Piano Salva Casa a Roma: verifiche prima della sanatoria

Il Piano Salva Casa può aiutare a regolarizzare alcune difformità, ma per sapere se si applica alla tua casa a Roma occorre confrontare opere eseguite, titoli edilizi, epoca dei lavori e disciplina vigente. Non esiste un elenco di verande, tramezzi o soppalchi che diventano regolari automaticamente pagando una somma.

Questa pagina serve a preparare la verifica preliminare: cosa misurare, quali documenti recuperare e quali domande porre al tecnico. Per il quadro completo delle disposizioni consulta la guida al Decreto Salva Casa. Il riferimento è il DL 69/2024 convertito nella legge 105/2024, che ha modificato il DPR 380/2001.

• Tende e protezioni solari: verifica forma, materiali, eventuali chiusure e vincoli. Alcune opere rientrano nell’edilizia libera se rispettano i requisiti di legge; una struttura stabilmente chiusa non diventa una semplice tenda perché viene chiamata pergotenda.
• Tramezzi e distribuzione interna: confronta rilievo e progetto comunale e ricostruisci quando la parete è stata modificata. Un errore esecutivo nell’ambito di lavori autorizzati è diverso da una successiva ristrutturazione autonoma senza comunicazione. La CILA tardiva e le tolleranze non sono rimedi intercambiabili.
• Soppalchi e nuove superfici: occorre verificare consistenza, uso, altezze, carichi e possibile aumento di superficie. La dimensione ridotta non basta a dimostrare la sanabilità e il Piano Salva Casa non garantisce nuova superficie abitabile.
• Finestre, prospetti e strutture: dimensioni e posizione delle aperture vanno confrontate con gli elaborati assentiti. Devono essere verificati anche gli aspetti strutturali e le eventuali tutele paesaggistiche o culturali. Una difformità esterna non va trattata come una semplice modifica distributiva interna.

Il primo risultato della verifica dovrebbe essere una classificazione motivata della difformità, con indicazione dei documenti disponibili e di quelli mancanti. Può emergere una tolleranza, un intervento soggetto a CILA tardiva, un caso degli articoli 34-ter o 36-bis, oppure una fattispecie che richiede l’articolo 36 o il ripristino. La procedura si sceglie dopo questa analisi.

A Roma è utile recuperare titolo originario, varianti, pratiche successive, eventuale condono definito e documenti di agibilità. La planimetria catastale è utile al confronto, ma non sostituisce il titolo comunale. Le linee interpretative ufficiali del MIT sul Salva Casa distinguono espressamente i diversi istituti.
Per la verifica dello stato legittimo non è sufficiente individuare la pratica più recente. L’articolo 9-bis consente di valorizzare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o sull’intera unità soltanto nelle condizioni previste, compresa la verifica dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione. Le pratiche successive relative a interventi parziali devono essere considerate nel quadro complessivo.

Se il progetto non si trova, bisogna distinguere un documento irreperibile dall’assenza di un titolo mai rilasciato. Il Piano Salva Casa non equipara automaticamente le due situazioni. Il tecnico valuta gli elementi probatori ammessi dalla legge: documentazione storica, atti di provenienza dimostrabile e dati utili a ricostruire la situazione. La ricerca deve essere riferita all’immobile e al periodo corretti.

Prima del sopralluogo prepara anche un elenco semplice delle differenze già note: pareti spostate, aperture, locali utilizzati diversamente o chiusure esterne. Non occorre attribuire da soli una categoria giuridica a ogni elemento. È più utile segnalare che cosa esiste, quando si ritiene sia stato realizzato e quali documenti lo rappresentano.

Se hai una scadenza per il rogito, comunica subito la data al tecnico e al notaio. Una verifica preliminare non equivale a una regolarizzazione conclusa: occorre capire quali accertamenti siano ancora necessari e quali documenti potranno essere disponibili entro quella scadenza. La pianificazione della vendita deve tenere conto del percorso effettivo.

Verificare le tolleranze: percentuale, superficie ed epoca

Le tolleranze dell’articolo 34-bis, quando ne ricorrono tutti i presupposti, non costituiscono violazioni edilizie da sanare. Il Piano Salva Casa ha previsto soglie differenziate per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. La data riguarda questa disciplina speciale: non è una scadenza generale entro cui presentare ogni sanatoria.

Soglie da confrontare con le misure del titolo edilizio:

• 2% per unità con superficie utile superiore a 500 mq, secondo la fascia prevista dall’articolo 34-bis.
• 3% per unità con superficie utile compresa tra 300 e 500 mq, secondo la formulazione normativa.
• 4% per unità con superficie utile compresa tra 100 e 300 mq, verificando l’esatta fascia applicabile.
• 5% per unità con superficie utile inferiore a 100 mq; la soglia sale al 6% per quelle inferiori a 60 mq. Il 6% non si applica indistintamente a tutte le abitazioni.

Elementi da verificare per le tolleranze esecutive:

• Il minore dimensionamento dell’edificio va ricondotto all’intervento e al titolo di riferimento.
• La mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali richiede il confronto con il progetto assentito.
• Le irregolarità dei muri interni o esterni non comprendono automaticamente qualsiasi opera successiva.
• La difforme posizione delle aperture interne deve essere valutata nelle condizioni previste dalla norma.
• Le difformi esecuzioni di manutenzione ordinaria vanno distinte da trasformazioni di natura diversa.

Errori grafici e correzioni in cantiere:

• Gli errori progettuali corretti in cantiere richiamati dalla legge non autorizzano oggi a modificare liberamente un progetto senza il procedimento dovuto.
• Un errore materiale di rappresentazione deve essere dimostrabile. Non si può qualificare come errore grafico un’opera effettivamente realizzata senza titolo.

Per scegliere la fascia non si usa automaticamente la superficie catastale attuale. Conta la superficie utile assentita dal titolo che ha abilitato l’intervento, senza sfruttare frazionamenti successivi per ottenere una percentuale più favorevole. Restano gli adempimenti strutturali e sismici applicabili e il rispetto dei diritti dei terzi.

Esempio orientativo: per un’unità con superficie utile assentita di 55 mq e lavori entro il termine previsto, il tecnico esamina la fascia del 6%. Ciò non significa poter aggiungere oggi il 6% di superficie, né considerare automaticamente tollerata qualsiasi veranda. Devono essere verificati parametro, misura autorizzata e natura dell’opera.

Per formule e casi dimensionali consulta gli esempi di calcolo delle tolleranze costruttive

Quale verifica serve per accedere alla sanatoria del Salva Casa

Il Piano Salva Casa non ha eliminato ogni verifica di conformità. L’articolo 36-bis riguarda parziali difformità dal permesso o dalla SCIA alternativa, assenza o difformità dalla SCIA nei casi dell’articolo 37 e variazioni essenziali, entro il proprio campo di applicazione. Va distinto dall’articolo 36, rimasto per le fattispecie di assenza di titolo o totale difformità che disciplina.

Conformità urbanistica ed edilizia: nell’articolo 36-bis si verifica la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e quella edilizia vigente al momento della realizzazione. È una conformità valutata su due riferimenti temporali diversi: non equivale alla possibilità di conservare qualsiasi opera perché esiste da molti anni.

Titolo e canale di presentazione: la domanda o segnalazione in sanatoria dipende dalla fattispecie. A Roma le procedure edilizie gestite dal SUET di Roma Capitale richiedono elaborati, dichiarazioni e allegati pertinenti. Non esiste una generica “SCIA Salva Casa” adatta a tutte le situazioni. Il deposito e il pagamento, da soli, non dimostrano che il titolo si sia correttamente formato.

Epoca delle opere e prove: recupera documenti, fotografie, elaborati e atti utili a ricostruire la data dei lavori. Nei casi in cui la legge consente l’attestazione del tecnico per l’impossibilità di accertare l’epoca documentalmente, rimane la sua responsabilità. Un ricordo non verificato del proprietario non deve diventare una data certa nella pratica.

Vincoli e verifiche strutturali: la presenza di un vincolo paesaggistico richiede di individuare autorità e procedimento corretti. L’articolo 36-bis prevede una specifica verifica di compatibilità, anche per le fattispecie volumetriche contemplate dalla disposizione. Non equivale a un assenso automatico e non sostituisce le altre tutele o le verifiche di sicurezza.

Per alcune vecchie varianti relative a titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977 va esaminato l’articolo 34-ter. La sola costruzione dell’edificio prima del 1977 non basta: servono i presupposti della fattispecie e la ricostruzione delle varianti. Anche le ipotesi legate a vecchi sopralluoghi e successiva agibilità richiedono condizioni specifiche.

Il quadro locale deve essere coordinato con la legge regionale Lazio n. 12/2025, le NTA e le tutele applicabili. La soglia regionale utilizzata per classificare alcune variazioni non è una tolleranza generale del 15% né rende automaticamente sanabile un ampliamento.

Per distinguere gli importi previsti per i diversi procedimenti leggi la tabella delle sanzioni per abusi edilizi.

Costi e tempi: cosa chiedere prima di avviare la pratica

Non esiste un prezzo unico del Piano Salva Casa. Prima di programmare la regolarizzazione dell’immobile bisogna separare compenso tecnico, diritti comunali, eventuali oblazioni e costi delle opere necessarie. Nel preventivo deve essere chiaro se sono inclusi accesso agli atti, rilievo, pratica strutturale, verifica paesaggistica e aggiornamento catastale.

Oblazioni: evitare una cifra uguale per tutti

• Per i casi di assenza o difformità dalla SCIA richiamati dall’articolo 36-bis, comma 5, lettera b), la disciplina statale prevede il doppio dell’aumento del valore venale, con fascia da 1.032 a 10.328 euro. Nei casi di conformità urbanistica ed edilizia in entrambi i momenti si applica la fascia da 516 a 5.164 euro, secondo i presupposti normativi.
• Per i casi della lettera a), il calcolo è invece collegato al contributo di costruzione, con la disciplina dell’incremento del 20% e le relative esclusioni. Non si deve applicare la fascia della SCIA a ogni permesso in sanatoria. Le tolleranze effettivamente riconosciute non richiedono un’oblazione di sanatoria.

Esempio: perché la sanzione non coincide con il preventivo

Se due immobili presentano una parete in posizione diversa dal disegno, il costo non è necessariamente uguale. Nel primo caso può trattarsi di una tolleranza esecutiva documentata; nel secondo, di opere interne autonome soggette a comunicazione omessa. Cambiano presupposti, adempimenti e somme dovute, anche se la differenza visiva sembra simile.

Gli importi di legge non comprendono automaticamente il compenso del tecnico o le spese di eventuali lavori. Per questo un’offerta che indica soltanto “sanatoria a partire da…” non permette di confrontare incarichi con attività diverse.

Passaggi da considerare nei tempi complessivi

• Recupero dei documenti: fascicoli edilizi, varianti e pratiche precedenti possono trovarsi presso uffici diversi. L’accesso agli atti precede spesso la valutazione definitiva della fattibilità.
• Preparazione tecnica: sopralluogo, rilievo, confronto e raccolta delle prove dell’epoca richiedono un’attività distinta dall’istruttoria comunale.
• Procedimento e adempimenti successivi: integrazioni, vincoli, eventuali opere prescritte e allineamento catastale incidono sul completamento della regolarizzazione.

L’articolo 36-bis prevede 45 giorni per il permesso in sanatoria e richiama il termine di 30 giorni per la SCIA, con le condizioni e i meccanismi stabiliti dalla legge. Le esigenze istruttorie e il procedimento paesaggistico possono incidere sulla decorrenza. Non sono tempi garantiti dalla prima telefonata al tecnico.

Per la compatibilità paesaggistica la norma contempla termini specifici di 180 e 90 giorni e regola anche l’inerzia delle amministrazioni. Prima di considerare conclusa la pratica occorre verificare completezza, interruzioni, sospensioni e formazione del titolo: la semplice assenza di una comunicazione non va interpretata isolatamente.

Per valutare una distribuzione interna modificata, approfondisci i lavori interni eseguiti senza permessi

Cambio d’uso: distinguere progetto futuro e uso già irregolare

Il Piano Salva Casa ha modificato anche l’articolo 23-ter sui mutamenti di destinazione d’uso. Le semplificazioni per un cambio da effettuare non sanano automaticamente un uso già instaurato senza il titolo necessario. Prima bisogna individuare la destinazione urbanisticamente legittima e quella effettiva.

1. Categoria funzionale e categoria catastale: abitazione e ufficio appartengono a categorie funzionali diverse, anche quando il cambio non richiede opere. La categoria catastale A/10 identifica catastalmente uffici e studi privati; la categoria catastale A/2 riguarda abitazioni. Il passaggio catastale segue la corretta verifica edilizia e non la sostituisce.
2. Cambio senza opere e titolo richiesto: per i cambi di destinazione d’uso a Roma occorre valutare zona, unità interessata, condizioni comunali e regionali, disciplina di settore e opere eventualmente previste. Nei casi dell’articolo 23-ter il cambio senza opere richiede la SCIA; per quelli con opere va individuato il titolo secondo la disposizione. “Senza opere” non significa “senza pratica”.
3. Uso già modificato: un locale utilizzato come abitazione ma autorizzato per altro uso richiede una verifica specifica. Non basta inserire cucina e bagno o cambiare la planimetria catastale. Fattibilità urbanistica, requisiti igienico-sanitari, eventuali strutture e vincoli devono essere esaminati insieme, prima di scegliere la procedura di regolarizzazione.

Il Piano Salva Casa ha introdotto anche possibilità condizionate in materia di agibilità. I limiti di 2,40 m di altezza e di 20 o 28 mq per determinati alloggi monostanza non sono nuovi minimi utilizzabili liberamente per qualsiasi progetto. Restano adattabilità, condizioni previste dall’articolo 24 e altri requisiti igienico-sanitari. L’agibilità non sana da sola un abuso edilizio.

Tende, pergole e chiusure: verificare l’edilizia libera

Il Piano Salva Casa comprende specifiche opere di protezione dal sole nel regime dell’edilizia libera. Prima di considerare regolare una struttura esistente, devono essere verificate le caratteristiche reali, non soltanto la denominazione commerciale del prodotto. Restano le prescrizioni di settore e le tutele applicabili.

Le verifiche per le opere ricondotte all’edilizia libera riguardano in particolare:

• Tende da sole e da esterno: funzione di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, configurazione dell’opera e collegamento all’immobile vanno confrontati con la previsione normativa.
• Tende a pergola con telo retrattile: la copertura deve avere le caratteristiche previste dalla legge. Una copertura fissa o una struttura utilizzata per creare un nuovo ambiente richiedono una valutazione diversa.
• Protezioni mobili o regolabili: mobilità degli elementi, eventuali chiusure laterali e trasformazione dello spazio devono essere verificati nel loro insieme. Una parte apribile non basta a rendere libera l’intera opera.

Le opere ammesse non devono creare uno spazio stabilmente chiuso con variazione di volumi o superfici; devono ridurre impatto visivo e ingombro e armonizzarsi con le linee architettoniche esistenti. Una veranda non diventa edilizia libera aggiungendo pannelli scorrevoli. Per quel caso consulta la guida su verande e Salva Casa.

Come richiedere una verifica del Piano Salva Casa a Roma

Per valutare il Piano Salva Casa servono dati concreti sull’immobile. Il provvedimento non apre un condono generalizzato e non rende lecite le opere per il solo trascorrere del tempo. Un esito preliminare attendibile deve distinguere almeno queste situazioni:

1. Percorso di regolarizzazione individuabile: il tecnico ricostruisce lo stato legittimo, classifica le opere e verifica le condizioni della disciplina applicabile. Può indicare documenti mancanti, pratica necessaria e attività da svolgere, senza promettere l’esito prima dell’istruttoria.
2. Requisiti non dimostrati o opere non sanabili: occorre chiarire se siano necessarie ulteriori prove, verifiche specialistiche o interventi di ripristino. Le fattispecie estranee all’articolo 36-bis non sono tutte automaticamente insanabili: si esamina l’eventuale applicabilità dell’articolo 36 e degli altri istituti, nei rispettivi limiti.

Per una valutazione del Piano Salva Casa sul tuo immobile a Roma, prepara indirizzo, descrizione della difformità, epoca indicativa dei lavori e documenti disponibili. Indica se devi vendere, acquistare o avviare una ristrutturazione, e se hai ricevuto comunicazioni dal Comune. Non eseguire altre opere pensando che la futura pratica coprirà anche quelle.

Puoi richiedere una verifica tecnica al Geom. Luigi Cireddu. Il primo obiettivo è stabilire quali condizioni siano già documentate e quali debbano essere accertate. Solo dopo questa analisi è possibile definire un incarico e un preventivo coerenti con la situazione reale.

La verifica dovrebbe lasciare un risultato comprensibile: opere riscontrate, titolo di confronto, prove dell’epoca, norma applicabile e adempimenti necessari. Se sono possibili più percorsi, vanno spiegate le condizioni di ciascuno. Un fascicolo ordinato aiuta anche il confronto con banca, notaio o altri professionisti coinvolti nella compravendita.