Sanzioni locazione turistica Roma: cosa rischi davvero e come evitarlo

Gestire una locazione turistica a Roma non è “solo mettere casa su una piattaforma”. La Capitale ha controlli frequenti e un quadro sanzionatorio variegato: dal nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN), alla CIA (Comunicazione Inizio Attività) per gli alloggi uso turistico, fino a Alloggiati Web (Pubblica Sicurezza), contributo di soggiorno e comunicazione flussi turistici alla Regione. Ignorare anche uno solo di questi tasselli può tradursi in multe salate, sospensioni e—in casi specifici—responsabilità penali.

Obiettivo di questa guida: farti capire in modo pratico quali sanzioni si applicano a Roma per la locazione turistica e come metterti in regola, senza fronzoli.

Tipologie a confronto

Prima di parlare di sanzioni è fondamentale distinguere le fattispecie:

• Locazione turistica (alloggio ad uso turistico): è una locazione breve senza servizi tipici alberghieri (niente colazioni, pulizie durante il soggiorno, reception). A Roma richiede CIA (Comunicazione di Inizio Attività) al Comune; non è una struttura ricettiva.

• Casa Vacanze, B&B, Affittacamere: sono strutture extralberghiere. Richiedono SCIA SUAR (Sportello Unico Attività Ricettive) e rispettano i regolamenti di Regione Lazio su requisiti e gestione.

Sbagliare categoria significa sbagliare adempimenti: è la prima causa di sanzioni e provvedimenti inibitori del SUAR su Roma.

Leggi il nostro articolo completo sulla CIA locazione turistica a Roma.

CIN: le sanzioni nuove su locazioni turistiche e affitti brevi Roma

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) identifica univocamente le unità destinate a locazioni turistiche/affitti brevi e strutture ricettive. È obbligatorio averlo, esporlo all’esterno e indicarlo negli annunci online. Le violazioni comportano:

• Messa in locazione senza CIN: sanzione da 800 a 8.000 euro per unità.

• Mancata esposizione/indicazione del CIN su immobile o annuncio: sanzione da 500 a 5.000 euro, con rimozione immediata dell’annuncio irregolare.

• Carente dotazione di sicurezza (es. rilevatori gas e CO, estintori portatili quando richiesti): sanzioni per ciascuna violazione nell’ordine di 600–6.000 euro.

Queste regole discendono dal cosiddetto “Decreto Anticipi” (D.L. 145/2023 e norme attuative), pubblicato in Gazzetta Ufficiale per gli aspetti sanzionatori con la disciplina sul CIN.

Nota operativa (Roma): anche per la locazione turistica pura (non ricettiva) il CIN è richiesto quando l’unità rientra negli obblighi previsti dalla normativa nazionale, pena le sanzioni sopra elencate. In pratica, se promuovi l’unità per finalità turistica e rientri nel perimetro legale degli affitti brevi, devi ottenere e usare il CIN.

CIA vs SCIA SUAR: gli errori che costano

• Locazione turistica = CIA: a Roma si avvia con Comunicazione Inizio Attività, telematica. Se non la presenti e ti promuovi come “locazione turistica”, sei esposto a sanzioni amministrative, oltre a controlli della Polizia Locale.

• Strutture extralberghiere = SCIA SUAR: CAV, B&B, affittacamere si aprono con SCIA via SUAR. Se offri servizi tipici alberghieri (colazioni, pulizie in itinere, reception), stai uscendo dalla locazione turistica e ricadi nella SCIA. Avvio senza SCIA → sanzioni e possibili provvedimenti inibitori (sospensione/chiusura).

Esempio reale tipico a Roma
Proprietario pubblica un alloggio come “locazione turistica”, ma offre colazione, pulizia intermedia e “reception h24”. In sopralluogo, viene riqualificato come CAV: scattano contestazioni per mancata SCIA SUAR e per omessa esposizione CIN, con sanzioni multiple.

Alloggiati Web: cosa comporta il mancato invio

Chi ospita per finalità turistiche deve identificare gli ospiti e trasmettere le generalità alla Questura mediante Alloggiati Web entro:

• 24 ore dall’arrivo;

• all’arrivo se il soggiorno è < 24 ore.

L’obbligo riguarda anche i locatori/sublocatori con contratti < 30 giorni. La violazione dell’art. 109 TULPS è sanzionata dall’art. 17 TULPS: arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 euro (profilo penalmente rilevante nei casi tipizzati).

Attenzione pratica: la recente prassi ribadisce anche il divieto di check-in da remoto come identificazione sostitutiva, poiché non conforme all’art. 109 TULPS; diverse sanzioni sono già state elevate a Roma.

Contributo di soggiorno Roma: omissioni e irregolarità

A Roma il contributo di soggiorno si applica anche agli alloggi per uso turistico. Gli obblighi ricorrenti sono:

• Pubblicare ed esporre importi ed esenzioni;

• Riscossione dall’ospite, rendicontazione e versamento periodico;

• Dichiarazioni tramite i canali indicati da Roma Capitale.

Il mancato versamento o mancata dichiarazione espongono a sanzioni amministrative, con eventuali accertamenti incrociati tra Questura, Agenzia Entrate e Comune (casi già avvenuti). Roma ha aggiornato più volte regole e tariffe; verifica sempre la scheda informativa ufficiale.

Flussi turistici Regione Lazio (ROSS 1000) e sanzioni

Oltre alla Pubblica Sicurezza, in Lazio vige l’obbligo di comunicare i flussi turistici (movimento degli ospiti). La mancata comunicazione comporta una sanzione amministrativa da 1.000 a 2.000 euro per strutture ricettive e alloggi per uso turistico.

Controlli e accertamenti della Polizia Locale di Roma

La Polizia Locale di Roma Capitale effettua controlli frequenti sulle attività di locazione turistica e affitti brevi, soprattutto nei quartieri centrali (Centro Storico, Monti, Vaticano, Prati, Trastevere).
Gli accertamenti più comuni riguardano:

• assenza di SCIA al SUAR

• coerenza tra stato di fatto e ultima variazione catastale a Roma

• mancato codice identificativo (CIN)

• mancate comunicazioni ospiti in Alloggiati Web

• evasione o errata applicazione del contributo di soggiorno

• assenza di requisiti igienico-sanitari minimi

• assenza di presentazione della CILA a Roma per le modifiche interne

• attività imprenditoriale non dichiarata pur fornendo servizi alberghieri

📌 I controlli avvengono tramite:

• segnalazioni di condomini e amministratori

• verifiche dirette sulle piattaforme  (Airbnb, Booking, ecc.)

• pattuglie in borghese nei palazzi dove si sospetta attività abusiva

• incrocio dati fiscali con Agenzia delle Entrate

In caso di irregolarità documentale:
➡️ sanzione amministrativa immediata + possibile chiusura attività
➡️ se ricorrono condizioni di interesse fiscale → sequestro documentale

Tabella aggiornata sanzioni locazione turistica Roma

Come evitare multa locazione turistica Roma: Checklist

Per operare in sicurezza è utile verificare periodicamente la propria posizione amministrativa:

📌 Se compare anche solo una ❌ → rischio di sanzioni elevate
❗ Specie nei Municipi I, II e XIII dove i controlli sono più serrati

 Esempi tipici a Roma

• “Locazione turistica fantasma”: annuncio online senza CIA e senza CIN. In caso di controllo, scattano le sanzioni su CIN (assenza/esposizione) e l’avvio irregolare. Se inoltre non sono stati versati i contributi di soggiorno, partono anche gli accertamenti tributari.

• “B&B camuffato da locazione”: proprietario pubblicizza “locazione turistica”, offre colazione, pulizie intermedie e assistenza continuativa. SUAR lo riqualifica come CAV/B&B: mancanza SCIA, carenze requisiti, sanzioni multiple.

• “Check-in smart”: identificazione ospiti da remoto. A Roma sono stati elevati verbali: resta l’obbligo di identificazione presente e invio dati su Alloggiati Web nei tempi.

Checklist anti-sanzione e accertamenti della Polizia Locale di Roma

1. Inquadra correttamente l’attività
   – Locazione turistica → CIA;
   – CAV/B&B/Affittacamere → SCIA SUAR.

2. Gestisci il CIN
   – Richiedi il CIN;
   – Esponilo all’esterno e indicalo in tutti gli annunci;
   – Verifica i requisiti di sicurezza (rilevatori gas/CO, estintori quando richiesti).

3. Alloggiati Web
   – Identificazione di persona;
   – Invio entro 24 ore (o all’arrivo se < 24 ore).

4. Contributo di soggiorno Roma
   – Esporre tariffe ed esenzioni;
   – Riscossione, rendicontazione e versamento;
   – Dichiarazioni periodiche.

5. Flussi turistici Lazio
   – Registrazione e invio dei movimenti ospiti nei sistemi regionali (ROSS 1000);
   – Evita la sanzione 1.000–2.000 €.

FAQ Domande frequenti multa locazione turistica Roma

Serve la SCIA SUAR per la locazione turistica a Roma?
No: per la locazione turistica serve la CIA. La SCIA SUAR è per CAV, B&B, affittacamere.

Il CIN è obbligatorio anche per la locazione turistica?
Sì, quando rientri nel perimetro della disciplina sugli affitti brevi/turistici: senza CIN e senza esposizione scattano sanzioni.

Se offro colazione e pulizie intermedie resto una locazione turistica?
No: stai configurando una struttura ricettiva e ti serve la SCIA SUAR.

Quali sono le tempistiche Alloggiati Web?
Entro 24 ore dall’arrivo, oppure immediato se il soggiorno dura meno di 24 ore.

Cosa rischio se non invio i flussi turistici alla Regione Lazio?
Una sanzione amministrativa 1.000–2.000 €.

Errori da evitare a Roma

• Confondere locazione turistica con CAV per “aggiungere servizi”: la linea è chiara, e a Roma i controlli sono frequenti.

• Pubblicare annunci senza CIN o senza indicazione del CIN: oggi è una delle cause più immediate di sanzione e rimozione annuncio.

• Dare per scontato che check-in remoto equivalga a identificazione valida: non lo è.

• Dimenticare Alloggiati Web o inviare in ritardo: l’obbligo è tassativo.

• Trascurare il contributo di soggiorno: la mancata rendicontazione o il versamento irregolare portano a sanzioni e accertamenti.

Riferimenti essenziali a Roma e nel Lazio

• SUAR Roma Capitale: SCIA/CIA, poteri inibitori, schede e FAQ.

• Regione Lazio—Strutture ricettive e alloggi per uso turistico, sanzioni e obblighi informativi.

• CIN—disciplina nazionale e sanzioni (G.U., approfondimenti tecnici).

• Alloggiati Web—Polizia di Stato (art. 109 TULPS, tempi e modalità).

• Contributo di soggiorno Roma—regole e novità.

Sanzioni locazione turistica Roma ultime considerazioni

A Roma, le sanzioni per la locazione turistica sono il risultato di adempimenti trasversali: CIN, CIA/SCIA, Alloggiati Web, flussi turistici regionali, contributo di soggiorno e requisiti di sicurezza. Il messaggio è semplice: inquadramento corretto dell’attività + adempimenti puntuali. Così eviti multe, rimozioni di annunci e contestazioni (anche penali) e ti metti al riparo dai provvedimenti inibitori del Comune.

Geometra Luigi Cireddu

Iscritto al Collegio di Roma al n.10447

Geometra a Roma, esperto in pratiche edilizie, catasto, urbanistica e sicurezza nei cantieri. Condivido guide chiare e soluzioni pratiche per aiutare privati e professionisti a gestire le pratiche edilizie con semplicità.