SCIA Affittacamere Roma: requisiti, costi e procedura SUAR

Per aprire un Affittacamere o Guest House a Roma è necessario presentare una SCIA telematica al SUAR – Sportello Unico per le Attività Ricettive di Roma Capitale.

Non basta però avere un appartamento con più camere e pubblicarlo su Airbnb o Booking. Prima della SCIA devono essere verificati l’immobile, la distribuzione interna, le superfici delle camere, i servizi igienici, la documentazione urbanistica, i requisiti regionali e la classificazione che si intende dichiarare.

L’Affittacamere è inoltre una struttura ricettiva extralberghiera gestita necessariamente in forma imprenditoriale. Può essere composto da un massimo di 6 camere, distribuite in non più di 2 appartamenti ammobiliati dello stesso stabile, accessibili dal medesimo ingresso su strada. Gli appartamenti devono essere dotati di soggiorno e cucina o angolo cottura annesso al soggiorno.

Risposta rapida: i diritti SUAR per aprire un Affittacamere a Roma sono pari a €300 fino a 250 m², €720 da 251 a 500 m² e €1.200 oltre 500 m². La SCIA richiede una planimetria tecnica e una relazione asseverata da professionista abilitato. Prima dell’invio è necessario verificare che l’immobile possieda realmente i requisiti previsti dalla normativa regionale.

Che cos’è un Affittacamere o Guest House

Nel Lazio le denominazioni Guest House e Affittacamere identificano la stessa tipologia di struttura ricettiva extralberghiera.

L’art. 4 del Regolamento Regionale Lazio n. 8/2015 definisce queste strutture come immobili gestiti in forma imprenditoriale, nei quali vengono forniti servizi di alloggio ed eventualmente servizi complementari.

Questa caratteristica distingue immediatamente l’Affittacamere da altre forme di ospitalità.

Per un confronto generale tra le diverse pratiche è disponibile la guida interna su SUAR Roma: costi e attività extralberghiere.

Se invece stai valutando formule differenti puoi approfondire separatamente la SCIA Casa Vacanze a Roma oppure la procedura per aprire un B&B a Roma.

Quante camere può avere un Affittacamere a Roma?

Il limite regionale è di 6 camere.

Le camere possono trovarsi in uno o al massimo due appartamenti, ma devono appartenere allo stesso stabile ed essere accessibili dal medesimo ingresso su strada.

Questo significa che non è possibile utilizzare la stessa SCIA Affittacamere per raggruppare liberamente camere situate in immobili differenti o in edifici diversi.

Il limite delle sei camere deve inoltre essere coordinato con la capacità ricettiva effettivamente ottenibile dalle superfici disponibili.

Una stanza grande non può essere caricata con un numero arbitrario di posti letto: l’Allegato A1 del Regolamento regionale stabilisce dimensioni minime precise.

Superficie minima delle camere

Per tutte e tre le categorie di Affittacamere l’Allegato A1 prevede:

Le superfici vengono considerate al netto dell’eventuale bagno interno.

Non basta quindi contare il numero delle camere sulla planimetria.

Prima della SCIA deve essere effettuato un rilievo preciso dell’immobile per stabilire:

dimensione effettiva → possibile numero di letti → capacità ricettiva dichiarabile.

Una camera di 10 m², ad esempio, può avere dimensioni sufficienti per un posto letto singolo, ma non diventa una doppia soltanto perché fisicamente vi entrano due letti.

Serve un soggiorno?

Sì.

L’Affittacamere deve disporre di un soggiorno e di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno.

L’attuale disciplina non deve però essere interpretata utilizzando automaticamente vecchie indicazioni che attribuivano al soggiorno una misura fissa di 14 m².

L’Allegato A1 vigente individua una sala comune per gli ospiti, utilizzabile anche come vano soggiorno contenente l’angolo cottura, e vieta di installarvi posti letto, sia permanenti sia temporanei.

La configurazione deve comunque rispettare i requisiti dell’abitazione e la normativa edilizia e igienico-sanitaria applicabile.

Bagni: quanti ne servono?

La dotazione dei bagni incide direttamente sulla classificazione.

Per la prima e seconda categoria l’Allegato A1 contempla il bagno privato nelle camere. Per la terza categoria viene disciplinata anche la possibilità di servizi comuni per gli alloggiati, con almeno un bagno ogni 6 posti letto o frazione nei casi previsti.

Il bagno deve inoltre possedere le dotazioni previste dalla normativa e deve essere correttamente rappresentato negli elaborati.

Non conviene quindi determinare la categoria prima di avere verificato:

numero camere + posti letto + numero bagni + distribuzione degli stessi.

Prima, seconda o terza categoria

Gli Affittacamere e Guest House del Lazio sono classificati in tre categorie.

La categoria non è semplicemente un’etichetta commerciale.

Dipende dai requisiti strutturali, funzionali e dai servizi effettivamente posseduti e dichiarati.

Tra le differenze più interessanti previste dall’Allegato A1 rientrano anche gli orari del servizio di ricevimento:

Per tutte le categorie è invece prevista assistenza per manutenzione ed emergenze con reperibilità telefonica 24 ore su 24, anche mediante soggetti specializzati incaricati.

La struttura deve quindi essere classificata sulla base di ciò che può effettivamente garantire, non scegliendo semplicemente la categoria più conveniente dal punto di vista commerciale.

La colazione è consentita nell’Affittacamere?

Sì, ma con una distinzione importante.

L’Allegato A1 prevede il servizio di prima colazione per i soli alloggiati nel rispetto della normativa applicabile:

1ª categoria → obbligatorio

2ª e 3ª categoria → facoltativo.

La normativa contempla inoltre la possibilità di servizi complementari e, nei casi previsti, ristorazione per i soli alloggiati nel rispetto della disciplina igienico-sanitaria.

Non è quindi corretto assimilare automaticamente qualsiasi somministrazione di alimenti all’attività ordinaria dell’Affittacamere: il tipo di servizio realmente offerto deve essere compatibile con la classificazione e con gli ulteriori adempimenti sanitari applicabili.

Pulizia e cambio della biancheria

L’Allegato regionale stabilisce per tutte le categorie il servizio giornaliero di pulizia di camere e bagni.

Il cambio della biancheria del letto e del bagno è previsto ogni tre giorni o su richiesta del cliente e, comunque, ad ogni cambio dell’ospite.

Si tratta di requisiti funzionali della struttura, non di semplici servizi facoltativi utilizzati per migliorare le recensioni online.

Serve il cambio di destinazione d’uso?

Il Regolamento Regionale stabilisce espressamente che gli appartamenti destinati a Guest House o Affittacamere non sono soggetti, per questo solo utilizzo, a cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici.

Questa regola non significa però che qualsiasi immobile possa diventare automaticamente un Affittacamere.

L’immobile deve comunque rispettare:

la disciplina edilizia, i requisiti delle abitazioni, la normativa igienico-sanitaria e gli specifici requisiti funzionali e strutturali previsti dall’Allegato A1.

Lo stesso Allegato A1 individua per gli Affittacamere tipologie catastali del gruppo A, con esclusione di A/6, A/10 e A/11.

La verifica dell’immobile deve quindi precedere l’apertura dell’attività.

Per approfondire il rapporto tra titolo edilizio, Catasto e stato reale puoi consultare conformità urbanistica e catastale a Roma.

La planimetria catastale è sufficiente?

No.

La planimetria catastale è utile, ma la SCIA Affittacamere richiede una documentazione tecnica molto più articolata.

L’art. 14 del Regolamento Regionale prevede una planimetria predisposta e sottoscritta da un tecnico, in scala 1:50 o 1:100, nella quale devono essere indicati dati catastali, superfici utili, altezze, posti letto, vani comuni, vani riservati, eventuali pertinenze e superfici finestrate.

Questa planimetria deve rappresentare lo stato reale sul quale il professionista effettua le verifiche.

La semplice coincidenza tra una vecchia planimetria catastale e l’appartamento non sostituisce la verifica urbanistico-edilizia.

Relazione tecnica asseverata per Affittacamere

Per la SCIA è prevista una relazione tecnica asseverata da un tecnico abilitato.

Il Regolamento regionale richiede che il professionista attesti la conformità della struttura alla disciplina vigente, con particolare riferimento agli aspetti igienici, edilizi, urbanistici, di sicurezza ed energetici.

Roma Capitale precisa inoltre che deve essere utilizzato il modulo di relazione tecnica pubblicato dal SUAR, compilato nelle parti previste e firmato digitalmente dal tecnico.

Questo rende poco corretto considerare la pratica come una semplice “compilazione online”.

Prima della firma il tecnico deve poter ricostruire documentalmente la situazione dell’immobile.

Quando i titoli edilizi non sono disponibili può quindi essere necessario un accesso agli atti edilizi a Roma.

Documentazione della SCIA Affittacamere

La disciplina regionale prevede, oltre alla planimetria e alla relazione asseverata, la documentazione relativa al titolo di disponibilità dell’immobile, gli eventuali atti societari, le dichiarazioni sui titoli in materia di sicurezza e prevenzione incendi e il regolamento interno della struttura.

La documentazione concreta deve essere determinata anche in funzione del titolare, dell’immobile e dei servizi effettivamente dichiarati.

Roma Capitale ricorda che la SCIA deve contenere le dichiarazioni sui requisiti, la documentazione tecnica e funzionale e la ricevuta dei diritti di istruttoria.

Agibilità dell’immobile

Anche la posizione relativa all’agibilità deve essere verificata correttamente.

Non utilizzerei la formula generica “serve sempre un certificato di agibilità o una dichiarazione sostitutiva”, perché negli edifici di Roma la situazione può essere molto diversa in funzione dell’epoca di costruzione, del certificato eventualmente già rilasciato e degli interventi successivamente eseguiti.

Bisogna quindi controllare:

agibilità storica → successive pratiche edilizie → configurazione attuale → eventuale necessità di nuova S.C.Ag.

Per questo aspetto puoi consultare certificato di agibilità a Roma.

Devo comunicare l’apertura al condominio?

Sì, quando è presente un amministratore.

Roma Capitale specifica che per Guest House/Affittacamere, B&B e Case Vacanze deve essere allegata alla SCIA la prova della comunicazione formale dell’avvio dell’attività all’amministratore di condominio, effettuata tramite PEC, raccomandata con ricevuta di ritorno oppure mediante copia sottoscritta per presa visione.

La disciplina amministrativa non prevede però che il SUAR debba ottenere preventivamente una delibera favorevole dell’assemblea.

Restano naturalmente distinte le eventuali questioni civilistiche derivanti da specifiche clausole del regolamento condominiale.

Come si presenta la SCIA Affittacamere a Roma

La pratica viene trasmessa esclusivamente online attraverso il servizio SUAR di Roma Capitale.

L’accesso ai servizi telematici avviene attraverso le credenziali ammesse dal sistema: SPID, CIE o CNS.

Accedi al SUAR ufficiale di Roma Capitale

La SCIA non deve essere confusa con una domanda di autorizzazione preventiva: quando validamente presentata e completa dei presupposti richiesti produce gli effetti previsti per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, ferma restando l’attività di controllo dell’Amministrazione.

Quanto costa la SCIA Affittacamere a Roma?

I diritti SUAR sono stati aggiornati dal 1° gennaio 2026.

Per Guest House e Affittacamere valgono le tariffe generali delle strutture ricettive diverse dalle Case Vacanze:

Roma Capitale indica inoltre €100, €210 e €420 rispettivamente per determinate modifiche strutturali o della capacità/servizi nelle tre fasce dimensionali; le modifiche societarie, di titolarità, gestione o classificazione costano €50, mentre la cessazione dell’attività prevede €21.

Consulta le tariffe SUAR ufficiali di Roma Capitale

Questi importi sono diritti amministrativi e non comprendono il compenso del professionista.

Quanto costa il tecnico per la SCIA Affittacamere?

Non esiste un importo professionale unico.

Il costo dipende da ciò che deve essere realmente verificato prima di poter firmare la relazione asseverata.

Un appartamento con titoli edilizi disponibili, stato legittimo chiaro e distribuzione conforme richiede un’attività differente rispetto a un immobile nel quale devono essere recuperati vecchi progetti, ricostruite varianti, regolarizzate difformità o aggiornato il Catasto.

Un preventivo corretto dovrebbe quindi distinguere:

SCIA e relazione tecnica → rilievo → eventuale accesso agli atti → eventuali pratiche edilizie o catastali aggiuntive.

I diritti comunali da €300, €720 o €1.200 non devono essere confusi con l’onorario tecnico.

Affittacamere, B&B o Casa Vacanze: quale scegliere?

La scelta non dovrebbe dipendere solo dal numero di camere o dal rendimento previsto.

L’Affittacamere è particolarmente caratterizzato dalla possibilità di gestire singole camere, dalla forma necessariamente imprenditoriale e dalla possibilità di offrire i servizi complementari previsti dalla relativa classificazione.

Il B&B ha invece una disciplina specifica che comprende la residenza del gestore nella struttura, mentre la Casa Vacanze segue una logica differente nell’utilizzo dell’unità immobiliare.

Per evitare sovrapposizioni, questa guida riguarda esclusivamente requisiti e SCIA dell’Affittacamere/Guest House; il confronto generale tra tutte le formule ricettive è trattato nella guida sul SUAR Roma e le attività extralberghiere.

CIR Regione Lazio

Dopo l’avvio devono essere gestiti anche gli obblighi relativi ai codici identificativi.

Dal 1° settembre 2024 il nuovo CIR – Codice Identificativo Regionale è obbligatorio per le strutture ricettive e gli alloggi turistici del Lazio ed è propedeutico al rilascio del CIN nazionale.

CIR – Codice Identificativo Regionale Lazio

Il CIR deve essere distinto dai precedenti riferimenti al CISE che si possono ancora incontrare in vecchie guide e documentazione online.

CIN per Affittacamere e Guest House

Anche gli Affittacamere sono soggetti al CIN – Codice Identificativo Nazionale.

Il Ministero del Turismo conferma che l’obbligo riguarda i titolari e gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite dalle normative regionali. Il CIN deve essere esposto secondo la disciplina nazionale e indicato negli annunci e nelle comunicazioni commerciali previste.

BDSR del Ministero del Turismo per il CIN

Il Ministero precisa inoltre che il CIN non sostituisce il codice regionale: gli obblighi relativi ai due sistemi coesistono.

Estintori e rilevatori: quale normativa vale per l’Affittacamere?

Un punto da trattare con precisione riguarda le regole introdotte a livello nazionale per le locazioni brevi.

Il Ministero del Turismo chiarisce espressamente che gli specifici obblighi dell’art. 13-ter del D.L. 145/2023 relativi a rilevatori di gas, monossido di carbonio ed estintori delle locazioni brevi e turistiche non si applicano automaticamente a B&B e Affittacamere in quanto strutture ricettive. Queste ultime restano comunque soggette alle proprie norme di sicurezza.

Per gli Affittacamere, l’Allegato A1 prevede comunque tra le dotazioni cassetta di primo soccorso, estintore e segnaletica del percorso antincendio, nel rispetto della normativa vigente.

La verifica antincendio va quindi eseguita sulla disciplina realmente applicabile alla struttura, senza copiare automaticamente gli obblighi delle locazioni turistiche.

Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti

Dopo l’apertura, il gestore deve adempiere agli obblighi di pubblica sicurezza previsti dall’art. 109 TULPS.

La Polizia di Stato stabilisce che le generalità degli ospiti devono essere trasmesse tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; quando il soggiorno dura meno di 24 ore, la comunicazione deve essere effettuata all’arrivo.

Portale ufficiale Alloggiati Web della Polizia di Stato

Questo adempimento è distinto dalla SCIA SUAR e continua per tutta la gestione dell’attività.

Flussi turistici, contributo di soggiorno e altri adempimenti

L’avvio della SCIA non conclude gli obblighi del gestore.

La normativa regionale richiede la trasmissione telematica dei dati relativi ad arrivi e presenze, mentre Roma Capitale applica il contributo di soggiorno alle Guest House e Affittacamere secondo la relativa categoria.

Le comunicazioni del contributo di soggiorno vengono gestite attraverso il sistema capitolino previsto; oggi Roma Capitale continua a utilizzare GECOS per le comunicazioni periodiche.

Contributo di soggiorno – Roma Capitale

Errori da evitare prima della SCIA

L’errore più frequente è partire dalla piattaforma SUAR anziché dall’immobile.

Prima dell’invio devono risultare coerenti lo stato dei luoghi, la documentazione edilizia, le superfici delle camere, i bagni, la capacità ricettiva e la categoria dichiarata.

Particolare attenzione richiedono anche vecchie planimetrie catastali utilizzate come se fossero titoli edilizi, bagni realizzati senza pratica, camere troppo piccole, appartamenti collocati in edifici differenti, classificazioni superiori non supportate dai requisiti reali e documentazione di agibilità non coerente con successive trasformazioni.

La SCIA ricettiva non sana una difformità edilizia.

FAQ sulla SCIA Affittacamere a Roma

Quante camere posso avere?

Fino a 6 camere, distribuite in massimo due appartamenti ammobiliati dello stesso stabile e con medesimo ingresso su strada.

L’Affittacamere può essere non imprenditoriale?

No. Il Regolamento Regionale definisce Guest House e Affittacamere come strutture gestite in forma imprenditoriale.

Quanto costa la SCIA?

€300 fino a 250 m², €720 da 251 a 500 m² e €1.200 oltre 500 m².

Quanto deve essere grande una camera singola?

Almeno 8 m² al netto dell’eventuale bagno interno. La doppia richiede almeno 14 m².

Serve il bagno in ogni camera?

La dotazione dipende anche dalla categoria. Prima e seconda categoria prevedono il bagno privato nelle camere; per la terza categoria l’Allegato disciplina anche servizi comuni, almeno uno ogni sei posti letto o frazione nei casi previsti.

Posso offrire la colazione?

Sì. La prima colazione per i soli alloggiati è obbligatoria per la prima categoria e facoltativa per seconda e terza, nel rispetto della disciplina applicabile.

Serve il cambio di destinazione d’uso?

Il Regolamento Regionale stabilisce che gli appartamenti destinati ad Affittacamere non necessitano, per questo solo utilizzo, di cambio di destinazione d’uso urbanistico. Devono comunque rispettare tutti gli altri requisiti edilizi e igienico-sanitari.

Serve un tecnico?

Sì per la documentazione tecnica prevista. La normativa richiede planimetria e relazione asseverata del professionista e Roma Capitale specifica che la relazione SUAR deve essere firmata digitalmente da tecnico abilitato.

Devo chiedere il permesso al condominio?

Il SUAR non richiede una preventiva approvazione dell’assemblea, ma deve essere documentata la comunicazione di avvio all’amministratore quando prevista. Restano autonome le eventuali questioni civilistiche derivanti dal regolamento condominiale.

Devo richiedere CIR e CIN?

Sì. Il CIR Lazio è obbligatorio per le strutture ricettive regionali e costituisce il presupposto per il CIN; il CIN nazionale è obbligatorio anche per le strutture extralberghiere.

Fonti istituzionali

Le fonti di riferimento per la SCIA Affittacamere a Roma sono Regione Lazio – Regolamento Regionale n. 8/2015, testo coordinato, Roma Capitale – FAQ SUAR, Roma Capitale – servizio SUAR online, Regione Lazio – CIR e Ministero del Turismo – BDSR e CIN.

SCIA Affittacamere Roma: conclusioni

Per aprire correttamente un Affittacamere a Roma la SCIA rappresenta l’ultimo passaggio di una verifica che deve partire dall’immobile.

Il percorso corretto è:

verifica della forma imprenditoriale → controllo dell’immobile → ricostruzione dello stato legittimo → rilievo → verifica di camere e bagni → determinazione della capacità ricettiva → scelta della categoria → planimetria tecnica → relazione asseverata → comunicazione al condominio → pagamento dei diritti → SCIA SUAR → CIR → CIN → Alloggiati Web e ulteriori adempimenti di gestione.

Il punto decisivo è che numero delle camere, posti letto e classificazione devono derivare dalle caratteristiche reali dell’immobile, non dal numero di ospiti che si vorrebbe commercialmente accogliere.