta rappresentazione grafica modifica la rendita catastale?
La causale è prevista per correzioni che non incidono sulla rendita catastale. Se la modifica comporta effetti sul classamento o sulla rendita deve essere valutata una diversa impostazione della pratica.
Posso usare l’esatta rappresentazione grafica dopo una ristrutturazione?
Non per rappresentare le modifiche prodotte dalla ristrutturazione stessa. Se i lavori hanno modificato l’unità immobiliare occorre utilizzare la causale DOCFA appropriata alla variazione realmente intervenuta.
Se una porta è disegnata male nella planimetria posso correggerla?
Sì, potenzialmente, se si dimostra che si tratta realmente di un errore della precedente rappresentazione e non di una porta spostata successivamente.
Se la planimetria catastale è diversa dal progetto comunale cosa devo fare?
Prima bisogna confrontare stato di fatto, Catasto e documentazione edilizia. La differenza potrebbe essere esclusivamente catastale oppure nascondere una difformità urbanistica.
L’esatta rappresentazione grafica serve per vendere casa?
Può servire quando una planimetria catastale contiene un errore grafico che impedisce di attestare correttamente la corrispondenza catastale necessaria alla compravendita. Prima va però verificata anche la situazione urbanistico-edilizia.
Il DOCFA regolarizza urbanisticamente l’immobile?
No. Il DOCFA aggiorna il Catasto Fabbricati ma non sostituisce CILA, SCIA, Permesso di Costruire, sanatoria o altri titoli edilizi.
Riferimenti ufficiali
Per verificare la disciplina tecnica consiglio di fare riferimento direttamente alla documentazione dell’Agenzia delle Entrate, in particolare al Vademecum DOCFA dell’Agenzia delle Entrate e alle istruzioni relative alla presentazione telematica dei documenti catastali tramite SISTER.
Per la disciplina della conformità catastale negli atti immobiliari è utile consultare anche la Circolare n. 2/2010 dell’Agenzia del Territorio e l’articolo 29, comma 1-bis, della Legge n. 52/1985.
Conclusione: prima di correggere la planimetria bisogna capire perché è sbagliata
L’esatta rappresentazione grafica catastale è una procedura utile, ma ha un campo di applicazione preciso.
La domanda da fare non è soltanto:
“La planimetria è diversa dalla casa?”
La vera domanda è:
“Quella differenza è un errore del vecchio disegno oppure deriva da lavori realmente eseguiti?”
Da questa risposta dipende l’intera procedura.
Se si tratta di un’imperfezione grafica già presente negli atti, non derivante da opere successive e senza effetti sulla rendita catastale, può essere corretta mediante DOCFA per esatta rappresentazione grafica.
Se invece la differenza deriva da una trasformazione reale dell’immobile, bisogna verificare prima la situazione urbanistica e successivamente scegliere la corretta causale catastale.
A Roma, soprattutto negli immobili meno recenti, conviene effettuare questa verifica prima di una vendita, di un mutuo o della firma del preliminare, evitando di scoprire il problema quando la data del rogito è già fissata.
Scritto da: Luigi Cireddu
Geometra a Roma · Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma n. 10447
Mi occupo di pratiche edilizie, urbanistica, catasto, sicurezza nei cantieri e due diligence immobiliare, con verifiche della conformità urbanistica e catastale degli immobili e assistenza tecnica nelle compravendite. Condivido guide operative basate sull’esperienza professionale per aiutare proprietari, acquirenti, venditori e professionisti a gestire pratiche e verifiche tecniche in modo chiaro e consapevole.
