Progetto edilizio irreperibile a Roma: “N non trovato”, attestazione e stato legittimo

Hai richiesto il progetto edilizio di un immobile a Roma tramite SIPRE e la pratica risulta “N – non trovato”? Prima di concludere che il Comune abbia perso il fascicolo occorre fare una distinzione importante.

In sintesi: per Roma Capitale, lo stato SIPRE “N – non trovato” non equivale automaticamente a un’attestazione di irreperibilità. In alcuni casi devono prima essere integrati i dati che permettono all’Archivio Progetti di identificare correttamente il fascicolo. Solo dopo l’individuazione del titolo e le verifiche dell’ufficio può emergere una vera irreperibilità del fascicolo o di singoli documenti.

Questa distinzione diventa particolarmente importante quando la documentazione serve per verificare lo stato legittimo dell’immobile, affrontare una compravendita oppure predisporre una nuova pratica edilizia.

SIPRE “N non trovato” non significa automaticamente fascicolo irreperibile

Il SIPRE è il sistema di Roma Capitale utilizzato per richiedere la visione o la copia dei fascicoli progettuali e di diversi documenti edilizi conservati negli archivi capitolini. La scheda ufficiale del servizio indica, tra l’altro, l’accesso ai fascicoli progettuali, alle licenze edilizie, ai permessi di costruire e ai documenti relativi all’agibilità.

Le Linee guida SIPRE indicano diversi stati della richiesta:

Il dato più importante è però ciò che avviene dopo un risultato N.

Roma Capitale specifica che, quando la ricerca non è stata effettuata con informazioni sufficienti o corrette, l’utente può essere invitato a integrare i dati. Dopo il riesame lo stato della richiesta potrà essere aggiornato oppure confermato. In questa fase, però, non è ancora possibile ottenere automaticamente un’attestazione di irreperibilità.

In altre parole:

“non trovato con i dati inseriti” e “documento ufficialmente irreperibile” non sono necessariamente la stessa situazione.

Perché un progetto edilizio può non essere trovato

Un risultato negativo può avere cause molto diverse.

I riferimenti della richiesta non consentono di individuare il fascicolo

Per una ricerca archivistica corretta servono riferimenti capaci di collegare l’immobile al relativo titolo edilizio.

L’Ufficio Archivio Pratiche Edilizie di Roma Capitale precisa che i soli dati catastali non sono probanti né sufficienti come parametro di individuazione del progetto e invita, quando disponibili, a fornire informazioni quali numero di protocollo del fascicolo, licenza edilizia, variante, certificato o domanda di agibilità.

È un passaggio fondamentale: foglio, particella e subalterno identificano catastalmente l’unità immobiliare, ma non costituiscono necessariamente la chiave con cui è archiviato un vecchio fascicolo progettuale.

Il fascicolo viene individuato, ma manca un documento

Una seconda situazione è quella in cui il fascicolo esiste ed è stato correttamente identificato, ma durante la consultazione manca, ad esempio, un elaborato grafico che dovrebbe farne parte.

Le linee guida prevedono in questi casi una procedura specifica per richiedere l’attestazione relativa alla documentazione non reperibile.

L’intero fascicolo risulta effettivamente non reperibile

Può anche verificarsi che, una volta identificato correttamente il fascicolo, l’Archivio non riesca a reperirlo.

Roma Capitale contempla espressamente anche questa ipotesi e disciplina il rilascio dell’attestazione dopo le verifiche dell’ufficio.

La conseguenza pratica è semplice: prima bisogna capire quale delle tre situazioni si sta affrontando.

Cosa fare se SIPRE restituisce “N – non trovato”

Il primo errore da evitare è trattare immediatamente il risultato N come prova definitiva della perdita del progetto.

Il percorso corretto è invece progressivo.

1. Verificare con quali dati è stata presentata la richiesta

Occorre controllare:

• indirizzo attuale e possibili denominazioni storiche;
• numero civico attuale e storico;
• nominativo del costruttore o del titolare originario;
• numero e data della licenza, concessione o permesso, se noti;
• protocollo del progetto;
• eventuali varianti;
• riferimenti dell’agibilità.

Le Linee guida SIPRE richiamano espressamente la necessità di approfondire indirizzo, numerazione civica, titolare del titolo e altri elementi quando il database non restituisce una corrispondenza.

2. Recuperare altri riferimenti al titolo edilizio

Quando il proprietario non dispone del numero di progetto o della licenza, la ricerca può richiedere un’attività documentale preliminare.

Roma Capitale suggerisce, tra le possibili fonti, anche la Conservatoria e la documentazione in possesso dell’amministratore di condominio, proprio per recuperare dati più affidabili sul titolo o sull’edificazione.

Possono inoltre risultare utili, a seconda del caso concreto, vecchi atti di compravendita, precedenti pratiche edilizie, certificati di agibilità e documentazione condominiale.

3. Integrare la ricerca SIPRE

Per le richieste con dati da integrare, Roma Capitale indica attualmente l’indirizzo:

archivio.urbanistica@comune.roma.it

specificando il protocollo della richiesta SIPRE.

L’indirizzo e la procedura devono comunque essere ricontrollati sul sito istituzionale al momento della richiesta, perché i canali amministrativi possono cambiare.

4. Distinguere il riesame dalla vera richiesta di irreperibilità

Se dopo l’individuazione corretta del fascicolo l’Archivio accerta che il documento o il fascicolo non è disponibile, entra in gioco la procedura di irreperibilità.

Per la mancanza parziale o totale di un fascicolo progettuale, Roma Capitale indica attualmente il canale:

archivioirreperibilita.urbanistica@comune.roma.it

con riferimento alla domanda SIPRE e al fascicolo interessato.

Quando si può chiedere l’attestazione di irreperibilità

Qui la regola indicata da Roma Capitale è particolarmente importante.

Non è procedibile una richiesta di irreperibilità priva dei riferimenti che consentano di identificare il titolo edilizio. Il semplice stato SIPRE “N – non trovato” non sostituisce l’attestazione e non dà, da solo, diritto ad ottenerla.

Le linee guida specificano inoltre che l’irreperibilità può riguardare singoli elaborati grafici oppure l’intero fascicolo.

Per quanto riguarda la successione dei titoli, le stesse Linee guida indicano che l’attestazione di irreperibilità è richiedibile per l’ultima variante rilasciata; i titoli precedenti assumono rilievo secondo le condizioni indicate dalla procedura, ad esempio quando l’ultima variante è parziale.

Se il progetto è irreperibile, come si determina lo stato legittimo dell’immobile?

L’irreperibilità della documentazione non significa automaticamente che l’immobile sia abusivo.

Ma non significa neppure che qualsiasi configurazione esistente possa essere considerata legittima.

Il riferimento normativo fondamentale è l’art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001.

Nel testo vigente, lo stato legittimo è determinato dai titoli edilizi previsti dalla norma e, per particolari situazioni, può essere ricostruito attraverso documentazione probante alternativa. La disposizione prevede espressamente che questa possibilità trovi applicazione anche quando esista un principio di prova del titolo abilitativo ma non siano disponibili la copia o gli estremi dello stesso.

Tra gli elementi documentali richiamati dall’art. 9-bis rientrano, nei casi previsti dalla norma:

• informazioni catastali di primo impianto;
• riprese fotografiche;
• estratti cartografici;
• documenti d’archivio;
• altri atti pubblici o privati dei quali sia dimostrata la provenienza.

Il Ministero delle Infrastrutture ha dedicato allo stato legittimo una sezione specifica delle Linee guida applicative del DL Salva Casa.

Attenzione al significato di “documentazione alternativa”

L’art. 9-bis non va interpretato come una scorciatoia per regolarizzare qualsiasi difformità.

Il tecnico deve innanzitutto capire:

1. se esiste un principio di prova del titolo;
2. quale configurazione dell’immobile può essere effettivamente documentata;
3. quali trasformazioni successive risultano autorizzate;
4. se lo stato attuale coincide con lo stato legittimo così ricostruito.

L’assenza materiale del vecchio elaborato e la presenza di un abuso sono quindi due questioni diverse.

Catasto e progetto comunale non sono intercambiabili

Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che, se il progetto comunale non viene trovato, basti utilizzare la planimetria catastale.

Non è una conclusione corretta.

Lo stesso Ufficio Archivio Pratiche Edilizie di Roma Capitale precisa che i dati catastali non costituiscono un parametro probante per l’individuazione del fascicolo progettuale.

Inoltre la funzione catastale e quella urbanistico-edilizia sono differenti. La planimetria catastale può avere rilievo nel complesso delle verifiche documentali previste dalla normativa, ma non deve essere automaticamente sostituita al titolo edilizio.

Leggi il nostro approfondimento sulla planimetria catastale difforme.

“N non trovato”, irreperibilità e abuso: tre situazioni da non confondere

Lo stato “N” riguarda una ricerca archivistica. L’attestazione riguarda la disponibilità del fascicolo. La difformità riguarda invece il rapporto fra ciò che è legittimo e ciò che esiste realmente.

Sono problemi collegati, ma tecnicamente diversi.

Cosa cambia se devi vendere l’immobile

Quando la documentazione manca durante una compravendita, il problema non va affrontato aspettando gli ultimi giorni prima del rogito.

La priorità è costruire un quadro documentale che permetta di distinguere:

titolo esistente ma documento non reperito,
fascicolo formalmente irreperibile,
storia edilizia incompleta,
effettiva difformità dell’immobile.

La mancanza di un documento nell’archivio non costituisce, da sola, una diagnosi di abuso. Allo stesso tempo, non può essere utilizzata per presumere automaticamente la regolarità dello stato di fatto.

Quando l’immobile deve essere venduto, la ricostruzione tecnica deve essere coordinata, per gli aspetti propri dell’atto, anche con il notaio incaricato.

Per approfondire questo passaggio è utile leggere il nostro articolo sul rogito e conformità urbanistica.

Cosa cambia prima di una nuova CILA o SCIA

Prima di asseverare una nuova pratica edilizia ( CILA a Roma o SCIA )il tecnico deve poter inquadrare correttamente lo stato preesistente dell’immobile.

Se il fascicolo originario manca, il problema quindi non si risolve semplicemente disegnando la situazione attuale.

Occorre prima comprendere quali documenti consentano di ricostruire lo stato legittimo secondo l’art. 9-bis e verificare se le differenze rilevate siano:

• legittimamente autorizzate;
• riconducibili a titoli successivi;
• comprese nelle tolleranze previste dalla normativa;
• eventualmente regolarizzabili;
• oppure non compatibili con la procedura che si intende presentare.

Esempio pratico ipotetico

ESEMPIO PRATICO IPOTETICO.

Un proprietario deve vendere un appartamento in un fabbricato romano costruito diversi decenni fa.

Viene effettuata una richiesta SIPRE per recuperare il progetto originario, ma il portale restituisce “N – non trovato”.

La richiesta iniziale conteneva soprattutto indirizzo e riferimenti catastali.

Il primo passo non è dichiarare il progetto irreperibile. Si approfondisce invece la documentazione disponibile e da un vecchio atto o da altra documentazione si recupera il riferimento alla licenza edilizia.

I dati vengono utilizzati per integrare la ricerca.

Se l’Archivio individua correttamente il fascicolo ma accerta che l’elaborato necessario non è disponibile, si può quindi valutare la procedura per l’attestazione di irreperibilità prevista da Roma Capitale.

Successivamente, se ne ricorrono i presupposti, il tecnico esamina la documentazione probante disponibile alla luce dell’art. 9-bis per ricostruire lo stato legittimo.

L’attestazione non “sana” l’immobile. Serve a documentare un problema archivistico; la regolarità edilizia va valutata separatamente.

Checklist: cosa controllare quando il progetto non si trova

Prima di concludere che un fascicolo sia irreperibile, è opportuno verificare almeno:

FAQ- Progetto edilizio irreperibile a Roma

Cosa significa “N – non trovato” sul SIPRE di Roma?

Significa che la richiesta risulta non trovata nello stato di lavorazione del portale. Non equivale automaticamente all’attestazione di irreperibilità: se i dati non consentono di identificare correttamente il fascicolo, Roma Capitale richiede prima di integrarli.

“N non trovato” e “fascicolo irreperibile” sono la stessa cosa?

No. Roma Capitale distingue espressamente le due situazioni. L’attestazione di irreperibilità presuppone che il fascicolo interessato possa essere correttamente individuato e che, dopo le verifiche, la documentazione risulti effettivamente non disponibile.

Se manca il progetto posso usare la planimetria catastale?

Non automaticamente. Catasto e titolo edilizio hanno funzioni differenti. L’art. 9-bis individua le fonti utilizzabili nei casi previsti dalla norma e la ricostruzione deve essere effettuata valutando complessivamente la documentazione disponibile come per esempio negli immobili ante 1967.

Come si dimostra lo stato legittimo se il titolo non è disponibile?

L’art. 9-bis del DPR 380/2001 prevede, nei casi disciplinati dalla norma, documenti probanti quali informazioni catastali di primo impianto, fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio e altri atti di provenienza dimostrabile. La disposizione si applica anche quando esiste un principio di prova del titolo ma non sono disponibili copia o estremi.

L’attestazione di irreperibilità sana eventuali abusi?

No. L’attestazione documenta l’irreperibilità di un fascicolo o di determinati documenti. Non costituisce di per sé una sanatoria delle opere realizzate in difformità.

Cosa fare se il progetto manca proprio mentre devo vendere casa?

Occorre innanzitutto accertare se si tratti di una semplice ricerca SIPRE incompleta o di una vera irreperibilità, quindi ricostruire lo stato legittimo con la documentazione utilizzabile nel caso concreto. Solo dopo si può stabilire se esiste una difformità e quale incidenza abbia sulla compravendita.

Quando serve una verifica tecnica

Se l’immobile è a Roma e il progetto richiesto tramite SIPRE non viene trovato, il primo obiettivo non dovrebbe essere presentare immediatamente una sanatoria.

Occorre prima capire che cosa manca, perché manca e quali documenti consentono di ricostruire correttamente la storia edilizia dell’immobile.

Una verifica tecnica preliminare può distinguere una semplice difficoltà di ricerca archivistica da un’effettiva irreperibilità del fascicolo e, successivamente, verificare lo stato legittimo prima di una vendita o della presentazione di una nuova pratica edilizia.