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Problema vendita casa Roma: costo e tempi per risolvere difformità

problema vendita casa roma
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Il problema vendita casa a Roma: sei arrivato a leggere questo articolo perché probabilmente o stai vendendo casa, o stai in procinto del rogito ed hai scoperto solo ora che c’è un problema nell’appartamento.  Oggi cercheremo di spiegare in parole semplici, quali sono le problematiche più diffuse nella compravendita di casa e come risolverle.

La non conformità urbanistica e catastale a Roma

Cosa bisogna verificare quando si vende casa a Roma? Senza dubbio, uno dei primi aspetti da considerare è la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Il rischio più comune e concreto a cui il venditore si espone è infatti quello di mancata conformità urbanistica e catastale, dove la prima è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i titoli edilizi rilasciati nell’arco della sua storia costruttiva, mentre la seconda è la corrispondenza tra lo stato di fatto della casa e i suoi dati catastali e planimetrici.

In pratica, per non incorrere in problemi durante e dopo la compravendita, lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere alla planimetria catastale e all’ultimo titolo urbanistico presentato al Comune.

Cosa fare in questi casi?

Quando emergono delle irregolarità su questi punti, il processo di compravendita rallenta. Prima di stipulare il rogito, infatti, il venditore deve consegnare al notaio tutti i documenti che attestano la conformità urbanistica e catastale della casa, pena la nullità dell’atto, e con l’atto nullo l’acquirente può esigere, anche a distanza di anni, la restituzione dei soldi versati come prezzo di vendita e il risarcimento delle spese affrontate.

Importanza della conformità urbanistica e catastale nel mutuo

Per ottenere un mutuo bancario è necessaria la conformità tra lo stato di fatto di un immobile e le planimetrie presentate, in mancanza di questo requisito il finanziamento non andrà in porto. Questo non è un problema solo per l’acquirente: il venditore infatti perderà la vendita e risulterà inadempiente da contratto, con la conseguenza di dover restituire la caparra depositata dall’acquirente.

Insomma, se si vogliono evitare rischi in una compravendita immobiliare, è fondamentale prestare attenzione alla conformità urbanistica e catastale. Anche perché se la mancata conformità viene riconosciuta in tempo, nella maggioranza dei casi basterà avvalersi di un tecnico per attuare una sanatoria per regolarizzare lo stato dell’immobile, e spendere tempo e denaro in un intervento di questo tipo è decisamente meglio che affrontare i rischi derivanti dalla mancata conformità.

Vendere immobile con difformità urbanistiche è possibile

Vendere un immobile con difformità urbanistiche non è possibile se la casa è senza licenza o permesso di costruire. Infatti è responsabilità del notaio indicare i titoli edilizi  di edificazione dell’immobile. Se invece la difformità urbanistica della casa in vendita non sia rilevante, e quindi stiamo parlando di piccoli abusi l’immobile può essere venduto. Le piccole difformità non possono portare alla nullità di un atto di compravendita.

Secondo il Consiglio nazionale del notariato e la giurisprudenza delle Suprema Corte di Cassazione, se sussistono piccole difformità urbanistiche, l’atto di compravendita può essere stipulato.

Se il compratore della casa in vendita che ha la difformità urbanistica deve chiedere un mutuo. Sicuramente non lo otterrà se la casa è totalmente abusiva. Se gli abusi sono lievi o si tratta di piccole difformità urbanistiche, il mutuo viene concesso solo dopo la sanatoria delle opere difformi sia se catastali che urbanistiche.

Cosa fare se si scopre la difformità urbanistica dopo il rogito

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Se ci si accorge dopo il rogito della difformità urbanistica dell’immobile, il venditore potrebbe dover rispondere dei danni. A patto che nell’atto di compravendita non è presente una clausola con cui si accetta l’immobile così com’è. Nel caso in cui l’immobile risulti del tutto abusivo, l’atto di compravendita è nullo e risulta responsabile il venditore.

Ci teniamo a precisare riguardo all’argomento trattato, che il venditore dichiara sempre sull’atto di vendita che tutto è conforme ai regolamenti edilizi vigenti. Il responsabile con la dichiarazione di conformità sull’atto,sarà sempre il venditore, anche se la difformità è del costruttore.

Problema vendita casa Roma: cosa fare se la planimetria catastale e diversa dalla realtà?

Solitamente si viene a conoscenza della difformita’ della planimetria catastale solo quando siamo in procinto di vendere la casa. Ed e’ solo in questo momento che le varie differenze piccole o grandi, tra la planimetria catastale e la planimetria comunale, vengono alla luce.

Le maggiori differenze che possono riguardare lo spostamento di muri interni, la creazione di un bagno nuovo, lo spostamento delle porte o la creazione di un cameretta, questi i casi piu’ frequenti. I casi meno frequenti, ma comunque riscontrabili, sono le difformita’ su dimensioni interne errate, presenza di balconi o terrazzi.

Tali errori, tra planimetria catastale e planimetria comunale, per la maggior parte dei casi provengono da dimenticanze avvenute negli anni passati.

infatti tra gli anni sessanta e gli anni ottanta, sia i proprietari che i costruttori erano dell’idea che bastasse regolarizzare la situazione al catasto senza provvedere alla sistemazione della planimetria depositata al comune.

E’ giusto ricordare invece che la regolarizzazione della planimetria comunale e’ piu’ importante della sistemazione della planimetria catastale, in quanto e’ il comune che autorizza le modifiche ai nuovi progetti edili.

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Problema vendita casa Roma: come risolvere il problema della difformità tra planimetria catastale e comunale per vendere casa in regola

La prima cosa da fare quando si vuole vendere casa e’ controllare fin da subito la corrispondenza tra lo stato di fatto con la planimetria catastale e quella comunale che dovranno risultare identiche.

Se non sapete dove reperire la documentazione necessaria per fare le verifiche vi consigliamo di affidarvi ad un tecnico esperto geometra, architetto o ingegnere.

Qualora dopo le verifiche si riscontrino difformita’, tra stato di fatto e le planimetrie, bisogna fin da subito procedere con la correzione degli errori.

Per errore solo sulla planimetria catastale basta il nuovo aggiornamento della piantina catastale all’agenzia delle entrate, per correggere invece un errore sulla piantina comunale bisognera’ presentare una sanatoria a modifica e rettifica del progetto depositato.

Quali abusi non sono sanabili a Roma

Non sono  sanabili, perché considerati abusi sostanziali, quegli interventi che sia in passato sia ad oggi non sarebbero realizzabili come:

  • costruzioni su aree inedificabili
  • costruzioni in eccesso rispetto alla volumetria consentita
  • destinazioni d’uso non dal PRG di Roma nel tessuto specifico di zona.

Quali sono le differenze tra cila in sanatoria e scia in sanatoria

Il testo unico dell’edilizia modificato ammette ad oggi due pratiche edilizie a sanatoria (tralasciando il permesso a costruire in sanatoria). La cila in sanatoria, per sanare le opere interne che non riguardano parti strutturali e la scia a sanatoria per opere di manutenzione straordinaria che riguardano parti strutturali o modifiche del prospetto. In sintesi possiamo dire che la scia e la cila si differenziano per il tipo di opere che devo essere autorizzate. Dunque la scia per parti strutturali e prospetti, o comunque per i lavori che portino ad un edificio sostanzialmente differente. La cila solo ed esclusivamente per le opere interne che non riguardano parti strutturali, che possono anche portare ad un aumento dei vani e una diversa distribuzione degli spazi interni.

Come si presenta la pratica edilizia a sanatoria nel comune di Roma

Nel 2016 a Roma e’ stata lanciata la piattaforma SUET, che permette di presentare per ora soltanto la pratica cila e la pratica cil. Ovviamente anche la cila a sanatoria deve essere inviata obbligatoriamente tramite lo sportello unico dell’edilizia telematico. Per potervi accedere bisogna ricevere le credenziali dal comune di Roma, sia come tecnico che come privato cittadino.

A differenza della cila, la scia a sanatoria a Roma ancora non prevede l’obbligo di invio telematico e dunque si presenta con i moduli unificati rilasciati dal comune. La consegna cartacea di tali moduli prevede il controllo da parte del tecnico municipale che deve vistare la pratica per scia a sanatoria prima di rilasciare il protocollo. La scia a sanatoria non essendo una comunicazione, ma un vero e’ proprio titolo autorizzativo, prevede l’attesa di 60 giorni dal protocollo, con obbligo di rilascio di determina comunale (silenzio diniego).

Quanto tempo ci vuole per presentare una pratica edilizia a sanatoria?

La pratica cila a sanatoria ha un iter abbastanza veloce in quanto, dopo aver dato incarico ad un tecnico, geometra, architetto o ingegnere, lo stesso impiegherà circa 3 giorni lavorativi per preparare il progetto e inviare la cila a sanatoria al municipio. Dal momento del protocollo i lavori risultano sanati urbanisticamente.

Per la scia a sanatoria invece, come sopra descritto bisogna attendere 60 giorni con rilascio di determina dirigenziale, e solo dopo i piccoli abusi di casa saranno sanati urbanisticamente.  Un tecnico esperto per preparare la pratica scia completa di tutti gli allegati può impiegare dai 5 ai 7 giorni prima di portare il progetto al protocollo a seguito di visto municipale.

Quanto costa la pratica edilizia a sanatoria per piccoli abusi a Roma?

I costi fissi comunali a Roma per le pratiche edilizie a sanatoria sono:

  • La reversale istruttoria di 291,24 euro per la cila in sanatoria
  • € 501,24 per la scia in sanatoria
  • La sanzione nazionale è di euro 1000,00 per tutte due le pratiche.

Per la pratica scia a sanatoria vanno aggiunti gli oneri da versare al Comune di Roma che sono computabili in seguito e richiedono comunque accettazione dei tecnici municipali.

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