SCIA Casa Vacanze Roma: come aprire, costi e tempi

Negli ultimi anni la SCIA per casa vacanze a Roma è diventata una delle pratiche più richieste da chi possiede un immobile nella Capitale.
Roma, con i suoi milioni di turisti ogni anno, rappresenta un mercato vivace e in continua crescita. Sempre più proprietari decidono di trasformare la seconda casa in una casa vacanze, soprattutto se si trova in zone ben collegate come Termini, San Giovanni, Prati o Trastevere, dove la domanda di alloggi brevi è altissima.

Aprire una casa vacanze con SCIA a Roma significa avviare un’attività extralberghiera regolamentata, in grado di generare reddito in modo legale e sicuro.
Con una procedura semplificata e tempi brevi, la SCIA consente di iniziare a ospitare turisti in pochi giorni, purché l’immobile rispetti i requisiti strutturali, edilizi e igienico-sanitari previsti dal Comune.

Cosa si intende per “casa vacanze”

La casa vacanze è una struttura ricettiva extralberghiera attrezzata per l’ospitalità di persone singole o gruppi a fini turistici.
Si distingue da B&B e affittacamere perché è gestita in modo autonomo e senza servizi centralizzati (come colazione o reception fissa), ma deve comunque garantire comfort, sicurezza e dotazioni minime obbligatorie.

Può essere gestita:

• da privati, anche senza partita IVA, se l’attività è occasionale;

• da imprese o professionisti, se l’attività è continuativa e organizzata.

Nel Lazio, le case vacanze possono essere gestite anche da enti, associazioni o fondazioni senza scopo di lucro, purché rispettino la normativa regionale e comunale in vigore.

Perché conviene aprire una casa vacanze a Roma

Aprire una casa vacanze con SCIA a Roma consente di:

• mettere a reddito un immobile inutilizzato;

• entrare nel mercato turistico senza aprire una struttura alberghiera;

• lavorare in regola con una pratica amministrativa semplice e veloce;

• sfruttare la posizione strategica della Capitale e la forte domanda di alloggi brevi.

Quale autorizzazione serve per aprire una casa vacanze a Roma

Per aprire una casa vacanze a Roma è obbligatorio presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAR – Sportello Unico Attività Ricettive del Comune di Roma.
La SCIA casa vacanze Roma è la comunicazione ufficiale che consente di avviare legalmente l’attività extralberghiera, nel rispetto della normativa regionale e comunale vigente.

La procedura è interamente telematica e si effettua tramite il portale SUAR del Comune di Roma, previa registrazione personale o tramite un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere).

👉 Consiglio pratico: evita di affidarti a generiche “agenzie di servizi”.
Queste, non avendo competenza tecnica diretta, devono comunque incaricare un professionista esterno, aumentando così tempi e costi della pratica.
Affidarsi direttamente a un geometra esperto in SCIA casa vacanze Roma permette di risparmiare e garantire la conformità dell’immobile sin dal primo invio.

Dove si presenta la SCIA per aprire una casa vacanze a Roma

La SCIA per casa vacanze si presenta al:

Sportello Unico per le Attività Ricettive (S.U.A.R.)
Dipartimento Turismo, Formazione Professionale e Lavoro
Via di San Basilio, 51 – Roma

Il SUAR è l’ufficio comunale che:

• gestisce tutte le pratiche di apertura delle strutture ricettive (alberghiere ed extra-alberghiere);

• fornisce assistenza e orientamento a cittadini e professionisti nel percorso amministrativo;

• verifica la regolarità delle dichiarazioni SCIA presentate;

• emette sanzioni e sospensioni in caso di attività abusive o non conformi.

Dopo l’invio della SCIA online, la casa vacanze è immediatamente operativa (art. 19 L. 241/1990), salvo successivi controlli di conformità da parte del Comune di Roma.

Riepilogo rapido – Autorizzazioni e soggetti coinvolti

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Quali sono i documenti necessari e i requisiti per la SCIA Casa Vacanze a Roma

Per ottenere l’autorizzazione all’apertura di una casa vacanze a Roma, è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) completa di tutti i documenti richiesti dal Comune di Roma tramite il SUAR – Sportello Unico Attività Ricettive.

L’immobile deve rispettare specifici requisiti strutturali e normativi, oltre a disporre della conformità edilizia, catastale e dell’agibilità.
Senza questi requisiti, la SCIA è inefficace e la struttura non può essere inserita nell’elenco delle attività extralberghiere.

Documenti obbligatori per la SCIA casa vacanze Roma

Ecco la lista aggiornata dei documenti richiesti nel 2025 per la presentazione della pratica:

1. Titolo edilizio dell’immobile (licenza, concessione, permesso, CILA, SCIA, o condono).

   • Se l’edificio è ante 1939, occorre allegare:

     • Planimetria catastale datata 1939 o la più risalente disponibile;

     • Atto di proprietà o contratto di affitto registrato.

2. Planimetria catastale attuale aggiornata e conforme allo stato dei luoghi.

3. Visura catastale dell’immobile e conformità catastale.

4. Relazione tecnica asseverata redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che attesti la conformità urbanistica e catastale.

5. Certificato di agibilità dell’edificio o dell’unità immobiliare.

6. Dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico, gas e riscaldamento, ai sensi del D.M. 37/2008.

7. Assicurazione di responsabilità civile verso terzi (RC) per coprire eventuali danni a persone o cose.

8. Documento d’identità e codice fiscale del proprietario o del gestore.

9. Autodichiarazione requisiti morali (assenza di condanne o interdizioni).

10. Ricevuta del pagamento dei diritti comunali SUAR (€ 250 circa per attività fino a 250 m²).

💡 Suggerimento tecnico: tutti gli allegati devono essere in formato PDF firmato digitalmente e caricati tramite il portale SUAR del Comune di Roma.

Requisiti strutturali minimi per l’autorizzazione casa vacanze Roma

Per essere approvata, la SCIA casa vacanze Roma deve dimostrare che la struttura rispetta i requisiti strutturali minimi previsti dal Regolamento Regionale Lazio n. 14/2017 (modifica al Reg. n. 8/2015):

• Sala comune di almeno 14 m², con cucina o angolo cottura attrezzato.

• Camere singole di minimo 9 m².

• Camere doppie di minimo 14 m², con incremento di 6 m² per ogni posto letto aggiuntivo.

• Servizio ricevimento e reperibilità telefonica 24 h per gli ospiti.

• Fornitura di energia elettrica, acqua calda/fredda e riscaldamento funzionanti.

• Camere arredate, dotate di porta, finestra e aerazione naturale.

• Riordino e pulizia dei locali, cambio biancheria da bagno e letto a ogni nuovo soggiorno.

• Punto telefonico comune (fisso o mobile) per le chiamate d’emergenza.

• Capacità ricettiva nei limiti fissati dal regolamento comunale (Allegato A6).

• Possibilità di offrire servizi complementari (Wi-Fi, TV, climatizzazione, ecc.).

Requisiti di sicurezza e dotazioni obbligatorie

La casa vacanze deve essere sicura e conforme alle principali norme in materia di prevenzione incendi e sicurezza domestica:

• Installazione di almeno un estintore da 6 kg ogni 200 m².

• Rilevatori di fumo (UNI EN 14604) in camere e corridoi.

• Rilevatori di gas (UNI EN 50194) in cucina o dove presenti apparecchi a fiamma libera.

• Rilevatori di monossido di carbonio (CO) (UNI EN 50291) nei locali con caldaia.

• Illuminazione d’emergenza autonoma nei percorsi di uscita.

• Cassetta di pronto soccorso accessibile.

• Segnaletica vie di fuga conforme al D.Lgs. 81/2008.

Tutti gli impianti devono essere certificati e mantenuti secondo le scadenze previste dalla normativa tecnica.

Relazione tecnica asseverata: perché è obbligatoria

Uno degli allegati fondamentali alla SCIA è la Relazione Tecnica Asseverata, redatta da un tecnico abilitato.
Questo documento certifica che:

• l’immobile è conforme urbanisticamente e catastalmente;

• i locali rispettano le dimensioni minime e le altezze previste dai regolamenti edilizi;

• gli impianti sono a norma e sicuri;

• la casa è idonea all’uso ricettivo e dispone di agibilità.

Senza la relazione asseverata, la SCIA non è valida e l’attività non può essere avviata.

Riepilogo sintetico – Requisiti SCIA Casa Vacanze Roma

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Quanto costa inviare la SCIA Casa Vacanze a Roma

La presentazione della SCIA per casa vacanze a Roma comporta due tipi di costi distinti:

1. i diritti comunali SUAR, dovuti al Comune di Roma;

2. l’onorario del tecnico abilitato, necessario per la compilazione e l’asseverazione della pratica.

Costi amministrativi (Comune di Roma)

Il pagamento dei diritti istruttori SUAR avviene tramite reversale comunale e varia in base alla superficie e alla tipologia dell’attività:

Il pagamento è obbligatorio al momento dell’invio telematico della SCIA sul portale del Comune di Roma – SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive).

Onorario tecnico per la pratica SCIA

La SCIA casa vacanze Roma deve essere predisposta e firmata da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che assevera la conformità urbanistica, catastale e impiantistica dell’immobile.

L’onorario medio nel 2025, per una pratica completa di:

• verifica conformità edilizia e catastale,

• redazione relazione tecnica asseverata,

• compilazione e invio telematico della SCIA,

è compreso tra:

• € 500,00 e € 700,00 a unità, per attività non imprenditoriali (fino a 2 immobili);

• € 700,00 e € 900,00 per attività imprenditoriali (oltre 2 immobili o gestione stabile).

A questi importi va aggiunto il 5% Cassa Geometri o CNAPPC (in base al professionista incaricato).

Tempi di approvazione e operatività

La SCIA, una volta inviata al SUAR, ha effetto immediato:
l’attività può iniziare dal giorno stesso del protocollo (art. 19 L. 241/1990).

I tempi medi per l’elaborazione della pratica da parte del tecnico sono di circa:

• 5 giorni lavorativi, dalla consegna di tutta la documentazione completa.

Il Comune può effettuare controlli nei 60 giorni successivi alla presentazione.
In caso di irregolarità urbanistiche o impiantistiche, la SCIA viene sospesa fino alla regolarizzazione.

Casa vacanze imprenditoriale e non imprenditoriale a Roma

La gestione di una casa vacanze a Roma può avvenire in due forme:

📌 Riferimento normativo: Regolamento Regionale Lazio n. 14 del 16/06/2017.
L’attività è considerata occasionale solo se:

• resta chiusa per almeno 100 giorni l’anno;

• si gestiscono massimo due appartamenti.

Superate queste soglie, è obbligatoria l’apertura della partita IVA e la gestione in forma imprenditoriale.

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Differenza tra casa vacanze e short rent (affitto breve)

Spesso si confonde la casa vacanze con SCIA con la locazione turistica o affitto breve.
Ecco le principali differenze:

La casa vacanze con SCIA consente quindi un’attività più strutturata, pubblicabile su portali come Airbnb, Booking o Vrbo, con maggiore tutela legale.

Obblighi verso la Questura e la Polizia di Stato

Ogni gestore di casa vacanze, con o senza partita IVA, deve:

• accreditarsi al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato;

• inviare entro 24 ore dall’arrivo la schedina alloggiati di ogni ospite (art. 109 T.U.L.P.S.);

• nei casi previsti, trasmettere anche la comunicazione di cessione fabbricato per:

  • ospiti extracomunitari (sempre);

  • ospiti UE con soggiorno oltre 30 giorni.

Le sanzioni in caso di omissione possono includere multe fino a € 206 e sospensione temporanea dell’attività.

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Normativa di riferimento

• Regolamento Regionale Lazio n. 14/2017 – Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere

• Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011, art. 53)

• D.P.R. 151/2011 – Norme antincendio

• D.Lgs. 81/2008 – Sicurezza e segnaletica vie di fuga

• D.M. 03/09/2021 – Criteri generali di sicurezza antincendio

Articoli di approfondimento:

1. Il suar per attività extra alberghiere
2. scia affittacamere a Roma
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