Abuso edilizio non sanabile si può vendere un immobile?
Vendere una casa con abusi edilizi è una delle questioni più spinose nel mercato immobiliare italiano. Capita spesso che, durante una perizia o una verifica catastale, emergano difformità rispetto ai progetti comunali. A quel punto, scatta il dubbio: si può vendere lo stesso oppure no?
La risposta dipende da un fattore chiave: l’abuso è sanabile o non sanabile.
In questa guida aggiornata al 2025 ti spiego in modo chiaro e tecnico cosa prevede la normativa, quando la vendita è possibile, quali clausole usare nel preliminare, e soprattutto come muoverti in sicurezza se devi vendere o acquistare un immobile irregolare.
Cos’è un abuso edilizio
Per abuso edilizio si intende qualsiasi intervento realizzato senza titolo abilitativo (permesso di costruire, SCIA, DIA) o in difformità rispetto al progetto approvato.
In pratica, ogni modifica non autorizzata è un abuso. Gli esempi più comuni sono:
una veranda chiusa senza permesso;
l’ampliamento di una stanza o di un terrazzo;
la chiusura di un portico;
una tettoia o una dependance costruita senza autorizzazione;
nei casi più gravi, un edificio costruito da zero senza alcun permesso.
Non tutti gli abusi sono uguali. Alcuni possono essere sanati, altri invece sono irregolarità insanabili, che rendono l’immobile non commerciabile.
Tipologie di abuso edilizio
| Tipo di abuso | Descrizione | Possibilità di sanatoria |
|---|---|---|
| Difformità parziali | Piccole variazioni (spostamento tramezzi, finestra aggiunta) | Quasi sempre sanabili con CILA in sanatoria |
| Opere senza permesso su immobile esistente | Ampliamenti, chiusure di portici, tettoie | Sanabili solo se rispettano norme urbanistiche vigenti |
| Abuso totale | Costruzione senza alcun titolo edilizio | Non sanabile: serve demolizione o condono straordinario |
| Violazioni di vincoli | Costruzione in area vincolata o non edificabile | Non sanabile per legge |
In sintesi:
se l’abuso è sanabile, la casa può essere venduta, anche se conviene regolarizzare prima del rogito;
se l’abuso non è sanabile, la casa non può essere venduta fino a quando l’irregolarità non viene rimossa o demolita.
Abuso sanabile vs non sanabile: cosa cambia per la vendita
La differenza è sostanziale:
Abuso sanabile: il venditore può richiedere una sanatoria presentando domanda al Comune e pagando una sanzione. La vendita è valida, purché l’abuso sia dichiarato e regolarizzabile.
Abuso non sanabile: la vendita è vietata o nulla. L’immobile è incommerciabile perché non esiste un titolo edilizio legittimo da dichiarare in atto notarile.
E se si prova a vendere comunque? Il rischio è altissimo: il rogito sarebbe nullo e l’acquirente potrebbe chiedere l’annullamento, oltre al risarcimento dei danni.
Cosa dice la legge (DPR 380/2001 e sentenza Cassazione 8230/2019)
La normativa principale è il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
L’articolo 46 stabilisce che:
“Gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali su immobili sono nulli se non contengono la dichiarazione degli estremi del permesso di costruire o del titolo abilitativo.”
Tradotto: nel rogito notarile il venditore deve dichiarare il titolo edilizio con cui è stato costruito l’immobile (o la data anteriore al 1967).
Se il titolo manca, l’atto è nullo.
Se il titolo è falso o riferito ad altro immobile, è nullo ugualmente.
Tuttavia, la Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019 ha chiarito che la nullità riguarda solo l’assenza totale di titolo edilizio.
Se esiste un titolo originario valido, ma l’immobile presenta difformità (abusi parziali), la vendita resta valida, anche se le opere abusive dovranno poi essere sanate o rimosse.
👉 In sintesi:
Senza titolo = atto nullo.
Con titolo ma con difformità = atto valido, ma con obbligo di regolarizzazione.
Come vendere un immobile con abuso: la procedura passo passo
1. Verifica urbanistica preliminare
Prima di mettere in vendita, incarica un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per una verifica urbanistica e catastale.
Il professionista confronterà:
lo stato attuale dell’immobile;
i titoli edilizi depositati in Comune;
Da questa analisi emergerà se l’immobile è conforme, parzialmente difforme o totalmente abusivo.
Richiedi una relazione tecnica di conformità: è un documento essenziale per impostare correttamente la vendita e per dare fiducia all’acquirente (e alla banca, se c’è un mutuo).
2. Sanare o demolire le parti abusive
Se l’abuso è sanabile, procedi con una pratica di accertamento di conformità (art. 36 DPR 380/2001).
Il tecnico prepara i documenti, si paga una sanzione, e il Comune – se le opere rispettano le norme urbanistiche – rilascia il permesso in sanatoria.
Se l’abuso non è sanabile, l’unica strada è demolire o ripristinare lo stato legittimo.
Ad esempio: eliminare un ampliamento non consentito o riaprire un portico chiuso senza titolo.
💡 Consiglio pratico: risolvere prima della vendita conviene sempre. Una casa “pulita” si vende più in fretta, a un prezzo migliore e senza rischi legali.
3. Definisci il prezzo in modo realistico
Un immobile con abusi perde valore.
Se decidi di venderlo nello stato di fatto, sii trasparente e adegua il prezzo tenendo conto dei costi di sanatoria o demolizione.
Molti acquirenti, soprattutto se serve un mutuo, rifiuteranno immobili non conformi.
Meglio essere chiari subito, fornendo tutta la documentazione tecnica disponibile.
4. Inserisci clausole chiare nel preliminare e nel rogito
Nel preliminare di compravendita (compromesso) e nel rogito notarile, è fondamentale inserire alcune clausole di tutela:
Dichiarazione degli abusi: indicare esplicitamente le difformità note (“l’immobile presenta una veranda chiusa abusivamente…”).
Clausola di manleva: l’acquirente accetta lo stato dell’immobile e solleva il venditore da ogni responsabilità futura.
Condizione sospensiva: la vendita diventa efficace solo dopo la sanatoria o la demolizione delle parti abusive.
Termine di regolarizzazione: fissare una data entro cui il venditore deve ottenere la sanatoria o eseguire i lavori.
👉 Evita i fac-simile generici: ogni abuso è un caso a sé. Fatti assistere da un notaio o un avvocato esperto in materia immobiliare.
Il preliminare di compravendita con abuso edilizio edilizio non sanabile
Il preliminare è il contratto che impegna venditore e acquirente prima del rogito.
Quando c’è un abuso edilizio, il compromesso deve essere ancora più preciso del solito:
Descrivi l’immobile esattamente com’è, specificando le difformità.
Allega la relazione tecnica o la perizia del geometra.
Definisci chiaramente la caparra: se il venditore non sana entro il termine stabilito, l’acquirente potrà recedere e riavere la caparra (o il doppio).
Prevedi clausole condizionali legate all’esito della sanatoria.
Un preliminare fatto bene evita controversie e garantisce trasparenza. Meglio perdere qualche giorno a scrivere tutto con precisione che affrontare un contenzioso anni dopo.
Donazione di un immobile con abuso edilizio
Le stesse regole valgono anche in caso di donazione.
Il notaio, infatti, deve indicare nell’atto i titoli edilizi e la regolarità urbanistica.
Se l’immobile è totalmente abusivo, non può essere donato.
Se l’abuso è parziale e sanabile, si può donare ma va dichiarato nell’atto.
Anche il donatario (chi riceve l’immobile) eredita l’irregolarità e dovrà farsi carico delle eventuali sanzioni o sanatorie.
Meglio, quindi, sanare prima della donazione, così da trasferire un bene “pulito” e privo di rischi.
Acquistare una casa con abuso edilizio edilizio: consigli pratici
Chi compra deve essere ancora più prudente.
Ecco cosa fare prima di firmare:
Fai una verifica tecnica indipendente. Non fidarti solo dei documenti del venditore.
Richiedi in Comune i titoli edilizi e confrontali con lo stato reale.
Stima i costi di regolarizzazione o demolizione e valutali nel prezzo.
Verifica col tuo istituto di credito se il mutuo è concedibile (molte banche lo negano se l’immobile non è conforme).
Pretendi la trasparenza contrattuale: dichiarazioni degli abusi, manleva e condizioni sospensive nel preliminare.
Comprare una casa irregolare può essere un affare solo se il prezzo scontato compensa pienamente i rischi e le spese future.
Quando in dubbio, chiedi sempre parere a un tecnico di fiducia prima di firmare.
FAQ – Domande frequenti sulla vendita di immobili con abuso edilizio non sanabile
1. Si può vendere una casa con abuso edilizio non sanabile?
No, un immobile con abuso edilizio non sanabile non può essere venduto validamente. Il rogito sarebbe nullo perché manca un titolo edilizio legittimo. L’unica via è eliminare l’abuso (demolizione o ripristino) prima della vendita.
2. Cosa rischio se vendo una casa con abusi senza dichiararli?
Rischi la nullità dell’atto e azioni legali per frode contrattuale.
L’acquirente può impugnare la vendita entro 10 anni, chiedere la risoluzione del contratto e i danni.
Essere trasparenti conviene sempre, anche per tutelarsi legalmente.
3. È valido un preliminare se l’immobile ha abusi edilizi?
Sì, purché gli abusi siano dichiarati per iscritto.
Se invece l’immobile è totalmente abusivo e insanabile, il preliminare può essere considerato nullo per impossibilità dell’oggetto.
4. Una casa senza certificato di agibilità si può vendere?
Sì. L’agibilità non è requisito essenziale per la validità della vendita, ma incide sul valore e sulla possibilità di ottenere mutui.
È buona prassi informare l’acquirente e magari regolarizzare prima del rogito.
5. Posso donare una casa con abusi edilizi ai miei figli?
Solo se esiste un titolo edilizio valido.
In caso di abusi parziali sanabili, si può procedere dichiarandoli nell’atto.
Se invece l’immobile è completamente abusivo o non sanabile, la donazione non è possibile.
Conclusioni sulla vendita dell’abuso edilizio non sanabile
Vendere o acquistare un immobile con abusi edilizi non è impossibile, ma richiede attenzione, trasparenza e supporto tecnico.
La legge consente la compravendita solo se esiste un titolo edilizio dichiarato in atto e se le parti sono consapevoli delle difformità presenti.
👉 Prima di vendere:
verifica la conformità urbanistica;
sana o demolisci le parti abusive;
prepara contratti chiari e completi.
👉 Prima di acquistare:
fatti seguire da un tecnico e da un notaio;
valuta costi e tempi di regolarizzazione;
chiedi sempre che tutto sia messo per iscritto.
Morale: affronta gli abusi prima del rogito, non dopo.
Solo così potrai vendere o comprare casa in sicurezza, evitando nullità, contenziosi e brutte sorprese.
