Quanto costa una sanatoria edilizia? Sanzioni, spese tecniche ed esempi

Il costo di una sanatoria edilizia non coincide con la sola multa da pagare al Comune. Per capire quanto occorre spendere bisogna distinguere la sanzione o l’oblazione, i diritti amministrativi, il compenso del tecnico e gli eventuali costi per aggiornamenti catastali, verifiche specialistiche e lavori.

Prima del preventivo viene però una domanda: la difformità è regolarizzabile e con quale procedimento?

Una modifica interna riconducibile a CILA non ha gli stessi presupposti e gli stessi costi di un intervento soggetto a SCIA o a permesso di costruire. Per questo, un prezzo generico “tutto compreso” senza esaminare l’immobile può essere poco attendibile.

In questa guida trovi le principali voci di spesa, le differenze tra i procedimenti e un esempio di calcolo riferito a Roma.

Quanto costa una sanatoria edilizia: gli importi da distinguere

La tabella riporta soltanto le principali sanzioni e oblazioni, non il costo complessivo della pratica.

La sanzione per l’omessa CILA deriva dall’articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001; gli intervalli relativi alla SCIA sono disciplinati dall’articolo 36-bis. Non sono prezzi professionali né importi liberamente selezionabili dal proprietario.

Il riferimento generale è il Testo unico dell’edilizia, D.P.R. 380/2001, consultabile su Normattiva.

Per stimare la spesa complessiva, il criterio è:

Costo della regolarizzazione = sanzione o oblazione + diritti amministrativi + compensi professionali + eventuali ulteriori adempimenti e lavori.

Non tutte queste componenti ricorrono in ogni pratica. Devono essere individuate sul caso concreto, evitando di sommare voci non dovute o di conteggiare due volte lo stesso onere.

Quanto costa una CILA in sanatoria?

L’espressione “CILA in sanatoria” viene comunemente utilizzata per indicare la presentazione tardiva della comunicazione relativa a lavori soggetti a CILA.

La sanzione per l’omessa comunicazione è di 1.000 €. La riduzione di due terzi opera quando la presentazione avviene spontaneamente mentre l’intervento è ancora in esecuzione. Non riguarda lavori già terminati.

Occorre però verificare che le opere siano effettivamente riconducibili a questo regime: una CILA tardiva non rende conformi interventi che violano i requisiti sostanziali applicabili e non sostituisce il diverso titolo eventualmente necessario. Anche l’epoca dei lavori deve essere ricostruita correttamente.

Per documentazione e procedura puoi consultare l’approfondimento sulla CILA in sanatoria a Roma.

Dal punto di vista economico, il preventivo dovrebbe specificare se comprende soltanto la predisposizione della comunicazione oppure anche sopralluogo, rilievo, analisi dei precedenti edilizi, elaborati grafici e aggiornamento catastale.

Quanto costa una sanatoria edilizia a Roma?

Per un immobile a Roma, alle somme previste dalla normativa si aggiungono i diritti relativi al procedimento comunale.

La scheda di Roma Capitale sui costi delle procedure edilizie, indica 291,24 € per progetti con superficie lorda fino a 200 m² per CILA, SCIA ai sensi dell’articolo 22 e le specifiche SCIA di accertamento di conformità richiamate nella pagina. Per superfici superiori e altri procedimenti sono riportati importi differenti.

Nell’ipotesi di una CILA omessa per lavori conclusi, utilizzando il diritto pubblicato di 291,24 €, la somma è:

1.000 € + 291,24 € = 1.291,24 €

Si tratta del subtotale relativo a sanzione e diritto comunale nell’ipotesi descritta: il compenso professionale e le altre eventuali spese non sono ancora compresi.

Per i procedimenti edilizi telematici il riferimento è il SUET di Roma Capitale.

Esempio di costo: regolarizzazione di modifiche interne

Ipotizziamo che la verifica tecnica abbia accertato una modifica interna soggetta a CILA, realizzata senza comunicazione, con lavori conclusi e senza ulteriori criticità da risolvere.

Supponiamo inoltre che serva aggiornare la planimetria catastale.

I compensi utilizzati di seguito sono valori ipotetici per spiegare il calcolo: non costituiscono un tariffario, una media di mercato o un preventivo dello studio.

Il subtotale non comprende IVA e contributi previdenziali eventualmente dovuti, tributi catastali, spese di accesso agli atti, prestazioni specialistiche o lavori.

L’utilità dell’esempio è distinguere quanto si versa agli enti da quanto si paga per l’attività professionale. Senza questa separazione, due preventivi possono sembrare molto diversi pur comprendendo prestazioni differenti.

Leggi il nostro articolo per sapere come sanare le opere strutturali applicando il decreto salva casa

Quanto costa una SCIA in sanatoria?

Per gli interventi rientranti nell’articolo 36-bis, comma 5, lettera b, l’oblazione è collegata al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, entro i limiti indicati nella tabella iniziale.

La determinazione compete al procedimento amministrativo: non è corretto presumere che si paghi sempre il minimo. L’intervallo ridotto richiede la specifica conformità urbanistica ed edilizia in entrambi i momenti previsti dalla norma.

A questa componente devono essere aggiunte le prestazioni e le altre spese effettivamente necessarie.

Il limite massimo dell’oblazione, quindi, non rappresenta un tetto al costo complessivo della regolarizzazione.

Per l’inquadramento operativo puoi leggere la guida alla SCIA in sanatoria a Roma.

Quanto costa il permesso di costruire in sanatoria?

Non tutte le regolarizzazioni possono essere ricondotte a CILA o SCIA.

Nei casi soggetti a permesso di costruire in sanatoria, la componente economica può essere collegata al contributo di costruzione. Nel Lazio, l’articolo 22 della L.R. 15/2008 distingue l’oblazione pari al doppio del contributo dalle ipotesi con maggiorazione del 20%, esclusa quando ricorre la conformità richiesta in entrambi i momenti.

La normativa statale disciplina anche le ipotesi di gratuità dell’intervento. Il contributo di costruzione non coincide con il prezzo dei lavori fatturati dall’impresa.

Il procedimento e la base di calcolo devono essere individuati prima di quantificare la spesa. Per approfondire le differenze trovi la guida all’accertamento di conformità a Roma.

Il Salva Casa ha cambiato il costo delle sanatorie?

Le modifiche introdotte dal D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, hanno inciso sui procedimenti di regolarizzazione e sui relativi presupposti. Il testo ufficiale è disponibile nella Gazzetta Ufficiale dedicata alla Legge 105/2024.

La distinzione da comprendere è questa:

Articolo 36: richiede, per gli interventi ricadenti nel suo ambito, la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

Articolo 36-bis: nei casi previsti, richiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente alla domanda e ai requisiti edilizi vigenti all’epoca dell’intervento. Nel Lazio questa distinzione è recepita nell’articolo 22 della L.R. 15/2008, nel testo coordinato vigente.

Il costo, pertanto, non cambia semplicemente perché si utilizza l’espressione “Salva Casa”: dipende dal regime applicabile e dalle condizioni dimostrate.

Per una spiegazione più ampia delle novità puoi consultare l’approfondimento sul decreto Salva Casa e la regolarizzazione delle difformità.

Se vuoi approfondire la tematica leggi quando la planimetria catastale e diversa dalla planimetria comunale.

Quali spese tecniche devono essere considerate?

Nel confrontare i preventivi, conviene verificare soprattutto quali attività sono comprese.

Ricerca dei documenti e verifica dello stato legittimo

Prima di scegliere la pratica, il tecnico deve poter confrontare lo stato dei luoghi con la documentazione rilevante per ricostruire la situazione legittima dell’immobile. Il riferimento è l’articolo 9-bis del Testo unico dell’edilizia.

Quando mancano progetti e precedenti edilizi, può essere necessario un accesso agli atti edilizi a Roma.

Nel preventivo è utile distinguere il costo della ricerca documentale da quello della successiva pratica. Sono attività diverse: la prima serve anche a capire se e come procedere.

Sopralluogo, rilievo ed elaborati

Chiedi se il compenso comprende il sopralluogo, il rilievo, gli elaborati comparativi, la relazione tecnica e la gestione delle eventuali integrazioni.

Un preventivo limitato al deposito telematico non è direttamente confrontabile con un incarico che comprende anche queste verifiche.

Aggiornamento catastale

La variazione catastale tramite DOCFA deve essere valutata separatamente dalla pratica edilizia.

Aggiornare il Catasto non regolarizza automaticamente opere edilizie non assentite. I documenti catastali possono avere rilevanza nella ricostruzione dello stato legittimo nei casi previsti dalla legge, ma non sono una sanatoria sostitutiva.

Per chiarire questa distinzione puoi leggere la guida sulla conformità urbanistica e catastale.

Verifiche specialistiche e lavori

In presenza di questioni strutturali, sismiche o paesaggistiche, possono essere necessari ulteriori adempimenti. La disciplina consente inoltre, nei casi previsti, di subordinare la regolarizzazione a interventi di adeguamento o alla rimozione di opere non sanabili.

Queste eventualità devono essere evidenziate nel preventivo, indicando ciò che è incluso e ciò che potrà essere quantificato soltanto dopo gli accertamenti.

Quando una difformità non richiede una sanatoria?

Prima di preventivare una regolarizzazione va verificato se lo scostamento ricade nelle tolleranze costruttive o esecutive previste dall’articolo 34-bis.

Quando ricorrono effettivamente i requisiti della norma, non si tratta di una violazione edilizia da sanare. Rimangono però le verifiche e le attestazioni necessarie: definire una differenza “piccola” non basta a qualificarla come tolleranza.

La conseguenza economica è importante: prima si identifica il problema, poi si preventivano gli adempimenti necessari. Non ogni differenza grafica richiede automaticamente una CILA o una SCIA in sanatoria.

Si può sanare qualsiasi abuso pagando?

No. Il pagamento non sostituisce i requisiti richiesti per ottenere la regolarizzazione.

Per questo sconsiglio di accettare una promessa di sanatoria basata soltanto su fotografie, metratura e disponibilità a pagare una sanzione.

La verifica preliminare dovrebbe chiarire il tipo di intervento, l’epoca di realizzazione, la documentazione disponibile, la disciplina applicabile e gli eventuali ostacoli.

È utile distinguere due fasi nell’incarico: verifica della possibilità di regolarizzare e predisposizione della pratica individuata. In questo modo il proprietario conosce prima gli elementi che possono incidere sull’esito e sul budget.

Una vecchia domanda di condono ha gli stessi costi?

Una pratica di condono già presentata e ancora da definire deve essere esaminata separatamente dalla regolarizzazione mediante CILA, SCIA o accertamento di conformità.

Sul piano operativo conviene ricostruire il fascicolo, verificare i pagamenti documentati, le richieste dell’ufficio e lo stato del procedimento prima di formulare un preventivo.

Per questo caso è disponibile la guida dedicata a chiudere una pratica di condono edilizio a Roma.

Applicare automaticamente a un condono pendente i prezzi indicati per una CILA tardiva porterebbe a confrontare attività e adempimenti diversi.

Quanto tempo serve e come incide sul preventivo?

I termini amministrativi non coincidono con il tempo complessivo necessario per ricostruire i documenti, effettuare verifiche e predisporre la pratica.

Per il permesso in sanatoria ordinario è previsto il termine di 60 giorni con silenzio-rifiuto; nel regime dell’articolo 36-bis il termine ordinario è di 45 giorni per il permesso, mentre per la SCIA rileva quello di 30 giorni. Sono previste condizioni, sospensioni e interruzioni nei casi disciplinati dalla legge.

Nel preventivo conviene quindi chiarire anche la gestione delle integrazioni e degli eventuali adempimenti successivi, senza trasformare un termine di legge in una promessa sulla data di conclusione.

Come richiedere un preventivo attendibile per una sanatoria

Per una prima valutazione sono utili indirizzo dell’immobile, superficie indicativa, descrizione delle modifiche, epoca presunta dei lavori, planimetria catastale e documenti edilizi disponibili.

Segnala anche eventuali domande di condono, precedenti pratiche, comunicazioni del Comune e scadenze contrattuali già concordate.

Il preventivo dovrebbe distinguere almeno il compenso professionale, gli importi da versare agli enti, le prestazioni comprese e le esclusioni. Per le somme non ancora determinabili dovrebbe indicare chiaramente il criterio o la successiva verifica necessaria.

Confrontare soltanto il prezzo finale, senza confrontare il contenuto dell’incarico, non permette di capire quale proposta sia realmente più conveniente.

Domande frequenti sul costo della sanatoria edilizia

La sanzione comprende anche il compenso del geometra?

No. Nel preventivo devono essere distinti il pagamento dovuto all’ente e il compenso per l’attività professionale. Un importo presentato come “costo della sanatoria” dovrebbe chiarire entrambi.

Quanto costa una sanatoria al metro quadrato?

Un prezzo unico al metro quadrato non è sufficiente per un preventivo attendibile. Due immobili della stessa superficie possono richiedere verifiche e procedimenti molto diversi.

Posso ottenere un preventivo con la sola planimetria catastale?

La planimetria è utile per una prima valutazione, ma consiglio di fornire anche i titoli edilizi disponibili e una descrizione delle modifiche. L’eventuale necessità di reperire altri documenti dovrebbe essere chiarita nell’incarico.

Il preventivo può cambiare dopo l’accesso agli atti?

È opportuno prevedere questa possibilità quando i documenti mancanti impediscono di definire subito l’intero lavoro. Le eventuali prestazioni aggiuntive dovrebbero essere individuate e concordate, non lasciate implicite.

Conviene scegliere il preventivo più basso?

Prima del prezzo, confronta le attività comprese. Una proposta che esclude rilievo, ricerca dei precedenti, Catasto o integrazioni potrebbe non essere confrontabile con un incarico completo.

Verifica e preventivo per una sanatoria edilizia a Roma

Sono il Geom. Luigi Cireddu, iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Roma al n. 10447. Opero nel settore edile dal 2008 e mi occupo di pratiche edilizie, urbanistiche e catastali e verifiche di conformità a Roma e provincia.

Il mio lavoro parte dall’esame dell’immobile e della documentazione: prima individuo le difformità e il procedimento applicabile, poi definisco le attività necessarie.

Per valutare la tua situazione puoi richiedere un preventivo per la verifica e la regolarizzazione dell’immobile, indicando quali lavori sono stati eseguiti e quali documenti possiedi.

La domanda utile non è soltanto “quanto costa la sanatoria?”, ma “che cosa serve davvero per regolarizzare questo immobile?”.