Planimetria catastale di un immobile: tutto quello che devi sapere

La piantina catastale di un immobile è la rappresentazione grafica degli spazi interni di una casa ( abitazione singola, villa, appartamento, negozio, ufficio e qualsiasi altra tipologia di locale).

Nella planimetria catastale è sempre indicata la destinazione di uso di ogni ambiente con una terminologia o lettere al fine di abbreviare la descrizione della stanza in questione in fatti non è raro trovare scritto sulla planimetria catastale le seguenti abbreviazioni:

• K che sta per cucina
• A/K vuol dire angolo cottura
• B per bagno
• R o Rip. sono i ripostigli o altri locali di servizio
• P per sala da pranzo
• mentre le stanza da letto o il soggiorno spesso non vengono identificati con nessuna lettera o abbreviazione.

Ovviamente nella planimetria catastale oltre agli ambienti interni (camere, cucina e bagno etc..) troverai anche gli ambienti esterni, le cosiddette pertinenze, infatti nella piantina della tua casa troverai sicuramente anche  i balconi, terrazzi, verande, tettoie e se hai una casa singola con giardino anche l’eventuale piscina costruita.

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La piantina del catasto viene rilasciata e disegnata obbligatoriamente da un tecnico abilitato, geometra. Infatti ogni qualvolta viene presentata una pratica edilizia CILA,SCIA o permesso di costruire, che va a modificare o a denunciare una nuova casa, il tecnico con la comunicazione di fine lavori deposita la nuova planimetria catastale all’agenzia del territorio provinciale (il catasto immobili).

Le planimetrie catastali vecchie sono state scansionate ed archiviate( nei fogli di carta millimetrata) mentre quelle più moderne ad oggi vengono masterizzate telematicamente attraverso la procedura DOCFA. Ci tengo a fare una precisazione fondamentale sulle terminologie tecniche:

• la variazione catastale della planimetria riguarda le modifiche apportate a piantine catastali già depositata al catasto;
• l’accatastamento della planimetria invece è la denuncia di una nuova unità immobiliare di cui non è presente nessuna planimetria catastale già depositata.

In entrambi i casi, la piantina del catasto per essere valida e completa ai fine di una compravendita di immobili deve riportare i seguenti dati:

• data e protocollo di presentazione al catasto
• nome del tecnico redattore
• ubicazione dell’immobile
• scala di rappresentazione (che generalmente è 1:100 o 1:200)
• posizione del nord rispetto alla configurazione dell’immobile
• estremi identificativi catastali (ovvero foglio, particella e subalterno) della proprietà
• strisciata di rilascio da parte dell’agenzia del territorio competente

In secondo luogo, come detto, la planimetria è un documento fondamentale da mostrare e allegare alla documentazione necessaria nelle seguenti circostante:

• compravendita di un immobile
• stipula di un contratto di affitto
• richiesta di un mutuo per l’acquisto di una casa
• presentazione di pratiche edilizie
• pagamento della tassa spazzatura

Ogni qualvolta all’interno dell’unità immobiliare vengono svolti lavori che ne cambiano la distribuzione interna, o ne modificano i prospetti, non è solo necessario ma obbligatorio presentare la nuova piantina catastale. Questo perché, nel caso si decidesse di vendere l’immobile, chi mette sul mercato una proprietà ha l’obbligo di produrre una planimetria che sia conforme alla reale situazione dell’abitazione.

In caso di planimetria catastale non conforme, sarà necessario sanare la situazione di difformità, pena la conclusione senza successo delle trattative di compravendita. La conformità catastale, infatti, assieme a quella edilizia e urbanistica, è indispensabile ai fini di poter vendere un immobile.

Oltre che alle sue funzioni ai fini di permettere il corretto calcolo delle tasse e, a livello burocratico, di essere un documento essenziale per la conclusione di una compravendita immobiliare, la planimetria catastale è uno strumento molto utile sia per i professionisti del settore immobiliare che per chi vuole comprare o vendere casa.

Insieme alla visura catastale e alla visura ipotecaria, la planimetria catastale costituisce la “carta d’identità” di un immobile e permette di ricavarne le caratteristiche principali, unitamente all’individuazione del soggetto che ne figura come proprietario ai fini fiscali e la storia della proprietà.

Per questi motivi, è importante sincerarsi che la planimetria degli immobili che si possiedono sia sempre disponibile e aggiornata (anche perché quello della conformità alla situazione reale della proprietà è un vero e proprio obbligo normativo, richiesto dalla legge).

Importanza della lettura corretta della planimetria catastale

Hai finalmente acquistato la casa dei tuoi sogni e sei pieno di felicità. L’agenzia immobiliare ti ha fornito tutti i documenti necessari, comprese le visure ipotecarie e catastali, i titoli abilitativi e la tanto misteriosa planimetria catastale.

Ma come puoi utilizzare questa planimetria senza alcuna misura? La risposta è più semplice di quanto pensi: le planimetrie catastali sono in scala!

Prima di addentrarci nell’argomento, diamo un’occhiata a cosa si intende esattamente per “scala”.

La “scala” è un metodo di rappresentazione che consente di ridurre o ingrandire un oggetto esistente sulla carta. Nell’edilizia, nell’architettura e nell’arredamento, si utilizzano principalmente scale di riduzione. Il foglio su cui viene disegnato l’oggetto è generalmente molto più piccolo rispetto alle dimensioni reali.

Quindi, per far sì che l’oggetto rientri nel foglio, è necessario ridurlo proporzionalmente. La scala che utilizziamo non fa altro che dividere una misura reale per un numero o fattore.

Ecco un esempio:

SCALA 1:100

Se abbiamo una scala 1:100, significa che 1 centimetro misurato sulla planimetria corrisponde a 100 centimetri (1 metro) nella realtà.

Viceversa, se misuriamo 10 metri nella realtà, corrisponderanno a 0,1 metri (10 centimetri) sulla planimetria.

SCALA 1:50

Se abbiamo una scala 1:50, 1 centimetro misurato sulla planimetria equivale a 50 centimetri nella realtà (0,5 metri).

Viceversa, se misuriamo 10 metri nella realtà, corrisponderanno a 0,2 metri (20 centimetri) sulla planimetria.

Le planimetrie catastali di solito hanno una scala di 1:100 o 1:200.

Ora tocca a noi: misuriamo la nostra planimetria catastale.

Prendi la planimetria e inizia a prendere delle misure. Supponiamo che il muro misurato abbia una lunghezza di 5 centimetri sulla carta e la scala di rappresentazione sia 1:200.

Per ottenere la misura reale del muro, eseguiamo la seguente moltiplicazione:

Misura sulla planimetria × valore della scala = misura reale

Nel nostro esempio: 5 cm × 200 = 1000 cm (che corrispondono a 10 metri).

Abbiamo appena imparato come leggere correttamente un disegno in scala.

Ricorda sempre di verificare che il tuo disegno sia effettivamente in scala prima di iniziare a convertire le misure.