Regione Lazio casa vacanze non imprenditoriale: la guida completa
Affittare una casa vacanze non imprenditoriale nella Regione Lazio, soprattutto a Roma, è oggi una delle opportunità più interessanti per chi possiede un immobile e vuole ottenere reddito extra dagli affitti brevi. Il turismo cresce, eventi come il Giubileo stanno portando milioni di visitatori, e la domanda di alloggi brevi è in continuo aumento.
Indice:
La locazione turistica non imprenditoriale consente ai privati di affittare il proprio appartamento senza aprire partita IVA, ma richiede comunque il rispetto di regole precise.
In questa guida aggiornata troverai:
cosa significa casa vacanze non imprenditoriale,
quali sono i requisiti previsti dalla Regione Lazio,
come presentare la SCIA,
gli obblighi fiscali e amministrativi,
le differenze con altre formule di locazione,
i rischi e le sanzioni da evitare.
Cos’è la locazione turistica non imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale è un contratto di affitto breve (inferiore a 30 giorni) che permette al proprietario di concedere in uso un immobile arredato a turisti o viaggiatori.
Caratteristiche principali:
Non serve aprire partita IVA.
L’immobile deve essere affittato nella sua interezza, non a stanze separate (salvo i B&B che seguono altre regole).
Non sono ammessi servizi tipici di hotel o affittacamere (colazione, pulizie giornaliere, reception).
Si tratta di un’attività saltuaria, gestita come integrazione al reddito e non come impresa.
In sostanza: affitti la tua casa o appartamento in modo flessibile e legale, senza trasformarti in albergatore.
Normativa Regione Lazio: casa vacanze non imprenditoriale
La disciplina è contenuta nella Legge Regionale Lazio n. 13/2007, nel Regolamento attuativo n. 8/2015 e nel Regolamento n. 14/2017 (con aggiornamenti).
I punti chiave:
Puoi gestire fino a 2 immobili nello stesso Comune come non imprenditoriale. Con 3 o più scatta l’obbligo di partita IVA.
Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali residenziali (da A1 a A11, esclusa A10).
È obbligatorio presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune.
Ogni casa vacanze deve avere cucina/angolo cottura e soggiorno.
Non sono validi cantine, box, garage come superficie abitabile.
Serve il certificato di agibilità.
Requisiti minimi per aprire una casa vacanze nel Lazio
Camere: minimo 9 mq per una singola, 14 mq per una doppia.
Dotazioni: cucina attrezzata, biancheria, arredi essenziali.
Sicurezza: impianti certificati e a norma.
Igiene: locali salubri e conformi alle disposizioni sanitarie.
Non puoi offrire servizi continuativi (colazioni, cambio lenzuola giornaliero). Questi trasformerebbero la tua attività in imprenditoriale.
SCIA per casa vacanze non imprenditoriale: come funziona
La SCIA è il documento che ti permette di avviare l’attività in regola. Si presenta online allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune.
Documenti richiesti:
planimetria catastale aggiornata,
relazione tecnica,
dichiarazione requisiti soggettivi (proprietà o diritto d’uso),
dichiarazione requisiti oggettivi (categoria catastale, agibilità),
versamento diritti di istruttoria.
La SCIA ha efficacia immediata: puoi iniziare subito ad affittare, ma il Comune può fare controlli.
Obblighi del proprietario
Chi gestisce una casa vacanze non imprenditoriale deve:
Comunicare gli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dal check-in.
Riscuotere e versare la tassa di soggiorno al Comune (a Roma 6 € a persona a notte per max 10 notti).
Dichiarare i redditi da locazione scegliendo tra:
Cedolare secca al 21% (più semplice e conveniente),
IRPEF ordinario.
Iscriversi a Radar Lazio e Ross1000, sistemi regionali di monitoraggio turistico.
Mostrare il codice CIR e CIN in tutti gli annunci online.
Differenze tra locazione turistica, casa vacanze e affitto tradizionale
| Aspetto | Casa vacanze non imprenditoriale | Casa vacanze imprenditoriale | Affitto tradizionale |
|---|---|---|---|
| Durata | Breve (fino a 30 gg) | Breve o continuativa | Media-lunga (anni) |
| Servizi | Solo immobile arredato | Servizi extra (pulizie, colazioni) | Nessun servizio |
| Partita IVA | No | Sì | No |
| SCIA | Sì | Sì | No (solo contratto) |
| Tassazione | Cedolare secca o IRPEF | Regime d’impresa | Cedolare secca o IRPEF |
Esempio pratico: Mario e la sua casa a Roma
Mario possiede un appartamento in zona San Giovanni (cat. A2). Vuole affittarlo come casa vacanze.
Prepara la planimetria catastale.
Presenta la SCIA online al SUAP.
Riceve il codice CIR e CIN e lo inserisce su Airbnb.
Comunica gli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web.
Raccoglie la tassa di soggiorno e la versa al Comune.
Dichiarerà i redditi con la cedolare secca.
Risultato: guadagna di più rispetto a un affitto tradizionale, resta in regola e dorme sonni tranquilli.
Errori da evitare
- Non presentare la SCIA → multe fino a 3.000 € e sospensione attività.
- Non registrare gli ospiti → sanzioni penali.
- Offrire servizi alberghieri → trasformazione in attività imprenditoriale abusiva.
- Usare immobili non residenziali (es. uffici A10) → rischio sanzioni urbanistiche.
Vantaggi della gestione non imprenditoriale
Non serve aprire partita IVA.
Maggiore redditività rispetto a un affitto 4+4.
Libertà di usare l’immobile nei periodi liberi.
Accesso a piattaforme online (Airbnb, Booking, Vrbo).
Normativa chiara e più semplice rispetto all’attività imprenditoriale.
FAQ – Domande frequenti
Quante case posso gestire senza partita IVA nel Lazio?
Fino a due per Comune.
Serve contratto scritto per un affitto breve?
No, ma è consigliato conservare prove (email, ricevute, prenotazioni online).
Posso affittare solo una stanza?
No, la casa vacanze deve essere un’unità completa. Per camere singole serve aprire un B&B o affittacamere.
Devo pagare tasse?
Sì, puoi optare per la cedolare secca al 21% o IRPEF ordinario.
Cosa succede se non registro gli ospiti?
Si rischiano sanzioni penali anche molto gravi.
Casa vacanze non imprenditoriale in sintesi
Gestire una casa vacanze non imprenditoriale a Roma e nel Lazio è un’ottima opportunità per chi vuole entrare nel mercato degli affitti brevi senza aprire partita IVA. Le regole non sono complicate, ma vanno rispettate: SCIA, tassa di soggiorno, registrazione ospiti e dichiarazione dei redditi.
Con un approccio serio e trasparente, puoi trasformare la tua casa in una fonte di reddito sicura e legale, approfittando della crescita turistica che la Regione Lazio sta vivendo.
