Come richiedere l’occupazione suolo pubblico Roma: OSP, documenti, costi e regole

Richiedere un’occupazione di suolo pubblico a Roma – OSP significa ottenere da Roma Capitale una concessione per utilizzare una determinata porzione di spazio pubblico o di area privata soggetta a pubblico passaggio.

Per bar e ristoranti l’OSP permette, quando ricorrono i requisiti, di collocare all’esterno tavoli, sedie, ombrelloni e altri elementi di arredo a servizio dell’attività di somministrazione.

Non basta però che davanti al locale esista un marciapiede libero.

Prima di presentare la domanda devono essere verificati superficie interna dell’attività, ambito urbanistico, dimensioni dell’area disponibile, passaggio pedonale, viabilità, attraversamenti, fermate del trasporto pubblico, alberature, eventuali tutele storico-monumentali e tipologia degli arredi.

Roma Capitale specifica inoltre che il rilascio della concessione è subordinato ai pareri obbligatori previsti per la singola area e al rispetto del Codice della Strada e del P.G.T.U.

Risposta rapida: per ottenere una OSP a Roma occorre presentare telematicamente la domanda al Municipio competente attraverso il SUAP, allegando il progetto dell’occupazione e la documentazione prevista. Per le attività di somministrazione la disciplina principale è contenuta nella D.A.C. 118/2025. Il rilascio non è automatico: l’area richiesta deve rispettare limiti dimensionali, sicurezza, accessibilità, decoro e gli eventuali vincoli presenti.

Puoi consultare direttamente il servizio ufficiale OSP di Roma Capitale.

Che cos’è l’occupazione di suolo pubblico

L’OSP è una concessione, non una semplice comunicazione.

L’attività privata utilizza temporaneamente o in modo ricorrente uno spazio che rimane pubblico e deve quindi rispettare le condizioni stabilite dall’Amministrazione.

Nel settore della somministrazione può riguardare soprattutto tavoli, sedie, ombrelloni e altri elementi funzionali al servizio all’esterno.

La concessione stabilisce precisamente:

Occupare anche solo una parte ulteriore rispetto a quella concessa costituisce un problema: il regolamento considera abusiva sia l’occupazione realizzata senza titolo sia quella che eccede lo spazio autorizzato.

Chi può ottenere tavoli e sedie sul suolo pubblico

Per le occupazioni disciplinate dalla D.A.C. 118/2025, tavoli e sedute sono collegati soprattutto alle attività che svolgono in via esclusiva o prevalente somministrazione al pubblico di alimenti e bevande. Roma Capitale richiama espressamente questo requisito nella propria scheda del procedimento.

Possono rientrare, ad esempio, ristoranti, bar, trattorie, pizzerie, pub e altri esercizi nei quali la somministrazione costituisca l’attività richiesta dalla disciplina.

Anche determinate strutture alberghiere possono accedere alla disciplina quando svolgono somministrazione anche verso persone non alloggiate e dispongono dei requisiti previsti.

Per un normale negozio non di somministrazione la questione è diversa: possono essere ammesse occupazioni funzionali all’attività, come determinati elementi di arredo o protezione, ma non una trasformazione dello spazio pubblico in ampliamento della superficie di vendita.

Se devi ancora aprire l’attività commerciale, prima va definita la relativa SCIA commerciale tramite SUAP Roma.

Per un’attività di ristorazione puoi invece approfondire la procedura nella guida su come aprire un ristorante a Roma.

OSP commerciale e OSP per cantiere non sono la stessa pratica

L’espressione “occupazione di suolo pubblico” comprende situazioni amministrativamente molto differenti.

Una OSP per tavoli e sedie di un ristorante non deve essere confusa con l’occupazione necessaria per un ponteggio, una recinzione di cantiere, un mezzo di sollevamento o un deposito temporaneo di materiali.

La D.A.C. 118/2025 disciplina specificamente le occupazioni collegate alle attività di somministrazione, mentre per cantieri, eventi e altre occupazioni occorre individuare il procedimento applicabile alla specifica fattispecie.

Anche le tariffe del Canone Unico distinguono, infatti, le diverse tipologie di occupazione: la tariffazione capitolina separa espressamente occupazioni dei pubblici esercizi e occupazioni relative all’attività edilizia.

Se l’occupazione è collegata a una ristrutturazione, la pratica OSP non sostituisce naturalmente l’eventuale CILA a Roma o altro titolo edilizio necessario per i lavori.

Occupazione permanente e temporanea

Per le attività di somministrazione, il regolamento considera permanente l’occupazione autorizzata per tutto l’anno oppure per almeno 45 giorni, ricorrenti per almeno due anni consecutivi con le stesse caratteristiche di tipologia, periodo e superficie.

Le concessioni permanenti hanno una durata massima di tre anni, con scadenza al 31 dicembre del terzo anno.

Per gli operatori aderenti a un progetto unitario approvato secondo il regolamento, la concessione può invece essere rilasciata per cinque anni.

Questa distinzione è più precisa rispetto alla regola semplificata secondo cui “meno di un anno significa sempre OSP temporanea”.

Quanto spazio si può occupare davanti a un locale

La superficie massima non è uguale in tutta Roma.

Il regolamento divide il territorio in diversi ambiti e collega il limite dell’OSP anche alla superficie interna dell’esercizio.

Città Storica escluso Sito UNESCO

Il limite generale è pari a 2/3 della superficie interna dell’esercizio.

Nei Tessuti T1-T4 il limite scende a 1/3.

Nelle aree pedonali della Città Storica può arrivare a 3/3, mentre nei Tessuti T1-T4 delle aree pedonali il limite è 2/3.

Suburbio

Nel Suburbio l’occupazione può arrivare normalmente a 3/3 della superficie interna, quindi al 100%.

Al di fuori della Fascia Verde può arrivare al 120%.

Nelle aree pedonali del Suburbio il limite può arrivare a 4/3.

Sito UNESCO

Nel CAM e nei Tessuti T1-T3 il limite è 1/3 della superficie individuata dal regolamento e non sono consentite pedane.

Anche nel Tessuto T4 il riferimento è 1/3, mentre le pedane possono essere utilizzate soltanto nelle condizioni nelle quali risultano ammesse dagli altri articoli del regolamento.

Nelle aree pedonali UNESCO il limite indicato è 2/5. Per le restanti fattispecie dell’area UNESCO il regolamento contempla inoltre un limite generale di 1/2, ferme le prescrizioni più restrittive previste per CAM e Tessuti T1-T4.

La percentuale da applicare non può quindi essere determinata correttamente senza prima individuare l’esatta classificazione urbanistica dell’area.

Quale superficie interna viene utilizzata per il calcolo

Anche questo dato deve essere misurato correttamente.

Il regolamento precisa, in linea generale, che per determinare il limite dell’occupazione si considera la superficie totale dell’esercizio escludendo i magazzini.

Nel Sito UNESCO sono inoltre previste specifiche regole di computo che fanno riferimento alla superficie di somministrazione, ai locali di lavorazione e cucina e ai servizi igienici destinati al pubblico.

Un errore nella superficie interna può quindi produrre direttamente un errore nella superficie esterna richiesta.

Per questo motivo non utilizzerei automaticamente la sola superficie catastale o quella riportata in un vecchio contratto di locazione.

Quanto spazio deve rimanere libero sul marciapiede

La regola tecnica più importante è il passaggio pedonale.

Il regolamento stabilisce che la fascia libera del marciapiede non deve essere inferiore a 2 metri e che l’occupazione non deve normalmente superare la metà della larghezza del marciapiede.

Inoltre, quando le occupazioni si sviluppano per lunghezze rilevanti, devono essere previsti varchi pedonali di almeno 2 metri secondo le condizioni stabilite dalla disciplina.

Questo significa che un marciapiede largo 3 metri non consente automaticamente di occupare 1,5 metri: devono essere verificate contemporaneamente tutte le prescrizioni applicabili.

Dove non può essere collocata l’OSP

La sola disponibilità fisica dello spazio non è sufficiente.

Il regolamento contiene numerosi limiti legati alla sicurezza e alla fruizione dello spazio pubblico.

Sono particolarmente sensibili le aree vicine a monumenti, semafori, fermate del trasporto pubblico, curve, intersezioni, rampe, attraversamenti pedonali, piste ciclabili, ingressi di edifici pubblici, stazioni ferroviarie o metropolitane ed elementi di arredo e infrastruttura urbana.

Per questo un rilievo OSP serio non rappresenta soltanto il perimetro del dehors.

Deve indicare anche ciò che esiste intorno all’area richiesta.

OSP sulla carreggiata e sugli stalli di sosta

In determinate condizioni il regolamento contempla occupazioni su porzioni complanari alla carreggiata in sostituzione della sosta.

Questa situazione è però più complessa rispetto all’occupazione ordinaria del marciapiede, perché coinvolge direttamente la disciplina della circolazione e deve essere verificata rispetto al Codice della Strada e al P.G.T.U.

Nel Sito UNESCO sono inoltre previsti specifici limiti dimensionali: per le occupazioni in sostituzione della sosta non sono concedibili, nelle condizioni indicate dal regolamento, spazi complessivamente superiori a due stalli in linea, pari a 10 metri lineari, oppure due stalli a pettine, pari a circa 5 metri lineari.

In tutti i casi, il Municipio acquisisce il parere preventivo obbligatorio della Polizia Locale per la viabilità.

Pedane: quando sono ammesse

La regola non è semplicemente “pedana sì” o “pedana no”.

Il regolamento stabilisce che le pedane non sono ammesse sui marciapiedi e nelle aree pedonali. Quando risultano consentite, devono essere amovibili e realizzate con caratteristiche che permettano una rapida rimozione.

Nel CAM e nei Tessuti T1-T3 del Sito UNESCO è espressamente vietato l’utilizzo delle pedane; nel Tessuto T4 possono essere utilizzate nei casi ammessi dalle altre disposizioni del regolamento.

Una pedana non dovrebbe quindi essere progettata prima di aver verificato dove ricade esattamente l’occupazione.

Tavoli, sedie, ombrelloni e Catalogo dell’Arredo Urbano

Gli arredi sono parte integrante della concessione.

Roma Capitale utilizza il Catalogo dell’Arredo Urbano Commerciale, che differenzia gli elementi anche in relazione a Sito UNESCO, Città Storica e Suburbio. Il Catalogo disciplina categorie come coperture, fioriere, illuminazione, perimetrazioni, riscaldamento, sedute e tavoli.

La domanda deve riportare i codici degli arredi scelti dal Catalogo oppure, nei casi ammessi, una proposta in deroga.

È importante precisare che una proposta fuori Catalogo non richiede necessariamente sempre un progetto unitario: il regolamento consente determinate proposte in deroga quando materiali e colori rispettano la Tabella A; per soluzioni ulteriormente differenti è invece previsto il progetto unitario nelle condizioni stabilite dall’art. 12.

Per gli ombrelloni, inoltre, il regolamento richiede sistemi mobili di stabilizzazione e idonea copertura assicurativa; non devono essere infissi al suolo.

Quali documenti servono per la domanda OSP

Per le attività di somministrazione la documentazione tecnica è particolarmente articolata.

Roma Capitale indica, tra gli elaborati, una pianta e un prospetto del luogo in scala non superiore a 1:100, una pianta della strada o piazza in scala 1:200, documentazione fotografica, relazione tecnica ed eventuali elaborati aggiuntivi relativi agli arredi. Gli elaborati devono essere sottoscritti anche da tecnico abilitato iscritto al relativo Albo professionale.

La pianta della strada deve rappresentare anche elementi come rampe, segnaletica, percorsi tattili, fermate TPL, pali di illuminazione, semafori, armadi di servizi pubblici, alberature, passi carrabili e occupazioni esistenti.

Una documentazione completa può essere sintetizzata così:

Come si presenta la domanda

Per le OSP collegate alla somministrazione la domanda viene presentata telematicamente al Municipio territorialmente competente attraverso il SUAP di Roma Capitale.

Il Municipio istruisce la pratica e acquisisce il parere obbligatorio della Polizia Locale sulla viabilità.

In funzione dell’area possono essere necessari ulteriori pareri del Dipartimento Tutela Ambientale, della Sovrintendenza Capitolina e del Dipartimento Mobilità Sostenibile e Trasporti.

Puoi utilizzare il SUAP di Roma Capitale per il procedimento telematico.

Quanto tempo ci vuole per ottenere l’OSP

Per le occupazioni di somministrazione Roma Capitale indica oggi:

Il termine decorre dalla ricezione della domanda completa; se la pratica è incompleta assume rilievo il momento del suo perfezionamento.

Questi sono i termini che utilizzerei nell’articolo, evitando i precedenti riferimenti generalizzati a 30 e 60 giorni, che risultano ancora presenti in documentazione meno aggiornata.

Una volta conclusa positivamente l’istruttoria, Roma Capitale comunica l’importo del canone e il pagamento deve essere effettuato entro sette giorni dalla comunicazione, essendo il versamento condizione per il rilascio della concessione.

Quanto costa richiedere l’occupazione di suolo pubblico a Roma

Il costo non coincide con il solo Canone Unico.

Bisogna distinguere almeno tra diritti di istruttoria, bollo, Canone Unico Patrimoniale ed eventuale prestazione tecnica.

Roma Capitale ha confermato:

Le tariffe di istruttoria risultano nel tariffario capitolino. La scheda istituzionale indica inoltre le due marche da bollo da €16, salvo i casi di esenzione.

Come viene calcolato il Canone Unico Patrimoniale

Non esiste un importo al metro quadrato identico per tutta Roma.

Il Canone Unico dipende dalla tipologia di occupazione, dalla durata, dalla superficie e dalla classificazione della zona o della strada secondo i criteri della disciplina capitolina.

La fonte istituzionale aggiornata è Tariffe Canone Unico OSP di Roma Capitale.

Fideiussione e morosità

Per le OSP delle attività di somministrazione la domanda contiene anche l’impegno a stipulare una polizza fideiussoria valida per la durata della concessione e di importo pari a un’annualità del canone dovuto.

La posizione economica del richiedente è inoltre rilevante.

Il regolamento prevede che chi ha un’occupazione abusiva o risulta in mora non possa ottenere una nuova concessione senza prima eliminare la violazione ed estinguere i debiti; viene considerato in regola chi rispetta un piano di rateazione concordato.

OSP e vincoli nella Città Storica

Nella Città Storica, compreso il Sito UNESCO, il Municipio deve acquisire il parere obbligatorio della Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali, salvo le specifiche fattispecie disciplinate dal regolamento.

Ulteriori pareri possono riguardare alberature, ville e parchi storici, viabilità principale e aree sottoposte a particolari forme di tutela.

Questo è uno dei motivi per cui due locali posti a poche centinaia di metri di distanza possono avere possibilità di occupazione molto diverse.

Progetto unitario di strada o piazza

Il regolamento consente anche la predisposizione di progetti unitari per via, piazza o largo.

La proposta deve coinvolgere almeno il 50% degli operatori aventi titolo nell’area e comunque almeno due operatori; viene approvata dalla Giunta municipale dopo l’acquisizione dei pareri previsti.

Un progetto unitario può, entro le condizioni stabilite dalla norma, prevedere una diversa distribuzione delle superfici e un ampliamento complessivo fino al 30% delle occupazioni ordinariamente concedibili ai soggetti aderenti, mantenendo un adeguato equilibrio con lo spazio destinato alla collettività.

Le concessioni riferite agli operatori aderenti a questi progetti possono avere durata di cinque anni.

OSP, insegna e SCIA commerciale

Sono tre pratiche differenti.

La SCIA commerciale consente l’esercizio dell’attività nei casi previsti; la concessione OSP consente di utilizzare lo spazio pubblico; la pratica per l’insegna disciplina l’elemento identificativo installato sulla facciata.

Avere il ristorante regolarmente aperto non autorizza automaticamente a mettere tavoli sul marciapiede, così come una OSP non autorizza automaticamente l’insegna.

Per quest’ultimo procedimento puoi consultare Autorizzazione insegna negozio Roma.

Subingresso in un locale con OSP esistente

Quando cambia il titolare dell’attività, la concessione non deve essere considerata automaticamente trasferita.

Il regolamento vieta in generale la sub-concessione, ma disciplina espressamente il caso di variazione della titolarità o gestione dell’attività di somministrazione quando l’OSP rimane completamente inalterata.

Il subentrante che vuole mantenerla deve dichiararlo nella SCIA di subingresso e indicare gli estremi della concessione esistente e del trasferimento dell’attività.

Se vengono modificati superficie, disposizione o arredi deve invece essere verificato il diverso procedimento applicabile.

Quando un’OSP diventa abusiva

È abusiva non soltanto l’occupazione realizzata senza alcuna concessione.

Lo è anche quella che eccede il perimetro concesso.

Possono inoltre determinare la decadenza il mancato rispetto delle prescrizioni, l’uso improprio dello spazio, il mancato pagamento del canone e altre violazioni previste dal regolamento.

È quindi opportuno che tavoli, fioriere e altri elementi rimangano completamente all’interno del perimetro autorizzato, che deve essere materialmente evidenziato secondo le modalità previste dal regolamento.

Controlli tecnici da fare prima della domanda

Prima di predisporre un progetto OSP verificherei soprattutto questi elementi:

1. titolo e attività esercitata, per stabilire se il soggetto può ottenere quella tipologia di OSP;
2. superficie interna, perché determina la superficie esterna massima;
3. ambito urbanistico, distinguendo UNESCO, Città Storica e Suburbio;
4. larghezza del marciapiede e passaggio pedonale;
5. attraversamenti, fermate, rampe, passi carrabili e piste ciclabili;
6. alberature, pali, armadi tecnici e altri arredi urbani;
7. eventuale occupazione della carreggiata o degli stalli di sosta;
8. vincoli e pareri necessari;
9. tipologia degli arredi e compatibilità con il Catalogo;
10. esatta superficie richiesta e relativo Canone Unico.

Questa verifica prima dell’invio evita soprattutto di predisporre un progetto su un’area che, per dimensioni o posizione, non è materialmente concedibile.

FAQ sull’occupazione di suolo pubblico a Roma

Quanto spazio devo lasciare ai pedoni?

Per le OSP disciplinate dalla D.A.C. 118/2025 la fascia libera del marciapiede non deve essere inferiore a 2 metri e l’occupazione non può normalmente superare metà della larghezza del marciapiede.

Quanto costa la domanda?

I diritti sono €81,20 per occupazioni inferiori a 20 m² e €116 per quelle superiori a 20 m², oltre al bollo e al Canone Unico quando dovuti.

Quanto tempo serve?

Per le OSP delle attività di somministrazione Roma Capitale indica 60 giorni fuori dalla Città Storica e 90 giorni nella Città Storica, compreso il Sito UNESCO, dalla domanda completa.

Posso mettere una pedana sul marciapiede?

No. Il regolamento stabilisce che le pedane non sono ammesse sui marciapiedi e nelle aree pedonali.

Posso mettere tavoli davanti al negozio se non faccio somministrazione?

Non secondo la disciplina ordinaria dei dehors destinati alla somministrazione. Per gli altri esercizi possono essere valutate occupazioni funzionali che non comportino ampliamento della superficie di vendita o esposizione.

Posso utilizzare arredi diversi dal Catalogo?

In determinate condizioni sì. Il regolamento disciplina specifiche proposte in deroga e, per soluzioni più articolate, i progetti unitari.

Se il locale è nel Centro Storico serve un ulteriore parere?

Per le occupazioni nella Città Storica, compreso il Sito UNESCO, il regolamento prevede il parere obbligatorio della Sovrintendenza Capitolina nei casi disciplinati.

Posso utilizzare immediatamente lo spazio dopo aver presentato la domanda?

No. L’OSP è una concessione e l’occupazione deve essere realizzata dopo il rilascio del titolo, nelle dimensioni e con gli arredi approvati. Roma Capitale indica inoltre che il rilascio è subordinato al pagamento del canone comunicato al termine dell’istruttoria.

Fonti ufficiali

Per mantenere la guida verificabile e autorevole, i riferimenti principali sono il servizio Occupazione Suolo Pubblico di Roma Capitale, la D.A.C. 118/2025 con Regolamento e Catalogo Arredo Urbano Commerciale e la pagina delle tariffe del Canone Unico OSP.

Occupazione suolo pubblico a Roma: conclusioni

Per richiedere correttamente una OSP a Roma non basta misurare lo spazio davanti al locale.

La superficie concedibile deriva dal rapporto tra attività esercitata, superficie interna, ambito urbanistico e caratteristiche fisiche dello spazio pubblico.

A questi aspetti si aggiungono viabilità, accessibilità, tutele, arredi, Canone Unico e pareri degli uffici competenti.

Per una pratica di somministrazione il metodo corretto è quindi:

verifica dell’attività → rilievo del locale e dello spazio esterno → individuazione dell’ambito urbanistico → calcolo della superficie massima → verifica della viabilità e dei vincoli → scelta degli arredi → progetto tecnico → domanda SUAP → istruttoria e pareri → pagamento del canone → rilascio della concessione.