Richiedere occupazione suolo pubblico a Roma: costi, tempi, documenti e nuove regole della DAC 118/2025

Richiedere occupazione suolo pubblico a Roma (OSP)  è un tema ormai centrale per bar, ristoranti, hotel, commercianti e imprese. Dal 6 marzo 2025 la città è regolata dalla Deliberazione Assemblea Capitolina n. 118/2025, che ha completamente ridisegnato le regole per dehors, tavoli all’aperto, arredi e limiti di superficie.

La vera novità dell’autunno 2025 è la proroga ufficiale del termine per l’adeguamento delle OSP esistenti, spostato dal 31 dicembre 2025 al 31 marzo 2026.
Una decisione presa dalla Giunta Capitolina per dare più tempo alle attività a causa delle difficoltà tecniche e dei grandi numeri di pratiche da aggiornare.

Se hai un locale a Roma, oppure sei un tecnico incaricato di presentare un progetto OSP, questa guida ti spiega in modo semplice, ordinato e professionale come funziona oggi l’occupazione di suolo pubblico, quali sono i nuovi limiti, quali documenti servono, quali sono i tempi, come si calcola il canone e cosa devi fare entro marzo 2026 per non perdere la concessione.

Che cos’è l’occupazione di suolo pubblico

L’occupazione di suolo pubblico è l’autorizzazione che consente a privati, imprese o attività commerciali di utilizzare una porzione di suolo pubblico, anche solo in proiezione.
Sono considerate OSP:

• tavoli e sedie

• pedane

• ombrelloni, tende, coperture

• fioriere, parapedonali

• ponteggi, recinzioni, mezzi da cantiere

• strutture temporanee, stand e chioschi

L’utilizzo è sempre subordinato:

• al rilascio della concessione

• al pagamento del Canone Unico Patrimoniale

• al rispetto di tutte le norme tecniche, urbanistiche e di sicurezza

Tipologie di occupazione di suolo pubblico

OSP temporanea

Riguarda occupazioni per un periodo inferiore a un anno.
Include:

• cantieri edili e stradali

• occupazioni per manutenzioni

• eventi sportivi, culturali e religiosi

• sagre e fiere

• allestimenti temporanei

La procedura è più snella, ma servono comunque planimetrie e relazione tecnica.

OSP permanente

È la forma più diffusa tra i locali di somministrazione.
La DAC 118/2025 stabilisce che:

• la durata massima è 3 anni, con scadenza 31 dicembre del terzo anno

• con un progetto unitario di strada/piazza la concessione può durare 5 anni

È l’OSP tipica di bar, ristoranti, bistrot, gelaterie e hotel.

Chi può richiedere l’OSP a Roma

La delibera 118/2025 chiarisce in modo definitivo quali categorie possono ottenere l’autorizzazione.

Attività di somministrazione

Possono richiedere OSP:

• bar

• ristoranti

• trattorie e pizzerie

• bistrot

• pub e wine bar

• gelaterie con consumo al tavolo

La somministrazione deve essere autorizzata ai sensi della LR 22/2019.

Strutture alberghiere

Possono ottenere OSP solo se dispongono di un locale di somministrazione al piano terra.

Attività commerciali non di somministrazione

Possono richiedere solo OSP minima funzionale gli esercizi commerciali (fioriere, parapedonali) senza incremento della superficie di vendita.

Leggi anche quali sono e come aprire attività extralberghiere a Roma

Imprese e cantieri

Possono richiedere OSP temporanea per:

• recinzioni

• ponteggi

• mezzi

• occupazioni tecniche per pratiche CILA, SCIA e ristrutturazioni

Organizzatori di eventi

Devono ottenere prima l’autorizzazione SUAP e poi l’OSP per l’uso degli spazi.

Come valutare se il tuo locale è idoneo all’OSP: criteri tecnici che il Municipio controlla davvero

Uno degli errori più frequenti è dare per scontato che qualsiasi locale possa ottenere un dehors. In realtà, prima ancora di presentare la domanda, è fondamentale verificare se l’area antistante l’esercizio rispetta i criteri tecnici minimi richiesti dal Municipio.

Tra i più importanti rientrano: la presenza di marciapiedi sufficientemente larghi, la distanza da intersezioni, rampe disabili, fermate del trasporto pubblico, passi carrabili, accessi ai servizi pubblici e l’assenza di vincoli ostativi come alberature monumentali, dispositivi semaforici o percorsi tattili. Valutare questi elementi prima di avviare la pratica evita rigetti, sospensioni e costosi rifacimenti del progetto.

Un sopralluogo tecnico preliminare, con rilievo quota-per-quota e riproduzione fedele dello stato dei luoghi, aumenta enormemente le probabilità di ottenere l’autorizzazione al primo colpo.

Limiti alla superficie concedibile

La parte più innovativa della DAC 118/2025 riguarda i limiti massimi di superficie OSP, calcolati in rapporto alla superficie interna del locale, esclusi i magazzini.

Le regole cambiano in base all’ambito urbanistico.

Area UNESCO

L’area più sensibile della città.

• CAM + Tessuti T1–T3: massimo 1/3 della superficie interna. Pedane vietate.

• Tessuto T4: massimo 1/3. Pedane consentite.

• Aree pedonali UNESCO: massimo 2/5.

Città Storica (escluso UNESCO)

• limite generale: 2/3 della superficie interna

• tessuti T1–T4: massimo 1/3

• aree pedonali: fino a 3/3 della superficie interna (nei T1–T4 limite 2/3)

Suburbio

• limite base: 3/3 della superficie interna

• fuori Fascia Verde: fino a 120%

• aree pedonali: fino a 4/3

Requisiti tecnici per tavoli, dehors e arredi

Oltre ai limiti di superficie, il regolamento introduce standard inderogabili.

Passaggio pedonale obbligatorio

Deve essere garantito un passaggio libero di:

• 2 metri minimi

• l’OSP non può superare la metà della larghezza del marciapiede

Pedane

Sono:

• vietate su marciapiedi e aree pedonali

• vietate in CAM e T1–T3 UNESCO

• consentite in T4 e in zone meno sensibili

Arredi conformi al Catalogo

Gli arredi devono essere scelti dal Catalogo Arredo Urbano Commerciale, che definisce:

• materiali ammessi

• colori

• forme

• coperture

• fioriere e paraventi

• elementi di illuminazione

Arredi fuori catalogo sono autorizzabili solo tramite progetto unitario.

Sicurezza e accessibilità

L’OSP deve garantire:

• accesso ai mezzi di soccorso

• rispetto delle distanze da attraversamenti pedonali, fermate bus, rampe disabili

• nessun ingombro su percorsi tattili

• illuminazione conforme

Rifiuti

I bidoni dell’attività non possono essere collocati nell’area OSP.

Tabella sintetica – DAC 118/2025 Roma

Perché il Catalogo Arredo Urbano è diventato determinante: coerenza estetica, qualità e controlli

La DAC 118/2025 ha reso il Catalogo Arredo Urbano Commerciale uno strumento vincolante, non più una semplice linea guida. Questo significa che Roma Capitale punta a creare una coerenza estetica tra gli elementi presenti nello spazio pubblico, riducendo l’impatto visivo di dehors improvvisati, strutture non omogenee o materiali deteriorabili.

Il Catalogo definisce con precisione materiali, colori, altezze e persino finiture ammissibili.

L’obiettivo è duplice: tutelare il decoro urbano nelle zone più sensibili e facilitare i controlli della Polizia Locale. Non adeguarsi al Catalogo non comporta solo il rigetto della domanda, ma espone l’attività a sanzioni e rimozioni coattive. Per questo è consigliabile progettare un’OSP che sia non solo conforme, ma anche armonica rispetto al contesto stradale e alle attività vicine.

Vuoi conoscere anche come autorizzare un’insegna a Roma? Leggi il nostro articolo di approfondimento

Documentazione per la domanda di O.S.P.

Documenti amministrativi

• modello SUAP aggiornato

• documento di identità

• eventuale delega

• PEC

• marca da bollo

• ricevuta diritti di istruttoria

• fideiussione annuale a garanzia del canone

Contenuti della domanda

La domanda deve contenere:

• dati personali del richiedente

• dati della società, se presente

• superficie interna dell’esercizio

• superficie richiesta

• durata dell’occupazione

• estremi dell’autorizzazione alla somministrazione

• elenco degli arredi con codici catalogo

• impegni a rispettare la normativa

• dichiarazione di non essere moroso verso Roma Capitale

Elaborati tecnici richiesti

• stralcio planimetrico 1:500

• pianta 1:200 della strada/piazza

• pianta e prospetto 1:100 dello stato dei luoghi

• dettagli 1:50 degli arredi

• tre foto d’ambiente e tre di dettaglio

• relazione tecnica

Tutti gli elaborati devono essere firmati da un tecnico abilitato.

Come si calcola il Canone Unico Patrimoniale

La formula è:

Superficie × Tariffa di zona × Coefficiente attività

Le tariffe dipendono:

• dal pregio dell’area

• dalla tipologia di strada

• dal tipo di attività

• dalla durata dell’occupazione

La DAC 118/2025 aggiorna gli allegati tariffari della DAC 21/2021.

Come presentare la domanda

La domanda si presenta:

• tramite portale SUAP

• tramite PEC (se previsto)

• presso il Municipio competente per territorio

Il procedimento prevede:

1. verifica formale della domanda

2. eventuale richiesta di integrazioni

3. completamento istruttoria

4. comunicazione del canone

5. pagamento entro 7 giorni

6. rilascio della concessione

Tempi per ottenere l’OSP a Roma

Il tempo di rilascio dipende dalla posizione dell’attività.

• 30 giorni nelle zone non vincolate

• 60 giorni in Città Storica, UNESCO e in presenza di vincoli paesaggistici

Le richieste di integrazione sospendono i termini.

Adeguamento delle OSP esistenti: proroga al 31 marzo 2026

La DAC 118/2025 fissava inizialmente il termine al 31 dicembre 2025.

Nel mese di ottobre 2025, a seguito di confronto con le associazioni di categoria e per evitare la decadenza massiva delle concessioni, la Giunta Capitolina ha approvato una proroga al 31 marzo 2026.

Cosa significa per i titolari di OSP

Entro 31 marzo 2026 bisogna:

• presentare l’istanza di adeguamento

• aggiornare planimetrie, superfici e arredi

• adeguarsi ai nuovi limiti del regolamento

• eliminare arredi non conformi

• rispettare il Catalogo Arredo Urbano

Chi non presenta la domanda entro la nuova scadenza, perde automaticamente l’OSP.

Dehors COVID

Gli ampliamenti emergenziali devono essere rimossi. Non sono più prorogabili.

Come preparare un progetto OSP completo: le verifiche indispensabili per evitare ritardi

Un progetto OSP efficace non si limita alle planimetrie: deve dimostrare in modo chiaro che l’occupazione proposta è compatibile con tutte le norme tecniche e urbanistiche applicabili.

Prima di trasmettere la pratica, è indispensabile controllare: la corretta misurazione della superficie interna (che determina i limiti massimi OSP), la sovrapposizione dell’area richiesta con eventuali elementi sensibili (pali luce, caditoie, caditoie, sottoservizi, passi carrabili), la presenza di pendenze del marciapiede che possano compromettere la stabilità degli arredi, e la compatibilità con le prescrizioni del Codice della Strada e del Regolamento del Verde.

Inserire nella relazione una verifica fotografica e tecnica dettagliata aumenta il livello di credibilità del progetto e accelera l’istruttoria municipale, perché rende più semplice la valutazione per il tecnico dell’ufficio OSP.

Errori che causano il rigetto della pratica

I più frequenti:

• passaggio pedonale insufficiente (meno di 2 metri)

• pedane in zone vietate

• superfici superiori ai limiti della DAC 118/2025

• arredi non conformi al Catalogo

• planimetrie non aggiornate

• mancata fideiussione

• morosità verso Roma Capitale

• fotografie insufficienti

• errori nella superficie interna (che altera i limiti O.S.P.)

FAQ: OSP a Roma

Quanto costa l’occupazione di suolo pubblico a Roma?

Dipende da superficie, zona tariffaria e coefficiente della tua attività. Il canone varia caso per caso.

Quanto spazio posso occupare fuori dal mio locale?

Dal 33% al 133% della superficie interna, in base alla zona (UNESCO, Città Storica, Suburbio).

Posso mettere una pedana?

Sì, ma solo in zone dove è consentita: mai nei marciapiedi, mai in aree pedonali, mai in T1–T3 UNESCO.

Quanto tempo ci vuole per avere l’OSP?

Tra 30 e 60 giorni, salvo richieste di integrazione.

Cosa succede se non adeguo il mio dehors?

Dal 1° aprile 2026 la concessione decade automaticamente.

Quali arredi sono ammessi?

Solo quelli previsti dal Catalogo Arredo Urbano, oppure quelli autorizzati tramite progetto unitario.

Considerazioni finali su richiedere occupazione suolo pubblico a Roma

L’occupazione di suolo pubblico a Roma sta attraversando la trasformazione più importante degli ultimi anni.
La DAC 118/2025 ha introdotto regole chiare, limiti precisi e un livello di decoro molto più elevato.
La proroga al 31 marzo 2026 concede un margine di respiro, ma non cambia la sostanza: ogni attività deve adeguarsi.

Per bar, ristoranti e hotel l’OSP non è più un “optional”: è parte integrante dell’immagine del locale e un elemento strategico per lavorare con qualità, sicurezza e conformità normativa.

Se devi adeguare la tua OSP o presentare una nuova pratica, il consiglio è semplice: non aspettare l’ultimo momento. Preparare un progetto fatto bene ti evita ritardi, rigetti e sanzioni.