Planimetria catastale non uguale alla realtà Roma

Nella maggior parte dei casi, la planimetria catastale risulta corrispondente allo stato reale dell’immobile, permettendo di procedere senza problemi alla stipula dell’atto di compravendita. Tuttavia, per evitare spiacevoli sorprese, è sempre consigliabile verificare la conformità catastale sin dalle prime fasi dell’interesse all’acquisto.

Effettuare questo controllo preliminare consente di individuare per tempo eventuali difformità tra la planimetria catastale e la realtà dell’immobile, soprattutto a Roma, dove la normativa in materia di aggiornamenti catastali è particolarmente rigorosa.

In questo modo si evitano ritardi nella compravendita, costi aggiuntivi e possibili blocchi della registrazione dell’atto notarile, dovuti alla necessità di aggiornare o regolarizzare la planimetria.

La conformità catastale dovrà poi essere dichiarata in modo specifico dall’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale aggiornata, essendo uno dei documenti necessari per vendere casa, deve essere allegata al rogito.

Normalmente ci si affida a un tecnico abilitato per la redazione dell’attestato di conformità in cui si dichiara la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto, togliendo così al venditore e al notaio la responsabilità della dichiarazione.

Planimetria catastale non uguale alla realtà Roma, spighiamo cosa vuol dire difformità catastale? Come si è detto, prima della compravendita di un immobile è necessario verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto attuale in cui esso si trova e la sua documentazione catastale, per accertarsi che non ci siano differenze.

La verifica riguarda sia la visura catastale (ovvero il documento che contiene i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica e la correttezza della titolarità dell’immobile) che la planimetria catastale che rappresenta graficamente l’abitazione, solitamente in scala 1:200 e con indicate la destinazione di uso di ogni stanza.

Cosa succede se la planimetria catastale non è uguale alla realtà a Roma?

Planimetria catastale non uguale alla realtà Roma prima del rogito, devi sapere che se prima della stipula del rogito notarile accerti la non corrispondenza tra la planimetria esistente in catasto e la reale distribuzione interna dell’immobile, occorre rivolgersi ad un tecnico di fiducia al fine di verificare l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Piccola difformità

Planimetria catastale non uguale alla realtà Roma quando la difformità è piccola o definita di lieve entità (ad esempio la reale posizione di una porta interna è leggermente differente rispetto alla planimetria), tale cioè da non comportare una variazione al numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale o un aumento della superficie calpestabile, la stessa può essere assimilata a una semplice discrepanza di natura grafica. In generale, si considerano lievi difformità le variazioni che non comportano una modifica della rendita catastale.

In questo caso, non è necessario presentare un aggiornamento della planimetria. Tuttavia, in sede di compravendita dell’immobile è possibile incaricare un tecnico abilitato per la redazione di un attestato di conformità nel quale dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sollevando sia il notaio sia il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

Leggi anche quali sono le lievi difformità catastali Agenzia Entrate

Difformità rilevanti

Diverso è il caso in cui la planimetria catastale non uguale alla realtà Roma per una difformità rilevante. Per esempio un appartamento completamente ristrutturato, cambiandone sia la disposizione sia il numero dei vani. In particolare se hai realizzato un nuovo bagno o il grande salone è stato suddiviso in due ambienti, soggiorno e studio.

Inoltre, hai ricavato un piccolo ripostiglio fra le camere da letto. Se questi lavori sono con autorizzazione del Comune mediante l’apposito titolo abilitativo ma non hai modificato la planimetria catastale, occorre effettuare una variazione.

La normativa edilizia vigente prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori la piantina presente in Catasto deve essere aggiornata, ricorrendo all’apposita procedura telematica denominata Docfa.

Se si supera il termine sopra indicato è comunque possibile regolarizzare la situazione attraverso il così detto ravvedimento operoso  In questo caso, oltre al costo della variazione catastale, ci sono da pagare delle sanzioni pecuniarie per ritardato aggiornamento, il cui importo è compreso tra 103,20 euro e 172 euro . Per sanare quanto sopra sarà necessario presentare o una scia in sanatoria o una cila in sanatoria.

Modifiche interne abusive

Un’altra ipotesi in cui la planimetria catastale non uguale alla realtà a Roma, è quella in cui nell’immobile sono state effettuate delle modifiche interne ma il proprietario non ha mai richiesto l’apposito titolo abilitativo in Comune né ha effettuato l’aggiornamento della planimetria in Catasto. Pertanto, si ha una duplice difformità: sia urbanistica sia catastale.

Il tecnico incaricato, quindi, deve presentare una CILA in  sanatoria in Comune per regolarizzare lo stato urbanistico-edilizio dell’immobile e successivamente deve procedere alla variazione della planimetria catastale.

Non conformità urbanistica

Ultimo caso possibile è quello di un immobile nel quale hai eseguito dei lavori senza l’apposito titolo abilitativo comunale mentre la planimetria presente in Catasto è stata aggiornata.

Al fine di eliminare la difformità urbanistica, il tecnico presenta solo la pratica in sanatoria agli uffici comunali competenti.

Nel caso hai ristrutturato casa con un lavoro riguardante  l’interno dell’abitazione senza richiedere al comune la relativa autorizzazione edilizia e/o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale, sarà necessario regolarizzare la pianta.

In caso di regolarità urbanistica dell’immobile, le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione.

I dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura possono essere aggiornati tramite una semplice istanza di correzione della visura catastale.

In presenza di planimetria catastale difforme allo stato di fatto, si deve procedere a una variazione catastale per aggiornare la planimetria.

Se hai realizzato degli interventi regolari senza modificare la planimetria, l’operazione da fare è quella di affidare a un tecnico abilitato la redazione della variazione catastale, da consegnare tramite una procedura apposita all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate (catasto), che in alcuni giorni consegnerà la documentazione corretta.

Un corollario importante da ricordare è che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non ne determina automaticamente la regolarità catastale e viceversa.

La prima, infatti, se realizzabile, può essere molto onerosa in ambito economico ed è preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico e difforme in quello catastale piuttosto che il contrario.

In caso di irregolarità urbanistica:

• se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia (ricordando però che quest’ultima non sempre è realizzabile)
• se la planimetria catastale non è conforme, si deve prima procedere alla regolarizzazione edilizia (se realizzabile) e successivamente alla variazione catastale per aggiornare la planimetria

Lievi difformità catastali a Roma: quando si può evitare l’aggiornamento della planimetria

Quando la planimetria catastale non è uguale alla realtà dell’immobile a Roma, è importante capire se si tratta di una difformità rilevante oppure di una lieve difformità catastale.
Secondo le linee guida dell’Agenzia delle Entrate, in presenza di difformità catastali lievi non è obbligatorio aggiornare la planimetria catastale.

Cosa si intende per lievi difformità catastali

Sono considerate lievi difformità tutte quelle variazioni che, pur modificando in minima parte lo stato dei luoghi, non incidono sugli elementi essenziali dell’immobile. In particolare, non comportano:

• variazione del numero dei vani;

• cambi di destinazione d’uso, anche solo parziali;

• aumento della superficie calpestabile;

• variazione del numero di unità immobiliari.

Esempi di lievi difformità catastali

Rientrano tra le difformità di lieve entità:

• piccoli errori grafici o imprecisioni di rappresentazione;

• leggeri spostamenti di infissi, finestre o porte interne;

• minime differenze nella posizione dei tramezzi, che non alterano la distribuzione complessiva dei vani;

• modifiche che non influiscono sulla rendita catastale dell’immobile.

In sostanza, se la planimetria catastale non uguale alla realtà Roma riguarda solo dettagli minori che non modificano la rendita e non alterano la distribuzione funzionale degli ambienti, l’aggiornamento catastale può non essere necessario.

Tuttavia, è sempre buona norma consultare un tecnico abilitato (geometra o architetto) per valutare caso per caso e verificare che la difformità sia effettivamente classificabile come “lieve”, evitando così problemi futuri in caso di vendita o successione immobiliare.

Quanto tempo serve per una variazione catastale a Roma

Quando si scopre che la planimetria catastale non è uguale alla realtà, è necessario procedere con una variazione catastale. Ma quanto tempo serve, in concreto, per completare la pratica a Roma?

In media, dalla presentazione della pratica di variazione catastale all’approvazione da parte del Catasto, trascorrono circa quattro giorni lavorativi.
Il tecnico abilitato incaricato — generalmente un geometra o un architetto — inizia con un sopralluogo dell’immobile per verificare e rilevare le modifiche effettuate.
Successivamente, entro circa due giorni, elabora la nuova planimetria catastale e redige la pratica DO.C.FA. (Documenti Catasto Fabbricati), il software ufficiale utilizzato per l’accatastamento o la variazione.

Il file generato, denominato NCV (Nuova Costruzione o Variazione), viene firmato digitalmente dal tecnico e trasmesso all’Agenzia delle Entrate – Catasto tramite la piattaforma SISTER.
L’Agenzia verifica la correttezza dei dati, controlla l’assenza di errori o difformità e, se tutto è regolare, registra la dichiarazione nella banca dati nazionale.

In totale, l’intero processo può richiedere da 4 a 7 giorni lavorativi, a seconda della complessità dell’immobile e dei tempi di lavorazione dell’Agenzia delle Entrate.

Quanto costa presentare una variazione catastale?

Come detto Per ogni planimetria che presenti in un’aggiornamento catastale si pagano € 50,00 come diritti di istruttoria( a planimetria depositata). Il costo del professionista per una variazione al catasto è di circa € 300,00, il tutto dipende dalle dimensioni dell’immobile e dal tipo di aggiornamento catastale presentato. Leggi il nostro articolo di approfondimento su come sistemare la piantina di casa difforme. Abbiamo discusso spero in modo chiaro, quali casi e le possibili soluzioni percorribili, quando vi trovate di fronte al problema della planimetria catastale non uguale alla realtà Roma. Se avete domande o dubbi potete scriverci, saremo lieti di aiutarvi.