Locazione turistica Roma: quando serve CIA o SCIA, requisiti, CIN e costi
Vuoi affittare un appartamento a Roma a turisti tramite Airbnb, Booking o direttamente e non sai se devi presentare una CIA o una SCIA per locazione turistica?
Ad oggi è fondamentale distinguere tra gestione non imprenditoriale e gestione imprenditoriale.
A Roma, l’alloggio per uso turistico non imprenditoriale previsto dall’art. 12-bis del Regolamento Regionale Lazio n. 8/2015 viene avviato mediante CIA – Comunicazione di Inizio Attività, mentre chi esercita una locazione per finalità turistiche o una locazione breve in forma imprenditoriale è soggetto alla SCIA, ai sensi dell’art. 13-ter del D.L. 145/2023.
Risposta rapida: a Roma la CIA per alloggio turistico non imprenditoriale costa €80; la SCIA per locazione turistica/breve imprenditoriale costa €100. Dal periodo d’imposta 2026, inoltre, destinare più di due appartamenti alle locazioni brevi comporta la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.
CIA o SCIA per la locazione turistica a Roma?
La distinzione può essere sintetizzata così:
| Situazione | Procedura a Roma | Diritti |
|---|---|---|
| Alloggio per uso turistico non imprenditoriale | CIA | €80 |
| Modifica CIA | Comunicazione di modifica | €50 |
| Cessazione alloggio turistico | Comunicazione | €21 |
| Locazione turistica/breve imprenditoriale | SCIA | €100 |
| Modifica SCIA imprenditoriale | SCIA di modifica | €50 |
| Cessazione locazione imprenditoriale | Comunicazione | €21 |
Roma Capitale pubblica separatamente le tariffe per gli alloggi turistici non imprenditoriali e per le locazioni turistiche/brevi esercitate in forma imprenditoriale.
Questa distinzione è importante perché l’espressione “SCIA locazione turistica” viene spesso utilizzata online in modo generico, mentre non è corretto applicarla indistintamente a qualsiasi proprietario che affitta ai turisti.
Che cos’è l’alloggio per uso turistico non imprenditoriale
Nel Lazio l’alloggio per uso turistico è disciplinato dall’art. 12-bis del Regolamento Regionale n. 8/2015.
Si tratta di un’unità immobiliare destinata ad abitazione nella quale viene offerta ospitalità in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, senza servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quelli normalmente connessi all’utilizzo dell’abitazione.
La disciplina regionale consente questa forma di ospitalità a chi dispone regolarmente di un massimo di due appartamenti nello stesso Comune. Gli alloggi devono rispettare i requisiti delle abitazioni, la normativa edilizia e quella igienico-sanitaria e non necessitano, per il solo utilizzo turistico, di cambio di destinazione d’uso.
Regione Lazio – Alloggi per uso turistico
Quanti appartamenti posso affittare senza attività d’impresa?
Dal 1° gennaio 2026 è intervenuta una modifica nazionale particolarmente importante.
L’art. 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025 n. 199 ha modificato la disciplina delle locazioni brevi sostituendo il precedente limite di quattro appartamenti con due appartamenti.
Di conseguenza, dal periodo d’imposta 2026, quando vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile.
In termini pratici:
1 o 2 appartamenti → può ricorrere la gestione non imprenditoriale, se ne sussistono effettivamente i presupposti
dal 3° appartamento destinato alla locazione breve → presunzione di imprenditorialità
La soglia numerica non è però l’unico criterio possibile: anche con uno o due immobili una gestione concretamente organizzata come impresa può richiedere un diverso inquadramento.
Per la specifica procedura imprenditoriale consulta SCIA locazione turistica imprenditoriale a Roma.
Locazione turistica e locazione breve sono esattamente la stessa cosa?
Non sempre.
La locazione breve, ai fini dell’art. 4 del D.L. 50/2017, è un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa.
La locazione per finalità turistiche è invece caratterizzata dalla finalità del soggiorno.
Roma Capitale precisa inoltre che gli alloggi per uso turistico previsti dalla normativa regionale vengono gestiti mediante CIA al SUAR, mentre una locazione breve avente finalità diversa da quella turistica non viene automaticamente ricondotta all’alloggio turistico SUAR.
È quindi opportuno identificare correttamente sia la durata del rapporto sia la finalità e il modo in cui viene concretamente esercitata la locazione.
Locazione turistica e Casa Vacanze: differenza fondamentale
Una Casa e Appartamento per Vacanze – CAV è una struttura ricettiva extralberghiera.
Un alloggio per uso turistico non è invece classificato come struttura ricettiva.
La differenza produce conseguenze rilevanti.
| Alloggio turistico | Casa Vacanze |
|---|---|
| Non è classificato come struttura ricettiva | È struttura extralberghiera |
| Non imprenditoriale nel regime dell’art. 12-bis | Può essere imprenditoriale o non imprenditoriale nei casi previsti |
| CIA | SCIA |
| €80 di diritti | €250 per il primo immobile |
| Nessuna classificazione | Classificazione prevista |
| Nessuna somministrazione | Nessuna somministrazione |
| Niente servizi turistici accessori | Segue i servizi consentiti dalla disciplina CAV |
Per requisiti e documentazione della struttura ricettiva consulta SCIA Casa Vacanze Roma.
Per il quadro generale delle attività ricettive è disponibile SUAR Roma: attività extralberghiere e costi.
Quali servizi posso offrire con una locazione turistica?
Il punto centrale della locazione è la messa a disposizione dell’immobile, non l’erogazione di servizi alla persona tipici di una struttura ricettiva.
Il Ministero del Turismo chiarisce che la locazione può comprendere alcuni servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, come quelli già riconosciuti dalla disciplina delle locazioni brevi, ma non deve trasformarsi nell’esercizio di un’attività ricettiva con servizi ulteriori.
L’alloggio per uso turistico del Lazio non consente inoltre la somministrazione di alimenti e bevande.
Se il modello di gestione comprende ricevimento organizzato, servizi alla persona, colazione o servizi tipici di una struttura ricettiva, è necessario verificare se l’attività debba essere inquadrata diversamente.
L’immobile deve essere urbanisticamente regolare?
Sì.
La disciplina regionale stabilisce che gli alloggi per uso turistico devono rispettare la normativa vigente in materia edilizia e igienico-sanitaria.
Il fatto che per la CIA non sia prevista la stessa relazione tecnica asseverata utilizzata per alcune strutture extralberghiere non significa che eventuali abusi edilizi siano irrilevanti.
Una planimetria catastale corrispondente allo stato reale non dimostra, da sola, la regolarità urbanistica.
Il controllo corretto rimane:
titoli edilizi → stato legittimo → stato reale → Catasto → utilizzo turistico.
Per verificare questi aspetti consulta Conformità urbanistica e catastale a Roma.
Serve il cambio di destinazione d’uso?
Per l’alloggio per uso turistico disciplinato dall’art. 12-bis del Regolamento Regionale Lazio, non è necessario il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici per il solo utilizzo turistico, fermo restando il rispetto della normativa edilizia e igienico-sanitaria.
Questo non significa che il proprietario possa ignorare eventuali difformità già esistenti nell’appartamento.
La CIA turistica non costituisce infatti una sanatoria edilizia.
Come si presenta la CIA per alloggio turistico a Roma
Roma Capitale stabilisce che la CIA deve essere trasmessa esclusivamente online tramite i servizi dedicati alle Attività Ricettive/SUAR.
La comunicazione deve comprendere le dichiarazioni relative ai requisiti, il documento di identità e la ricevuta dei diritti di istruttoria. L’accesso ai servizi online avviene tramite le modalità di autenticazione previste da Roma Capitale.
Roma Capitale – FAQ SUAR e alloggi per uso turistico
Il diritto di istruttoria per la CIA è €80.
Quando serve invece la SCIA
L’art. 13-ter, comma 8, del D.L. 145/2023 stabilisce che chi esercita la locazione per finalità turistiche o la locazione breve in forma imprenditoriale, direttamente o tramite intermediario, deve presentare la SCIA presso lo sportello unico competente del Comune.
A Roma il diritto di istruttoria per questa SCIA è:
€100 per l’apertura
€50 per le modifiche
€21 per la cessazione.
La mancata presentazione della SCIA quando obbligatoria è sanzionata dalla normativa nazionale con una somma compresa tra €2.000 e €10.000.
Per l’analisi specifica dell’attività d’impresa consulta SCIA locazione turistica imprenditoriale.
CIR Lazio: cosa bisogna fare dopo la CIA o SCIA
La Regione Lazio utilizza ROSS1000 – Anagrafica Lazio come banca dati regionale delle strutture ricettive e degli alloggi turistici.
Al momento della registrazione viene attribuito il CIR – Codice Identificativo Regionale, che ha sostituito il precedente CISE ed è propedeutico al CIN nazionale. La Regione Lazio conferma oggi l’operatività della banca dati e del CIR.
Regione Lazio – Codice Identificativo Regionale CIR
Per una guida dedicata alla procedura puoi consultare Richiesta CIR e CIN Regione Lazio.
CIN obbligatorio per la locazione turistica
Il CIN – Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per:
- unità immobiliari destinate a locazioni per finalità turistiche;
- unità immobiliari destinate a locazioni brevi;
- strutture turistico-ricettive.
Il Ministero del Turismo conferma che l’obbligo è operativo e che il CIN deve essere indicato negli annunci e esposto all’esterno dello stabile, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
BDSR – Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo
CIR e CIN non sono alternativi: il Ministero precisa che l’obbligo nazionale non sostituisce il codice regionale.
Estintore, rilevatore gas e monossido di carbonio
Dal punto di vista della sicurezza, la disciplina nazionale si applica anche alle locazioni non imprenditoriali.
L’art. 13-ter stabilisce che le unità destinate alla locazione breve o turistica devono essere dotate di dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio, oltre a estintori portatili a norma.
Il Ministero precisa che, quando l’immobile è privo di impianto a gas ed è escluso con certezza il rischio di rilascio di gas o formazione di monossido di carbonio, può non ricorrere l’obbligo relativo ai corrispondenti rilevatori.
Per gli estintori la regola generale è almeno uno ogni 200 m² di pavimento o frazione e comunque almeno uno per piano. Il Ministero indica inoltre, nelle proprie FAQ, capacità estinguente minima 13A e carica minima di 6 kg o 6 litri.
Nelle locazioni esercitate in forma imprenditoriale devono inoltre sussistere i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa vigente.
Posso affittare una stanza invece dell’intero appartamento?
La normativa nazionale sul CIN e sui requisiti di sicurezza comprende espressamente anche la locazione di porzioni di unità immobiliari. Il Ministero chiarisce che gli obblighi di sicurezza si applicano anche quando viene concessa in locazione una sola stanza.
Occorre però mantenere la locazione nei limiti propri di questo rapporto ed evitare di configurare, attraverso organizzazione e servizi offerti, un’attività assimilabile a un Affittacamere.
L’Affittacamere/Guest House segue infatti una disciplina completamente diversa ed è una struttura ricettiva imprenditoriale.
Per confrontare le due fattispecie consulta SCIA Affittacamere Roma.
Airbnb e Booking cambiano la natura dell’attività?
No.
Utilizzare Airbnb, Booking o un altro portale di intermediazione non trasforma automaticamente la locazione in Casa Vacanze o Affittacamere.
L’art. 13-ter disciplina espressamente anche le locazioni svolte tramite intermediari o portali telematici.
Conta il modo in cui l’attività viene concretamente esercitata:
numero di immobili + organizzazione + servizi + forma imprenditoriale/non imprenditoriale + rapporto contrattuale.
La piattaforma utilizzata per trovare gli ospiti è soltanto uno strumento commerciale.
Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti
Anche il locatore turistico deve rispettare gli obblighi dell’art. 109 TULPS.
Roma Capitale richiama espressamente l’obbligo di comunicare alla Questura territorialmente competente le generalità delle persone alloggiate attraverso il portale Alloggiati Web.
L’obbligo è distinto dalla CIA o dalla SCIA e continua per tutta la durata dell’attività.
Flussi turistici Regione Lazio
Gli alloggi per uso turistico sono inoltre soggetti alla trasmissione telematica dei dati relativi ad arrivi e presenze alla Regione Lazio.
La Regione utilizza oggi il sistema ROSS1000 nell’ambito della propria banca dati turistica.
CIR, CIN, Alloggiati Web e comunicazione dei flussi svolgono funzioni differenti e non devono essere confusi tra loro.
Contributo di soggiorno a Roma
Anche gli alloggi per uso turistico e gli immobili destinati alle locazioni brevi rientrano nel Contributo di Soggiorno di Roma Capitale.
Il sistema utilizzato per le comunicazioni periodiche è GECOS.
Roma Capitale indica che comunicazione e versamento devono essere effettuati entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare.
Roma Capitale – Contributo di soggiorno e GECOS
CIA, SCIA, CIR e CIN: ordine corretto
Il percorso amministrativo può essere riassunto così:
| Fase | Non imprenditoriale | Imprenditoriale |
|---|---|---|
| Inquadramento | Alloggio uso turistico | Locazione turistica/breve d’impresa |
| Pratica comunale | CIA | SCIA |
| Diritti Roma | €80 | €100 |
| Registrazione Regione Lazio | CIR / ROSS1000 | CIR / adempimenti regionali applicabili |
| Codice nazionale | CIN | CIN |
| Sicurezza | rilevatori + estintori | rilevatori + estintori + conformità impianti |
| Questura | Alloggiati Web | Alloggiati Web |
| Flussi turistici | sì | sì, secondo disciplina applicabile |
| Contributo soggiorno | sì | sì |
Errori da evitare
Non utilizzare una SCIA da €100 quando la fattispecie corretta è un alloggio turistico non imprenditoriale soggetto a CIA; non chiamare “Casa Vacanze” un semplice alloggio turistico; non considerare il vecchio CISE come codice regionale attuale; non ottenere il CIN senza verificare anche i requisiti di sicurezza; non confondere il Catasto con la conformità urbanistica; non pubblicare annunci privi dei codici obbligatori; non presumere che l’utilizzo di Airbnb determini automaticamente il regime amministrativo.
Per il quadro sanzionatorio specifico consulta Sanzioni per locazione turistica a Roma.
FAQ sulla locazione turistica a Roma
Per una locazione turistica non imprenditoriale serve la SCIA?
No. A Roma l’alloggio per uso turistico non imprenditoriale disciplinato dall’art. 12-bis del Regolamento Regionale segue una CIA telematica.
Quanto costa la CIA?
€80 di diritti di istruttoria. La modifica costa €50 e la cessazione €21.
Quando serve la SCIA?
Quando la locazione per finalità turistiche o breve viene esercitata in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 13-ter, comma 8, del D.L. 145/2023.
Quanto costa la SCIA imprenditoriale?
Roma Capitale prevede €100 per l’avvio.
Quanti immobili posso destinare a locazione breve senza presunzione di impresa?
Dal periodo d’imposta 2026 non più di due appartamenti. Dal terzo scatta la presunzione legale di imprenditorialità per la disciplina delle locazioni brevi.
Serve una relazione tecnica asseverata per la CIA non imprenditoriale?
Roma Capitale, nella propria FAQ sull’avvio dell’alloggio turistico, indica per la CIA le dichiarazioni relative ai requisiti, il documento di identità e la ricevuta dei diritti. Non va quindi confusa questa procedura con le SCIA delle strutture ricettive extralberghiere che richiedono specifica documentazione asseverata.
Serve il cambio di destinazione d’uso?
Non per il solo utilizzo come alloggio turistico, fermo restando il rispetto della normativa edilizia e igienico-sanitaria.
Serve il CIN?
Sì, sia per le locazioni turistiche sia per le locazioni brevi.
CIR e CIN sono la stessa cosa?
No. Il CIR è regionale; il CIN è nazionale. Entrambi devono essere gestiti secondo le rispettive discipline.
Servono estintore e rilevatori anche se non ho Partita IVA?
Sì. I requisiti di sicurezza previsti dall’art. 13-ter per estintori e rilevatori riguardano anche le locazioni non imprenditoriali.
Posso offrire la colazione?
Non nell’alloggio per uso turistico: la normativa regionale vieta la somministrazione di alimenti e bevande.
Posso utilizzare Airbnb?
Sì. La normativa contempla espressamente l’utilizzo di piattaforme elettroniche, ma gli obblighi amministrativi, di sicurezza, identificazione e pubblicità restano invariati.
Fonti ufficiali
I riferimenti principali sono Roma Capitale – FAQ SUAR, Regione Lazio – Alloggi per uso turistico, Regione Lazio – CIR e ROSS1000, Ministero del Turismo – FAQ CIN e sicurezza e Normattiva – art. 13-ter D.L. 145/2023.
Locazione turistica Roma: conclusioni
Per avviare correttamente una locazione turistica a Roma bisogna prima stabilire in quale regime si opera.
La gestione non imprenditoriale dell’alloggio turistico segue la CIA da €80.
La locazione turistica o breve esercitata in forma imprenditoriale segue invece la SCIA da €100.
Il confine è diventato ancora più importante, perché la destinazione di più di due appartamenti alle locazioni brevi determina la presunzione legale di imprenditorialità.
Dopo la pratica comunale restano inoltre gli adempimenti relativi a CIR, CIN, sicurezza dell’alloggio, Alloggiati Web, flussi turistici e contributo di soggiorno.
