Procedura semplificata condono Roma: Costi, SICER, controlli, tempi e concessione in sanatoria

La procedura semplificata condono Roma è il procedimento telematico attraverso il quale è possibile chiedere la definizione di una vecchia domanda di condono ancora pendente, utilizzando la piattaforma SICER di Roma Capitale e una dichiarazione asseverata predisposta da un tecnico abilitato.

Non si tratta di un nuovo condono e non consente di presentare oggi una domanda per nuovi abusi edilizi. Riguarda esclusivamente istanze già presentate in base alle precedenti leggi sul condono: Legge 47/1985, Legge 724/1994, Legge 326/2003 e, per il terzo condono nel Lazio, L.R. Lazio 12/2004. Roma Capitale conferma queste leggi come riferimento del servizio SICER.

Per capire invece il funzionamento generale delle vecchie istanze pendenti puoi consultare la mia guida sul condono edilizio a Roma.

Novità 2026: cosa è cambiato nella procedura semplificata del condono a Roma

Il 16 aprile 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato la Deliberazione n. 73/2026, che modifica il precedente Regolamento introdotto con DAC 40/2019.

L’obiettivo è ridurre le verifiche sostanziali non necessarie, automatizzare maggiormente i controlli tramite SICER e concentrare l’istruttoria approfondita sulle pratiche che presentano effettivi elementi di criticità. Roma Capitale ha presentato pubblicamente la riforma il 17 aprile 2026.

Puoi consultare direttamente la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 73/2026 e il comunicato ufficiale di Roma Capitale sulla nuova procedura semplificata.

Attenzione: approvazione e operatività non sono la stessa cosa

Questo è un punto importante.

La DAC 73/2026 stabilisce espressamente che l’entrata in vigore delle modifiche al Regolamento è subordinata all’adozione di una successiva Determinazione Dirigenziale, con la quale dovranno essere approvati l’aggiornamento del sistema informatico e il nuovo disciplinare operativo. La stessa deliberazione attribuisce alla struttura capitolina competente il compito di completare questi aggiornamenti entro il 31 dicembre 2026.

Alla data di aggiornamento di questa guida, 7 settembre 2026, la scheda istituzionale SICER consultabile sul sito di Roma Capitale continua a descrivere la procedura facendo riferimento alla DAC 40/2019 e non riporta ancora la DAC 73/2026 nella propria FAQ.

Per questo motivo, i termini di 60 e 120 giorni illustrati più avanti devono essere correttamente intesi come quelli stabiliti dal nuovo Regolamento approvato, applicabili secondo la sua disciplina una volta perfezionata l’entrata in vigore prevista dall’art. 5.

Prima di depositare concretamente una nuova procedura è quindi opportuno verificare lo stato operativo del SICER e l’eventuale pubblicazione del nuovo disciplinare.

Cosa cambia con la DAC 73/2026

La differenza rispetto al sistema precedente è rilevante.

La percentuale del 55% non rappresenta quindi una garanzia che una determinata pratica venga definita in 60 giorni: è una stima generale dell’Amministrazione derivante dalla nuova distribuzione dei controlli.

A quali domande di condono si applica la procedura semplificata

La procedura riguarda le domande di condono ancora in itinere, cioè non definitivamente concluse, presentate nell’ambito dei precedenti condoni edilizi.

Roma Capitale indica come riferimenti la Legge 47/1985, la Legge 724/1994, la Legge 326/2003 e la L.R. Lazio 12/2004.

In concreto può essere utile quando esiste, ad esempio, una vecchia domanda ancora aperta, una pratica che necessita di essere ricostruita o completata, una proprietà non aggiornata nella banca dati, pagamenti da verificare oppure una domanda mai arrivata al rilascio del titolo edilizio in sanatoria.

Se il problema è capire se la domanda esiste, cosa comprende e quali documenti mancano, prima della procedura semplificata conviene seguire il percorso descritto nella guida alla pratica di condono edilizio a Roma.

La procedura semplificata non rende sanabile ciò che non lo è

Questo punto viene spesso frainteso.

SICER e la procedura semplificata non modificano i presupposti sostanziali del condono. Non trasformano una pratica improcedibile in una pratica sanabile e non superano vincoli, limiti dimensionali o cause ostative previste dalla legge.

Cambiano principalmente le modalità con cui una vecchia istanza viene verificata e definita.

SICER e SIPRE: a cosa servono e qual è la differenza

Per gestire correttamente una vecchia pratica di condono a Roma occorre distinguere due strumenti.

SICER è la piattaforma utilizzata per visualizzare i dati della domanda, gestire la procedura semplificata, aggiornare la titolarità, richiedere determinate modifiche dei dati tecnici, effettuare i pagamenti previsti e arrivare, nei casi positivamente definiti, al titolo edilizio in sanatoria o al perfezionamento del silenzio assenso.

Per un approfondimento operativo puoi leggere la mia guida completa al SICER Condono Edilizio Roma oppure consultare direttamente la scheda ufficiale SICER di Roma Capitale.

SIPRE, invece, è il servizio utilizzato per accedere alla documentazione conservata nei fascicoli dell’Ufficio Condono. Tramite SIPRE è possibile richiedere l’accesso, dimostrare la propria titolarità, effettuare i pagamenti richiesti e scaricare la documentazione disponibile.

Il servizio ufficiale SIPRE per l’accesso agli atti diventa particolarmente importante quando non si dispone di una copia completa della domanda originaria o occorre confrontare quanto dichiarato decenni fa con i dati oggi presenti nel SICER.

Prima SICER o prima SIPRE?

Dipende dallo stato della pratica.

SICER permette di ottenere una prima fotografia della domanda e dello stato del procedimento. Se, però, non si conosce esattamente cosa sia stato presentato oppure mancano elaborati, bollettini, dichiarazioni o precedenti comunicazioni dell’Ufficio Condono, il passaggio corretto è normalmente ricostruire prima il fascicolo.

Avviare una relazione asseverata senza avere verificato i documenti originari espone il tecnico al rischio di asseverare dati non coerenti con la domanda depositata.

Come funziona la procedura semplificata del condono a Roma

Il percorso tecnico-amministrativo può essere sintetizzato così:

Roma Capitale precisa che il cittadino, dopo essersi identificato tramite i sistemi previsti, individua un tecnico abilitato cui affidare la delega. Il tecnico, dopo averla accettata, può visualizzare le pratiche e procedere alla lavorazione telematica attraverso la dichiarazione asseverata.

Questo significa che l’asseverazione non è una semplice compilazione informatica: il tecnico assume una precisa responsabilità sulla correttezza delle informazioni dichiarate.

Cosa deve controllare il tecnico prima di asseverare

La DAC 73/2026 offre un’indicazione molto chiara del contenuto tecnico dell’asseverazione.

Devono essere verificati, tra gli altri elementi, gli identificativi catastali, la legge di condono applicabile, la titolarità, le dimensioni dell’abuso, la tipologia dell’intervento, l’epoca di ultimazione, gli eventuali titoli edilizi preesistenti, il regime dei vincoli, la zona di PRG, i pagamenti effettuati e gli aspetti relativi alla staticità dell’edificio.

Per questo una procedura semplificata fatta correttamente dovrebbe partire da una verifica documentale e tecnica, non dal semplice caricamento dei dati nel portale.

Quando il fascicolo è incompleto puoi approfondire la procedura nella guida dedicata all’integrazione documentale del condono a Roma.

Verifica formale e verifica sostanziale: qual è la differenza

Questa distinzione diventa centrale con la riforma.

Verifica formale

Il controllo formale riguarda tutte le istanze e serve principalmente a verificare completezza documentale e coerenza dei dati dichiarati rispetto alle informazioni disponibili nei sistemi dell’Amministrazione.

La DAC 73/2026 punta inoltre a una maggiore automazione dei confronti tra quanto inserito nella dichiarazione asseverata e quanto già presente nel SICER.

Verifica sostanziale

Con il nuovo Regolamento approvato il controllo sostanziale non dovrebbe più dipendere da un sorteggio generalizzato.

La DAC 73/2026 individua tre principali categorie da sottoporre obbligatoriamente a controllo approfondito: opere in aree vincolate quando è necessario acquisire il parere previsto dall’art. 32 della Legge 47/1985; determinate nuove costruzioni o ampliamenti interessati da più istanze relative allo stesso complesso immobiliare, nelle tipologie specificate dal Regolamento; domande per le quali emergano fondati dubbi sulla procedibilità in seguito a incongruenze tra dichiarazioni e dati già presenti nel sistema.

Tra le incongruenze citate dalla stessa deliberazione figurano, ad esempio, la data di presentazione della domanda originaria, la data di pagamento della prima rata dell’oblazione e la presenza di vincoli non dichiarati.

Questo rende ancora più importante effettuare un controllo preliminare serio del fascicolo.

Tempi della procedura semplificata: cosa significano davvero 60 e 120 giorni

Dire semplicemente che “il condono si chiude in 60 giorni” sarebbe tecnicamente scorretto.

La nuova disciplina approvata distingue varie fasi:

Quindi 60 o 120 giorni non significano automaticamente avere la concessione materialmente disponibile entro quella data.

I termini partono dalla dichiarazione asseverata in forma completa. Devono poi essere considerati eventuali pareri, integrazioni e soprattutto il pagamento dei conguagli comunicati dall’Amministrazione. Per il titolo espresso, la DAC 73/2026 prevede un’ulteriore fase di deposito del titolo entro 30 giorni dalla trasmissione della documentazione che comprova i pagamenti richiesti.

È una distinzione importante anche in caso di compravendita: non bisogna programmare un rogito ipotizzando automaticamente “60 giorni e condono chiuso”.

La soglia dei 450 m³ è stata eliminata? Attenzione a cosa significa

Roma Capitale ha comunicato che la riforma supera la precedente soglia dei 450 m³ utilizzata nel sistema di selezione delle pratiche da sottoporre a verifica sostanziale.

Questo però non significa che il riferimento ai 450 m³ sia scomparso dalla normativa sul condono.

L’art. 35 della Legge 47/1985 continua infatti a prevedere, per determinate opere abusive superiori a 450 m³, specifica documentazione tecnica relativa alle dimensioni e allo stato delle opere e alla relativa idoneità statica. È possibile consultare direttamente l’articolo 35 della Legge 47/1985 su Normattiva.

La formulazione corretta è quindi questa:

la DAC 73/2026 elimina i 450 m³ come criterio automatico utilizzato dal Regolamento capitolino per selezionare le pratiche da sottoporre a controllo sostanziale; non elimina gli eventuali obblighi documentali che la normativa nazionale collega ancora a quella volumetria.

È una differenza sostanziale.

Immobile vincolato: si può utilizzare la procedura semplificata?

La presenza di un vincolo non comporta automaticamente l’esclusione dalla procedura semplificata.

Questo è uno dei punti che correggerei rispetto alla precedente versione di questa guida.

La nuova DAC 73/2026 inserisce anzi espressamente tra le pratiche soggette a verifica sostanziale quelle relative a opere realizzate in aree vincolate per le quali è necessario acquisire il parere previsto dall’art. 32 della Legge 47/1985.

La questione corretta da porsi non è quindi semplicemente “c’è un vincolo?”, ma:

quale vincolo esiste, quando è stato imposto, quale legge di condono interessa la pratica, che tipo di abuso è stato dichiarato e se per il rilascio della sanatoria sia necessario un parere favorevole dell’ente competente.

Quando tale parere è necessario, il nuovo regolamento prevede la sospensione del termine della verifica sostanziale dalla richiesta del parere fino alla sua acquisizione.

La presenza del vincolo non garantisce comunque la condonabilità: occorre verificare le specifiche cause ostative e la normativa applicabile al singolo caso.

Quali documenti servono per la procedura semplificata

Non esiste un unico elenco identico per tutte le domande perché la documentazione dipende dalla legge di condono, dalla tipologia di abuso, dall’anno della domanda, dal regime vincolistico e da ciò che è già presente nel fascicolo.

In generale devono essere ricostruiti e verificati almeno la domanda originaria, gli elaborati relativi all’abuso, i documenti catastali, la titolarità, le ricevute dei pagamenti, le eventuali precedenti integrazioni, le comunicazioni dell’Ufficio Condono, gli eventuali pareri e la documentazione tecnica richiesta dalla specifica legge applicabile.

Roma Capitale mantiene una sezione ufficiale contenente, tra gli altri, il Modello 03 per la documentazione aggiuntiva, il Modello 04 per il ritiro della concessione, il Modello 04/bis relativo alla superficie assentita, il Modello 23 per la perizia giurata sullo stato delle opere e il Modello 33 per le dichiarazioni sostitutive.

È consigliabile utilizzare sempre la modulistica ufficiale aggiornata del Condono Edilizio di Roma Capitale e non modelli salvati anni prima sul proprio computer.

Un controllo specifico deve essere fatto sui bollettini di oblazione e degli oneri già versati. Se il pagamento è stato effettuato ma non compare nella banca dati o è stato dimenticato durante la compilazione della procedura, non va semplicemente ignorato: occorre verificare come attribuirlo correttamente alla domanda. Per questi casi consulta l’approfondimento sui bollettini del condono pagati ma non contabilizzati, con la procedura SICER e l’utilizzo del Modello 33.

Diritti di segreteria: novità dal 1° febbraio 2026

Dal 1° febbraio 2026 il sistema SICER è stato implementato per prevedere il pagamento preventivo dei diritti di segreteria prima del deposito della relazione asseverata per la procedura semplificata.

Quando il sistema ha già determinato l’importo, deve essere versata la somma risultante; negli altri casi è previsto il pagamento dell’importo minimo stabilito dalla disciplina comunale, salvo successivo conguaglio per l’acquisizione del titolo. La modifica deriva dalla D.D. rep. QI/981/2024 ed è stata resa operativa sulla piattaforma nel 2026.

Per approfondire è possibile consultare la comunicazione sul pagamento preventivo dei diritti di segreteria nella procedura semplificata.

Quanto costa la procedura semplificata del condono a Roma?

Non è corretto indicare un unico prezzo valido per tutte le pratiche.

Il costo complessivo può essere formato da diritti di segreteria, costi per eventuali accessi e riproduzioni documentali tramite SIPRE, eventuali conguagli di oblazione e oneri concessori, imposta di bollo e compenso professionale del tecnico incaricato.

L’onorario tecnico varia soprattutto in funzione dello stato del fascicolo. Una domanda completa, con dati coerenti e pagamenti già verificati, richiede un’attività molto diversa rispetto a una pratica degli anni Ottanta o Novanta priva di documenti, con successioni, cambi di proprietà, bollettini non contabilizzati, dati catastali modificati o vincoli da approfondire.

Per questo, prima di formulare un preventivo attendibile, è opportuno capire che cosa manca realmente nella pratica.

Titolo edilizio espresso e silenzio assenso: sono la stessa cosa?

No.

La procedura telematica di Roma Capitale contempla due percorsi distinti: uno finalizzato al rilascio di un titolo edilizio in sanatoria espresso e uno destinato al perfezionamento del titolo edilizio tacito per silenzio assenso. La stessa scheda istituzionale SICER distingue esplicitamente queste due procedure.

Titolo espresso

Nel procedimento finalizzato alla concessione espressa, dopo le verifiche previste e il pagamento delle somme comunicate, l’Amministrazione deposita il titolo edilizio nel fascicolo virtuale.

La nuova DAC 73/2026 prevede il deposito in PDF entro 30 giorni dalla trasmissione della documentazione comprovante il pagamento dell’imposta di bollo e degli importi richiesti.

Silenzio assenso

Il silenzio assenso non significa invece che sia sufficiente aspettare senza fare nulla.

La stessa DAC 73/2026 ricorda che devono sussistere i presupposti previsti dalle rispettive leggi di condono, tra cui pagamento delle somme dovute, documentazione richiesta, adempimenti catastali, assenza di diniego e decorso dei termini previsti dalla legge. Per immobili interessati dai vincoli richiamati dalla normativa, il termine decorre secondo le specifiche condizioni collegate al parere favorevole.

La riforma del 2026 introduce inoltre un elemento molto utile sotto il profilo della certezza documentale: una attestazione dell’Amministrazione relativa all’avvenuto perfezionamento del silenzio assenso, depositata sul portale al termine della procedura prevista.

Cosa può bloccare una procedura semplificata

Il nome “semplificata” non significa che l’istruttoria sia automatica.

Una pratica può richiedere approfondimenti quando domanda originaria, SICER e documenti disponibili non coincidono; quando non risultano correttamente registrati i pagamenti; quando il proprietario attuale non è aggiornato; quando esistono più domande riferite allo stesso complesso immobiliare; quando mancano documenti obbligatori; quando emergono vincoli non dichiarati o quando i dati relativi a epoca, superficie, volume e tipologia dell’abuso sono incoerenti.

La nuova disciplina è particolarmente severa sul ruolo dell’asseverazione. In caso di esito negativo della verifica formale o mancato pagamento dell’oblazione nei termini comunicati può essere avviato il procedimento di rigetto; in presenza di dichiarazioni mendaci sono inoltre previste le conseguenze penali e disciplinari richiamate dal Regolamento.

Questo è il motivo per cui, nelle pratiche vecchie, la fase più importante non è “aprire SICER”, ma ricostruire correttamente ciò che è stato effettivamente chiesto in sanatoria.

Domanda di condono e stato attuale dell’immobile: attenzione

Anche una concessione in sanatoria ottenuta correttamente non risolve automaticamente eventuali trasformazioni realizzate dopo l’abuso oggetto del condono.

Per una corretta verifica occorre distinguere:

stato dell’immobile originario → opere oggetto della domanda di condono → titolo eventualmente rilasciato → eventuali pratiche edilizie successive → stato attuale.

Questo controllo diventa particolarmente importante prima di una compravendita.

Una domanda presentata nel 1985, 1995 o 2004 dimostra infatti l’esistenza di una richiesta di sanatoria, ma non dimostra da sola che tutti i metri quadrati oggi presenti siano stati effettivamente richiesti e successivamente assentiti.

Se l’obiettivo è arrivare alla definizione completa della domanda, consulta anche la guida su come chiudere una pratica di condono edilizio a Roma.

Quando conviene valutare la procedura semplificata

La procedura merita di essere verificata soprattutto quando esiste una vecchia domanda ancora pendente e occorre arrivare alla sua definizione per vendere l’immobile, ottenere chiarezza sulla conformità, programmare nuovi lavori, sistemare una successione oppure semplicemente eliminare una situazione amministrativa rimasta aperta per molti anni.

Prima di avviarla, però, è opportuno conoscere almeno quattro elementi: cosa era stato realmente condonato, quali documenti sono presenti nel fascicolo, quali somme risultano pagate e se lo stato attuale dell’immobile coincide con quello interessato dalla domanda.

Quando queste verifiche vengono effettuate prima dell’asseverazione, il procedimento è tecnicamente molto più solido.

FAQ sulla procedura semplificata condono Roma

La procedura semplificata è un nuovo condono?

No. Non apre nuovi termini per presentare domande di condono. Riguarda la definizione di istanze già presentate in applicazione delle precedenti leggi speciali sul condono.

Oggi una pratica di condono si chiude in 60 giorni?

Non necessariamente. Il nuovo Regolamento approvato con DAC 73/2026 prevede 60 giorni per le domande che possono essere definite con sola verifica formale e 120 giorni per quelle sottoposte a verifica sostanziale, partendo dalla trasmissione della dichiarazione asseverata completa. Devono inoltre essere considerate ulteriori fasi, pagamenti, eventuali pareri e il termine successivo previsto per il deposito del titolo. Inoltre l’entrata in vigore delle nuove modifiche è subordinata alla Determinazione Dirigenziale prevista dall’art. 5.

Serve un tecnico per avviare la procedura semplificata?

Per la definizione tramite procedura semplificata è prevista una dichiarazione asseverata redatta dal tecnico incaricato. Roma Capitale indica che il cittadino individua sulla piattaforma il professionista abilitato al quale affida la delega.

Se l’immobile è vincolato non posso utilizzare la procedura?

Non è corretto affermarlo in termini assoluti. Le pratiche relative a opere in area vincolata che richiedono il parere previsto dall’art. 32 della Legge 47/1985 rientrano, secondo il nuovo Regolamento, tra quelle sottoposte a verifica sostanziale obbligatoria. Resta da verificare caso per caso se l’opera sia effettivamente condonabile e quali pareri siano necessari.

SICER e SIPRE sono la stessa piattaforma?

No. SICER è utilizzato per la gestione telematica delle procedure di condono; SIPRE è lo strumento attraverso cui si richiede l’accesso ai documenti del fascicolo conservato dall’Ufficio Condono.

La soglia di 450 m³ non esiste più?

È stata eliminata dal nuovo Regolamento come criterio utilizzato per selezionare automaticamente le pratiche da sottoporre a verifica sostanziale. Ciò non elimina gli altri riferimenti ai 450 m³ presenti nella normativa nazionale, tra cui quelli dell’art. 35 della Legge 47/1985 relativi a specifici documenti tecnici.

Il silenzio assenso si forma automaticamente se il Comune non risponde?

Non basta la semplice inerzia dell’Amministrazione. Devono ricorrere i presupposti stabiliti dalla specifica legge di condono e devono essere stati effettuati gli adempimenti richiesti. La DAC 73/2026 prevede inoltre una procedura telematica di perfezionamento e un’attestazione finale dell’Amministrazione.

Posso sapere se la mia vecchia domanda di condono è ancora aperta?

SICER consente agli utenti abilitati di visualizzare le informazioni disponibili sulla domanda. Quando occorre verificare i documenti effettivamente presenti nel fascicolo è invece necessario utilizzare l’accesso agli atti tramite SIPRE. Per problemi specifici relativi ai canali amministrativi puoi consultare anche la guida sull’Ufficio Condono Edilizio Roma.

Procedura semplificata condono Roma: conclusioni

La procedura semplificata rappresenta uno strumento importante per arrivare alla definizione delle vecchie domande di condono ancora pendenti a Roma, ma non deve essere confusa con una semplice pratica telematica.

Il punto decisivo è la qualità della verifica preliminare.

Prima di asseverare occorre ricostruire la domanda originaria, verificare cosa sia stato effettivamente richiesto in sanatoria, confrontare i dati con SICER e con il fascicolo, controllare titolarità, pagamenti, catasto, vincoli e documentazione tecnica.

La DAC 73/2026 punta a rendere il procedimento più efficiente, eliminando i sorteggi e concentrando le verifiche sostanziali sui casi realmente più delicati. Allo stesso tempo, aumenta il peso dell’asseverazione del professionista e quindi la necessità di una ricostruzione tecnica accurata.

Se hai una vecchia domanda ancora aperta, il primo passaggio non è chiedere “quanto tempo ci vuole”, ma verificare cosa contiene realmente il fascicolo e cosa manca per arrivare alla definizione. Per il percorso completo puoi approfondire come chiudere una pratica di condono edilizio a Roma.