SCIA Affittacamere Roma: come aprire una guest house al SUAR

Hai una casa a Roma e stai pensando di metterla a reddito?
Aprire un’attività di affittacamere a Roma può essere un’ottima opportunità per entrare nel mercato turistico, ma prima di iniziare è fondamentale conoscere i costi, i documenti necessari e la pratica SCIA da presentare al SUAR del Comune.

Molti proprietari si trovano nella tua stessa situazione: possiedono un immobile in centro o in una zona turistica, ma non sanno quale procedura seguire o a chi rivolgersi per ottenere l’autorizzazione.
In questa guida troverai spiegato, passo dopo passo, come aprire un affittacamere o una guest house a Roma, quali sono i requisiti richiesti e quanto costa realmente presentare la SCIA al SUAR.

Cosa si intende per affittacamere

Un affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera gestita in forma imprenditoriale, nella quale vengono offerte camere ammobiliate per brevi periodi, con possibilità di aggiungere servizi complementari come pulizie giornaliere, cambio biancheria o colazione.
In sostanza, funziona come un piccolo albergo: si affittano singole camere, non l’intero appartamento.

A Roma, gli immobili destinati ad attività di affittacamere non sono soggetti al cambio di destinazione d’uso urbanistico, purché rispettino i requisiti edilizi e catastali previsti.
Questo è un grande vantaggio per chi possiede un’abitazione idonea, perché consente di avviare l’attività senza complesse pratiche edilizie o costosi interventi strutturali.

Chi sceglie un affittacamere

Gli affittacamere a Roma sono scelti da una clientela molto eterogenea:

• professionisti e lavoratori in trasferta, che cercano una soluzione comoda e più economica dell’hotel;

• famiglie e turisti, che preferiscono un ambiente più intimo e flessibile;

• visitatori stranieri, che desiderano un alloggio nel cuore della città con servizi personalizzati.

Questa varietà di pubblico rende il mercato delle guest house e affittacamere a Roma estremamente dinamico e redditizio, soprattutto nelle zone centrali o vicine alla metro.

Un’attività flessibile e personalizzabile

Gestire un affittacamere significa poter scegliere il livello di servizio da offrire:
puoi limitarti al semplice pernottamento oppure creare un’esperienza più completa con colazione, pulizia giornaliera o assistenza h24.
Questa flessibilità gestionale consente di adattarsi rapidamente alle richieste del mercato e di differenziarsi dalla concorrenza.

Attenzione a normativa e sicurezza

Prima di aprire un affittacamere è fondamentale conoscere le norme locali, le tasse comunali (come l’imposta di soggiorno) e le regole sulla sicurezza: impianti certificati, rilevatori di fumo, vie di fuga e agibilità dell’immobile.
Un’attività conforme non solo evita sanzioni, ma garantisce comfort e sicurezza agli ospiti, elementi oggi premiati anche dalle recensioni online e dai portali turistici.

Dove presentare la SCIA per aprire un affittacamere a Roma: il SUAR

Per aprire un’attività di affittacamere a Roma, la procedura passa attraverso lo Sportello Unico per le Attività Ricettive (S.U.A.R.), l’ufficio comunale competente per le pratiche relative alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Il SUAR del Dipartimento Turismo, Formazione Professionale e Lavoro del Comune di Roma si trova in:
📍 Via di San Basilio, 51 – Roma

È il punto di riferimento per chi vuole avviare una guest house, un B&B, una casa vacanze o un affittacamere, sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale.

Cosa fa il SUAR di Roma

Il SUAR gestisce tutto l’iter autorizzativo delle strutture ricettive, dal controllo della documentazione tecnica fino al rilascio del numero identificativo regionale.
Le principali funzioni sono:

• Ricezione della SCIA telematica, con verifica della relazione tecnica asseverata e degli allegati obbligatori.

• Supporto e orientamento agli operatori nel rispetto della normativa regionale e comunale.

• Monitoraggio delle attività ricettive e controllo del rispetto dei requisiti di sicurezza, igiene e agibilità.

• Emissione di provvedimenti sanzionatori in caso di strutture abusive o irregolari.

In sintesi, il SUAR è l’ente che valida e registra la tua attività, permettendoti di operare legalmente nel settore turistico romano.

Come inviare la pratica SCIA al SUAR

Dal 2024, tutte le pratiche SCIA per affittacamere a Roma devono essere inviate esclusivamente online tramite il portale dedicato del Comune di Roma:

Per accedere al servizio servono:

• SPID o CNS (identità digitale);

• firma digitale del titolare o del tecnico incaricato;

• documentazione completa (planimetrie, relazione tecnica, certificazioni impianti, assicurazione RC, agibilità).

Una volta protocollata, la SCIA ha effetto immediato: puoi iniziare l’attività dal giorno stesso dell’invio, salvo controlli nei 60 giorni successivi.

Cosa succede in caso di irregolarità

Il SUAR può sospendere o revocare l’autorizzazione se:

• l’immobile non rispetta i requisiti urbanistici o catastali;

• mancano le certificazioni di sicurezza (impianti, agibilità, antincendio);

• l’attività non è conforme alla normativa regionale Lazio n. 14/2017.

In caso di violazioni, sono previste sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, chiusura temporanea o definitiva della struttura.

💡 Suggerimento pratico

Per evitare errori e ritardi nella procedura, è consigliabile affidare la compilazione della SCIA a un geometra o tecnico abilitato, che verifichi la conformità urbanistica, catastale e impiantistica dell’immobile prima dell’invio telematico.

Quali sono i requisiti per aprire un affittacamere a Roma

Per ottenere l’autorizzazione all’attività di affittacamere a Roma, l’immobile deve rispettare una serie di requisiti tecnici, igienico-sanitari e strutturali previsti dalla normativa regionale (Reg. Reg. Lazio n. 14/2017) e dal Regolamento Edilizio del Comune di Roma.

Solo gli immobili conformi a tali parametri possono essere oggetto di SCIA SUAR e quindi destinati legalmente all’attività ricettiva.

Requisiti minimi strutturali

Altri requisiti obbligatori per la scia affittacamere a Roma

• Agibilità e conformità edilizia: l’immobile deve essere dotato di certificato di agibilità o dichiarazione sostitutiva.

• Conformità catastale: la planimetria depositata deve corrispondere allo stato reale dei luoghi.

• Certificazioni impianti: elettrico, termico e gas secondo le norme CEI e UNI.

• Assicurazione RC verso terzi, obbligatoria per coprire danni accidentali agli ospiti.

• Rispetto delle norme antincendio (D.P.R. 151/2011 e D.M. 3/9/2021): installazione estintori e cartellonistica vie di fuga.

Consiglio tecnico

Prima di inviare la SCIA al SUAR, è consigliabile far verificare la conformità urbanistica e catastale da un geometra o tecnico abilitato.
Un errore nella planimetria o un impianto non certificato può comportare la sospensione della pratica o sanzioni amministrative.

La pratica SCIA per aprire un affittacamere al SUAR di Roma

Per avviare legalmente un’attività di affittacamere a Roma, è necessario presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAR – Sportello Unico per le Attività Ricettive del Comune di Roma.
La pratica si compila esclusivamente online tramite il portale istituzionale, accessibile con SPID o Carta d’Identità Elettronica.

La SCIA affittacamere Roma serve a comunicare formalmente all’amministrazione comunale che la struttura rispetta tutti i requisiti urbanistici, igienico-sanitari, catastali e di sicurezza.
Una volta protocollata, l’attività può iniziare immediatamente, senza attendere ulteriori autorizzazioni, in base all’art. 19 della L. 241/1990.

Come si presenta la SCIA online al SUAR

L’invio telematico della SCIA avviene in 4 passaggi principali:

1. Accesso al portale SUAR Roma
   Accedi alla piattaforma ufficiale del Comune di Roma → Sportello Unico Attività Ricettive (SUAR).
   È obbligatorio autenticarsi con SPID o CIE.

2. Compilazione della domanda SCIA
   Inserisci i dati del titolare, la sede dell’attività e la tipologia ricettiva (“affittacamere”).
   Dovrai allegare la relazione tecnica asseverata del professionista e la documentazione richiesta (planimetria catastale, titolo edilizio, agibilità, certificazioni impianti, assicurazione RC).

3. Firma digitale e caricamento allegati
   Tutti i documenti devono essere firmati digitalmente (in formato .p7m) dal titolare o dal tecnico incaricato.

4. Pagamento dei diritti comunali SUAR
   L’ultima fase è il versamento della reversale telematica: i diritti istruttori variano in base alla superficie e alla categoria dell’attività.

Costi aggiornati SCIA affittacamere Roma

*Gli onorari includono la redazione della relazione asseverata, la verifica catastale, la compilazione SCIA commerciale a Roma e l’invio telematico con firma digitale. Sono esclusi i diritti comunali e i costi eventuali di sanatoria o aggiornamento catastale.

Approfondisci come richiedere il CIR e CIN alla Regione Lazio, fondamentale per essere a norma con le regole vigenti.

Tempi medi e validità della SCIA affittacamere Roma

Una volta inviata, la SCIA è immediatamente efficace: puoi iniziare l’attività nello stesso giorno in cui viene protocollata.
Il Comune ha 60 giorni di tempo per eventuali controlli o richieste di integrazione.
L’intera pratica, dal rilievo tecnico all’invio telematico, richiede in media 5-7 giorni lavorativi se la documentazione è completa e l’immobile è conforme.

Perché rivolgersi a un tecnico abilitato per aprire un’attività di affittacamere a Roma

Anche se la compilazione online è accessibile a tutti, è fortemente consigliato affidare la pratica a un geometra, architetto o ingegnere abilitato, perché:

• verifica la conformità urbanistica e catastale prima dell’invio;

• redige la relazione tecnica asseverata indispensabile per la SCIA affittacamere  (importante avere con se CILA a Roma, SCIA edilizia, Condono edilizio);

• evita errori che potrebbero comportare la sospensione o l’annullamento della pratica;

• si occupa dei pagamenti, protocolli e firme digitali sul portale SUAR.

Affidarsi a un professionista riduce tempi e rischi, garantendo un’apertura regolare, veloce e senza contestazioni.

Cosa succede se la SCIA affittacamere a Roma è incompleta o irregolare

Il SUAR può sospendere la pratica e richiedere integrazioni se mancano documenti fondamentali come:

• certificazioni impianti a norma D.M. 37/2008,

• attestazione di agibilità,

• planimetria catastale conforme.

In caso di falsa dichiarazione o difformità, il Comune può disporre la chiusura dell’attività e l’applicazione di sanzioni fino a 5.000 €, oltre alla segnalazione all’Agenzia delle Entrate per irregolarità fiscali.

Consulenza tecnica per la SCIA affittacamere a Roma

Aprire un affittacamere a Roma oggi richiede più di una semplice compilazione di moduli: serve una valutazione tecnica accurata, una verifica di conformità urbanistica e catastale, e la conoscenza delle normative aggiornate del Lazio.
Un professionista qualificato come un geometra esperto in pratiche SUAR può guidarti passo dopo passo, assicurandoti che la tua struttura sia perfettamente in regola prima dell’invio della SCIA.
Questo approccio riduce i tempi, evita sanzioni e ti permette di iniziare l’attività con la tranquillità di avere una documentazione solida e verificata.

Se vuoi una consulenza personalizzata o un preventivo senza impegno per la tua pratica SCIA, puoi contattare.

Suggerimento operativo

Prima dell’invio della SCIA, verifica:

• la correttezza dei dati catastali;

• l’allineamento planimetrico con la realtà;

• la presenza di tutti i certificati di conformità;

• la copertura assicurativa RC verso terzi.

Un controllo preliminare da parte di un tecnico esperto può evitare contestazioni e accelerare l’intero iter amministrativo.

Approfondimenti:

1. SUAR sportello unico attività ricettive
2. SUAP sportello unico attività produttive 
3. Costo scia commerciale al suap ed al suar