Planimetria catastale non uguale alla realtà a Roma

Nella maggioranza dei casi, è probabile che la planimetria catastale sia corrispondente allo stato di fatto dell’immobile e che si possa procedere senza intoppi alla fase di registrazione dell’atto di compravendita.

Si consiglia di verificare la conformità catastale già nelle prime fasi dell’interesse di acquisto verso un immobile, così da evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti necessari per sanare eventuali difformità.

La conformità catastale dovrà poi essere dichiarata in modo specifico dall’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale aggiornata, essendo uno dei documenti necessari per vendere casa, deve essere allegata al rogito.

Normalmente ci si affida a un tecnico abilitato per la redazione dell’attestato di conformità in cui si dichiara la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto, togliendo così al venditore e al notaio la responsabilità della dichiarazione.

Cosa vuol dire difformità catastale? Spieghiamo meglio questo concetto. Come si è detto, prima della compravendita di un immobile è necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto attuale in cui esso si trova e la sua documentazione catastale, per accertarsi che non ci siano differenze.

La verifica riguarda sia la visura catastale (ovvero il documento che contiene i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica e la correttezza della titolarità dell’immobile) che la planimetria catastale che rappresenta graficamente l’abitazione, solitamente in scala 1:200 e con indicate la destinazione di uso di ogni stanza.

Cosa succede se la planimetria catastale non è uguale alla realtà a Roma?

Se prima della stipula del rogito notarile accerti la non corrispondenza tra la planimetria esistente in catasto e la reale distribuzione interna dell’immobile, occorre rivolgersi ad un tecnico di fiducia al fine di verificare l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Piccola difformità

Se la discordanza è di lieve entità (ad esempio la reale posizione di una porta interna è leggermente differente rispetto alla planimetria), tale cioè da non comportare una variazione al numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale o un aumento della superficie calpestabile, la stessa può essere assimilata a una semplice discrepanza di natura grafica. In generale, si considerano lievi difformità le variazioni che non comportano una modifica della rendita catastale.

In questo caso, non è necessario presentare un aggiornamento della planimetria. Tuttavia, in sede di compravendita dell’immobile è possibile incaricare un tecnico abilitato per la redazione di un attestato di conformità nel quale dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sollevando sia il notaio sia il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

Difformità rilevanti

Diverso è il caso in cui le difformità sono rilevanti. Per esempio un appartamento completamente ristrutturato, cambiandone sia la disposizione sia il numero dei vani. In particolare se hai realizzato un nuovo bagno o il grande salone è stato suddiviso in due ambienti, soggiorno e studio.

Inoltre, hai ricavato un piccolo ripostiglio fra le camere da letto. Se questi lavori sono con autorizzazione del Comune mediante l’apposito titolo abilitativo ma non hai modificato la planimetria catastale, occorre effettuare una variazione.

La normativa edilizia vigente prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori la piantina presente in Catasto deve essere aggiornata, ricorrendo all’apposita procedura telematica denominata Docfa.

Se si supera il termine sopra indicato è comunque possibile regolarizzare la situazione attraverso il così detto ravvedimento operoso  In questo caso, oltre al costo della variazione catastale, ci sono da pagare delle sanzioni pecuniarie per ritardato aggiornamento, il cui importo è compreso tra 103,20 euro e 172 euro . Per sanare quanto sopra sarà necessario presentare o una scia in sanatoria o una cila in sanatoria.

Modifiche interne abusive

Un’altra ipotesi è quella in cui nell’immobile sono state effettuate delle modifiche interne ma il proprietario non ha mai richiesto l’apposito titolo abilitativo in Comune né ha effettuato l’aggiornamento della planimetria in Catasto. Pertanto, si ha una duplice difformità: sia urbanistica sia catastale.

Il tecnico incaricato, quindi, deve presentare una CILA in  sanatoria in Comune per regolarizzare lo stato urbanistico-edilizio dell’immobile e successivamente deve procedere alla variazione della planimetria catastale.

Non conformità urbanistica

Ultimo caso possibile è quello di un immobile nel quale hai eseguito dei lavori senza l’apposito titolo abilitativo comunale mentre la planimetria presente in Catasto è stata aggiornata.

Al fine di eliminare la difformità urbanistica, il tecnico presenta solo la pratica in sanatoria agli uffici comunali competenti.

Nel caso hai ristrutturato casa con un lavoro riguardante  l’interno dell’abitazione senza richiedere al comune la relativa autorizzazione edilizia e/o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale, sarà necessario regolarizzare la pianta.

In caso di regolarità urbanistica dell’immobile, le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione.

I dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura possono essere aggiornati tramite una semplice istanza di correzione della visura catastale.

In presenza di planimetria catastale difforme allo stato di fatto, si deve procedere a una variazione catastale per aggiornare la planimetria.

Se hai realizzato degli interventi regolari senza modificare la planimetria, l’operazione da fare è quella di affidare a un tecnico abilitato la redazione della variazione catastale, da consegnare tramite una procedura apposita all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate (catasto), che in alcuni giorni consegnerà la documentazione corretta.

Un corollario importante da ricordare è che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non ne determina automaticamente la regolarità catastale e viceversa.

La prima, infatti, se realizzabile, può essere molto onerosa in ambito economico ed è preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico e difforme in quello catastale piuttosto che il contrario.

In caso di irregolarità urbanistica:

• se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia (ricordando però che quest’ultima non sempre è realizzabile)
• se la planimetria catastale non è conforme, si deve prima procedere alla regolarizzazione edilizia (se realizzabile) e successivamente alla variazione catastale per aggiornare la planimetria

Lievi difformità catastali a Roma: si può evitare l’aggiornamento?

In linea di principio, come indicato anche dall’Agenzia delle Entrate, in presenza di difformità catastali lievi si può evitare di aggiornare la planimetria catastale.

Sono considerabili difformità lievi, ad esempio, tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nella planimetria che non hanno comportato:

• variazione al numero dei vani;
• cambi di destinazione d’uso (anche parziali);
• aumento della superficie calpestabile;
• variazione del numero di unità.

Si può inoltre evitare la variazione del caso di piccoli errori grafici, leggeri spostamenti degli infissi o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne cambiano il numero. Indicativamente si possono inoltre considerare lievi difformità tutte le variazioni che non comportano una modifica alla rendita catastale dell’immobile.

Quanto tempo serve per presentare la pratica di variazione catastale a Roma

Presentata una variazione catastale, da quando la si invia all’approvazione del catasto passano all’incirca 4 giorni lavorativi. Il tecnico incaricato per prima cosa fa il sopralluogo dell’immobile oggetto di variazione. Dopo aver fatto il rilievo e restituito graficamente la planimetria catastale, circa due giorni, elabora la pratica di accatastamento per variazione sul software DO.C.FA ed esporta il file denominato ncv lo firma digitalmente e lo invia all’Agenzia delle Entrate nel sito chiamato sister. L’Agenzia delle Entrate controlla che la pratica sia corretta, ovvero che non ci siano difformità o problematiche particolari. Poi registra la dichiarazione nella banca dati nazionale.

Quanto costa presentare una variazione catastale?

Per ogni planimetria che presenti in un’aggiornamento catastale si pagano € 50,00 come diritti di istruttoria( a planimetria depositata). Il costo del professionista per una variazione al catasto è di circa € 300,00, il tutto dipende dalle dimensioni dell’immobile e dal tipo di aggiornamento catastale presentato.