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Verifica acquisto casa: controlli obbligatori compravendita e documenti necessari

verifica acquisto casa, la regolarità della casa in fase di vendita cosa controllare e i documenti obbligatori.
verifica acquisto casa

La verifica acquisto casa: hai trovato finalmente un’appartamento che ti piace ma non sai se i documenti che ti ha fornito l’agenzia immobiliare sono corretti o se sono completi, oggi mi soffermerò su questa questione spinosa e complicata per le persone che non sono ne geometri ne tecnici. Infatti ormai i notai sono molto più scrupolosi nella compravendita ed i documenti che la parte venditrice deve fornire non sono pochi.

La planimetria catastale fornita dall’agenzia immobiliare in fase di vendita, attenzione!

La maggior parte delle volte (sempre), quando si va a vedere un’appartamento l’agente immobiliare ti consegna o ti fa solo vedere la planimetria catastale, dicendo che è tutto corretto e tutto conforme al comune. Purtroppo in molti casi questo non è vero, non perché l’agenzia vuole fare una truffa, ma perché probabilmente l’agente immobiliare non ha esperienza tecnica. E’ ancora usanza comune, infatti, scambiare la planimetria catastale come il progetto edilizio della casa depositato ala comune, questo è totalmente falso, perché in Italia il catasto non è probatorio, quindi non dimostra la preesistenza urbanistica( progetto di edificazione) e la sua correttezza.

Cosa controllare quando si entra a vedere una casa in vendita?

Per prima cosa, visto che ti viene consegnata la sola planimetria catastale, devi controllare la distribuzione degli spazi interni, e quindi, che quanto presente sulla planimetria catastale non presenti delle stanze diverse o delle destinazioni non reali. Questo è importante perché se tutto risulta uguale possiamo dire che inizialmente esiste almeno una conformità catastale ( piantina catastale uguale alla realtà). Se invece noti delle differenze, devi sapere che sicuramente queste difformità devono essere sanate prima dell’eventuale rogito, o con una sola variazione catastale o addirittura presentando una pratica edilizia a sanatoria. Le difformità (o differenze) rispetto alla piantina del catasto che devi prendere in seria considerazione sono per riassumere:

  • finestre sposate
  • chiusure dei balconi o terrazzi
  • cucine che affacciano in chiostrina
  • camere molto piccole, inferiori a 9,00 metri quadri
  • disposizione interne non uguale

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Perché è importante avere la conformità tra stato di fatto, progetti comunali e piantina del catasto?

Le verifiche spiegate nel precedente paragrafo sono importanti per evitare di arrivare al rogito ed essere bloccati dal notaio che si accorge delle difformità, con conseguente panico sia della parte venditrice, sia della parte acquirente ( a cui piace la casa). Infatti sanare dei problemi porta ad un ritardo del rogito, alcune volte anche mesi, con eventuali problemi se la parte acquirente deve lasciare un’altra casa. Per questo è importante arrivare al rogito con tutti i documenti obbligatori ed in regola per evitare scherzi dell’ultima ora. Quindi prima di firmare un compromesso vi consiglio di vincolare l’acquisto alla conformità urbanistica e richiedere la seguente documentazione all’agenzia immobiliare:

  • progetto originario di costruzione dell’edificio reperibile facendo accesso in atti al municipio;
  • tutte le eventuali pratiche edilizie presentate nel corso del tempo, cila, scia , dia o cambi di destinazione d’uso;
  • eventuale presenza dell’agibilità del fabbricato( non sempre fondamentale).

Affidandoti ad un tecnico con i documenti di cui sopra, ci metterai poco ad ottenere una verifica della casa che vuoi acquistare. Infatti il tecnico incaricato controlla che il progetto originario e le successive pratiche edilizie siano conformi ai regolamenti edilizi e allo stato di fatto, confermandoti cosi la conformità urbanistica di casa. Assunto che il controllo urbanistico sia a volte lungo, avendolo sarete sicuramente un passo avanti nell’acquisto di una casa in regola. Se poi si aggiunge che anche la planimetria al catasto è uguale alla realtà, si potrebbe dire bingo!.

Verifica acquisto casa: ho la conformità urbanistica! quali altri documenti richiedere?

Hai controllato la conformità urbanistica della casa con un tecnico ed è tutto in regola, sia dal punto di vista comunale che catastale. Ora devi solo richiedere alcuni documenti necessari quali sono:

  • l’attestato di Prestazione Energetica

    Conosciuto anche con la sigla APE, è un documento essenziale da avere prima di cominciare a pubblicizzare la vendita della propria casa. Questo attestato, che ha una durata massima di 10 anni, fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche della proprietà, e riporta la classe energetica dell’immobile in una scala che va dalla lettera A alla G. Per ottenere questo documento, se non se ne è in possesso oppure se è scaduto, ci si dovrà rivolgere ad un tecnico abilitato che si occuperà, a seguito della visita della casa, di redigerlo e registrarlo nei registri del Catasto Energetico Regionale.

  • atto di provenienza dell’immobile

    Permette di conoscere chi è il proprietario di un determinato immobile, e come ci è diventato. Può trattarsi, giusto per fare qualche esempio, di una compravendita, di una successione legittima oppure di una donazione. Questi atti vengono rilasciati dal notaio al momento in cui un determinato immobile subisce un trasferimento di proprietà; qualora questo atto sia stato perso è possibile rivolgersi nuovamente al notaio che lo aveva redatto.

  • documenti condominiali

    Nel caso in cui l’immobile che si intende vendere faccia parte di un condominio sarà necessario dotarsi anche del regolamento condominiale, che consente all’acquirente di conoscere i futuri vincoli, e della dichiarazione relativa al pagamento delle spese da richiedere all’amministratore, ed ha lo scopo di rassicurare il compratore rispetto al regolare saldo delle spese condominiali fino al momento della vendita.

  • certificazione di conformità impianti

    La certificazione di conformità di un impianto è un documento, rilasciato dallo stesso tecnico installatore, con il quale si attesta la conformità dell’impianto in questione secondo le norme vigenti e le specifiche tecniche richieste.

Avendo la conformità urbanistica, catastale e la documentazione elencata, puoi finalmente andare al rogito in piena tranquillità e sicurezza.

Verifica acquisto casa, se qualcosa va storto come si risolve?

Se nei controlli si verificano delle difformità urbanistiche e catastali, o solo una delle due, bisogna sanarle con un tecnico. Le pratiche edilizie a sanatoria possono essere complicate o semplice, ma il tutto dipende dal tipo di abuso da sanare. Se devo dire le pratiche edilizie che frequentemente mi capitano nelle compravendite posso dire che sono:

  • maggiormente le cila in sanatoria per diversa distribuzione spazi interni
  • frequente anche la scia in sanatoria
  • pratiche di condono presentate ma mai concluse con il ritiro della concessione
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Voglio comunque rassicurarti che nella maggior parte dei casi sono quasi tutti risolvibili gli abusi, a meno che non si tratti di ampliamenti o cambi di destinazione d’uso abusivi. Casi semplici da regolarizzare sono le difformità catastali, infatti le stesse in pochi giorni con una variazione catastale si risolvono senza particolari problemi. Speriamo di averti dato un’idea su la verifica acquisto casa e di poterti evitare degli errori nella fase di pre-acquisto di un immobile.

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