Accesso agli atti Roma: SIPRE, progetti edilizi, CILA, SCIA e condono

L’accesso agli atti a Roma consente di prendere visione e ottenere copia dei documenti amministrativi conservati da Roma Capitale, tra cui progetti edilizi, licenze e concessioni, Permessi di Costruire, DIA, CILA, SCIA, certificati di agibilità e documentazione relativa alle domande di condono.

Nelle verifiche immobiliari l’accesso agli atti è spesso indispensabile per ricostruire la storia urbanistico-edilizia di un appartamento e determinare il suo stato legittimo.

La procedura da utilizzare dipende però dal tipo di documento e dall’ufficio che lo conserva.

Per i fascicoli dell’Archivio Progetti del Dipartimento Attuazione Urbanistica il principale strumento digitale è oggi SIPRE – Sistema Informativo Prenotazione Archivio online.

Per le pratiche edilizie detenute dai Municipi, come determinate CILA, SCIA e pratiche edilizie di competenza municipale, l’accesso deve essere richiesto alla struttura che conserva gli atti.

Per il Condono Edilizio, SIPRE viene invece utilizzato per richiedere i documenti del fascicolo, mentre SICER Online e URP Digitale consentono di acquisire informazioni preliminari sulla pratica.

Prima di presentare una richiesta è quindi necessario capire quale documento serve e dove è conservato.

Accesso agli atti Roma: risposta rapida

Roma Capitale ha pubblicato nell’agosto 2025 nuove Linee guida SIPRE, che hanno sostituito il precedente manuale utente e rappresentano oggi il riferimento operativo per l’accesso informale agli archivi edilizi.

A cosa serve l’accesso agli atti prima di comprare o vendere casa?

Il Catasto non è sufficiente per stabilire se un immobile sia urbanisticamente regolare.

Per verificare realmente un appartamento bisogna confrontare:

stato reale dell’immobile → titoli edilizi → elaborati comunali → eventuali sanatorie o condoni → situazione catastale.

L’accesso agli atti permette di recuperare la documentazione amministrativa necessaria a ricostruire questa sequenza.

È particolarmente utile quando:

• si deve vendere un immobile;
• si sta acquistando casa;
• la planimetria catastale non coincide con lo stato reale;
• non sono disponibili i vecchi progetti;
• bisogna presentare una CILA o una SCIA;
• sono presenti possibili difformità edilizie;
• esiste una vecchia domanda di condono;
• bisogna ricostruire lo stato legittimo;
• si deve predisporre una verifica tecnica prima del rogito.

Per approfondire questi controlli consulta la guida sulla conformità urbanistica e catastale a Roma e quella sulla verifica dello stato legittimo dell’immobile.

Accesso agli atti e stato legittimo dell’immobile

L’accesso agli atti non costituisce di per sé una dichiarazione di conformità.

Serve a recuperare i documenti attraverso i quali il tecnico può ricostruire la storia edilizia dell’immobile.

L’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina lo stato legittimo, che deve essere determinato attraverso i titoli, gli atti e gli altri elementi ammessi dalla normativa applicabile.

Per un appartamento romano la verifica può quindi richiedere, a seconda della sua storia:

• progetto originario;
• licenza o concessione edilizia;
• Permesso di Costruire;
• varianti;
• DIA;
• CILA;
• SCIA;
• titoli in sanatoria;
• concessione in sanatoria da condono;
• documentazione di agibilità;
• ulteriori atti che abbiano interessato l’immobile.

Il risultato viene poi confrontato con lo stato effettivamente rilevato durante il sopralluogo.

Accesso documentale: chi può richiederlo?

Il riferimento principale è la Legge 7 agosto 1990 n. 241.

L’accesso documentale è riconosciuto ai soggetti che abbiano un interesse diretto, concreto e attuale, collegato ai documenti richiesti e a una situazione giuridicamente tutelata.

Possono quindi richiedere gli atti, in funzione della situazione:

• proprietario;
• comproprietario;
• acquirente con interesse qualificato;
• delegato;
• professionista incaricato;
• amministratore di condominio per gli atti pertinenti;
• legale rappresentante;
• C.T.U.;
• altri soggetti che dimostrino l’interesse previsto dalla normativa.

Roma Capitale disciplina il diritto di accesso anche attraverso il Regolamento approvato con Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 6 del 12 febbraio 2019.

La disciplina generale è consultabile nella pagina ufficiale Accesso agli atti e documenti amministrativi da parte dei cittadini – Roma Capitale.

Accesso informale e accesso formale: qual è la differenza?

Sono due modalità differenti previste dalla disciplina sull’accesso documentale.

Accesso informale

L’accesso informale viene utilizzato quando non emergono dubbi sulla legittimazione del richiedente, sulla sua identità, sull’interesse dichiarato o sull’accessibilità del documento.

Per l’Archivio Progetti e per i fascicoli di condono, Roma Capitale utilizza SIPRE come piattaforma per le richieste di accesso informale.

Accesso formale

L’accesso formale viene utilizzato quando:

• non è possibile accogliere immediatamente l’accesso informale;
• esistono dubbi sulla legittimazione;
• è necessario verificare l’interesse del richiedente;
• sono presenti controinteressati;
• sorgono questioni sulla riservatezza;
• viene richiesta copia conforme all’originale nei casi previsti.

Il procedimento formale deve essere motivato e segue i termini previsti dalla Legge 241/1990 e dal regolamento capitolino.

SIPRE Roma: che cos’è?

Il SIPRE – Sistema Informativo Prenotazione Archivio online è la piattaforma utilizzata da Roma Capitale per l’accesso informale alla documentazione edilizia conservata negli archivi.

Non è più corretto descriverlo semplicemente come un sistema per “prenotare un appuntamento”.

Con l’evoluzione digitale del servizio, SIPRE permette oggi, in funzione della documentazione disponibile, di:

• predisporre la richiesta online;
• identificare il fascicolo;
• allegare la documentazione necessaria;
• protocollare l’istanza;
• richiedere visura o copia;
• gestire i pagamenti previsti;
• scaricare direttamente documentazione già digitalizzata;
• prenotare la consultazione quando il fascicolo deve essere visionato fisicamente.

Roma Capitale ha adottato con Determinazione Dirigenziale n. 3143 del 22 agosto 2025 nuove Linee guida del portale SIPRE, che sostituiscono il precedente manuale utente.

Il servizio ufficiale è disponibile nella pagina SUE – Accesso agli archivi digitali SIPRE.

Quali documenti posso richiedere attraverso SIPRE?

Roma Capitale indica tra i servizi disponibili:

• visura di fascicoli progettuali;
• copia di progetti edilizi;
• DIA presenti negli archivi;
• copie di licenze edilizie;
• copie di concessioni edilizie;
• Permessi di Costruire;
• certificati di abitabilità;
• certificati di agibilità;
• fascicoli di agibilità;
• documenti relativi alle pratiche di condono.

Le Linee guida 2025 specificano che l’Archivio Progetti comprende fascicoli progettuali a partire dal 1930-1931 circa fino all’attualità, mentre le licenze edilizie possono essere reperibili anche per annualità precedenti.

Per documentazione ancora più antica può rendersi necessaria una ricerca presso l’Archivio Capitolino.

Come si cerca un progetto edilizio a Roma?

Questa è una delle parti più importanti dell’accesso agli atti.

Per trovare correttamente un fascicolo è preferibile disporre di dati certi come:

• numero di protocollo del progetto originario;
• anno;
• protocollo delle varianti;
• numero della Licenza Edilizia;
• numero della Concessione;
• numero del Permesso di Costruire;
• estremi del certificato di agibilità;
• nominativo del richiedente o costruttore;
• indirizzo storico dell’immobile.

Roma Capitale precisa che i dati catastali non sono probanti per individuare un fascicolo nell’Archivio Progetti.

Foglio e particella possono essere utili per altre verifiche, ma non devono essere considerati automaticamente sufficienti per identificare il progetto edilizio corretto.

Questo è particolarmente importante nei grandi fabbricati o quando uno stesso costruttore ha realizzato più edifici nella stessa strada.

Non conosco il numero di progetto: posso fare comunque l’accesso?

Può essere possibile, ma la ricerca diventa più complessa.

Prima di presentare una domanda generica conviene recuperare quanti più dati possibili attraverso:

• atto di provenienza;
• precedenti atti notarili;
• amministratore di condominio;
• vecchie pratiche edilizie;
• certificato di agibilità;
• ispezioni ipotecarie;
• documentazione condominiale;
• eventuali vecchi elaborati in possesso dei proprietari.

Le Linee guida SIPRE consentono anche di effettuare determinate ricerche attraverso i database integrati nella piattaforma.

Per l’agibilità è inoltre disponibile il sistema SIAG – Archivio Licenze Agibilità, Abitabilità ed Uso, integrato come supporto alla ricerca.

Una richiesta precisa aumenta notevolmente la possibilità di recuperare il fascicolo corretto.

Accesso agli atti per CILA e SCIA a Roma

Per CILA e SCIA bisogna verificare quale struttura detiene effettivamente la pratica.

Molte procedure edilizie recenti sono gestite telematicamente attraverso il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico di Roma Capitale.

Il SUET consente al titolare e ai soggetti abilitati di gestire e consultare le pratiche per le quali dispongono delle necessarie autorizzazioni.

Questo non significa però che SUET sostituisca in ogni caso l’accesso documentale.

Quando occorre recuperare una pratica detenuta dall’Amministrazione per effettuare una verifica su un immobile, bisogna individuare l’ufficio competente e utilizzare la procedura di accesso prevista.

Le pratiche CILA e SCIA possono rientrare nelle competenze dei Municipi, che gestiscono anche richieste di accesso agli atti relative alle pratiche edilizie conservate presso i propri uffici.

Per capire la differenza tra i due principali titoli puoi consultare CILA Roma e SCIA edilizia Roma.

Accesso agli atti al Municipio

Quando il documento è detenuto dal Municipio, la richiesta deve essere indirizzata alla struttura competente.

Roma Capitale prevede, per l’accesso documentale ai sensi della Legge 241/1990, che l’istanza venga presentata all’URP, quando istituito, oppure direttamente all’ufficio che conserva l’atto.

Per l’accesso formale possono essere utilizzati i canali previsti dalla singola struttura, compresa la PEC istituzionale del Municipio.

Non utilizzerei quindi un unico indirizzo PEC valido per tutta Roma: il Municipio e l’ufficio competente devono essere individuati sulla specifica pratica.

Archivio Progetti del Dipartimento Attuazione Urbanistica

Per i titoli autorizzativi e i fascicoli conservati presso l’Archivio Edilizio del Dipartimento Attuazione Urbanistica, Roma Capitale invita a privilegiare SIPRE.

L’Ufficio Archivio Pratiche Edilizie gestisce, tra l’altro:

• fascicoli progettuali conclusi;
• pratiche trasferite all’archivio remoto;
• accesso informale tramite SIPRE;
• accesso formale;
• accesso generalizzato nei casi previsti;
• richieste relative all’irreperibilità dei fascicoli.

L’Archivio Progetti non deve quindi essere confuso con l’archivio catastale né con il semplice SUET.

Accesso agli atti del Condono Edilizio a Roma

Per il condono edilizio il sistema operativo è specifico.

Roma Capitale utilizza SIPRE per prendere visione ed estrarre copia dei documenti contenuti nei fascicoli dell’Ufficio Condono.

Attraverso SIPRE è possibile:

• presentare l’istanza online;
• allegare i documenti che dimostrano la titolarità;
• gestire i pagamenti;
• ottenere la documentazione digitalizzata.

Prima di richiedere il fascicolo è però spesso utile controllare la pratica attraverso SICER Online.

SICER permette al titolare o al tecnico delegato di consultare le informazioni disponibili sulla domanda di condono e sul relativo stato.

Quando le informazioni non sono presenti in SICER, Roma Capitale indica oggi come ulteriore canale l’URP Digitale.

Il vecchio riferimento al “S.I.D. – Servizio Informazioni Digitale” non rappresenta quindi più la terminologia operativa corrente.

Per approfondire consulta:

• Condono edilizio Roma
• Ufficio Condono Edilizio Roma
• Procedura semplificata condono e SICER

La fonte istituzionale è la pagina Accesso agli atti del Condono Edilizio – Roma Capitale.

Accesso informale al fascicolo di condono

Roma Capitale ammette all’accesso informale, quando ricorrono le condizioni previste:

• proprietario;
• delegato del proprietario;
• legale rappresentante della società proprietaria;
• amministratore di condominio;
• legale munito di formale incarico.

La richiesta viene gestita tramite SIPRE.

Accesso formale al fascicolo di condono

L’accesso formale può rendersi necessario per soggetti diversi dal proprietario o dal suo delegato oppure quando esistano dubbi sulla legittimazione, sull’interesse o sulla possibilità di rendere disponibile il documento.

In presenza di controinteressati, l’Amministrazione deve effettuare gli adempimenti previsti dalla disciplina dell’accesso documentale.

Quando l’accesso formale al fascicolo di condono viene accolto, l’utente viene poi indirizzato all’acquisizione della documentazione attraverso SIPRE.

Quanto costa l’accesso agli atti a Roma?

La consultazione dei documenti è gratuita.

Per ottenere copie possono invece essere dovuti:

• costi di riproduzione;
• diritti di ricerca;
• diritti di visura;
• eventuali spese previste dalle tariffe capitoline;
• imposta di bollo quando viene richiesta copia conforme e non ricorrono esenzioni.

Roma Capitale aggiorna le tariffe dei servizi a domanda individuale.

Per questo non inserirei nella guida importi fissi per singola pagina destinati a diventare rapidamente obsoleti.

Nelle procedure digitali il sistema o l’ufficio comunica l’importo effettivamente dovuto in base alla richiesta.

La disciplina aggiornata dei costi è riportata nella pagina Accesso agli atti – costi e modalità di pagamento di Roma Capitale.

Quanto tempo richiede l’accesso agli atti?

Per l’accesso documentale formale, Roma Capitale indica un termine massimo ordinario di 30 giorni consecutivi.

Se la domanda è incompleta o irregolare, l’ufficio può richiedere la regolarizzazione e il termine riprende secondo quanto previsto dal procedimento.

In presenza di controinteressati, questi devono essere informati e dispongono del termine previsto per presentare eventuale opposizione.

Trascorsi inutilmente 30 giorni dalla protocollazione, l’istanza formale viene considerata respinta per silenzio-diniego.

La regola generale prevede invece risposta immediata per l’accesso informale quando il documento è immediatamente disponibile e non vi sono problemi di legittimazione.

Nel caso degli archivi edilizi SIPRE, tuttavia, il tempo concreto può dipendere anche dalla necessità di:

• individuare il fascicolo;
• recuperarlo dall’archivio;
• digitalizzare la documentazione;
• quantificare gli importi;
• rendere disponibili i file.

Non prometterei quindi un numero fisso di giorni per qualsiasi accesso agli atti edilizi.

Cosa succede se il fascicolo non viene trovato?

L’assenza immediata di un risultato non dimostra automaticamente che il progetto non esista.

Prima di arrivare a questa conclusione bisogna verificare:

• correttezza del protocollo;
• annualità;
• eventuali varianti;
• denominazione storica della strada;
• nominativo del costruttore;
• eventuali trasferimenti del fascicolo;
• archivio effettivamente competente.

Roma Capitale dispone anche di un’attività specifica relativa alle richieste di irreperibilità dei fascicoli progettuali.

La ricerca deve quindi essere documentata e sviluppata progressivamente.

Planimetria catastale difforme: serve l’accesso agli atti?

Molto spesso sì.

Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale, il primo problema non è necessariamente aggiornare subito il Catasto.

Bisogna prima capire quale configurazione risulti urbanisticamente legittima.

Il percorso corretto è generalmente:

accesso agli atti → ricostruzione dello stato legittimo → confronto con lo stato reale → qualificazione delle differenze → eventuale pratica edilizia → eventuale DOCFA.

Puoi approfondire nella guida sulla planimetria catastale difforme.

Accesso agli atti prima del rogito

Una verifica documentale preventiva è particolarmente importante prima della compravendita.

Il proprietario o l’acquirente possono infatti trovarsi davanti a situazioni come:

• planimetria catastale corretta ma progetto comunale diverso;
• vecchia CILA non reperita;
• concessione edilizia senza variante successiva;
• pratica di condono ancora pendente;
• distribuzione interna modificata;
• agibilità riferita a una configurazione precedente;
• titoli edilizi incompleti.

Per una verifica tecnica completa il fascicolo comunale deve essere confrontato con il sopralluogo e con la documentazione catastale.

Questo è il presupposto della Relazione Tecnica Integrata a Roma e delle verifiche di conformità prima del rogito.

Accesso agli atti e Relazione Tecnica Integrata

L’accesso agli atti rappresenta una fase documentale.

La Relazione Tecnica Integrata è invece il risultato di una verifica professionale più ampia, nella quale il tecnico confronta documentazione urbanistica, stato reale e situazione catastale.

Quindi:

accesso agli atti ≠ verifica di conformità

e:

copia del progetto ≠ certificazione automatica della regolarità dell’immobile.

La documentazione acquisita deve essere interpretata tecnicamente.

Errori frequenti nell’accesso agli atti a Roma

Chiedere genericamente “tutti i documenti dell’immobile”

Le richieste devono essere sufficientemente determinate.

Roma Capitale non ammette richieste generiche che obblighino l’ufficio a svolgere attività di indagine per individuare intere categorie di documenti.

Cercare un progetto soltanto con foglio e particella

Per l’Archivio Progetti i dati catastali non sono considerati probanti per l’identificazione del fascicolo.

Confondere SIPRE e SUET

SIPRE è utilizzato per l’accesso agli archivi; SUET è la piattaforma per la gestione telematica delle procedure edilizie.

Confondere SICER e SIPRE

SICER serve principalmente per verificare informazioni e gestire procedure relative al condono; SIPRE viene utilizzato per ottenere i documenti del fascicolo.

Utilizzare ancora il vecchio SID per il condono

Roma Capitale indica oggi SICER Online e URP Digitale come strumenti informativi collegati all’accesso ai fascicoli del condono.

Pensare che la planimetria catastale sostituisca il progetto edilizio

Catasto e urbanistica hanno funzioni diverse.

Presentare subito una sanatoria senza recuperare i precedenti

Prima di scegliere una procedura di regolarizzazione bisogna conoscere lo stato legittimo e la storia dell’immobile.

FAQ accesso agli atti Roma

Come faccio un accesso agli atti edilizi a Roma?

Dipende dal documento. Per l’Archivio Progetti si utilizza principalmente SIPRE; per pratiche detenute dai Municipi bisogna rivolgersi alla struttura competente; per il condono il fascicolo viene richiesto tramite SIPRE.

Cos’è SIPRE?

È il sistema di Roma Capitale dedicato all’accesso informale agli archivi di progetti edilizi e condoni, con possibilità di presentare la richiesta e, quando disponibile, ottenere digitalmente la documentazione.

Posso richiedere un vecchio progetto edilizio?

Sì. L’Archivio Progetti conserva fascicoli edilizi storici; per documentazione particolarmente antica può rendersi necessaria una ricerca presso altri archivi capitolini.

Posso richiedere una CILA o una SCIA?

Sì, quando esiste un interesse legittimante. Bisogna però individuare la struttura che conserva la specifica pratica e utilizzare il relativo canale di accesso.

Posso richiedere gli atti prima di acquistare casa?

L’accesso documentale richiede un interesse diretto, concreto e attuale. La legittimazione deve quindi essere valutata sulla specifica situazione e documentata quando necessario.

Quanto tempo ci vuole?

Il procedimento formale ha un termine massimo ordinario di 30 giorni. Per l’accesso informale e per SIPRE i tempi effettivi dipendono anche dalla disponibilità e digitalizzazione del fascicolo.

Quanto costa?

La consultazione è gratuita. Per copie, ricerca, visura ed eventuali copie conformi possono essere richiesti gli importi previsti dalle tariffe vigenti.

Basta il foglio catastale per trovare un progetto?

No. Roma Capitale specifica che i dati catastali non sono probanti per l’identificazione dei fascicoli dell’Archivio Progetti.

Dove richiedo il fascicolo di condono?

Attraverso SIPRE. Prima della richiesta è utile controllare le informazioni disponibili tramite SICER Online e, quando necessario, URP Digitale.

L’accesso agli atti dimostra che la casa è conforme?

No. Permette di acquisire la documentazione necessaria. La conformità deve essere verificata dal tecnico confrontando titoli edilizi, stato reale e situazione catastale.

Fonti normative e istituzionali

• Roma Capitale – SUE: Accesso agli archivi digitali SIPRE
• Roma Capitale – Linee guida SIPRE 2025
• Roma Capitale – Archivio Progetti
• Roma Capitale – Accesso agli atti e documenti amministrativi
• Roma Capitale – Accesso agli atti del Condono Edilizio
• Roma Capitale – SICER Online
• Roma Capitale – Ufficio Archivio Pratiche Edilizie