Pratica condono edilizio Roma: come verificare e chiudere una domanda pendente

La pratica di condono edilizio a Roma riguarda principalmente la verifica e la definizione delle domande presentate in passato sulla base delle leggi speciali sul condono edilizio. La prima informazione da chiarire è fondamentale:

Ad oggi non è in vigore un nuovo condono edilizio nazionale che consenta di presentare liberamente nuove domande per abusi realizzati negli ultimi anni.

A Roma sono invece operative procedure per definire le vecchie istanze di condono già presentate ai sensi delle Leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 326/2003 e della L.R. Lazio n. 12/2004. Roma Capitale gestisce queste attività anche attraverso la piattaforma SICER Online.

La vera novità del 2026 riguarda proprio queste pratiche: il 17 aprile 2026 Roma Capitale ha approvato una nuova procedura semplificata finalizzata ad accelerare la definizione delle istanze pendenti.

Questa guida spiega:

• come capire se esiste ancora una vecchia domanda di condono;
• quali documenti recuperare;
• come funzionano SICER e SIPRE;
• cosa cambia con la procedura semplificata;
• quando invece non serve un condono ma una normale pratica edilizia in sanatoria;
• come distinguere condono, accertamento di conformità, tolleranze e Salva Casa.

Condono edilizio Roma: risposta rapida

Per comprendere invece le diverse forme di regolarizzazione ordinaria puoi consultare la guida sulla pratica edilizia in sanatoria a Roma.

Esiste un nuovo condono edilizio oggi?

No, allo stato attuale non è entrato in vigore un nuovo condono edilizio nazionale generalizzato.

Esiste una proposta di legge, Atto Camera n. 2315, intitolata “Modifiche all’articolo 32 del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269 […] in materia di sanatoria di illeciti edilizi”.

La proposta è stata presentata il 20 marzo 2025 e assegnata alla Commissione Ambiente l’11 giugno 2025. La scheda parlamentare aggiornata la indica ancora come assegnata alla Commissione, non come legge approvata.

Pertanto:

una proposta di legge non equivale a un condono vigente.

Non è corretto affermare oggi sarà certamente possibile condonare:

• verande realizzate recentemente;
• tettoie;
• ampliamenti;
• soppalchi;
• chiusure di balconi;
• cambi d’uso;
• opere realizzate dopo il terzo condono.

La possibilità di regolarizzare queste opere deve essere verificata con gli strumenti oggi previsti dal DPR 380/2001, non sulla base di una futura legge ipotetica.

Fonte parlamentare: Camera dei Deputati – Atto C.2315.

Cos’è allora una pratica di condono edilizio a Roma?

Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria collegata a specifiche leggi emanate in passato.

Roma Capitale indica espressamente come riferimento delle procedure SICER le domande presentate ai sensi di:

• Legge 47/1985;
• Legge 724/1994;
• Legge 326/2003;
• Legge Regionale Lazio 12/2004.

Nel 2026, quindi, parlare di “pratica condono edilizio Roma” significa molto spesso occuparsi di una vecchia istanza ancora da definire.

Può trattarsi, ad esempio, di una domanda:

• mai conclusa;
• incompleta;
• intestata al precedente proprietario;
• con documenti da integrare;
• con pagamenti da verificare;
• con dati tecnici da correggere;
• in attesa del titolo edilizio in sanatoria;
• potenzialmente definibile mediante procedura semplificata.

Tra le verifiche economiche rientra anche il caso dei versamenti effettuati negli anni ma non correttamente registrati nella pratica. La presenza dell’originale di un vecchio bollettino non significa infatti che il pagamento risulti già acquisito dall’Ufficio: occorre confrontare fascicolo, SICER e ricevute. Vedi la guida su come contabilizzare i bollettini del condono non registrati.

Per una panoramica generale puoi consultare anche la guida sul condono edilizio a Roma.

Novità condono Roma 2026: nuova procedura semplificata

Questa è la vera novità da evidenziare nell’articolo.

Il 17 aprile 2026 Roma Capitale ha annunciato l’approvazione della modifica al Regolamento per lo snellimento delle procedure di condono.

Il provvedimento riguarda le pratiche semplificate, cioè quelle gestite con l’intervento di un tecnico incaricato che presenta una relazione asseverata assumendosi la relativa responsabilità professionale.

Secondo Roma Capitale, il nuovo sistema:

• elimina il precedente criterio dei controlli sostanziali collegato automaticamente alla soglia dei 450 m³;
• elimina i controlli mediante sorteggio;
• concentra le verifiche sostanziali sui casi in aree soggette a vincoli archeologici o paesaggistici e sulle pratiche nelle quali emergano dubbi concreti;
• riduce da 180 a 120 giorni il termine indicato per la fase di verifica sostanziale;
• prevede un percorso basato sul controllo formale per una parte rilevante delle pratiche;
• introduce un’attestazione formale relativa al perfezionamento del silenzio assenso nei casi previsti.

Roma Capitale stima che circa il 55% delle pratiche interessate dal nuovo sistema possa concludersi in 60 giorni attraverso il controllo formale. Si tratta di un dato programmatico comunicato dall’Amministrazione, non di una garanzia automatica applicabile a qualsiasi pratica.

Approfondisci la procedura semplificata del condono a Roma.

SICER Online Roma: a cosa serve

Il SICER Online è il sistema utilizzato da Roma Capitale per la gestione telematica di diverse attività relative alle domande di condono.

Attraverso la piattaforma è possibile, nei casi previsti:

• visualizzare i dati presenti nella banca dati del condono;
• avviare una richiesta di definizione mediante procedura semplificata;
• richiedere il perfezionamento del titolo tacito per silenzio assenso;
• chiedere l’aggiornamento della titolarità della pratica;
• richiedere modifiche dei dati tecnici presenti nella banca dati;
• effettuare determinati pagamenti online;
• ottenere il titolo edilizio in sanatoria quando il procedimento si conclude positivamente.

Il SICER non crea un nuovo condono e non rende automaticamente sanabile un abuso.

Gestisce domande già rientranti nelle precedenti leggi di condono.

Fonte ufficiale: Roma Capitale – Procedure di condono SICER Online.

Per una guida specifica all’utilizzo della piattaforma consulta SICER condono edilizio Roma.

Come verificare se esiste una vecchia domanda di condono

Quando si acquista, eredita o deve vendere un immobile a Roma, può capitare che nei documenti compaiano riferimenti a una vecchia domanda di condono senza che sia disponibile il titolo definitivo.

In questo caso bisogna ricostruire la pratica.

È utile reperire:

• numero della domanda di condono;
• protocollo;
• nominativo del richiedente originario;
• legge di condono utilizzata;
• ubicazione dell’immobile;
• dati catastali;
• ricevute delle oblazioni;
• eventuali oneri concessori;
• elaborati grafici;
• documentazione fotografica;
• integrazioni presentate nel corso degli anni;
• eventuali comunicazioni dell’Ufficio Condono.

Se il proprietario attuale è diverso dal richiedente originario può inoltre essere necessario verificare il subentro nella titolarità della domanda.

SICER prevede una specifica funzione anche per l’aggiornamento della titolarità della pratica.

SIPRE Roma: come recuperare il fascicolo

Quando la documentazione non è disponibile, uno degli strumenti principali è il SIPRE.

Roma Capitale definisce SIPRE come il sistema di prenotazione online per:

• visure dei fascicoli progettuali;
• copie digitali di documenti edilizi;
• licenze edilizie;
• permessi di costruire;
• concessioni;
• certificati di abitabilità e agibilità;
• documenti contenuti nei fascicoli di condono.

Il sistema copre anche fascicoli progettuali dal 1931 ad oggi, secondo quanto indicato dal servizio capitolino.

Fonte ufficiale: Roma Capitale – Accesso agli archivi digitali SIPRE.

Recuperare il fascicolo è spesso il primo passaggio per capire se:

• la domanda è completa;
• l’abuso rappresentato coincide con quello esistente;
• esistono integrazioni mancanti;
• sono stati effettuati i pagamenti;
• la pratica può essere avviata verso una procedura semplificata;
• esistono vincoli o altre criticità.

Documenti per verificare una pratica di condono a Roma

La documentazione necessaria varia da pratica a pratica.

In una verifica tecnica possono essere utili:

Documentazione amministrativa

• domanda originaria di condono;
• protocollo;
• ricevute dei versamenti;
• integrazioni;
• comunicazioni dell’Ufficio Condono;
• eventuali pareri;
• precedenti titoli edilizi.

Documentazione tecnica

• elaborato grafico allegato alla domanda;
• planimetrie;
• relazione tecnica;
• documentazione fotografica;
• consistenza e superficie dell’abuso;
• destinazione d’uso dichiarata.

Documentazione catastale

• visura catastale;
• planimetria catastale;
• eventuali planimetrie storiche;
• variazioni catastali successive.

La planimetria catastale è utile per la ricostruzione documentale, ma non sostituisce il titolo urbanistico-edilizio.

Quando planimetria e stato reale non coincidono, consulta anche la guida sulla planimetria catastale diversa dallo stato reale.

Condono e stato legittimo dell’immobile

Prima di stabilire cosa manca alla pratica è importante ricostruire lo stato legittimo dell’immobile.

La verifica non consiste semplicemente nel confrontare l’abitazione con il Catasto.

Il tecnico deve ricostruire, quando pertinenti:

• titolo originario;
• varianti;
• precedenti licenze e concessioni;
• condoni;
• sanatorie;
• DIA;
• SCIA;
• CILA;
• elaborati comunali;
• trasformazioni successive.

Il Decreto Salva Casa ha modificato anche l’articolo 9-bis del DPR 380/2001 relativo allo stato legittimo. Le linee guida del MIT dedicano specifiche indicazioni alla ricostruzione documentale dell’immobile.

Approfondisci con la guida sulla verifica dello stato legittimo di un immobile a Roma.

Condono e sanatoria edilizia non sono la stessa cosa

Questa distinzione è essenziale.

Condono edilizio

È una procedura straordinaria, collegata a una specifica legge speciale e a una finestra temporale definita dal legislatore.

Sanatoria edilizia ordinaria

È una procedura prevista stabilmente dal DPR 380/2001, utilizzabile solo quando la difformità concreta possiede i requisiti previsti dalla legge.

Nel quadro vigente assumono particolare importanza:

• art. 34-bis – tolleranze costruttive ed esecutive;
• art. 34-ter – casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità;
• art. 36 – accertamento di conformità;
• art. 36-bis – accertamento di conformità per parziali difformità, variazioni essenziali e altre fattispecie previste;
• art. 6-bis – disciplina della CILA e relativo regime sanzionatorio.

Il DPR 380/2001 vigente comprende oggi espressamente gli articoli 34-bis, 34-ter, 36 e 36-bis.

Consulta il testo ufficiale: Normattiva – DPR 380/2001.

Il Salva Casa ha creato un nuovo condono?

No.

Il Decreto Legge 69/2024, convertito nella Legge 105/2024 e conosciuto come Salva Casa, ha modificato numerosi istituti del Testo Unico Edilizia, ma non ha introdotto un nuovo condono edilizio generalizzato.

Il MIT identifica tra le principali modifiche:

• nuova disciplina dello stato legittimo;
• tolleranze costruttive ed esecutive;
• casi particolari di parziale difformità;
• nuovo articolo 36-bis;
• modifica della disciplina dei cambi di destinazione d’uso;
• modifiche relative all’agibilità e ad altri aspetti edilizi.

Per determinate parziali difformità l’articolo 36-bis ha introdotto una forma di conformità diversa dalla tradizionale doppia conformità dell’articolo 36.

Approfondisci:

• Salva Casa a Roma: sanatoria, tolleranze e difformità
• Accertamento di conformità Roma: art. 36 e 36-bis
• Pratica edilizia in sanatoria Roma

Ho una veranda senza titolo: posso fare il condono oggi?

Non automaticamente.

Se la veranda era già oggetto di una vecchia domanda di condono validamente presentata, bisogna verificare quella pratica.

Se invece non è mai stata presentata una domanda di condono, non è possibile oggi depositarne una nuova semplicemente utilizzando le vecchie leggi.

Bisogna invece verificare:

1. quando è stata realizzata;
2. quale titolo sarebbe stato necessario;
3. dimensioni e caratteristiche;
4. stato legittimo dell’immobile;
5. disciplina urbanistica vigente;
6. eventuali vincoli;
7. possibilità di utilizzare uno degli strumenti ordinari di regolarizzazione previsti dal DPR 380/2001.

Lo stesso criterio vale per:

• tettoie;
• chiusure di balconi;
• soppalchi;
• ampliamenti;
• modifiche dei prospetti;
• cambi d’uso;
• opere interne.

Non esiste una risposta corretta basata soltanto sul nome dell’opera.

Tramezzi interni diversi dal progetto: serve il condono?

Spesso no.

Una diversa distribuzione interna non deve essere automaticamente trattata come un abuso da condonare.

Prima bisogna verificare:

• titolo edilizio vigente;
• data delle modifiche;
• natura delle opere;
• eventuale presenza di tolleranze;
• eventuale disciplina della CILA tardiva;
• possibilità di regolarizzazione con altra procedura.

Per opere interne non strutturali possono ricorrere situazioni molto diverse da quelle di una veranda o di un ampliamento volumetrico.

Consulta la guida sulle difformità edilizie prima di scegliere la procedura.

Articolo 36 e articolo 36-bis: quando possono servire

Roma Capitale ha aggiornato i propri procedimenti amministrativi alla disciplina degli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001.

Per l’articolo 36 continua a rilevare la conformità prevista dalla relativa disciplina.

Per le fattispecie ricomprese nell’articolo 36-bis, Roma Capitale richiama invece la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

La classificazione corretta della difformità è quindi decisiva.

Non è sufficiente chiedere genericamente:

“Quanto costa una sanatoria?”

Prima bisogna capire quale sanatoria è giuridicamente applicabile.

Tempi della sanatoria ordinaria a Roma

Roma Capitale indica per i procedimenti di regolarizzazione:

• 60 giorni per la richiesta ex art. 36;
• 45 giorni per la richiesta di Permesso di Costruire nelle fattispecie dell’art. 36-bis, secondo le modalità riportate nel procedimento capitolino.

Le modalità cambiano in funzione del titolo e della fattispecie concreta.

Le istanze edilizie vengono gestite attraverso il SUET, che Roma Capitale utilizza per CILA, SCIA, Permessi di Costruire e altre procedure edilizie.

Fonte ufficiale: Roma Capitale – SUET.

Questi procedimenti non devono essere confusi con i tempi della procedura semplificata delle vecchie domande di condono, che segue un percorso diverso.

Immobile vincolato: perché la verifica è più complessa

A Roma la presenza di un vincolo può incidere in maniera significativa sull’istruttoria.

Roma Capitale ha precisato, con la riforma del 2026 della procedura semplificata, che i controlli sostanziali restano concentrati proprio sui casi relativi ad aree protette da vincoli archeologici o paesaggistici e quando emergono specifici dubbi istruttori.

La presenza di un vincolo non deve quindi essere valutata soltanto osservando la singola opera.

Occorre verificare:

• localizzazione;
• epoca dell’abuso;
• natura del vincolo;
• documentazione originaria;
• disciplina applicabile alla specifica domanda;
• eventuali pareri già presenti nel fascicolo.

Quanto costa chiudere una pratica di condono a Roma?

Non esiste un prezzo unico valido per qualsiasi pratica.

Il costo complessivo può comprendere:

Attività tecnica

• analisi preliminare;
• accesso al fascicolo;
• verifica della domanda originaria;
• rilievo dell’immobile;
• confronto tra stato attuale e documentazione;
• verifica dei dati SICER;
• predisposizione della relazione asseverata;
• eventuali integrazioni;
• gestione del procedimento fino alla definizione.

Costi amministrativi

Possono aggiungersi, quando dovuti:

• oblazioni residue;
• conguagli;
• oneri;
• diritti;
• imposte di bollo;
• pagamenti necessari al rilascio del titolo;
• eventuali ulteriori adempimenti.

Roma Capitale conferma che SICER consente anche la gestione dei pagamenti online dovuti per il rilascio del titolo in sanatoria e per le altre procedure supportate dal sistema.

Eventuale aggiornamento catastale

Una volta definito il titolo edilizio può essere necessario verificare se lo stato catastale deve essere aggiornato mediante DOCFA.

Approfondisci quanto costa aggiornare una planimetria catastale a Roma.

L’aggiornamento catastale deve essere coordinato con la situazione urbanistica: il Catasto non sana un abuso edilizio.

Come richiedere un preventivo per una pratica di condono

Per valutare correttamente una pratica già esistente sono particolarmente utili:

• numero o protocollo del condono;
• indirizzo dell’immobile;
• dati catastali;
• planimetria catastale;
• copia della vecchia domanda;
• eventuale documentazione SICER;
• ricevute di pagamenti;
• eventuali comunicazioni dell’Ufficio Condono;
• foto attuali dell’immobile;
• documentazione relativa alla proprietà.

Se questi documenti non sono disponibili, il primo incarico può consistere semplicemente nella ricostruzione del fascicolo attraverso gli archivi di Roma Capitale.

Questo evita di formulare preventivi sulla base di informazioni incomplete.

Pratica condono e compravendita immobiliare

Una vecchia domanda di condono non definita deve essere esaminata con particolare attenzione prima di una compravendita.

Il punto da verificare non è semplicemente:

“Esiste una domanda di condono?”

ma:

“Qual è lo stato giuridico e tecnico di quella domanda e quale stato legittimo ne deriva?”

Può infatti esserci una differenza sostanziale tra:

• domanda presentata;
• domanda completa;
• pratica istruibile;
• pratica definita;
• titolo edilizio in sanatoria rilasciato;
• titolo tacito perfezionato nei casi previsti.

La verifica dello stato legittimo dell’immobile permette di inserire la vecchia domanda nel quadro complessivo dei titoli edilizi dell’unità immobiliare.

Condono edilizio e planimetria catastale

La presenza al Catasto di una veranda, una stanza o una diversa distribuzione interna non dimostra da sola la regolarità edilizia dell’opera.

Catasto e urbanistica hanno funzioni differenti.

Prima di modificare la planimetria catastale è quindi opportuno chiarire la situazione edilizia.

Se il problema nasce perché la planimetria catastale non corrisponde alla realtà, la sequenza corretta è normalmente:

titoli edilizi → stato legittimo → verifica difformità → eventuale regolarizzazione → aggiornamento catastale, se necessario.

Procedura pratica: come verificare una vecchia domanda di condono a Roma

1. Identificare la domanda

Recuperare protocollo, legge di riferimento e intestatario.

2. Consultare SICER

Verificare dati, stato della domanda e informazioni disponibili.

3. Recuperare il fascicolo

Quando necessario, utilizzare SIPRE per acquisire documenti e copie.

4. Eseguire il rilievo

Confrontare lo stato reale dell’immobile con quanto dichiarato nella domanda.

5. Ricostruire lo stato legittimo

Verificare anche i titoli precedenti e successivi al condono.

6. Controllare eventuali vincoli

Individuare le condizioni che possono richiedere un’istruttoria più approfondita.

7. Verificare pagamenti e integrazioni

Controllare oblazioni, oneri, diritti ed eventuali richieste dell’Ufficio.

8. Valutare la procedura semplificata

Se la pratica possiede i requisiti, verificare la definizione attraverso SICER.

9. Ottenere il titolo

Il risultato utile è la corretta definizione amministrativa della pratica secondo il procedimento applicabile.

10. Verificare il Catasto

Solo successivamente valutare l’eventuale allineamento catastale.

Errori da evitare

Aspettare un ipotetico nuovo condono

Non esiste oggi una certezza normativa che giustifichi lasciare irrisolta una difformità nella speranza di una futura sanatoria straordinaria.

Confondere SICER con una nuova sanatoria

SICER gestisce principalmente le vecchie domande di condono già presentate.

Pensare che ogni abuso sia sanabile con il Salva Casa

Il Salva Casa ha ampliato e modificato alcuni strumenti di regolarizzazione, ma non ha reso automaticamente sanabile qualsiasi opera.

Usare il Catasto come prova della regolarità edilizia

Una planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi non sostituisce i titoli comunali.

Presentare subito una sanatoria senza ricostruire lo stato legittimo

Prima bisogna stabilire da quale stato autorizzato effettuare il confronto.

Confondere condono e accertamento di conformità

Sono istituti profondamente differenti e hanno presupposti differenti.

FAQ pratica condono edilizio Roma

Esiste un nuovo condono edilizio oggi?

No, ad oggi non è in vigore un nuovo condono edilizio generalizzato. Esiste una proposta parlamentare relativa alla disciplina del condono 2003, ma l’Atto C.2315 risulta ancora assegnato alla Commissione Ambiente e non costituisce legge vigente.

Posso presentare oggi una nuova domanda di condono a Roma?

Non sulla base delle vecchie leggi 47/1985, 724/1994 o 326/2003. Il SICER gestisce le istanze già presentate nell’ambito dei precedenti condoni.

Come controllo una vecchia pratica di condono?

È possibile verificare i dati attraverso SICER e recuperare documentazione tramite SIPRE, in funzione della pratica.

Cos’è cambiato nel condono a Roma nel 2026?

Roma Capitale ha modificato la procedura semplificata per le istanze pendenti, eliminando i sorteggi, concentrando i controlli sostanziali sui casi più critici e riducendo a 120 giorni il termine indicato per tale fase.

SICER rilascia automaticamente la sanatoria?

No. È il sistema telematico attraverso cui vengono gestite diverse attività delle procedure di condono; la pratica deve comunque possedere i requisiti ed essere correttamente definita.

Una veranda può essere sanata oggi?

Dipende. Se esiste una vecchia domanda di condono bisogna verificare quella pratica; altrimenti occorre valutare gli strumenti di regolarizzazione oggi previsti dal DPR 380/2001 e la situazione concreta dell’immobile.

Il Salva Casa è un condono?

No. Ha modificato diversi istituti del Testo Unico Edilizia, comprese tolleranze, stato legittimo e accertamento di conformità ex art. 36-bis, ma non costituisce un nuovo condono generale.

Cosa cambia tra articolo 36 e 36-bis?

L’articolo 36 mantiene il regime di accertamento di conformità previsto per le relative fattispecie, mentre il 36-bis disciplina specificamente parziali difformità, variazioni essenziali e altre ipotesi individuate dalla norma con requisiti di conformità differenti.

Dove vengono presentate le sanatorie ordinarie a Roma?

Roma Capitale utilizza il SUET per le procedure edilizie telematiche, comprese le relative istanze previste dal sistema.

Il Catasto aggiornato significa che l’immobile è regolare?

No. La situazione catastale e quella urbanistico-edilizia devono essere verificate separatamente.

Pratica condono edilizio Roma: conclusioni

Oggi il tema del condono edilizio a Roma deve essere affrontato distinguendo tre situazioni completamente diverse.

Vecchia domanda di condono ancora pendente
→ verificare fascicolo, SICER e possibile procedura semplificata.

Difformità mai condonata
→ verificare tolleranze, CILA tardiva, art. 36, art. 36-bis o gli altri strumenti previsti dal DPR 380/2001.

Ipotesi di futuro nuovo condono
→ non basare oggi una decisione tecnica su una proposta legislativa non ancora approvata.

La novità concreta del 2026 a Roma è la semplificazione delle procedure per la definizione delle vecchie istanze di condono, non l’apertura generalizzata di una nuova finestra per presentare domande.

Per verificare correttamente un immobile il percorso più affidabile è:

recupero documenti → SICER/SIPRE → rilievo → stato legittimo → classificazione della difformità → individuazione della procedura corretta → eventuale definizione del condono o sanatoria → aggiornamento catastale se necessario.