Sanatoria strutturale Salva Casa: come funziona davvero con il Genio Civile
La sanatoria strutturale introdotta dal Decreto Salva Casa 2024 rappresenta un’importante svolta nella gestione delle difformità edilizie e, in particolare, degli abusi edilizi minori con rilevanza strutturale. Questo strumento permette di regolarizzare opere non autorizzate che incidono sulla stabilità o sulla sicurezza dell’edificio, ma che non compromettono l’agibilità complessiva né violano i parametri urbanistici fondamentali (come altezze, distacchi, volumetrie).
È particolarmente utile in due situazioni molto comuni nel mercato immobiliare:
Indice:
Quando l’abuso è stato commesso dal precedente proprietario, ma oggi l’attuale proprietario si trova a risponderne legalmente, ad esempio per poter vendere l’immobile.
Quando il perito incaricato per la perizia di stima o la banca per la concessione del mutuo scopre un abuso edilizio, anche se datato, che blocca la compravendita fino alla sua regolarizzazione.
In entrambi i casi, la sanatoria strutturale “Salva Casa” consente di riattivare le trattative, tutelare l’acquirente e sbloccare il processo di vendita, evitando ritardi, contenziosi o svalutazioni dell’immobile. Il decreto, inoltre, semplifica la procedura, anche nei rapporti con il Genio Civile, introducendo modalità più snelle per sanare opere già eseguite che ricadono nell’ambito della modifica di elementi strutturali minori.
Leggi il nostro articolo sul decreto salva casa per approfondire l’argomento
Cos’è la sanatoria strutturale Salva Casa: cosa prevede davvero l’art. 34-bis del DPR 380/2001
La sanatoria strutturale introdotta dal cosiddetto Decreto Salva Casa 2024 (DL 69/2024) rappresenta una novità importante nel panorama normativo italiano, in particolare per chi si trova a dover vendere un immobile con difformità urbanistiche pregresse o con abusi edilizi ereditati da precedenti proprietari.
Con questo intervento, il legislatore ha aggiornato in modo sostanziale l’articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), ampliando il concetto di tolleranze costruttive ed esecutive e aprendo di fatto alla regolarizzazione di alcune difformità strutturali che, fino a oggi, rendevano impossibile sanare certi abusi, o addirittura bloccavano la compravendita.
Questa novità risponde a un problema reale e diffuso: molte abitazioni in Italia presentano piccole variazioni strutturali rispetto al progetto originario, come spostamenti di tramezzi portanti, allungamenti di solette, modifiche a scale interne o irregolarità nei muri perimetrali. Queste difformità, anche se spesso di lieve entità, venivano considerate veri e propri abusi edilizi non sanabili, con conseguenze pesanti sia per chi vende, sia per chi compra.
Cosa prevede il nuovo comma 3 dell’art. 34-bis
Il comma 3, aggiornato dal DL 69/2024, stabilisce che le opere strutturali già realizzate senza titolo abilitativo, se rientrano nei limiti delle nuove tolleranze costruttive, non sono più considerate abusi edilizi. In pratica, se le modifiche strutturali sono contenute entro certi margini, non servono demolizioni, né autorizzazioni ex post, ma è sufficiente una dichiarazione tecnica asseverata da un professionista abilitato (ingegnere o architetto).
L’asseverazione attesta lo stato legittimo dell’immobile e il rispetto delle norme di sicurezza vigenti all’epoca dell’intervento. Questo significa che le strutture devono comunque essere staticamente sicure e conformi alle norme tecniche per le costruzioni (NTC) in vigore al momento della realizzazione.
Cosa introduce il nuovo comma 3-bis: la soglia del 5% per edifici sotto i 100 mq
La novità più importante è però contenuta nel comma 3-bis: per le unità immobiliari fino a 100 metri quadri di superficie, realizzate prima del 24 maggio 2024, è ora ammesso un margine di tolleranza fino al 5% rispetto a quanto autorizzato. Questo limite vale anche per le parti strutturali, a patto che l’opera non comprometta la stabilità dell’edificio e rispetti le normative vigenti all’epoca dei lavori.
In altre parole, se una soletta, un pilastro o un muro portante risultano leggermente diversi dal progetto approvato (fino al 5% in più o in meno), non è più necessario demolire né richiedere un permesso in sanatoria tradizionale. È sufficiente che un tecnico abilitato certifichi la conformità strutturale dell’intervento alle norme tecniche dell’epoca.
🏗 Esempio pratico: se una casa di 95 mq è stata ampliata strutturalmente di circa 4,5 mq (ossia il 4,7% in più), e l’intervento è precedente al 24 maggio 2024, oggi può rientrare nelle tolleranze del comma 3-bis, evitando una lunga e costosa pratica di sanatoria edilizia con coinvolgimento del Genio Civile.
Problemi comuni legati agli abusi strutturali
- Vendita bloccata per abuso edilizio commesso dal precedente proprietario
- Se il perito trova un abuso, spesso si blocca il mutuo o la compravendita
- Difformità urbanistiche e strutturali non dichiarate
- Interventi strutturali non autorizzati (soppalchi, aperture, scale interne)
- Difficoltà nel reperire documentazione tecnica o progettuale
Procedura per ottenere la sanatoria strutturale con Salva Casa
1. Verifica della zona sismica
Individuare se l’immobile si trova in zona sismica bassa o in zona con rischio sismico medio-alto. Questo incide sulla procedura da seguire.
2. Relazione tecnica o asseverazione strutturale
- Zona a bassa sismicità: è sufficiente una relazione tecnica a firma di un ingegnere strutturista che attesti l’idoneità statica e la non pericolosità dell’opera.
- Zona sismica non bassa: serve una vera e propria progettazione strutturale, con verifica delle norme tecniche in vigore al tempo dell’intervento. L’asseverazione deve essere depositata presso il Genio Civile.
3. Presentazione della sanatoria
La sanatoria va accompagnata dalla documentazione tecnica e dal modulo asseverato del professionista. Viene poi allegata alla pratica edilizia o alla compravendita per dichiarare lo stato legittimo.
Vantaggi della sanatoria strutturale Salva Casa
- Evita demolizioni o interventi costosi
- Consente la vendita di immobili con difformità urbanistiche (se entro i limiti)
- Permette di sanare anche abusi edilizi non dichiarati dal precedente proprietario
- Rende possibile l’ottenimento del mutuo, in caso di irregolarità risolvibili
Errori da evitare
- Ignorare la zona sismica: fondamentale per capire la procedura corretta
- Pensare che tutte le difformità siano sanabili
- Non verificare la prescrizione urbanistica: in alcuni casi, anche la vendita immobile con difformità urbanistiche prescrizione può essere bloccata se manca la dichiarazione tecnica
- Confondere tolleranza costruttiva con abuso grave: ci sono limiti precisi
Differenze con altre tipologie di sanatoria
| Tipo di regolarizzazione | Quando si usa | Documentazione necessaria |
|---|---|---|
| Sanatoria ordinaria ex art. 36 | Per abusi gravi | Progetto + pagamento oblazione |
| Tolleranza costruttiva Salva Casa | Per difformità minori (entro 2-5%) | Relazione o asseverazione tecnica |
| Accertamento di conformità | Per abusi sanabili con doppia conformità | Progetto completo + titoli abilitativi |
Casi reali e applicazioni pratiche
Caso 1: Vendita bloccata a Roma EUR
Durante la vendita, il perito incaricato dalla banca rileva una scala interna in cemento non presente in planimetria. L’opera era stata realizzata dal precedente proprietario.
Soluzione: zona sismica non bassa → asseverazione + progetto → deposito al Genio Civile → dichiarazione di legittimità → vendita sbloccata.
Caso 2: Soppalco in zona a bassa sismicità
Un soppalco in ferro non dichiarato viene scoperto da un tecnico incaricato della compravendita. Immobile in zona sismica 4.
Soluzione: relazione tecnica e certificazione idoneità statica → allegata alla compravendita → nessuna SCIA in sanatoria necessaria.
Sanatoria strutturale Salva Casa ultime considerazioni
La sanatoria strutturale Salva Casa, anche per opere depositate al Genio Civile, è uno strumento potente per regolarizzare abusi minori con impatto strutturale. Con la giusta procedura e l’intervento di un tecnico strutturista, puoi vendere o regolarizzare immobili con difformità anche pregresse.
Non trascurare questi aspetti, soprattutto se stai per vendere casa o se sei un tecnico incaricato: l’informazione corretta può fare la differenza tra un affare chiuso e una vendita bloccata.
FAQ: Sanatoria strutturale Salva Casa
Come faccio a sapere se un abuso edilizio è strutturale?
Devi far eseguire un sopralluogo da un tecnico strutturista. Solo lui può verificare se l’intervento ha modificato parti portanti.
Cosa succede se il perito trova un abuso?
La vendita può essere bloccata e il mutuo non concesso. Serve una regolarizzazione prima del rogito.
Qual è il modo più semplice per sanare un abuso edilizio strutturale?
Seguire la procedura del Salva Casa: verifica zona sismica → asseverazione → deposito al Genio Civile → dichiarazione tecnica.
Cosa fare se l’abuso edilizio non è sanabile?
Verifica se è prescritta la sanzione, oppure valuta una demolizione tecnica per ripristinare lo stato legittimo.
Chi può redigere la sanatoria strutturale?
Un tecnico abilitato, solitamente un ingegnere strutturista con competenze in normativa sismica e edilizia.
