Rapporto aero illuminante Roma: guida normativa e pratica operativa
A Roma moltissimi edifici sono stati costruiti prima del 1975, quando il rapporto aero-illuminante era disciplinato da norme diverse da quelle vigenti oggi. Presentare nuove pratiche edilizie (CILA, SCIA, PdC o agibilità) può quindi diventare complesso: i locali risultano spesso fuori norma rispetto al D.M. 5 luglio 1975, pur essendo regolari al tempo della costruzione.
Il legislatore è intervenuto più volte per chiarire come gestire questi casi, con norme di interpretazione autentica che consentono di presentare pratiche senza dover modificare gli edifici storici. In questa guida ripercorriamo l’evoluzione normativa a Roma, con articoli e riferimenti utili ai tecnici.
Le origini: Istruzioni ministeriali 20 giugno 1896
Il primo riferimento nazionale al rapporto aero-illuminante si trova nelle Istruzioni ministeriali per la compilazione dei regolamenti locali d’igiene del suolo e dell’abitato (20.06.1896).
Art. 123 Istruzioni Ministeriali 1896
«Nei piani destinati ad uso abitazione, le stanze debbono avere una superficie minima delle finestre aperte all’aria libera di un decimo della superficie della stanza, purché in nessun caso inferiore a un metro quadrato».
Questo principio sarà recepito dal Regolamento Edilizio di Roma del 1934.
Il Regolamento Edilizio di Roma del 1934
Con la Delibera n. 5261 del 18.08.1934 e successive n. 6032/6033 del 29.09.1934, Roma approva il nuovo Regolamento Edilizio.
Art. 40, comma 1, lett. b, Reg. Edilizio Roma 1934
Stabilisce che per i locali adibiti ad abitazione si applicano le prescrizioni dell’art. 123 delle Istruzioni del 1896:
rapporto aero-illuminante minimo = 1/10 superficie del pavimento,
superficie minima finestrata = 1 m².
Tutti gli edifici romani costruiti fino alla metà degli anni ’70 rispettano questo parametro.
Il Testo Unico Leggi Sanitarie del 1934 (R.D. 1265/1934)
Il Regio Decreto 27 luglio 1934, n. 1265, “Testo Unico delle Leggi Sanitarie”, dà base nazionale all’obbligo di garantire idonee condizioni igienico-sanitarie, comprese le aperture finestrate. Non introduce un nuovo rapporto aero-illuminante, ma legittima i Comuni a stabilirlo nei propri regolamenti.
Il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 – Le zone omogenee
Il decreto “Limiti inderogabili di densità edilizia, altezza, distanza fra i fabbricati” introduce la classificazione delle zone urbanistiche (A, B, C, D, ecc.).
Art. 2, D.M. 1444/1968
Zona A = centri storici e nuclei edilizi di pregio,
Zona B = parti di territorio già urbanizzate, parzialmente edificate.
Questa classificazione sarà fondamentale per applicare la deroga del 2020, che vale solo per le zone A e B.
Il D.M. 5 luglio 1975 – La svolta normativa
Il decreto del Ministero della Sanità del 5.07.1975 introduce nuovi parametri igienico-sanitari, molto più severi.
Art. 5, D.M. 5 luglio 1975
Superficie finestrata apribile ≥ 1/8 della superficie del pavimento,
Fattore medio di luce diurna ≥ 2%,
Altezza minima dei locali abitabili = 2,70 m.
Con questo decreto, moltissimi edifici romani costruiti prima del 1975 risultano non conformi, pur essendo stati legittimamente edificati.
La deroga interpretativa: art. 10, comma 2, L. 120/2020
Per risolvere il problema, il legislatore interviene con la Legge 11 settembre 2020, n. 120 (c.d. Decreto Semplificazioni).
Art. 10, comma 2, L. 120/2020
«[…] Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della Salute […], le disposizioni del decreto 5 luglio 1975 si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore del medesimo decreto, ubicati nelle zone A o B di cui al D.M. 1444/1968 o in zone assimilabili. Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi […] si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti».
Norma di interpretazione autentica: vale “ora per allora”, legittimando le pratiche edilizie anche se il rapporto aero-illuminante è inferiore all’1/8.
Ulteriore deroga per immobili vincolati: L. 108/2021
Con la Legge 29 luglio 2021, n. 108 è introdotto l’art. 2-bis nella L. 120/2020.
Art. 51, comma 1, lett. f-bis, L. 108/2021
Per gli immobili di interesse culturale soggetti a tutela (D.Lgs. 42/2004, Codice dei Beni Culturali):
rapporto aero-illuminante minimo = 1/16 superficie pavimento,
fattore medio di luce diurna ≥ 1%,
si applica anche in caso di ristrutturazioni e cambi d’uso.
Fondamentale per il Centro Storico di Roma, dove molti edifici vincolati avrebbero altrimenti pratiche edilizie bloccate.
Applicazione pratica a Roma: come comportarsi
Quando si può applicare la deroga (art. 10 L. 120/2020)
- Edifici costruiti prima del 5 luglio 1975.
- Immobili situati in zona A o B del PRG di Roma.
- Presentazione di SCIA, PdC, CILA, agibilità, sanatoria.
Quando NON si applica
- Immobili costruiti dopo il 1975.
- Zone urbanistiche C, D, E, F.
- Nuove costruzioni.
Alleghiamo una nota dove il dipartimento urbanistica risponde alla direzione tecnica del Municipio III. Leggi la risposta.
Schema comparativo – Normativa aero-illuminante a Roma
| Periodo | Norma di riferimento | Rapporto richiesto | Applicazione |
|---|---|---|---|
| 1896 | Istruzioni Ministeriali, art. 123 | 1/10 superficie pavimento, min 1 m² | Base per i regolamenti locali |
| 1934 | Reg. Edilizio Roma, art. 40 | 1/10 superficie pavimento, min 1 m² | Valido per edifici fino al 1975 |
| 1975 | D.M. 5 luglio 1975, art. 5 | 1/8 superficie pavimento + FLDm ≥ 2% | Obbligatorio dal 1975 |
| 2020 | L. 120/2020, art. 10, c. 2 | Deroga per edifici ante 1975 in zone A/B | Valgono le dimensioni preesistenti |
| 2021 | L. 108/2021, art. 51 | Deroga 1/16 per immobili vincolati | Centro Storico e beni culturali |
FAQ su rapporto aero illuminante Roma
1. Se presento una SCIA in sanatoria per un immobile del 1960, devo rispettare l’1/8?
No, basta richiamare l’art. 10 L. 120/2020: valgono le dimensioni originarie (1/10).
2. La deroga si applica anche alle agibilità?
Sì, l’art. 10, c. 2, L. 120/2020 lo prevede espressamente.
3. Cosa fare se l’edificio è in zona C ma costruito prima del 1975?
In quel caso il D.M. 1975 è vincolante: non si può applicare la deroga.
4. Negli edifici vincolati del Centro Storico cosa si applica?
La L. 108/2021: minimo 1/16 e FLDm ≥ 1%.
Conclusioni su requisito aero-illuminante Roma
Il requisito aero-illuminante a Roma è una delle principali criticità nelle pratiche edilizie, soprattutto negli immobili storici.
Grazie all’art. 10, comma 2, L. 120/2020 e alla L. 108/2021:
gli edifici costruiti prima del 1975 in zone A e B possono mantenere le dimensioni originarie,
gli immobili vincolati hanno una deroga ulteriore,
i tecnici hanno oggi una base normativa chiara per difendere la legittimità delle pratiche edilizie.
La regola operativa è semplice: ricostruire la normativa vigente al tempo della costruzione, individuare la zona urbanistica e applicare la deroga corretta.
Scritto da: Luigi Cireddu
Geometra a Roma · Iscritto al Collegio dei Geometri di Roma n. 10447
Mi occupo di pratiche edilizie, catasto, urbanistica e sicurezza nei cantieri. Condivido guide operative e soluzioni pratiche per aiutare privati e professionisti a gestire le pratiche in modo chiaro e senza perdite di tempo.
