Frazionare appartamento Roma: la pratica e il costo per dividere casa

Vuoi frazionare un appartamento a Roma, perché magari di grosse dimensioni e stai pensando che dividendo la casa potresti mettere a reddito uno o più appartamenti. Continua nella lettura se vuoi conoscere come dividere una casa a Roma, i costi associati ed i tempi.

Ma conviene dividere casa?

Prima di parlare degli aspetti economici e utile soffermarci su una questione fondamentale, conviene frazionare casa? Ovviamente la risposta dipende dall’investimento iniziale che dobbiamo affrontare. Se per esempio ci troviamo un’immobile in eredità e non dobbiamo sborsare soldi per l’acquisto il frazionamento in due della casa sarebbe sicuramente un investimento conveniente. Se invece dobbiamo acquistare una casa per poi frazionarla sarebbe da valutare se il costo iniziale dell’acquisto, aggiunto al costo delle pratiche e della ristrutturazione, c porterebbe ad avere un guadagno o una perdita. Diciamo che il fattore importante è in questo caso il valore dell’acquisto dell’immobile da frazionare e quanti lavori occorrono per dividerlo definitivamente.

Cosa dobbiamo valutare per dividere casa?

Per dividere casa dobbiamo valutare tre aspetti fondamentali che sono:

1. la regolarità urbanistica dell’immobile
2. quanto è grande la casa da dividere
3. come possono essere divisi gli impianti

1) La regolarità urbanistica è importante in quanto fondamentale per la pratica al comune, non vorremmo mai che il permesso ci venga bocciato perché non ci sono le licenze di costruzione del fabbricato o peggio delle difformità(es.: finestre o distribuzioni interne) mai autorizzate.

2) La grandezza della casa è importante perché influenza non di poco il progetto di frazionamento, se una casa è di 100,00 metri quadri vien da se che al massimo si potranno ricreare due appartamenti di 50,00 metri quadri. Che non sono un taglio comodo da rivendere sul mercato, a meno che non si voglia mettere a reddito con un affitto. Il mio consiglio è comunque di prendere case almeno di 120,00 metri quadri.

3) Gli impianti sono l’ago della bilancia in una ristrutturazione per frazionamento, infatti se per creare gli impianti dei bagni, o delle future cucine dobbiamo rialzare i pavimenti, o mettere degli impianti di scarico non convenzionali gli stessi influiranno non di poco sul costo totale della divisione della casa.

Quali sono le dimensioni minime per frazionare un appartamento a Roma

Nel comune di Roma è possibile attraverso il frazionamento creare appartamenti di superficie pari a 45 mq lordi. Per superficie lorda si intende la superficie misurata a lordo delle murature perimetrali, pilastri e partizioni interne (calcolare superficie lorda).

Le prescrizioni urbanistiche per frazionare un appartamento a Roma

Un aspetto importante riguarda le previsioni del piano regolatore in relazione al tessuto urbanistico e le corrispettive prescrizioni contenute nelle Norme Tecniche d’Attuazione del Piano Regolatore,  infatti all’interno di ogni tessuto nel comune di Roma viene elencato quali opere possono essere effettuate e quali no. Per fare un esempio nel tessuto città storica possono essere frazionate solamente le unità immobiliari che sono state fuse in passato (ripristino di una situazione pregressa).

Requisiti igienico sanitari per frazionare casa?

Il frazionamento di un appartamento a Roma deve rispettare anche i requisiti igienico sanitari in fase di progettazione ed esecuzione. Per requisiti sanitari intendiamo il rispetto delle proporzioni aereo illuminati ( es.: 1/8 della superficie calpestabile deve essere apribile). Di seguito alcuni dei requisiti, ma non unici da rispettare nella progettazione:

1. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.
2. Le dimensioni minime delle finestre apribili  calcolate in funzione della superficie calpestabile della stanza che devono areare. Tale dimensione è fissata in 1/8, il che vuol dire che 1/8 della superficie calpestabile della stanza deve essere finestra.
3. Il regolamento d’igiene nel comune di Roma non permette l’affaccio in chiostrina alle camere da letto, ma solo ai disimpegni, sale da bagno, corridoi e ripostigli inferiori ai 4 mq.

Quale pratica serve per frazionare appartamento Roma ?

Con il decreto sblocca Italia è possibile frazionare un appartamento a Roma attraverso la comunicazione inizio lavori asseverata, la quale permette di iniziare subito i lavori per dividere la casa. Infatti il frazionamento è stato inserito tra gli interventi di manutenzione straordinaria.

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Esempio di progettazione tipo per frazionare appartamento Roma

Un nostro cliente si e’ presentato presso il nostro studio per effettuare la divisione di una casa acquistata da 120,00 mq in due da 60,00 mq lordi circa. Il tutto perchè aveva l’intenzione  di avviare un’attività di casa vacanze a Roma.

Ante operam

L’ambiente di forma rettangolare è suddiviso in maniera uniforme e permette senza grosse lavorazioni il frazionamento in due appartamenti da adibire a casa vacanze.

Inter operam

La planimetria progettuale di seguito mostra le lavorazioni di diversa distribuzione spazi interni con in rosso le demolizioni delle tramezzature interne ed in blu le ricostruzioni dei muri in altra posizione.

Post operam

La piantina di seguito mostra la soluzione progettuale a fine dei lavori, dove si evincono i due appartamenti distinti, alla consegna dei lavori oltre alla variazione catastale per frazionamento va richiesta anche l’agibilità documento  obbligatorio per poter avviare un’attività extra alberghiera.

Quanto costa  permesso per frazionare un appartamento a Roma?

Solitamente nei casi meno complessi un geometra per frazionare o dividere una casa appartamento può chiedere una parcella che varia tra i 600,00 € ai 800,00€ inclusa le variazioni catastali da presentare obbligatoriamente a seguito di frazionamento di unità immobiliare.

Devi dividere un giardino o corte esterna? Leggi il nostro articolo sul frazionamento ente urbano.

Frazionare appartamento Roma e le detrazioni fiscali

Il frazionamento dell’immobile rientra nei lavori di manutenzione straordinaria e per questa ragione, vi è la possibilità di richiedere la detrazione IRPEF del 50% relativa alle ristrutturazioni, secondo la Legge di Stabilità del 2019. L’importo di spesa che può essere detratto è di novantaseimila euro per ogni unità immobiliare. La sgravio fiscale avviene annualmente, per dieci anni con quote di pari importo.

Si potrà usufruire della detrazione fiscale al 50% solo se tutti i pagamenti avvengono con bonifico postale o bancario, con una chiara causale di versamento e il riferimento alla norma che lo prevede. Dovrà essere inserito anche il codice fiscale di chi è beneficiario o la sua partita IVA.

Quando si procederà allo sgravio fiscale sarà utile indicare tutti i dati catastali che identificano l’immobile. Devi conservati i documenti di pagamento tra cui fatture, ricevute e domanda di accatastamento. Speriamo odi aver dato qualche informazione utile sul frazionamento appartamento Roma, se ancora avete dubbi non esitare e contattaci per una consulenza gratuita.