Pratiche edilizie Roma, urbanistiche e catastali

Quando devi ristrutturare, regolarizzare, vendere, acquistare o modificare un immobile a Roma, il primo problema non è compilare un modulo: è capire quale pratica serve realmente e quali verifiche devono essere eseguite prima di presentarla.

CILA, SCIA, sanatoria, DOCFA, accesso agli atti, condono edilizio, cambio di destinazione d’uso e agibilità rispondono infatti a esigenze differenti.

La procedura corretta dipende da diversi elementi:

• stato reale dell’immobile;
• titoli edilizi esistenti;
• eventuali difformità;
• destinazione d’uso;
• situazione catastale;
• caratteristiche delle opere;
• eventuali vincoli;
• interventi eseguiti in passato.

Questa pagina raccoglie le principali pratiche edilizie Roma, urbanistiche e catastali, collegandole agli approfondimenti specialistici del sito.

Il criterio da seguire è semplice:

prima si verifica l’immobile, poi si individua la pratica corretta.

Quale pratica serve per il tuo immobile a Roma?

Puoi partire dal problema che devi risolvere.

La tabella serve come orientamento: il titolo corretto deve essere individuato analizzando il caso concreto.

Prima della pratica edilizia: verificare l’immobile

Uno degli errori più frequenti consiste nel partire direttamente dalla domanda:

“Devo fare una CILA o una SCIA?”

In molti casi la domanda precedente dovrebbe essere:

“Lo stato attuale dell’immobile corrisponde a quello legittimamente autorizzato?”

Una nuova pratica edilizia deve infatti partire da una situazione correttamente ricostruita.

Per questo possono essere necessari:

• sopralluogo;
• rilievo;
• planimetria catastale;
• titoli edilizi precedenti;
• elaborati comunali;
• accesso agli atti;
• verifica di eventuali condoni;
• confronto tra stato reale e documentazione.

Se devi approfondire questo controllo, consulta la guida sul stato legittimo dell’immobile a Roma.

Pratiche edilizie tramite SUET a Roma

Lo Sportello Unico per l’Edilizia Telematico – SUET è la piattaforma utilizzata da Roma Capitale per numerosi procedimenti edilizi.

Roma Capitale indica che:

• CIL e CILA vengono trasmesse telematicamente tramite SUET dal 16 maggio 2016;
• dal 1° aprile 2022 il sistema gestisce anche SCIA ex art. 22 e Permessi di Costruire;
• dal 27 ottobre 2025 è disponibile tramite SUET anche la SCIA alternativa al Permesso di Costruire.

Puoi consultare direttamente il servizio istituzionale: SUE – Procedure edilizie SUET di Roma Capitale.

Il SUET è però lo strumento di presentazione della pratica, non sostituisce l’inquadramento tecnico dell’intervento.

CILA a Roma

La CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata viene utilizzata nelle fattispecie previste dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.

È frequentemente utilizzata per interventi di manutenzione straordinaria interna che non interessano le parti strutturali, come determinate modifiche alla distribuzione degli ambienti.

Possono rientrare, a seconda del progetto:

• spostamento di tramezzi;
• apertura o chiusura di porte interne;
• diversa distribuzione degli ambienti;
• rifacimento coordinato di bagno e cucina;
• frazionamenti o accorpamenti nei casi ammessi dalla disciplina applicabile.

Prima della presentazione devono comunque essere controllati stato legittimo, eventuali vincoli e natura effettiva dell’intervento.

Per documenti, SUET, costi, tempi e fine lavori consulta la guida specifica CILA Roma.

SCIA edilizia a Roma

La SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività riguarda le fattispecie previste dalla normativa edilizia che non rientrano nella semplice CILA.

Può essere necessaria, in funzione dell’intervento, in presenza di:

• opere strutturali;
• restauro o risanamento conservativo con interessamento strutturale;
• determinate ristrutturazioni edilizie;
• specifiche modifiche esterne;
• varianti o interventi disciplinati dall’art. 22 del D.P.R. 380/2001.

Non è tecnicamente corretto utilizzare la regola:

“lavoro interno = CILA, lavoro esterno = SCIA”.

Il titolo dipende dalle caratteristiche effettive dell’opera.

Per l’approfondimento dedicato consulta SCIA Roma: requisiti, costi e procedura SUET.

Regolarizzare una difformità edilizia a Roma

Quando lo stato reale non coincide con la documentazione autorizzata bisogna prima identificare la natura della difformità.

Tra i casi più frequenti:

• tramezzi spostati;
• porte realizzate in posizione differente;
• diversa distribuzione interna;
• opere eseguite senza titolo;
• modifiche strutturali;
• interventi realizzati in difformità da una precedente pratica;
• ampliamenti;
• verande;
• modifiche di prospetto;
• cambi di destinazione d’uso.

Non esiste una procedura unica chiamata genericamente “sanatoria”.

A seconda del caso possono entrare in gioco:

• tolleranze costruttive ed esecutive;
• CILA relativa a interventi già realizzati;
• accertamento di conformità ex art. 36;
• procedimento previsto dall’art. 36-bis;
• ulteriori discipline regionali o di settore.

Il Decreto Salva Casa ha modificato in modo significativo questo quadro, introducendo un regime distinto per diverse fattispecie di parziale difformità e interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA.

Per la distinzione operativa tra i diversi procedimenti consulta Accertamento di conformità Roma: art. 36 e 36-bis.

Per una guida più orientata al problema del proprietario consulta invece Come sanare un abuso edilizio a Roma.

Accesso agli atti e ricerca delle vecchie pratiche

Se il proprietario non possiede i titoli edilizi precedenti può essere necessario effettuare un accesso agli atti.

La ricerca può riguardare:

• licenza edilizia;
• concessione edilizia;
• Permesso di Costruire;
• progetti;
• varianti;
• DIA storiche;
• SCIA;
• CILA;
• sanatorie;
• condoni;
• agibilità.

L’accesso agli atti è spesso una fase preliminare.

Una volta ricostruita la documentazione, il risultato può essere:

1. immobile correttamente rappresentato;
2. Catasto da aggiornare;
3. difformità da approfondire;
4. pratica edilizia da regolarizzare;
5. vecchio procedimento da completare.

Per approfondire consulta Accesso agli atti amministrativi a Roma.

Pratiche catastali a Roma

Catasto e urbanistica sono collegati, ma non svolgono la stessa funzione.

Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e descrittive; la regolarità edilizia deriva invece dai titoli e dalle procedure urbanistico-edilizie applicabili.

Tra le principali pratiche catastali rientrano:

• variazioni DOCFA;
• aggiornamento delle planimetrie;
• diversa distribuzione interna;
• frazionamenti;
• fusioni;
• rettifiche;
• volture;
• variazioni dei dati censuari.

DOCFA e variazione catastale

Il DOCFA viene utilizzato per dichiarare determinate nuove costruzioni o variazioni delle unità immobiliari urbane.

Un punto deve essere particolarmente chiaro:

il DOCFA non sana un abuso edilizio.

Se una planimetria è diversa perché sono stati eseguiti lavori senza il necessario procedimento urbanistico, bisogna prima verificare la situazione edilizia.

Per causali, documenti, tempi e costi consulta la pillar Variazione catastale Roma – DOCFA.

Per informazioni istituzionali sul Catasto Fabbricati e sul DOCFA è possibile consultare anche l’Agenzia delle Entrate – aggiornamento Catasto Fabbricati DOCFA.

Planimetria catastale diversa dalla casa: da dove partire?

Quando la planimetria catastale non coincide con lo stato reale bisogna prima individuare la causa.

Caso 1 – Errore catastale

La difformità può essere esclusivamente grafica o derivare da dati catastali errati.

Caso 2 – Lavori autorizzati ma Catasto non aggiornato

Può essere necessario presentare un DOCFA.

Caso 3 – Lavori eseguiti senza il necessario titolo

Il problema va affrontato prima sotto il profilo urbanistico.

Caso 4 – Difformità minima o possibile tolleranza

Occorre verificarne tecnicamente natura e rilevanza.

Il principio è quindi:

prima diagnosi → poi pratica.

Condono edilizio Roma: gestire le domande già presentate

Il condono edilizio non è sinonimo di normale sanatoria.

A Roma esistono ancora numerose domande presentate in base alle leggi straordinarie di condono del 1985, 1994 e 2003 che possono risultare ancora in istruttoria o richiedere ulteriori attività.

Tra le operazioni che possono rendersi necessarie:

• verifica dello stato della domanda;
• consultazione del fascicolo;
• controllo della titolarità;
• integrazione della documentazione;
• verifica dei pagamenti;
• rettifica dei dati;
• procedura semplificata, quando applicabile;
• rilascio del titolo edilizio in sanatoria.

Per una panoramica completa consulta Condono edilizio Roma: SICER, visura e concessione.

Per l’utilizzo del portale consulta invece la guida specialistica SICER condono edilizio Roma.

Roma Capitale include SICER tra i servizi telematici del sistema SUE dedicati alle procedure di condono.

Verifiche tecniche prima di vendere o acquistare casa

Prima di una compravendita è utile distinguere almeno tre livelli:

stato reale dell’immobile

↓

titoli edilizi e stato legittimo

↓

situazione catastale

Una planimetria catastale corretta non dimostra automaticamente che le opere siano anche urbanisticamente legittime.

Durante una verifica possono emergere:

• tramezzi modificati;
• pratiche incomplete;
• vecchie sanatorie;
• condoni pendenti;
• planimetrie catastali non aggiornate;
• destinazioni d’uso da verificare;
• opere non correttamente documentate.

Il controllo preventivo permette di affrontare le eventuali criticità prima che diventino un problema durante preliminare, banca o rogito.

Per approfondire consulta la guida alla Relazione Tecnica Integrata Roma e quella sulla conformità urbanistica e catastale a Roma.

Cambio di destinazione d’uso a Roma

Cambiare la funzione di un immobile non significa semplicemente cambiare la categoria catastale.

Esempi frequenti sono:

• ufficio → abitazione;
• negozio → abitazione;
• magazzino → abitazione;
• deposito → attività commerciale;
• residenziale → altra funzione.

Prima devono essere verificati:

• destinazione urbanistica attuale;
• categoria funzionale;
• disciplina urbanistica;
• requisiti dell’immobile;
• standard;
• carico urbanistico;
• eventuali opere;
• vincoli;
• titolo edilizio;
• successivo aggiornamento catastale.

La materia è stata modificata dal nuovo quadro dell’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001 e richiede il coordinamento con la disciplina regionale e locale.

Per l’analisi specifica consulta Cambio di destinazione d’uso Roma.

Agibilità a Roma: SCAG tramite SUET

Dal 2 marzo 2026 la Segnalazione Certificata di Agibilità – SCAG viene presentata a Roma tramite SUET e non più mediante il precedente invio tramite PEC. Roma Capitale specifica inoltre che i relativi pagamenti PagoPA vengono generati all’interno della stessa piattaforma.

Il procedimento può riguardare, nelle fattispecie previste dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001:

• nuove costruzioni;
• ricostruzioni;
• sopraelevazioni;
• interventi su edifici esistenti che incidono sulle condizioni considerate dalla norma.

Consulta la guida specialistica Agibilità Roma: SCAG tramite SUET oppure la pagina ufficiale SCAG di Roma Capitale.

Immobili vincolati e TERRAP Roma Capitale

Prima di intervenire su un immobile soggetto a tutela bisogna distinguere correttamente tra:

• vincolo paesaggistico;
• tutela culturale;
• Carta per la Qualità;
• disciplina urbanistica;
• eventuali ulteriori vincoli.

Dal 2 marzo 2026 Roma Capitale utilizza il sistema TERRAP per la presentazione e gestione telematica delle autorizzazioni paesaggistiche in subdelega; dopo il periodo transitorio, dal 1° aprile 2026 le nuove richieste interessate vengono depositate esclusivamente attraverso la nuova piattaforma.

TERRAP non sostituisce CILA, SCIA o Permesso di Costruire:

procedimento paesaggistico e titolo edilizio hanno funzioni differenti.

Per la procedura completa consulta la guida TERRAP Roma Capitale – autorizzazione paesaggistica online e la pagina ufficiale TERRAP di Roma Capitale.

Relazione Tecnica di Compatibilità Ambientale

Nel 2026 Roma Capitale ha introdotto anche il nuovo schema della Relazione Tecnica di Compatibilità Ambientale, Efficienza Energetica e Comfort Abitativo collegata al Titolo III-bis del Regolamento Edilizio capitolino.

Non è una relazione da allegare automaticamente a qualsiasi ristrutturazione: la sua applicabilità deve essere valutata in funzione della categoria dell’intervento e della disciplina applicabile. La documentazione è stata approvata nel luglio 2026 ed è prevista l’integrazione nel sistema SUET.

Per l’analisi operativa consulta Relazione Tecnica di Compatibilità Ambientale Roma.

SCIA commerciale e pratiche SUAP a Roma

Quando si apre o modifica un’attività economica può essere necessario utilizzare il SUAP – Sportello Unico per le Attività Produttive.

La SCIA commerciale non dovrebbe essere considerata soltanto un modulo amministrativo.

Prima dell’invio possono dover essere controllati:

• destinazione d’uso del locale;
• situazione urbanistico-edilizia;
• requisiti igienico-sanitari;
• impianti;
• acustica;
• prevenzione incendi;
• insegne;
• altri requisiti specifici dell’attività.

Il controllo tecnico del locale dovrebbe quindi precedere l’invio della pratica.

Per l’approfondimento consulta SCIA commerciale Roma: documenti, costi e SUAP.

APE e prestazione energetica

L’Attestato di Prestazione Energetica – APE descrive la prestazione energetica dell’immobile e viene richiesto nelle fattispecie previste dalla normativa, tra cui numerose compravendite e locazioni.

Per redigerlo devono essere analizzati:

• involucro edilizio;
• superfici;
• serramenti;
• impianti;
• caratteristiche energetiche dell’unità immobiliare.

Per la procedura specifica consulta APE Roma: costo, tempi e normativa.

Tabelle millesimali e pratiche condominiali

Per i condomìni può essere necessario predisporre o verificare le tabelle millesimali, utilizzate per esprimere il valore proporzionale delle unità immobiliari e per la ripartizione delle spese secondo la disciplina applicabile.

Frazionamenti, fusioni, ampliamenti o altre trasformazioni possono inoltre rendere necessario verificare se esistano i presupposti per una revisione.

Consulta la guida sulle Tabelle millesimali a Roma.

Come capire da quale pratica partire

Se non sai quale procedimento serve, utilizza questo schema.

Devi effettuare nuovi lavori?

Prima verifica lo stato dell’immobile, poi individua CILA, SCIA o altro titolo.

I lavori sono già stati realizzati?

Prima bisogna capire cosa è stato fatto, quando e quale titolo sarebbe stato necessario. Solo dopo si può verificare l’eventuale regolarizzazione.

La planimetria catastale è diversa?

Non partire automaticamente dal DOCFA. Individua prima l’origine della differenza.

Devi vendere o acquistare?

Confronta stato reale, titoli edilizi e Catasto prima di arrivare alle fasi finali della compravendita.

Hai una vecchia domanda di condono?

Individua la pratica e verifica il fascicolo prima di presentare nuovi procedimenti.

Devi cambiare destinazione d’uso?

Verifica prima la compatibilità urbanistica; la variazione catastale viene dopo.

L’immobile è vincolato?

Individua esattamente il tipo di tutela e gli atti di assenso eventualmente necessari.

Mappa delle principali pratiche tecniche

Edilizia

CILA · SCIA · Permesso di Costruire · fine lavori · SCAG

Regolarizzazione

stato legittimo · accesso agli atti · tolleranze · CILA tardiva · art. 36 · art. 36-bis

Catasto

DOCFA · variazioni catastali · planimetrie · fusioni · divisioni · volture · rettifiche

Condono

SICER · verifica fascicolo · integrazioni · titolarità · concessione in sanatoria

Compravendita

RTI · conformità urbanistica · conformità catastale · due diligence tecnica

Trasformazioni immobiliari

frazionamento · fusione · cambio di destinazione d’uso

Vincoli e paesaggistica

verifica vincoli · autorizzazione paesaggistica · TERRAP

Attività economiche

SCIA commerciale · SUAP · verifiche tecniche del locale

Altre verifiche

APE · tabelle millesimali · agibilità · verifiche immobiliari.

Chi segue le pratiche

Le attività sono seguite dal Geom. Luigi Cireddu, libero professionista iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Roma n. 10447.

L’attività professionale riguarda principalmente pratiche edilizie, Catasto, urbanistica, regolarizzazioni, conformità immobiliare e verifiche tecniche legate alle compravendite.

Per esperienza professionale e ambiti di attività consulta Luigi Cireddu – profilo professionale.

Domande frequenti sulle pratiche edilizie Roma

Come faccio a sapere quale pratica devo presentare?

Bisogna conoscere sia i lavori sia la situazione dell’immobile. CILA, SCIA, sanatoria o DOCFA non possono essere scelti correttamente soltanto sulla base di una descrizione sommaria.

CILA e SCIA sono la stessa cosa?

No. Sono procedimenti differenti e si applicano a categorie di intervento differenti.

Prima della CILA bisogna verificare la casa?

È opportuno verificare lo stato di partenza e i precedenti titoli edilizi, soprattutto in presenza di vecchie modifiche o documentazione incompleta.

Catasto conforme significa immobile regolare?

No. La corrispondenza catastale non sostituisce la verifica urbanistico-edilizia.

Posso sistemare una difformità con il solo DOCFA?

Non se la differenza deriva da opere che richiedevano una pratica edilizia. Il DOCFA aggiorna il Catasto ma non costituisce una sanatoria urbanistica.

Come si regolarizzano lavori già realizzati?

Dipende dalla natura delle opere, dall’epoca di esecuzione e dalla disciplina applicabile. Possono essere interessati CILA tardiva, tolleranze, art. 36, art. 36-bis o altre procedure.

Sanatoria e condono sono la stessa cosa?

No. Il condono deriva da specifiche leggi straordinarie e riguarda domande presentate nei relativi periodi. La sanatoria ordinaria segue invece gli strumenti previsti dalla normativa edilizia vigente.

La SCAG a Roma viene presentata tramite SUET?

Sì. Dal 2 marzo 2026 Roma Capitale prevede la presentazione della SCAG tramite SUET.

TERRAP sostituisce la CILA?

No. TERRAP riguarda il procedimento paesaggistico di competenza; CILA, SCIA e altri titoli seguono la disciplina edilizia applicabile.

Conviene controllare un immobile prima del rogito?

Una verifica preventiva permette di conoscere eventuali difformità urbanistiche, problemi catastali o pratiche incomplete prima delle fasi finali della compravendita.

Devi presentare una pratica a Roma?

Se devi ristrutturare, regolarizzare, aggiornare il Catasto, verificare un immobile prima della vendita, completare un condono o aprire un’attività, il primo passaggio è capire quale procedimento sia effettivamente necessario.

Per una prima valutazione è utile avere:

• indirizzo dell’immobile;
• motivo della richiesta;
• descrizione dei lavori eseguiti o da eseguire;
• planimetria catastale;
• eventuali pratiche edilizie già disponibili;
• eventuali scadenze legate a lavori, vendita o acquisto.

Dopo una prima analisi è possibile individuare i controlli necessari e il percorso tecnico da seguire.

Richiedi una valutazione e un preventivo per la pratica