Muro spostato diverso su planimetria catastale
Parliamo oggi del muro spostato diverso su planimetria catastale. Non è raro, anzi direi frequentissimo, che mi contattano persone che si sono accorti di un muro spostato sulla planimetria catastale, e che non sanno come possa essere accaduto. Infatti sia loro, che i proprietari precedenti non hanno effettuato nessuna ristrutturazione o lavoro nella casa.

Quando ci si accorge del muro spostato diverso sulla planimetria catastale?
La maggior parte delle volte ci si rende conto della difformità, o prima di mettere in vendita casa o poco prima del rogito. Infatti tutti o quasi, sanno che per vendere casa la maggior parte dei notai diligenti richiede la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Spiegheremo dopo la differenza tra le due conformità. Per cui se il notaio o un tecnico incaricato nota un muro spostato diverso sulla planimetria catastale, la prima cosa che vi chiederà è la pratica edilizia che ha autorizzato tale spostamento.
Indice:
Conformità urbanistica e Conformità catastale
Se avete avuto a che fare con una compravendita o con qualsiasi tipo di atto pubblico, non vi risulta strano sentir parlare di conformità della casa. Le definizioni che spiegheremo infatti sono i termini maggiormente usati dagli addetti ai lavori tecnici e non. Molte persone ad oggi confondono la regolarità urbanistica dell’appartamento o casa con la giusta rappresentazione della collocazione interna con la planimetria catastale. Ricordiamo, come un mantra, il catasto in Italia non è probatorio, quindi non dimostra nè la preesistenza urbanistica, nè la sua regolarità. Di seguito un definizione e le differenze tra le due tipologie di conformità.
- Di conformità catastale ne parliamo quando si verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali oltre alla stessa planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio) ha solo una funzione fiscale e non urbanistica. Il catasto italiano non è probatorio, ovvero non fornisce dati certi relativi alla proprietà e tanto meno sulla preesistenza urbanistica. Tanto è vero che in Italia esistono immobili accatastati senza nessuna licenza edilizia e quindi abusivi;
- La conformità urbanistica è tutta quella documentazione che spiega la cronistoria dei titoli autorizzativi dell’unità immobiliare (licenza edilizie, permessi di costruire, DIA, CILA, SCIA), senza la quale non si possono richiedere nuove autorizzazioni, previo un accurato controllo preventivo, nè tantomeno pubblicizzare una vendita tramite siti internet e agenzie immobiliari.
Muro spostato su planimetria catastale : la differenza tra muro portante e tramezzo nelle pratiche edilizie a sanatoria
Prima di andare a demolire un muro all’interno di un appartamento o casa, bisogna valutare se si tratta di semplice muro divisorio (tramezzo) o di muro portante.
Un tecnico geometra, ingegnere o architetto riesce subito ad intuire se si tratta di un muro portante o meno, quindi consigliamo sempre di rivolgersi ad uno specializzato del settore se non si ha la certezza di cosa si deve fare.
Consigli per l’individuazione di un muro divisorio o portante:
- Se battendo con un pugno sul muro suona vuoto, stiamo sicuramente davanti un tramezzo;
- Se la struttura delle stabile e in cemento armato le strutture divisorie spesse 10 cm sono muri divisori e non portanti;
E’ importante verificare se un muro e portante o meno perchè e si tratta di semplice tramezzo non si compromette la staticità dell’edificio se portante puo’ essere abbattuta ma dopo uno studio di consolidamento della struttura preesistente.
Quale pratica edilizia serve per sanare un muro spostato portante o tramezzo?
Avendo stabilito se ci troviamo di fronte ad un muro non portante o portante ci si presentano varie ipotesi sulla presentazione della giusta pratica al Comune.
- muro interno non portante (tramezzo)
La pratica che dobbiamo presentare e’ la cila acronimo di comunicazione inizio lavori asseverata in sanatoria, con questa autorizzazione possiamo sanare il muro spostato sulla planimetria catastale, costruire e spostare porte interne senza richiedere nessuna relazione tecnica o calcolo strutturale ad un ingegnere.
La cila viene asseverata da un tecnico abilitato il quale controlla anche se l’abbattimento delle tramezzature e la ricostruzione di nuove rispetti i requisiti igienico sanitari del comune di Roma.
In sintesi muri non portanti si presenta la cila in sanatoria e la successiva variazione catastale.
- muro interno portante
Se ci troviamo di fronte ad una muratura portante la pratica da presentare e’ una scia per manutenzione straordinaria in sanatoria alla quale bisogna allegare l’autorizzazione presentata da un ingegnere. Purtroppo per sanare un muro spostato diverso dalla planimetria catastale ad oggi non esiste una pratica al genio civile in sanatoria, alcune volte i tecnici comunali potrebbero richiedere una relazione di staticità ad un ingegnere.
in sintesi muro portante SCIA in sanatoria , successiva pratica catastale e pratica strutturale.
Hai bisogno di un preventivo per sanare un muro diverso o spostato sulla planimetria catastale? Scrivici e ti risponderemo velocemente!
Riassumendo: sanare un muro spostato diverso su planimetria catastale o in posizione diversa, cosa si può fare?
Riassumendo quanto detto, dopo mi soffermo un poco sui costi, ti sei accorto del muro diverso sulla planimetria e ti occorre sanarlo per avere la giusta conformità urbanistica e catastale prima della vendita? Si, la soluzione al quesito, oltre ai controlli generali che si devono sempre fare quando si tratta di compravendita (Cosa devo fare per vendere casa in regola), è quella di presentare la giusta pratica edilizia a sanatoria sia essa CILA in sanatoria o SCIA in sanatoria.
Quanto costa sanare il muro spostato diverso su planimetria catastale?
Purtroppo lo so che nella maggior parte dei casi quello che conta di più per chi legge ciò che scrivo e questo paragrafo. In soldoni quanti euro costa una cila in sanatoria e quanti euro costa una scia in sanatoria? Per farla semplice e senza giri di parole, come tutte le pratiche edilizie cè un costo fisso e un costo variabile . Quello fisso e del comune come diritto di istruttoria, quello variabile è l’onorario del tecnico che assevera e presenta la pratica.
Di seguito un’esempio di costo per la cila in sanatoria:
- costo fisso circa € 200,00 (varia in base al Comune a Roma è di € 291,24) a cui va aggiunto il costo fisso per la variazione catastale pari ad € 50,00 a planimetria depositata;
- costo variabile di una cila in sanatoria varia da €500,00 a €800,00 incluse tasse.
Per quanto riguarda il costo di una scia in sanatoria posso dare un’idea dell’onorario tecnico, ma non dei costi comunali che variano non di poco in base a dove si risiede. Un tecnico esperto geometra per una scia in sanatoria può richiedere un’onorario da € 900,00 a € 1.500,00 il tutto dipende dalla complessità della pratica, dalle dimensioni di casa e dal comune.
Ovviamente i costi sono orientativi ma sono onnicomprensivi della variazione al catasto docfa.