Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale
In procinto di vendere o acquistare una casa, non e’ raro che ci si trovi di fronte a problematiche relative alla planimetria depositata al catasto o negli archivi urbanistici del comune.
Il caso piu’ frequente e’ quello della planimetria catastale difforme da quella comunale o dallo stato di fatto reale dell’immobile.
Non tutti sanno che la planimetria catastale e quella comunale sono due piantine diverse, infatti quella depositata in catasto non legittima la giusta preesistenza urbanistica, in quanto il catasto non e’ probatorio.
Planimetria catastale e planimetria comunale di una casa
Come già anticipato la mancata conformità catastale relativa ad un immobile e’ una caso frequente ed esistono dunque due planimetrie quella catastale e quella depositata al comune.
Cosa è la planimetria comunale
La planimetria comunale e’ quella che si trova negli uffici urbanistici comunali ed e’ la piu’ importante rispetto alla planimetria catastale, infatti la stessa legittima la costruzione dell’immobile rispetto ai permessi richiesti al comune.
Nel caso si debbano apportare modifiche alla piantina del comune, come per esempio lo spostamento di porte o la demolizione di pareti interne, e’ necessario sapere che bisogna presentare una pratica al comune che ne autorizzi le modifiche. L’aggiornamento della planimetria al comune deve essere presentata da un tecnico abilitato che ne certifichi il rispetto dei requisiti di igiene ed urbanistici.
Cosa è la planimetria catastale
La planimetria catastale e’ la pianta di una casa e si trova depositata negli archivi telematici dell’agenzia delle entrate provinciale.
Per parlare di planimetria catastale non difforme, la stessa deve rappresentare lo stato di fatto reale dell’appartamento, l’ eventuale presenza di difformita’ puo’ infatti portare alla nullità dell’ atto di compravendita o la mancata erogazione del mutuo o della surroga da parte della banca.
Per aggiornare la planimetria catastale difforme, bisogna sempre prima verificare gli errori rispetto alla piantina comunale e successivamente modificare entrambe le planimetrie, prima quella comunale e poi quella catastale.
Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale
Solitamente si viene a conoscenza della difformita’ della planimetria catastale solo quando siamo in procinto di vendere la casa.
Ed e’ solo in questo momento che le varie differenze piccole o grandi, tra la planimetria catastale e la planimetria comunale, vengono alla luce.
Le maggiori differenze che possono riguardare lo spostamento di muri interni, la creazione di un bagno nuovo, lo spostamento delle porte o la creazione di un cameretta, questi i casi piu’ frequenti. I casi meno frequenti, ma comunque riscontrabili, sono le difformita’ su dimensioni interne errate, presenza di balconi o terrazzi.
Tali errori, tra planimetria catastale e planimetria comunale, per la maggior parte dei casi provengono da dimenticanze avvenute negli anni passati.
infatti tra gli anni sessanta e gli anni ottanta, sia i proprietari che i costruttori erano dell’idea che bastasse regolarizzare la situazione al catasto senza provvedere alla sistemazione della planimetria depositata al comune.
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E’ giusto ricordare invece che la regolarizzazione della planimetria comunale e’ piu’ importante della sistemazione della planimetria catastale, in quanto e’ il comune che autorizza le modifiche ai nuovi progetti edili.
Come risolvere il problema della difformità tra planimetria catastale e comunale
La prima cosa da fare quando si vuole vendere casa e’ controllare fin da subito la corrispondenza tra lo stato di fatto con la planimetria catastale e quella comunale che dovranno risultare identiche.
Se non sapete dove reperire la documentazione necessaria per fare le verifiche vi consigliamo di affidarvi ad un tecnico esperto geometra, architetto o ingegnere.
Qualora dopo le verifiche si riscontrino difformita’, tra stato di fatto e le planimetrie, bisogna fin da subito procedere con la correzione degli errori.
Per errore solo sulla planimetria catastale basta il nuovo aggiornamento della piantina catastale all’agenzia delle entrate, per correggere invece un errore sulla piantina comunale bisognera’ presentare una sanatoria a modifica e rettifica del progetto depositato.