Frazionare fondere (unire) appartamento: dividere o unire una casa a Roma
Se stai pensando di riprogettare gli spazi della tua casa a Roma, potresti valutare due soluzioni molto richieste nella capitale: frazionare un appartamento per ricavare più unità indipendenti oppure fondere/unire due immobili contigui per ottenere un’unica abitazione più grande e funzionale.
Queste scelte possono migliorare la qualità della vita, aumentare la redditività dell’immobile o adeguarlo alle esigenze della tua famiglia e del mercato romano. In poche parole: dividere o unire casa può diventare un vero investimento, se gestito correttamente dal punto di vista tecnico e urbanistico.
Che cosa significa frazionare un appartamento a Roma
Frazionare un appartamento significa suddividere una singola unità immobiliare in due o più nuovi appartamenti autonomi, ciascuno con impianti e accessi indipendenti. È una soluzione molto diffusa a Roma perché consente di aumentare la redditività dell’immobile, adeguarlo alle nuove esigenze della famiglia e renderlo più appetibile sul mercato, dove i tagli più piccoli sono spesso più richiesti.
In passato la procedura edilizia era più complessa, con DIA e SCIA. Oggi, grazie al Decreto Semplificazioni, il frazionamento di un appartamento a Roma si esegue con una semplice CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), che permette di iniziare subito i lavori senza tempi di attesa, presentando la documentazione tecnica necessaria e pagando i diritti amministrativi previsti dal Comune.
Un grande vantaggio introdotto dalla normativa è che non sono più dovuti oneri di urbanizzazione per il frazionamento residenziale quando non si cambia destinazione d’uso e non si genera nuova volumetria.
In sintesi: oggi frazionare un appartamento a Roma è più semplice, economico e conveniente.
Esempio reale di frazionamento a Roma
Un appartamento di 110 m² a San Giovanni è stato trasformato in due unità autonome:
65 m² → bilocale moderno
45 m² → monolocale da investimento
Dopo la CILA, i lavori sono stati avviati senza attese, non sono stati dovuti oneri urbanistici e il valore complessivo di mercato è aumentato di circa 80.000 €.
Inoltre, ogni unità risulta ora più facile da locare o vendere, con un migliore rendimento economico rispetto all’immobile unico originale.
Questo caso dimostra che il frazionamento a Roma è spesso una scelta strategica: più flessibilità, più mercato, più valore.
Documenti necessari per frazionare un appartamento a Roma
Per ottenere l’autorizzazione al frazionamento serve presentare la CILA con:
rilievo dello stato di fatto
planimetrie ante, inter e post operam
relazione tecnica asseverata
indicazione delle nuove superfici e della distribuzione interna
eventuali allegati richiesti dal Municipio (condominio, impianti centralizzati)
A fine lavori è obbligatoria la variazione catastale con soppressione e costituzione delle nuove unità immobiliari e l’eventuale aggiornamento delle tabelle millesimali se previsto dal condominio.
Che cosa significa fondere o unire un appartamento a Roma
Unire o fondere appartamenti significa trasformare due (o più) unità immobiliari contigue in una sola, più ampia e funzionale. L’intervento più comune è l’apertura di un varco tra i due alloggi, così da creare un nuovo layout spazioso e moderno. A Roma questa procedura, prima possibile solo con SCIA, oggi si gestisce tramite CILA, che consente di avviare subito i lavori dopo il deposito della documentazione tecnica.
Per la fusione sono sempre dovuti i diritti di istruttoria comunali, mentre non si pagano oneri di urbanizzazione, perché si riduce il numero delle unità immobiliari e non si genera nuova volumetria. In alcuni casi può essere previsto il costo di costruzione, in base alle opere da realizzare e alle peculiarità dell’edificio.
Esempio reale: fusione di due appartamenti a Prati
Una coppia ha acquistato il monolocale confinante con la propria abitazione a Prati per ottenere più comfort e spazi di rappresentanza. I due alloggi, rispettivamente 60 m² e 40 m², sono stati uniti eliminando parte della tramezzatura e creando una zona living ampia e luminosa.
Risultato prima/dopo
Prima: due appartamenti piccoli, difficili da valorizzare sul mercato
Dopo: un unico appartamento da 100 m² con doppia esposizione e finiture moderne
Il valore complessivo è aumentato sensibilmente e ora l’immobile si colloca in una fascia di mercato più alta, con maggiore appeal sia in vendita che in locazione.
Un investimento che ha aumentato la qualità di vita e il valore patrimoniale.
Quando conviene unire o fondere appartamenti a Roma
Un intervento di fusione è particolarmente vantaggioso quando:
si vuole creare una zona giorno ampia e continua con luce naturale migliore
occorre più spazio per la famiglia o per nuove esigenze abitative
il mercato del quartiere valorizza i tagli di metratura superiore
si vogliono migliorare comfort e distribuzione interna
si desidera rinnovare un appartamento datato con un progetto più moderno
si punta ad aumentare il valore dell’immobile nel lungo periodo
Per molti proprietari a Roma, unire appartamenti confinanti è la soluzione ideale per trasformare un immobile ordinario in una residenza di pregio, evitando traslochi o acquisti più costosi.
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Cosa serve per il frazionare e fondere un appartamento a Roma
Per iniziare un frazionamento o una fusione di appartamenti a Roma è obbligatorio presentare una CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata al Municipio competente. Con questa pratica edilizia è possibile dividere una casa in più unità o unire appartamenti contigui, avviando i lavori senza tempi di attesa e nel pieno rispetto delle normative comunali.
La CILA deve essere corredata da specifici documenti tecnici, tra cui:
rilievo e planimetrie ante, inter e post operam
relazione tecnica asseverata dal professionista incaricato
descrizione dei lavori necessari per ottenere le nuove unità immobiliari
indicazione delle nuove superfici (mq) risultanti dal frazionamento o dall’unione
Questa documentazione permette al Comune di Roma di verificare la piena conformità dell’intervento e delle nuove configurazioni abitative.
CILA in sanatoria: quando serve
Se il frazionamento o l’unione degli appartamenti è già stato realizzato senza titolo edilizio, è possibile regolarizzare la situazione attraverso una CILA in sanatoria. In questi casi è prevista una sanzione amministrativa di 1.000 €.
Ricordiamo che la regolarizzazione è fondamentale per:
evitare sanzioni più pesanti
poter vendere o affittare l’immobile
accedere a mutui o agevolazioni
aggiornare il catasto in modo corretto
In sintesi: CILA + elaborati tecnici + relazione asseverata = via libera al frazionamento o alla fusione dell’appartamento a Roma, con garanzia di conformità e tutela legale per il proprietario.
A fine lavori è necessaria la variazione catastale?
Sì, è obbligatoria. Dopo un frazionamento o unione di appartamenti, lo stato dell’immobile non corrisponde più a ciò che è registrato al Catasto. Per questo, una volta terminati i lavori, bisogna sopprimere le vecchie unità immobiliari e costituire le nuove, con relative nuove planimetrie e nuove rendite catastali.
In altre parole: se dividi o unisci casa, il Catasto deve essere aggiornato per dichiarare in modo corretto com’è oggi il tuo immobile.
La variazione catastale non è solo un adempimento tecnico, ma serve a:
regolarizzare l’immobile per future compravendite o locazioni
evitare sanzioni o contestazioni da parte del Comune
correggere le rendite per il calcolo di IMU e altre imposte locali
Il processo richiede precisione e documentazione aggiornata: per questo è consigliabile affidarsi a professionisti esperti che gestiscano rilievo, elaborati, sopralluoghi e la presentazione delle pratiche catastali.
In sintesi: senza variazione catastale, l’immobile non risulta conforme e potresti avere problemi nel momento in cui vorrai venderlo, affittarlo o richiedere un mutuo.
Modifica tabelle millesimali a seguito di frazionamento o fusione
Quando si realizza un frazionamento o una fusione di appartamenti in condominio, non cambia solo la distribuzione degli spazi, ma anche il valore proporzionale delle singole proprietà rispetto alle parti comuni. Per questo è spesso necessario aggiornare le tabelle millesimali, così da garantire equità nella ripartizione delle spese condominiali.
Con la creazione di nuove unità o con l’unione di più immobili in una sola abitazione, varia infatti il peso millesimale di ciascun alloggio. La rielaborazione delle tabelle permette di mantenere trasparenza e correttezza nella gestione economica del fabbricato, evitando squilibri nei contributi richiesti ai singoli proprietari.
È consigliabile che l’aggiornamento venga approvato in assemblea e affidato a un tecnico qualificato, così da prevenire contestazioni tra i condomini e garantire una documentazione chiara e completa. Una gestione corretta delle variazioni aiuta a preservare un clima collaborativo e sereno all’interno della comunità condominiale.
FAQ – Domande frequenti sul frazionare e fondere appartamento a Roma
Quanto costa frazionare un appartamento a Roma?
I costi dipendono da dimensioni, complessità impiantistica, posizione e condominio. Devi considerare pratiche tecniche, eventuali oneri di urbanizzazione, lavori edili e variazione catastale. È consigliabile richiedere un sopralluogo per un preventivo preciso.
Quale pratica serve per frazionare o unire appartamenti a Roma?
Serve la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), corredata da planimetrie ante/post operam, relazione tecnica asseverata e versamento dei diritti comunali.
Quando devo aggiornare il catasto dopo i lavori?
Subito dopo la fine dei lavori: la variazione catastale è obbligatoria per dichiarare le nuove unità immobiliari e le nuove rendite.
Chi paga l’aggiornamento delle tabelle millesimali?
Normalmente chi esegue l’intervento (proprietario dell’unità interessata), perché modifica i rapporti tra le proprietà condominiali. La nuova tabella va approvata in assemblea.
Posso regolarizzare un frazionamento o fusione già eseguiti?
Sì: tramite CILA in sanatoria, con sanzione amministrativa e verifica della conformità urbanistica e catastale.
È necessario il consenso del condominio?
Dipende dall’intervento: se coinvolge parti comuni, muri portanti o impianti centralizzati, il condominio deve essere informato e potrebbe richiedere autorizzazioni.
Quanto tempo serve per completare la pratica?
La CILA consente di iniziare subito i lavori; i tempi reali dipendono da durata del cantiere e aggiornamenti catastali.
