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Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

In procinto di vendere o acquistare una casa, non e’ raro che ci si trovi di fronte a problematiche relative alla planimetria depositata al catasto o negli archivi urbanistici del comune.

Il caso piu’ frequente e’ quello della planimetria catastale difforme da quella comunale o dallo stato di fatto reale dell’immobile.

Non tutti sanno che la planimetria catastale e quella comunale sono due piantine diverse, infatti quella depositata in catasto non legittima la giusta preesistenza urbanistica, in quanto il catasto non e’ probatorio.

Planimetria catastale e planimetria comunale di una casa

quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale
quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

Come già anticipato la mancata conformità catastale relativa ad un immobile e’ una caso frequente ed esistono dunque due planimetrie quella catastale e quella depositata al comune.

Cosa è la planimetria comunale

La planimetria comunale e’ quella che si trova negli uffici urbanistici comunali ed e’ la piu’ importante rispetto alla planimetria catastale, infatti la stessa legittima la costruzione dell’immobile rispetto ai permessi richiesti al comune.

Nel caso si debbano apportare modifiche alla piantina del comune, come per esempio lo spostamento di porte o la demolizione di pareti interne, e’ necessario sapere che bisogna presentare una pratica al comune che ne autorizzi le modifiche. L’aggiornamento della planimetria al comune deve essere presentata da un tecnico abilitato che ne certifichi il rispetto dei requisiti di igiene ed urbanistici.

Cosa è la planimetria catastale

La planimetria catastale e’ la pianta di una casa e si trova depositata negli archivi telematici dell’agenzia delle entrate provinciale.

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Per parlare di planimetria catastale non difforme, la stessa deve rappresentare lo stato di fatto reale dell’appartamento, l’ eventuale presenza di difformita’ puo’ infatti portare alla nullità dell’ atto di compravendita o la mancata erogazione del mutuo o della surroga da parte della banca.

Per aggiornare la planimetria catastale difforme, bisogna sempre prima verificare gli errori rispetto alla piantina comunale e successivamente modificare entrambe le planimetrie, prima quella comunale e poi quella catastale.

Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale
quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

Solitamente si viene a conoscenza della difformità della planimetria catastale solo quando siamo in procinto di vendere la casa.

Ed e’ solo in questo momento che le varie differenze piccole o grandi, tra la planimetria catastale e la planimetria comunale, vengono alla luce.

Le maggiori differenze che possono riguardare lo spostamento di muri interni, la creazione di un bagno nuovo, lo spostamento delle porte o la creazione di un cameretta, questi i casi piu’ frequenti. I casi meno frequenti, ma comunque riscontrabili, sono le difformità su dimensioni interne errate, presenza di balconi o terrazzi.

Tali errori, tra planimetria catastale e planimetria comunale, per la maggior parte dei casi provengono da dimenticanze avvenute negli anni passati.

infatti tra gli anni sessanta e gli anni ottanta, sia i proprietari che i costruttori erano dell’idea che bastasse regolarizzare la situazione al catasto senza provvedere alla sistemazione della planimetria depositata al comune.

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E’ giusto ricordare invece che la regolarizzazione della planimetria comunale e’ più importante della sistemazione della planimetria catastale, in quanto e’ il comune che autorizza le modifiche ai nuovi progetti edili.

Come risolvere il problema della difformità tra planimetria catastale e comunale

La prima cosa da fare quando si vuole vendere casa e’ controllare fin da subito la corrispondenza tra lo stato di fatto con la planimetria catastale e quella comunale che dovranno risultare identiche.

Se non sapete dove reperire la documentazione necessaria per fare le verifiche vi consigliamo di affidarvi ad un tecnico esperto geometra, architetto o ingegnere.

Qualora dopo le verifiche si riscontrino difformità, tra stato di fatto e le planimetrie, bisogna fin da subito procedere con la correzione degli errori.

Per errore solo sulla planimetria catastale basta il nuovo aggiornamento della piantina catastale all’agenzia delle entrate, per correggere invece un errore sulla piantina comunale bisognerà presentare una sanatoria a modifica e rettifica del progetto depositato.

Il problema della planimetria non conforme dopo il rogito chi rimane responsabile?

Se ci si accorge della planimetria non conforme dopo il rogito, si entra in una situazione delicata. La legge, a partire dal 1° luglio 2010, richiede che la conformità tra la planimetria catastale e lo stato effettivo dell’immobile sia verificata prima della firma dell’atto notarile. Se dopo la firma si scopre che la planimetria non è conforme, l’atto di compravendita diventa nullo. Questa regola si applica anche alle donazioni o alle divisioni di un edificio.

Per evitare che ciò accada, il notaio al momento del rogito deve assicurarsi che la planimetria catastale rifletta fedelmente lo stato reale dell’immobile. Questo controllo include l’esame dei dati dei proprietari, del nome del luogo dove si trova l’immobile e, soprattutto, della planimetria stessa. Il notaio verifica la conformità urbanistica presso gli uffici comunali e la conformità catastale presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate.

Se, nonostante ciò, ti accorgi della planimetria non conforme dopo il rogito, l’atto stesso diventa nullo e il venditore rimane proprietario dell’immobile. Per risolvere la situazione, il venditore deve adeguare la planimetria in modo che corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, rimanendo lui responsabile della planimetria non conforme.

Planimetria non conforme sanzioni? Cosa devi sapere

In Italia, la legge stabilisce che se hai bisogno di apportare modifiche alla planimetria catastale di un immobile, devi farlo entro un periodo di 30 giorni dalla scoperta dell’errore o dalla necessità di aggiornamento. Se per qualche motivo non riesci a rispettare questa scadenza, sarai soggetto a sanzioni pecuniarie che possono essere piuttosto salate, variando da circa 1000 euro fino a oltre 8000 euro, a seconda della gravità dell’errore e del ritardo nell’aggiornamento.

Tuttavia, c’è un aspetto importante da considerare: dopo 5 anni dalla scoperta dell’errore, scatta la prescrizione e non è più possibile richiedere le multe. In questo caso, è previsto un meccanismo chiamato “ravvedimento operoso”, che consente di correggere l’errore pagando una somma decisamente inferiore rispetto alla sanzione piena. Le cifre qui oscillano tra i 103,20 euro e i 172,00 euro.

È cruciale comprendere che, per evitare sanzioni a una planimetria non conforme o a situazioni urbanistiche non corrette, è sempre consigliabile verificare la planimetria catastale prima di procedere con l’acquisto di un immobile. Questo ti permette di avere un quadro chiaro e aggiornato della situazione, evitando spiacevoli sorprese o costi aggiuntivi in futuro.

Consigli su come affrontare la planimetria non conforme allo stato di fatto

In conclusione, la discrepanza tra la planimetria catastale e quella comunale può rappresentare una questione delicata quando si tratta di compravendita o di apportare modifiche a un immobile. È fondamentale essere consapevoli delle differenze tra queste due piantine e delle loro implicazioni.

La planimetria comunale, disponibile negli uffici urbanistici del comune, assume un ruolo di primaria importanza, in quanto autorizza le modifiche edilizie in conformità con i permessi ottenuti dalle autorità locali. Qualsiasi modifica apportata all’immobile deve essere autorizzata dal comune, ed è necessario coinvolgere un professionista abilitato per garantire che le modifiche rispettino i requisiti igienici e urbanistici.

D’altra parte, la planimetria catastale è conservata negli archivi telematici dell’Agenzia delle Entrate provinciale e deve riflettere il reale stato dell’immobile. Discrepanze tra queste due piantine possono comportare problemi legali, inclusa la possibile invalidazione di transazioni immobiliari o la mancata concessione di finanziamenti da parte delle banche.

La soluzione a questo problema richiede un approccio attento e accurato. È essenziale confrontare la planimetria catastale con quella comunale fin dall’inizio, cercando qualsiasi differenza e, in caso di discordanze, procedere prontamente alla correzione degli errori. Per le correzioni sulla planimetria catastale, è sufficiente aggiornare la piantina presso l’Agenzia delle Entrate. Per le correzioni sulla planimetria comunale, sarà necessario presentare una richiesta di sanatoria e modifica del progetto depositato al comune.

In sintesi, la gestione delle planimetria non conforme, catastale o comunale richiede precisione e una corretta comprensione delle procedure coinvolte. Consultare un professionista esperto, come un geometra, un architetto o un ingegnere, può essere fondamentale per evitare complicazioni e garantire che ogni modifica o transazione immobiliare proceda in modo regolare e conforme alla legge.

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