Guida Titoli edilizi a Roma, la circolare sugli interventi edilizi

Quando devi ristrutturare, cambiare infissi, aprire una porta, fare un bagno nuovo o trasformare un locale, la domanda vera è sempre la stessa: che titolo edilizio serve. Se sbagli pratica, non stai “solo” perdendo tempo: rischi richieste di integrazioni, blocchi, sanzioni, o peggio una sanatoria da gestire dopo.

Il documento che mi hai allegato è una circolare esplicativa di Roma Capitale che serve a dare indirizzi uniformi agli uffici e, di fatto, diventa una bussola anche per professionisti e cittadini: spiega come inquadrare gli interventi edilizi e quale regime amministrativo applicare tra edilizia libera, CIL, CILA, SCIA, Permesso di Costruire e SCIA alternativa.

Qui sotto trovi una spiegazione completa, ordinata e pratica. L’obiettivo è farti capire come ragiona l’ufficio quando guarda una pratica SUET, così imposti bene il lavoro fin dall’inizio.

Cos’è questa circolare e perché ti conviene conoscerla

Roma Capitale chiarisce che il riferimento base è il Testo Unico dell’Edilizia e che il quadro è stato aggiornato nel tempo, anche per effetto di riforme e chiarimenti nazionali. La circolare nasce proprio per sostituire vecchi indirizzi ormai superati e per riallineare la gestione delle pratiche al quadro attuale.

Se lavori su immobili a Roma, questa circolare ti aiuta a:

• ridurre incertezze su cosa è edilizia libera e cosa no

• distinguere bene tra CILA e SCIA quando entrano in gioco strutture o prospetti

• capire la logica della SCIA alternativa al Permesso di Costruire

• inquadrare correttamente i mutamenti di destinazione d’uso

• sapere dove si deposita e quali sono i termini di efficacia del titolo

La mappa dei titoli edilizi: cosa prevede oggi il Testo Unico

La circolare elenca in modo chiaro i regimi principali che, a Roma, passano attraverso SUET quando c’è un deposito o una comunicazione:

• Attività di edilizia libera, AEL

• Comunicazione di avvio lavori, CIL

• Comunicazione di inizio lavori asseverata, CILA

• Segnalazione certificata di inizio attività, SCIA

• Permesso di Costruire, PdC

• SCIA alternativa al PdC

La prima regola pratica è questa: il titolo non lo scegli a gusto, lo scegli in base a tre fattori:

1. categoria di intervento

2. presenza o meno di opere strutturali

3. presenza o meno di modifiche esterne come prospetti, sagoma, volumetria, vincoli

Prima di parlare di pratiche: devi classificare l’intervento

La circolare richiama le categorie edilizie del Testo Unico, perché è lì che nasce tutto: manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica.

Manutenzione ordinaria

È la classica manutenzione “di finitura” e di efficienza impiantistica, senza trasformare l’organismo edilizio.

Manutenzione straordinaria

Qui si rinnovano o sostituiscono parti anche strutturali e si possono integrare servizi igienici e impianti, con un limite chiave: niente alterazione della volumetria complessiva e niente mutamenti urbanisticamente rilevanti che aumentino il carico urbanistico.

Restauro e risanamento conservativo

Serve a conservare l’organismo edilizio e garantirne la funzionalità, rispettando caratteri tipologici e formali.

Ristrutturazione edilizia

È il salto di livello: trasformi l’organismo edilizio e puoi arrivare a un edificio in parte diverso, anche con demolizione e ricostruzione in certi casi. La circolare entra anche nel tema delicato di sagoma, prospetti e zona A, che a Roma pesa molto.

Nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica

Nuova costruzione è tutto ciò che non rientra nelle categorie precedenti; ristrutturazione urbanistica riguarda la sostituzione del tessuto urbano con altro diverso.

Glossario veloce: le parole che cambiano la pratica

Nella vita reale, molte pratiche saltano perché si usano male i termini. La circolare definisce alcune parole che, a Roma, sono spesso la chiave:

• Sagoma: include la conformazione fuori terra e considera anche aggetti e sporti superiori a 1,50 m

• Opera precaria: manufatto per esigenze temporanee, da rimuovere entro 180 giorni compresi montaggio e smontaggio

• Pertinenza urbanistica: deve essere accessoria, non autonoma e non deve generare nuovo carico urbanistico

• elementi come tettoia, portico, loggia, pensilina, gazebo, pergotenda, pergola, veranda sono descritti per evitare interpretazioni creative

Queste definizioni servono perché spesso una “tettoia” o una “pergotenda” diventano, di fatto, un nuovo volume o una chiusura stabile. E lì cambia tutto.

Attività edilizia libera: quando non serve un titolo

AEL senza comunicazione

La circolare elenca una quantità enorme di attività che rientrano in edilizia libera, soprattutto:

• rifacimenti di pavimenti e rivestimenti

• tinteggiature e intonaci

• sostituzione serramenti nel rispetto delle caratteristiche

• lavori su grondaie, pluviali, lattonerie

• interventi su impianti elettrici, idrici, gas, climatizzazione e antincendio

• parapetti, ringhiere e opere interne di finitura

• arredi pertinenziali leggeri e non stabilmente infissi, in molti casi

Poi ci sono due temi molto cercati oggi, che la circolare richiama esplicitamente.

VEPA e schermature solari

Rientrano in edilizia libera, alle condizioni previste, anche le vetrate panoramiche amovibili totalmente trasparenti, le cosiddette VEPA, e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici basate su tende e strutture leggere che non devono creare uno spazio stabilmente chiuso.

Se le chiudi e ottieni un nuovo vano “stabile”, non stai più parlando di edilizia libera. Punto.

CIL: edilizia libera con obbligo di comunicazione

La circolare distingue l’edilizia libera pura dalla CIL, cioè una comunicazione di avvio lavori per opere temporanee o contingenti, da rimuovere entro 180 giorni. La CIL si trasmette su SUET e non richiede relazione asseverata né elaborati grafici firmati da tecnico.

Attenzione però: il fatto che non serva asseverazione non significa “faccio quello che voglio”. Restano validi vincoli e atti di assenso quando dovuti.

CILA: quando serve la comunicazione asseverata

La CILA, a Roma, è la pratica tipica per una buona parte delle ristrutturazioni interne senza strutture e senza modifiche esterne rilevanti. La circolare ribadisce che si trasmette su SUET e che il sistema elabora gli allegati minimi in base alle dichiarazioni.

Esempi pratici di interventi che vanno spesso in CILA

Tra gli interventi indicati come esempi:

• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari senza interessare strutture e senza cambiare la volumetria complessiva

• demolizione e ricostruzione di tramezzi interni

• apertura o chiusura di vani porta su tramezzi

• modifiche interne a collegamenti verticali nella singola unità, senza strutture

• nuove dotazioni igienico sanitarie e tecnologiche, senza alterare sagoma, prospetti o destinazione d’uso

La logica è sempre la stessa: se non tocchi strutture e non tocchi l’esterno, spesso la CILA è la strada.

Verifica anche lo stato legittimo, per conoscere meglio di cosa si tratta e della sua importanza leggi il nostro articolo di approfondimento.

SCIA: quando la pratica sale di livello

La SCIA ordinaria a Roma passa su SUET e si collega agli interventi che il Testo Unico colloca nell’articolo dedicato, in particolare:

• manutenzione straordinaria e restauro e risanamento conservativo quando riguardano parti strutturali o prospetti

• ristrutturazione edilizia che non ricade nei casi più pesanti che richiedono PdC

• varianti a Permessi di Costruire in determinate condizioni

Esempi concreti di ristrutturazione edilizia leggera

La circolare fa esempi chiari di RE leggera che, in presenza delle condizioni previste, ricadono in SCIA:

• modifica dell’aspetto esteriore come nuovi vani finestra o trasformazioni di infissi, balconi, logge e modifiche di coperture su immobili non tutelati

• demolizione e ricostruzione di solai con quota diversa, anche con aumento di SUL ma senza incremento di volumetria complessiva

• sostituzione di elementi portanti con caratteristiche diverse

• inserimento o spostamento di scale e ascensori

Qui il messaggio è semplice: se tocchi strutture o cambi prospetti, stai già giocando in campo SCIA.

Permesso di Costruire e SCIA alternativa: quando serve il titolo “pesante”

Permesso di Costruire

Il PdC è il titolo di rango più alto: si ottiene con un procedimento amministrativo avviato su istanza e riguarda nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e alcuni casi di ristrutturazione edilizia. La circolare ricorda anche i tempi classici:

• inizio lavori entro 1 anno dal rilascio

• ultimazione entro 3 anni dall’inizio, con decadenza per la parte non eseguita se non prorogato

SCIA alternativa al PdC

La SCIA alternativa, sempre su SUET, copre interventi di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione e ristrutturazione urbanistica indicati dalla norma.

La differenza operativa più utile, lato tempistiche, la vedi nella tabella finale della circolare: la SCIA alternativa deve essere depositata almeno 30 giorni prima dell’inizio effettivo dei lavori e dal trentesimo giorno ha validità tre anni.

Mutamento di destinazione d’uso a Roma: quando è rilevante e quale titolo serve

Il tema del mutamento di destinazione d’uso è uno dei più delicati. La circolare richiama l’articolo del Testo Unico che distingue il cambio d’uso senza opere da quello con opere e definisce il cambio rilevante: è rilevante quando assegni l’immobile a una diversa categoria funzionale tra:

• residenziale

• turistico ricettiva

• produttiva e direzionale

• commerciale

• rurale

Il punto che interessa davvero: quale titolo edilizio per il cambio d’uso

La circolare sugli interventi edilizi a Roma sintetizza i casi principali, distinguendo tra:

• SCIA ordinaria in varie combinazioni di cambio d’uso con o senza opere, anche in base alla categoria delle opere

• SCIA alternativa o PdC quando il cambio d’uso si accompagna a opere più impattanti, soprattutto in zona omogenea A o su immobili sottoposti a tutela, oppure quando si rientra in ristrutturazioni edilizie più incisive

Qui non conviene improvvisare. Il consiglio pratico è sempre lo stesso: prima si inquadra zona, vincoli e opere, poi si decide se stare su SCIA o salire a SCIA alternativa o PdC.

Dove si deposita la pratica e chi è competente: la tabella che ti salva tempo

La circolare è chiarissima su un punto operativo: a Roma si passa da SUET e la competenza, di regola, è del Municipio dove ricade l’immobile. Il Permesso di Costruire può andare a Municipio o al Dipartimento Attuazione Urbanistica in base alle regole di decentramento e agli atti interni.

E soprattutto, la circolare mette in chiaro i termini tipici di efficacia:

Questi termini sono riferiti a titoli non in sanatoria e possono essere prorogabili secondo le deroghe vigenti.

Metodo pratico in 7 passi per scegliere il titolo giusto senza perdere settimane

Qui vado dritto al punto. Se devi inquadrare un intervento a Roma, ragiona così.

1. Verifica se l’immobile ha vincoli o ricade in ambiti sensibili

Vincoli paesaggistici, beni culturali, zone con regole speciali e tessuti storici cambiano l’inquadramento.

2. Definisci con precisione cosa fai, non come lo chiami

Non scrivere “ristrutturazione” se stai solo rifacendo bagno e impianti. E non chiamare “pergotenda” una chiusura fissa.

3. Chiediti subito se tocchi strutture

Se c’è interessamento strutturale, la probabilità di stare in SCIA aumenta.

4. Guarda l’esterno: prospetti, sagoma, volumetria

Aprire finestre, trasformare finestre in portefinestre, creare balconi, cambiare coperture in modo significativo: spesso sei fuori dalla CILA.

5. Verifica se stai cambiando destinazione d’uso e se è rilevante

Se passi tra categorie funzionali diverse, stai entrando in un campo dove il titolo si decide in base a opere e contesto.

6. Scegli il titolo e costruisci gli allegati pensando a SUET

La circolare ricorda che la piattaforma genera l’elenco degli allegati minimi in base alle dichiarazioni. Se dichiari male, la piattaforma ti chiede cose sbagliate o incomplete.

7. Pianifica tempi e scadenze

CIL e opere precarie hanno un limite temporale; SCIA e SCIA alternativa hanno efficacia; PdC ha le scadenze classiche. Se sbagli qui, ti ritrovi a rincorrere proroghe.

Errori tipici che vedo ogni giorno e che questa circolare aiuta a evitare

Confondere edilizia libera con assenza di regole

Edilizia libera non significa “zero norme”. Significa solo “zero titolo edilizio”, ma restano vincoli, sicurezza, norme di settore.

Usare parole che non corrispondono all’opera reale

Se realizzi uno spazio stabilmente chiuso, non lo rendi libero chiamandolo “tenda” o “struttura leggera”. La circolare mette paletti proprio su questi casi.

Cambiare uso senza capirne la rilevanza

Il cambio tra categorie funzionali è un tema serio: impatta carico urbanistico e titolo necessario.

Partire coi lavori e poi cercare la pratica

È il modo più veloce per trasformare una ristrutturazione normale in una gestione “a problemi”, con sanzioni e ritardi.

FAQ domande comuni sui titoli edilizi a Roma

A Roma, per rifare bagno e cucina serve una CILA?

Spesso sì, se fai manutenzione straordinaria interna senza strutture e senza modifiche esterne. Se tocchi strutture o prospetti, si passa di norma a SCIA.

A Roma, cambiare i tramezzi interni richiede una pratica?

Se demolisci e ricostruisci tramezzi senza interessare strutture, l’inquadramento ricade tipicamente in CILA.

A Roma, aprire una finestra o modificare una facciata è CILA o SCIA?

Le modifiche ai prospetti e all’aspetto esteriore portano spesso verso SCIA, soprattutto quando si tratta di ristrutturazione edilizia leggera con impatto esterno.

Le VEPA a Roma sono edilizia libera?

La circolare richiama le VEPA tra gli interventi ricompresi in edilizia libera, alle condizioni previste: amovibilità, trasparenza, niente creazione di spazi stabilmente chiusi e niente nuovi volumi.

A Roma, quanto dura una SCIA?

Nella tabella riepilogativa la SCIA ha efficacia di tre anni.

La CILA scade?

La circolare indica che la normativa non impone termini di validità o scadenza per la CILA.

Che differenza pratica c’è tra Permesso di Costruire e SCIA alternativa?

Il Permesso di Costruire è un titolo rilasciato al termine di un procedimento; la SCIA alternativa è un regime diverso, sempre su SUET, e deve essere depositata almeno 30 giorni prima dell’avvio effettivo dei lavori, con validità tre anni.

Quando un cambio di destinazione d’uso è considerato rilevante?

Quando assegni l’immobile a una categoria funzionale diversa, per esempio da residenziale a commerciale o da commerciale a turistico ricettiva.

Il mutamento di destinazione d’uso senza opere è sempre libero?

No. La circolare richiama che il mutamento senza opere è tale solo se non esegui opere edilizie o se le opere rientrano nell’edilizia libera, ma resta la distinzione tra cambio rilevante e non rilevante.

Conclusione: cosa portarti a casa

Se vuoi lavorare sereno a Roma, devi fare una cosa semplice: prima inquadri l’intervento, poi scegli il titolo, poi compili SUET in modo coerente con quello che dichiari. Questa circolare è utile perché ti fa entrare nella logica dell’amministrazione e riduce il margine di interpretazioni “creative” che, in edilizia, si pagano care.