Affittare stanza casa: come guadagnare in modo legale e sicuro
Hai una casa grande e una stanza libera?
Affittarla può essere un ottimo modo per guadagnare un reddito extra ogni mese, sfruttando al meglio lo spazio inutilizzato della tua abitazione.
Molti proprietari scelgono questa soluzione per arrotondare le entrate o per ridurre i costi di gestione della casa, soprattutto quando figli o parenti si trasferiscono altrove per studio o lavoro.
Affittare una stanza oggi è una pratica perfettamente legale, purché si rispettino le regole fiscali e i requisiti previsti dalla legge 431/1998.
In questa guida aggiornata al 2025, scoprirai come affittare una camera in casa in modo regolare, quali contratti stipulare, quante tasse pagare e come dichiarare correttamente i guadagni, evitando sanzioni.
Che tu viva a Roma, Milano o in un piccolo centro, l’affitto di una stanza rappresenta una fonte di reddito semplice, flessibile e sicura, adatta a studenti, lavoratori o turisti in cerca di un alloggio temporaneo.
L’affitto di stanze: un’opportunità per turisti, studenti e lavoratori
Nelle grandi città come Roma, Milano o Firenze, dove la domanda di alloggi temporanei è sempre alta, affittare una camera può diventare una scelta strategica e redditizia.
Turisti, studenti universitari e lavoratori fuori sede cercano soluzioni economiche e flessibili, preferendo spesso una stanza in un appartamento condiviso invece di un hotel o un B&B.
Questa forma di locazione è perfetta per chi vuole guadagnare in modo legale senza aprire partita IVA, purché si rispettino gli obblighi fiscali previsti dalla legge n. 431/1998 e si registrino correttamente i contratti quando necessario.
Non serve alcuna autorizzazione comunale o licenza particolare: basta stipulare un contratto di locazione parziale o transitorio, e dichiarare i redditi percepiti.
Oltre al vantaggio economico, affittare una stanza permette di valorizzare spazi inutilizzati e favorire l’incontro tra culture diverse, offrendo un’opportunità sia economica che sociale.
È una formula semplice, flessibile e sempre più diffusa, ideale per chi desidera mettere a reddito la propria abitazione senza complicazioni burocratiche.
Affittare stanza casa: legge e contratti di locazione
In Italia, l’affitto di una stanza è regolato dalla legge n. 431/1998, che disciplina anche le locazioni parziali di un’abitazione.
Questa norma consente di affittare una o più camere della propria casa in modo del tutto legale, senza obbligo di cambio di destinazione d’uso o apertura di partita IVA, purché si rispettino gli adempimenti fiscali.
Tipologie di contratti ammessi
Puoi scegliere tra diverse forme contrattuali, in base alla durata e alla finalità dell’affitto:
Contratto transitorio: ideale per studenti o lavoratori temporanei, con durata da 1 a 18 mesi.
Contratto libero (4+4): adatto a locazioni continuative di lungo periodo.
Affitto breve (fino a 30 giorni): non richiede registrazione all’Agenzia delle Entrate, ma serve una ricevuta per ogni soggiorno.
In tutti i casi è possibile redigere il contratto in forma scritta libera, anche senza un modello prestabilito, ma è obbligatorio allegare:
copia del documento d’identità di locatore e conduttore,
planimetria o indicazione della stanza locata,
eventuale clausola di cedolare secca (aliquota 21%).
Importante per la regolarità fiscale
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni se la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno solare.
Per farlo, si utilizza il Modello RLI sul portale dell’Agenzia delle Entrate, versando l’imposta di registro (2% del canone annuo) o optando per la cedolare secca, che sostituisce IRPEF e addizionali.
💡 Consiglio tecnico: La cedolare secca è la soluzione più vantaggiosa per chi affitta una stanza in modo occasionale: semplifica gli adempimenti e riduce la tassazione.
Affittare stanza casa: come registrare il contratto di affitto
Dopo aver redatto il contratto di locazione per una stanza, è obbligatorio registrarlo all’Agenzia delle Entrate se la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino.
La registrazione serve a rendere il contratto legalmente valido e a garantire al locatore la corretta tassazione dei redditi percepiti.
Come si registra il contratto
Dal 2024, la procedura si effettua esclusivamente online tramite il servizio “RLI web” disponibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
Ecco i passaggi principali:
Accedi con SPID, CIE o CNS al sito dell’Agenzia delle Entrate.
Compila il Modello RLI digitale, indicando dati del locatore, dell’inquilino e dell’immobile.
Allega il contratto in PDF, firmato digitalmente da entrambe le parti.
Apponi le marche da bollo digitali da 16 € ogni quattro facciate o 100 righe.
Versa l’imposta di registro (pari al 2% del canone annuo) con addebito diretto o scegli l’opzione cedolare secca per sostituirla.
La ricevuta di avvenuta registrazione viene rilasciata immediatamente online e vale come documento ufficiale.
Se affitti per meno di 30 giorni
Se affitti una stanza per brevi periodi, non è obbligatorio registrare il contratto.
In questo caso, basta redigere un accordo scritto e rilasciare una ricevuta per ogni soggiorno, indicando l’importo percepito.
Tuttavia, anche per gli affitti brevi è necessario dichiarare i redditi nel 730 o nel Modello Redditi e rispettare gli obblighi previsti per la cedolare secca sugli affitti brevi (DL 50/2017).
Suggerimento tecnico
Per semplificare la gestione fiscale, puoi affidarti a un geometra o consulente abilitato, che potrà occuparsi della registrazione online e del calcolo delle imposte dovute, evitando errori formali che potrebbero invalidare la pratica.
Affitto di stanza per breve periodo: regole e tasse
Se vuoi affittare una stanza per pochi giorni o meno di un mese, rientri nella categoria degli affitti brevi regolata dal Decreto Legge 50/2017, aggiornato con la Legge di Bilancio.
In questo caso non è necessario registrare un contratto formale, ma è obbligatorio redigere un accordo scritto firmato da entrambe le parti e rilasciare una ricevuta per ogni soggiorno, specificando l’importo incassato e l’eventuale ritenuta applicata.
Obblighi fiscali per affitti brevi
Gli affitti di durata inferiore a 30 giorni non richiedono registrazione all’Agenzia delle Entrate.
È comunque obbligatorio dichiarare i redditi percepiti nella dichiarazione annuale (Modello 730 o Redditi PF).
Puoi scegliere il regime della cedolare secca, con tassazione al 21% o 26% in caso di più di quattro locazioni brevi nello stesso anno, secondo le nuove regole.
Se ti avvali di piattaforme come Airbnb o Booking, queste trattengono e versano direttamente la ritenuta del 21% all’Agenzia delle Entrate.
Limiti e divieti
È vietato affittare più di quattro unità immobiliari o più di nove mesi continuativi alla stessa persona senza aprire partita IVA: in quel caso, l’attività si considera locazione turistica sia non imprenditoriale che imprenditoriale, e richiede l’iscrizione come affittacamere o casa vacanze.
Consiglio tecnico
Per evitare errori e sanzioni, conserva sempre:
copie firmate degli accordi,
ricevute dei pagamenti,
eventuali report di intermediazione delle piattaforme online.
Questi documenti potranno essere richiesti in caso di controlli fiscali o accertamenti dell’Agenzia delle Entrate.
L’IMU e l’affitto di stanze nel 2025: quando si paga e quando no
L’IMU (Imposta Municipale Unica) non è dovuta sull’abitazione principale, ma in caso di affitto anche parziale di una stanza, la situazione cambia.
Se affitti una parte della tua prima casa, l’immobile mantiene l’esenzione solo se continui a risiedervi stabilmente e la locazione è parziale.
Tuttavia, se l’affitto è di tipo continuativo o se concedi l’uso esclusivo di un intero piano o di più stanze, l’Agenzia delle Entrate può considerarlo uso diverso da abitazione principale, con conseguente obbligo di versare l’IMU sulla quota locata.
Come si calcola l’IMU sulla stanza affittata
Dal 2024, le regole sono più chiare:
Se la rendita catastale rivalutata del 5% è superiore al canone annuo, l’imposta principale dovuta sarà solo l’IMU, senza IRPEF.
Se invece il canone supera la rendita catastale rivalutata, si pagano sia IMU che IRPEF (o cedolare secca, se scelta).
L’imposta si calcola solo sulla quota di immobile locata, non sull’intera abitazione.
👉 Esempio pratico: se affitti una stanza che rappresenta il 25% della superficie totale della casa, l’IMU sarà dovuta solo su quel 25%, proporzionata al periodo di affitto.
Cedolare secca e IMU: possono convivere?
Sì, ma con regole precise.
La cedolare secca sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro, ma non l’IMU.
Quindi, se affitti con cedolare secca una stanza della tua abitazione principale, continuerai a godere dell’esenzione IMU solo se mantieni la residenza e l’uso prevalente dell’immobile come casa principale.
Dove informarsi
Le aliquote e le modalità di calcolo dell’IMU possono variare da comune a comune.
Per informazioni aggiornate, consulta sempre:
il sito del Comune di residenza (es. Roma Capitale – Tributi e Fiscalità Locale);
il portale del MEF – Dipartimento Finanze, che aggiorna annualmente i coefficienti e le esenzioni IMU.
Come affittare una stanza in modo legale e conveniente
Affittare una stanza della propria casa nel 2025 è un modo concreto per valorizzare il proprio immobile e generare reddito extra, a patto di rispettare le regole fiscali e urbanistiche.
Il punto chiave è la trasparenza: redigere un contratto chiaro, registrarlo se necessario, dichiarare i redditi e rispettare gli obblighi fiscali previsti dalla legge 431/1998 e dal Decreto sugli affitti brevi (DL 50/2017).
Per rendere tutto più semplice, puoi affidarti a un tecnico abilitato o a un geometra esperto che ti guidi passo dopo passo nella verifica della conformità catastale, nella redazione del contratto e nella gestione delle pratiche fiscali.
Un piccolo investimento iniziale evita errori costosi, sanzioni e contestazioni future.
In sintesi:
Puoi affittare una stanza anche della prima casa, se rispetti le norme fiscali.
Per contratti oltre i 30 giorni è obbligatoria la registrazione con Modello RLI.
Gli affitti brevi (meno di 30 giorni) non richiedono registrazione, ma vanno comunque dichiarati.
È possibile usufruire della cedolare secca per semplificare tasse e adempimenti.
L’IMU si paga solo sulla quota affittata, se la casa non è più usata come abitazione principale.
Affittare una camera in modo regolare non solo tutela te e il tuo immobile, ma ti consente di guadagnare serenamente, offrendo un alloggio sicuro a studenti, turisti o lavoratori.
