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Tabelle millesimali Roma: il costo, la modifica e l’elaborazione

Cosa sono le tabelle millesimali ?

I millesimi individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’edificio e alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni. I millesimi vanno riassunti in specifiche tabelle che vanno allegate al regolamento di condominio, le tabelle possono essere revisionate e correttea maggioranza dei condomini in assemblea.

Elaborazione delle tabelle millesimali la ripartizione delle spese

Le tabelle millesimali  sono un allegato del regolamento di condominio e ne rappresentano lo strumento attuativo più importante.
Da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie ma soprattutto le maggioranze assembleari.

Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico (geometra,architetto,ingegnere) che ha le competenze tecniche in quanto si dovrà sempre procedere alle operazioni materiali, quali le misurazioni di tutte le unità immobiliari, e poi alla successiva elaborazione tecnica con elaborazione delle tabelle vere e proprie ed una relazione tecnica che chiarifica il metodo di redazione.

La metodologia per la redazione, ad esempio delle Tabelle Millesimali Generali (che esprimono le quote sulla proprietà comune) sono stabilite dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, sottotetti, ecc.) adattate con particolari coefficienti, che tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di tutti i vani, calcolando così la superficie virtuale o volume virtuale. I coefficienti più usati sono il coefficiente di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc., ma essi sono arbitrari e dipendono dalla sensibilità del tecnico. La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico (facendo una proporzione) si giunge alla compilazione della tabella millesimale.

Quali tabelle millesimali si possono elaborare?

In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali.
Quella principale, delle tabelle millesimali in senso stretto, normalmente detta “di proprietà“, rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.
Altre  tabelle millesimali possono essere poste in essere per l’uso delle proprietà comuni: ad esempio, possono essere riferite alla singola rampa di scale, all’ascensore, all’impianto di riscaldamento centralizzato, al giardino. Queste tabelle devono considerare sia l’uso di servizi condominiali che la quota di proprietà espressa dalle tabelle millesimali di proprietà.
Le più frequenti nella prassi sono le tabelle millesimali d’uso per la ripartizione delle spese riguardanti scale e ascensore (ove presente). In tal caso si adotta di solito il seguente criterio (indicato come principio dall’Art. 1124 del Codice Civile): la quota è determinata per metà dai millesimi di proprietà e l’altra metà in proporzione all’altezza del piano abitato. Per ottenere le quote della seconda metà si divide questa per la sommatoria del numero di piani dell’edificio e il risultato si moltiplica per ciascun piano.
Altre tabelle utilizzate:
• Tabella millesimi riscaldamento;

Il regolamento condominiale delle tabelle millesimali

Il regolamento di condominio è un documento indispensabile in uno stabile in quanto ne regola la vita. All’interno del regolamento di condominio sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comunil’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale. Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.

I coefficienti per l’elaborazione dei millesimi

I coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale. Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore massimo unitario:

  • coefficiente di destinazione,
  • coefficiente di piano,
  • coefficiente di orientamento,
  • coefficiente di prospetto,
  • coefficiente di luminosità,
  • coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Coefficiente di destinazione. Ha il fine di stabilire una valutazione degli spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità.

Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:

  • camere : 1,00
  • servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) : 0,90
  • corridoi, disimpegni : 0,80
  • logge racchiuse tra tre pareti : 0,50-0,35
  • cantine e soffitte (di sgombero) : 0,45-0,30
  • balconi coperti : 0,30
  • balconi scoperti : 0,25
  • terrazzo a livello : 0,22
  • giardini ed aree di rispetto : 0,15-0,10

Coefficiente di piano. Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente

  • ps : 0,75
  • pt : 0,85
  • pr : 0,90
  • p1 : 0,95
  • da p2 a pn-2 : 1,00
  • pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali
  • pn : 1,00 con detrazioni eventuali

Coefficiente di orientamento. Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali

  • quadrante SE-SO : 1,00-0,97
  • quadrante NE-SE : 0,97-0,90
  • quadrante NO-SE : 0,97-0,90
  • quadrante NO-NE : 0,90-0,80
  • per ambiente senza finestra, interni agli alloggi : 0,75

Coefficiente di prospetto. Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata

  • su giardini, vedute panoramiche, strade : 1,00-0,95
  • su zone di rispetto : 0,90-0,85
  • su cortili : 0,85
  • su chiostrine : 0,80
  • locali senza finestre e cantinati : 0,75

Coefficiente di luminosità. Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione alla loro superficie

  • per K=1/6 o maggiore l=1,000
  • per K=1/7 l=0,965
  • per K=1/8 l=0,940
  • per K=1/9 l=0,920
  • per K=1/10 l=0,900
  • per spazi aperti l=1,000