Sanare un abuso edilizio a Roma

Diciamo innanzi tutto che prima di parlare su come sanare un abuso edilizio a Roma, bisogna conoscere l’entità dell’abuso stesso se un piccolo abuso o grande.

Cosa si rischia per aver fatto un abuso edilizio

L’ abuso edilizio è un reato sia penale che  amministrativo, commesso da chi effettua un intervento edilizio senza averne l’autorizzazione. Inoltre l’abuso edilizio si verifica anche quando l’intervento è difforme dall’ autorizzazione concessa dal Comune. Per chi commette l’abuso edilizio è previsto l’arresto e l’ammenda, mentre la sanzione amministrativa concerne il ripristino dello stato dei luoghi entro un termine di 90 giorni.

Cosa e’ un abuso edilizio

Innanzitutto spieghiamo bene il concetto di abuso edilizio. Sembra normale pensare che sia “qualcosa che non deve essere fatto, che non è permesso”. Certo, infatti quello e’. Ma nello specifico cosa non e’ possibile fare e rispetto a cosa? L’abuso è una qualsiasi difformità fra la realtà di fatto di una casa e la documentazione presente negli archivi comunali (progetti, licenze, cila, scia, dia).

Infatti esistono vari tipi di abuso:

• Urbanistico
• Paesaggistico
• Strutturale

Per far capire meglio la tematica e le differenze immaginiamo vari scenari possibili di abuso. Se demolisci una parete interna divisoria non portante, si commette un abuso solo urbanisticamente in quanto non si toccano le strutture dell’edificio e le parti esterne.

Tale irregolarità urbanistica ed edilizia non comporta sanzioni penali ma solo amministrative, oltre a portare eventuali rogne in fase di compravendita. Se invece demolisci o intervieni su un muratura portante, stai commettendo un abuso sia urbanistico, sia edilizio oltre che strutturale.

Se demolisci una parete esterna su muratura portante ed in area vincolata paesaggisticamente, stai commettendo un abuso edilizio, urbanistico, strutturale e paesaggistico.

Differenza tra condono edilizio e pratica edilizia a sanatoria

Spieghiamo ora la differenza tra una pratica edilizia di condono e una pratica edilizia in sanatoria:

• Sanatoria: è la pratica amministrativa con la quale è possibile sanare un difformità, se possibile. Quindi vuol dire che ci si trova di fronte a dei lavori senza permesso, ma che la normativa permette di regolarizzare presentando una richiesta a sanatoria all’ufficio tecnico comunale;
• Condono: è una legge statale che non è sempre in vigore la quale permette di sanare non piccoli abusi ma difformità che altrimenti sarebbero insanabili. Quindi permette di regolarizzare abusi edilizi altrimenti non approvabili con le leggi in vigore;

Come sanare un abuso edilizio ante 1967

Nell’’eventualità che la casa in questione sia presente un abuso ante ’67. È parere diffuso che, qualunque modifica sia automaticamente sanata. Questo potrebbe essere vero ma in concreto va analizzata ogni situazione, caso per caso. E’ nel 1967 che viene imposto l’obbligo di ottenere autorizzazione urbanistica fuori e dentro i centri abitati consolidati.
Ecco perché se la difformità risale a prima del 1967 l’abuso potrebbe essere sanabile, ma va comunque sempre discusso con i tecnici del comune di Roma.

Cosa fare per sanare un abuso edilizio a Roma

Spiegato le varie differenze che possono sussistere tra un abuso edilizio lieve ed uno meno lieve, possiamo discutere su la pratica a sanatoria che potrebbe risolvere il vostro problema.

Per presentare una pratica a  sanatoria avete bisogno di un professionista abilitato che firmi e timbri  le domande e relazioni tecniche. A secondo poi della tipologia di abuso dovrete rivolgervi ai seguenti uffici comunali:

• abusi edilizi piccoli ufficio tecnico del comune
• per abusi paesaggistici al comune e alla sovrintendenza
• abusi strutturali all’ufficio del genio civile

Incentrandoci su come sanare piccoli abusi edilizi, la vostra relazione sarà sostanzialmente con il comune.
Quando saniamo, svolgiamo la pratica omessa però in sanatoria e, quindi, paghiamo le sanzioni. In verità c’è un grado di complessità in più. Infatti è necessario che sussista la cosiddetta doppia conformità. Ovvero nella domanda di sanatoria verrà specificata la conformità dell’intervento sia alle disposizioni all’epoca dell’abuso sia alle disposizioni attuali (scia in sanatoria).

Quindi viene presentata a seconda dei casi:

• CILA in sanatoria per abusi interni
• SCIA in sanatoria, per abusi esterni e su strutture portanti o cambio di destinazione d’uso
• Permesso di costruire in sanatoria per abusi maggiori come interi volumi

E’ sempre possibile richiedere un accertamento di conformità o una Cila o ci sono limitazioni?

Le pratiche per sanare un abuso edilizio a Roma tardivamente che possono essere istruite nel Comune di Roma sono le seguenti:

• CILA in sanatoria – Comunicazione inizio lavori asseverata
• SCIA in sanatoria – Segnalazione certificata inizio attività in alternativa al permesso di costruire

Nel primo caso evidenziamo le regolarizzazioni tardive di immobile ristrutturato internamente. Gli interventi sono sempre sanabili sempre che vengano rispettate le normative.

Sanare un abuso edilizio a Roma per un intervento ricadente in CILA, come detto prima, se non ci sono particolari vincoli storici e paesaggistici e gli interventi sono conformi a regolamento edilizio e igienico sanitari possiamo dire che è sempre possibile.

Per gli interventi ricadenti in SCIA dobbiamo preventivamente accertarci sulla doppia conformità ovvero che l’intervento realizzato sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, sia al momento della sua realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria (presentazione della domanda). Anche in questo caso bisogna prestare attenzione e verificare la presenza di vincoli che possano inasprire le sanzioni o addirittura negare la possibilità di richiedere l’accertamento di conformità.

Quali documenti occorrono?

• Legittimità della preesistenza (licenza edilizia, concessione edilizia, condono edilizio)
• Verificare nel caso di interventi pesanti per cui sia necessario ricorrere all’accertamento di conformità se è verificata la doppia conformità
• Verificare attentamente la presenza di vincoli.
• Redigere gli elaborati grafici.
• Documenti dei soggetti legittimati
• Atto di proprietà dell’immobile

Come si presentano le pratiche per sanare un abuso edilizio a Roma?

Nel 2016 il Comune di Roma ha aperto lo sportello unico per l’edilizia telematica (SUET) dove si possono compilare e trasmettere pratiche CIL e CILA. Questo servizio ha notevolmente cambiato le modalità e tempistiche per una CILA in sanatoria. A differenza del primo caso, per la SCIA alternativa al permesso di costruire o accertamento di conformità, bisogna provvedere a produrre documentazione cartacea e presentarla presso l’ufficio tecnico del Municipio, dove ricade l’immobile, negli orari di apertura al pubblico.

Quali sono i tempi di risposta del Municipio?

Per quanto riguarda la CILA dopo aver trasmesso la documentazione nel SUET, il protocollo viene generato immediatamente. Ottenuto il protocollo si hanno trenta giorni per presentare obbligatoriamente la variazione catastale all’Agenzia del territorio.

Per quanto concerne la SCIA alternativa al P.d.C. i tecnici municipali, entro 60 giorni dalla presentazione, dovranno rilasciare la determina dirigenziale che legittimerà le opere. In assenza di comunicazioni oltre i 60 giorni c’è il silenzio diniego. Durante questi due mesi i tecnici possono richiedere documentazione aggiuntiva qualora ritengano di dover apportare delle modifiche o se dovesse mancare della documentazione.

Quanto costa sanare un abuso a Roma?

Oltre alla parcella del professionista che si occuperà di redigere la pratica in sanatoria  mediante CILA o SCIA a sanatoria, deve essere anche pagata una sanzione pecuniaria, con aumento dei costi, che cresce ovviamente in caso di Permesso di costruire in sanatoria.

Per la CILA bisogna versare 1.000 euro, qualora i lavori siano già ultimati e 333,33 euro per lavori ancora in corso di esecuzione; mentre per la SCIA si va da 516 euro in sù a seconda dell’entità dell’intervento da sanare.