Manutenzione Ordinaria o Straordinaria a Roma

L’importanza della manutenzione degli edifici è fondamentale per preservarne l’integrità e la bellezza nel tempo. In questo articolo, esploreremo due categorie di interventi di manutenzione: quelli ordinari e quelli straordinari. Scopriremo cosa caratterizza ciascuna categoria, quali lavori possono essere eseguiti senza autorizzazioni particolari e quali richiedono l’attenzione delle autorità competenti. Se sei un proprietario o stai pensando a interventi di manutenzione sulla tua struttura, questa guida ti offrirà utili indicazioni.

Opere di manutenzione ordinaria

Le opere di manutenzione ordinaria sono interventi nell’ambito dell’ edilizia che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

L’articolo 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Per intervento edilizio si intende ogni lavorazione o opera che modifichi in tutto o in parte un edificio esistente. Il riferimento normativo che regolamenta l’intervento edilizio si trova nel D.P.R. n.380/2001– art.3 (più conosciuto come Testo unico dell’edilizia) il quale attribuisce una classificazione ai vari interventi edilizi.

Ogni intervento edilizio viene subordinato da un particolare strumento urbanistico (CIL,CILA, SCIA e DIA).

Interventi rientranti nella manutenzione ordinaria

Opere di riparazione, di rinnovamento e sostituzione delle finiture esterne purché ne siano conservati i caratteri originari dell’edificio, tra queste:

• Ripristino della tinteggiatura, degli intonaci e dei rivestimenti delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelli preesistenti;
• pulitura delle facciate;
• Riparazione e sostituzione degli infissi, dei serramenti, dei portoni, dei cancelli, delle serrande e delle vetrine (o porte d’ingresso) dei negozi (eventualmente anche utilizzando materiali diversi), senza alterarne le caratteristiche quali sagoma, colori, disegno e dimensioni delle parti apribili e trasparenti;
• Ricorsa e sostituzione parziale del manto di copertura e dell’orditura secondaria del tetto, senza alcuna modifica della sagoma, della pendenza e delle caratteristiche della copertura;
• Riparazione e sostituzione delle grondaie, dei pluviali e dei comignoli, anche con materiali diversi;
• Riparazione dei balconi, delle terrazze e relative ringhiere o parapetti;
• Rifacimento delle pavimentazioni esterne di cortili, patii e cavedi.
• Riparazione e rifacimento delle pavimentazioni, compreso l’eventuale rinforzo dei solai anche con putrelle, reti elettrosaldate e massetto in calcestruzzo;
• Riparazione e rifacimento degli intonaci, dei rivestimenti e delle tinteggiature;
• Riparazione e rifacimento degli infissi e dei serramenti, anche con l’inserimento di doppio vetro.

Gli interventi di manutenzione ordinaria non necessitano di strumenti urbanistici attuativi e non attuativi quali CILA, SCIA e DIA. Per buona norma sarebbe consigliato comunicare al Comune o al Municipi la data di inizio dei lavori e il presunto termine degli stessi. Se l’edificio tuttavia è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici (in base al d.lgs. n.42/2004) potrebbe essere richiesta l’autorizzazione della stessa.

Interventi rientranti in manutenzione straordinaria

Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere che sono necessarie per mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti.

Rientrano quindi nella manutenzione straordinaria le opere di restauro e risanamento conservativo (p.e. se un edificio sta crollando a causa di un elemento strutturale logorato o sottodimensionato bisogna sostituirlo o rinforzarlo, oppure sono opere di consolidamento statico anche le catene utilizzate per migliorare la resistenza dell’edificio al terremoto), il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi (non è specificato, in realtà, se il rifacimento integrale di un bagno rientri in questa categoria o nella precedente) e la modifica integrale dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico, dell’impianto sanitario.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell’edificio e la relativa destinazione d’uso (p.e. la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d’uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto, non è manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione edilizia.

La redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d’uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria).

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere segnalati all’Ufficio Tecnico comunale presentando una CILA SCIA DIA firmata asseverata da un tecnico abilitato.

Con l’introduzione di nuovi provvedimenti a livello regionale, e la modifica dell’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 da parte del Decreto Legge 25 marzo 2010, n. 40, nelle regioni italiane o in quei comuni dove non sia in vigore una legislazione più restrittiva, è possibile effettuare alcune categorie minori di interventi di manutenzione straordinaria senza presentare la DIA. Fra queste, lo spostamento di tramezzi interni e la sostituzione di infissi esterni.

La frazionamento di un unico appartamento in due unità immobiliari distinte non è considerata manutenzione straordinaria, perché presuppone un aumento del carico urbanistico con la previsione di nuovi allacci alla rete di adduzione idrica, di scarico fognario, elettrica, telefonica ed eventualmente gas di città, oltre alla necessità di un nuovo posto auto.

Ciò comporta un aggravio di spese da parte del Comune per l’adeguamento delle nuove opere di urbanizzazione primaria e secondaria, pertanto tale attività edilizia è considerata una Ristrutturazione Edilizia espletabile solo previo rilascio dell’ autorizzazione in DIA o eventualmente del PDC (permesso di costrutire).

L’articolo 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso“.

Conclusione

In conclusione, l’articolo chiarisce le differenze tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria degli edifici. La manutenzione ordinaria comprende interventi volti a preservare le caratteristiche originali dell’edificio, come il ripristino delle finiture esterne, la riparazione degli infissi e altri lavori simili, che non richiedono autorizzazioni specifiche se l’edificio non è soggetto a vincoli particolari.

D’altro canto, la manutenzione straordinaria coinvolge interventi più sostanziali, come il restauro conservativo, la modifica degli impianti e altre opere che possono alterare la struttura dell’edificio o la sua destinazione d’uso. Questi interventi richiedono l’autorizzazione dell’Ufficio Tecnico comunale e la presentazione di documenti come la CILA, la SCIA o la DIA, firmata da un tecnico abilitato.

Inoltre, l’articolo sottolinea che in alcune regioni o comuni, alcune categorie minori di interventi di manutenzione straordinaria possono essere effettuate senza presentare la SCIA, ma tali eccezioni possono variare a livello locale.

In generale, l’articolo fornisce una guida utile per comprendere quando è necessaria l’autorizzazione per lavori edilizi e quando è possibile eseguire interventi di manutenzione senza ulteriori autorizzazioni, contribuendo così a garantire il rispetto delle normative edilizie.