Sanatoria strutturale Salva Casa: tolleranze, Genio Civile e difformità

La sanatoria strutturale Salva Casa viene spesso indicata come una nuova procedura per regolarizzare opere strutturali eseguite senza autorizzazione.

Tecnicamente, però, è necessario fare una distinzione importante:

non esiste un unico procedimento autonomo denominato “sanatoria strutturale Salva Casa”.

Il D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, ha modificato il DPR 380/2001 introducendo o aggiornando diversi strumenti che possono interessare anche opere con rilevanza strutturale.

A seconda della difformità possono entrare in gioco:

• tolleranze costruttive ed esecutive ex art. 34-bis;
• casi particolari dell’art. 34-ter;
• accertamento di conformità ordinario ex art. 36;
• accertamento di conformità per parziali difformità ex art. 36-bis;
• disciplina antisismica degli artt. 83, 93, 94 e 94-bis;
• normativa regionale in materia sismica.

Le tolleranze non costituiscono una sanatoria: quando ne ricorrono i presupposti, la difformità non viene considerata violazione edilizia. Il MIT chiarisce infatti che le tolleranze dell’art. 34-bis non sono oggetto di un autonomo procedimento di sanatoria o condono.

Quando però la difformità ha rilevanza strutturale e l’immobile si trova in zona sismica, la verifica edilizia deve essere coordinata con quella relativa alla sicurezza delle costruzioni.

Sanatoria strutturale Salva Casa: schema rapido

Per individuare la procedura corretta bisogna quindi partire dalla classificazione della difformità, non dal fatto che l’opera sia genericamente definita “strutturale”.

Per il quadro generale consulta la guida sull’accertamento di conformità a Roma: art. 36 e art. 36-bis.

Cos’è una difformità strutturale?

Una difformità strutturale è una modifica rispetto allo stato autorizzato che interessa o può incidere sugli elementi portanti o sul comportamento strutturale dell’edificio.

Possono richiedere una verifica specifica, a seconda del caso:

• aperture in murature portanti;
• modifiche di solai;
• scale strutturali;
• balconi e sbalzi;
• soppalchi con funzione strutturale;
• travi;
• pilastri;
• opere in cemento armato;
• strutture metalliche;
• modifiche alla geometria degli elementi portanti;
• ampliamenti che coinvolgono la struttura dell’edificio.

Non tutte queste opere sono automaticamente sanabili e non tutte devono necessariamente seguire la stessa procedura.

La prima verifica deve confrontare stato reale, titoli edilizi e documentazione strutturale disponibile.

Tolleranze strutturali: cosa prevede realmente l’art. 34-bis

Una delle novità più conosciute del Salva Casa riguarda l’ampliamento delle tolleranze costruttive.

La disciplina ordinaria dell’art. 34-bis prevede una tolleranza del 2% rispetto alle misure indicate nel titolo edilizio.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono invece previste soglie differenziate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare. Il MIT conferma che le percentuali si applicano al mancato rispetto di parametri come altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri dimensionali.

La superficie da utilizzare per individuare la percentuale è quella assentita dal titolo edilizio che ha autorizzato l’intervento, secondo le regole dell’art. 34-bis.

Per esempi di calcolo consulta la guida sulle tolleranze costruttive 2%, 3%, 4%, 5% e 6%.

Il 5% non permette di costruire il 5% in più

Questo è il punto più importante.

La tolleranza del 5% o 6% non costituisce un bonus volumetrico.

Non significa, ad esempio, che un appartamento autorizzato per 95 m² possa essere ampliato volontariamente di 4,75 m² senza titolo.

Le percentuali servono a valutare determinati scostamenti tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato, purché siano rispettati tutti i presupposti previsti dalla norma.

Il MIT precisa inoltre che il regime maggiorato riguarda gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, proprio per evitare che le nuove percentuali vengano utilizzate intenzionalmente nella realizzazione di lavori successivi.

Quindi:

tolleranza costruttiva ≠ possibilità di ampliare l’immobile

e:

tolleranza edilizia ≠ automatica conformità strutturale.

Se la difformità rientra nella tolleranza serve il Genio Civile?

Può essere necessaria una specifica verifica.

L’art. 34-bis, comma 3-bis, disciplina proprio il rapporto tra tolleranze e normativa antisismica.

Per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche individuate dall’art. 83 del DPR 380/2001, ad eccezione delle zone classificate a bassa sismicità secondo la normativa applicabile, il tecnico deve attestare anche il rispetto delle prescrizioni previste per le costruzioni in zona sismica.

L’attestazione deve riferirsi alle Norme Tecniche per le Costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento ed essere corredata dalla documentazione tecnica prevista dalla disposizione.

La documentazione viene trasmessa allo Sportello Unico affinché venga acquisita:

• l’autorizzazione dell’ufficio tecnico regionale nei casi previsti dall’art. 94;
• oppure venga seguito il sistema di controllo previsto per gli interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza ai sensi dell’art. 94-bis.

Quindi non è corretto affermare:

“Se sono sotto il 5%, il Genio Civile non serve”.

Prima devono essere verificate zona sismica, natura della difformità, epoca dell’intervento e rilevanza strutturale.

Tolleranza edilizia e sicurezza strutturale sono verifiche diverse

Un’opera può rientrare dimensionalmente nelle tolleranze edilizie ma richiedere comunque la verifica prevista dalla disciplina sismica.

Questo perché vengono analizzati due aspetti diversi.

Profilo urbanistico-edilizio

Si verifica se lo scostamento rientra nell’art. 34-bis.

Profilo strutturale e sismico

Si verifica il rispetto della normativa tecnica applicabile all’epoca di realizzazione.

Il MIT chiarisce espressamente che, nelle zone sismiche non escluse dalla disposizione, la verifica antisismica è un presupposto della dichiarazione delle tolleranze.

È quindi sbagliato utilizzare le sole percentuali del Salva Casa per concludere che una modifica a un pilastro, muro portante, solaio o scala sia automaticamente regolare.

Come si dichiarano le tolleranze costruttive

Le tolleranze non richiedono un autonomo “permesso in sanatoria”.

Il tecnico abilitato può dichiararne la sussistenza:

• nella modulistica relativa a una nuova pratica edilizia;
• in una comunicazione o segnalazione successiva;
• oppure mediante apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti relativi al trasferimento o alla costituzione di diritti reali.

La dichiarazione contribuisce alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.

Approfondisci: stato legittimo dell’immobile: come si ricostruisce.

Quando invece serve l’art. 36-bis

Una difformità strutturale che non rientra nelle tolleranze può richiedere una vera procedura di regolarizzazione.

L’art. 36-bis disciplina, nei casi previsti:

• parziali difformità dal Permesso di Costruire;
• variazioni essenziali;
• parziali difformità dalla SCIA alternativa;
• interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA nei casi contemplati dalla norma.

La Regione Lazio chiarisce che l’ambito dell’art. 36-bis è circoscritto precisamente a queste fattispecie e richiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Per un approfondimento operativo consulta:

Accertamento di conformità Roma: differenza tra art. 36 e art. 36-bis.

Art. 36-bis e opere strutturali

Quando la difformità interessata dall’art. 36-bis ha rilevanza strutturale, la verifica urbanistica da sola non è sufficiente.

Il comma 3-bis richiama, per gli immobili situati nelle zone sismiche interessate, il procedimento previsto dall’art. 34-bis, comma 3-bis.

Inoltre lo Sportello Unico può subordinare il rilascio del titolo alla realizzazione di interventi anche strutturali necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica di sicurezza.

Questo significa che una difformità può essere urbanisticamente regolarizzabile ma richiedere, prima della conclusione della sanatoria:

• verifiche di calcolo;
• interventi locali;
• opere di rinforzo;
• modifiche dell’opera;
• rimozione delle parti non regolarizzabili.

Il Salva Casa non elimina quindi i requisiti di sicurezza.

Quale normativa strutturale deve rispettare l’opera?

Per le verifiche richiamate dall’art. 34-bis, comma 3-bis, l’attestazione è riferita alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Anche nell’ambito dell’art. 36-bis assume particolare importanza stabilire correttamente l’epoca dell’intervento.

Il MIT precisa che l’epoca può essere dimostrata attraverso la documentazione prevista dall’art. 9-bis del DPR 380/2001; quando non sia possibile ricostruirla documentalmente, nei casi consentiti il tecnico può attestarla sotto la propria responsabilità.

La data di realizzazione non è quindi un dettaglio secondario.

Può determinare:

• normativa tecnica applicabile;
• regime edilizio;
• possibilità di ricorrere alle tolleranze maggiorate;
• procedura di sanatoria utilizzabile.

Genio Civile nel Lazio: come funziona

Nel Lazio le funzioni in materia di prevenzione del rischio sismico sono disciplinate dal DPR 380/2001 e dalla normativa regionale.

La Regione Lazio utilizza il sistema telematico OpenGenio per la gestione delle richieste di autorizzazione sismica. (OpenGenio – Regione Lazio)

La Regione specifica che nelle zone sismiche gli interventi sulle costruzioni sono gestiti secondo gli articoli 93, 94 e 94-bis del DPR 380/2001 e il Regolamento Regionale n. 26/2020.

Il procedimento concreto varia in base alla classificazione dell’intervento come:

• intervento rilevante;
• intervento di minore rilevanza;
• intervento privo di rilevanza per la pubblica incolumità.

Non è quindi corretto utilizzare una regola generica del tipo:

“zona sismica bassa = semplice relazione; tutte le altre zone = progetto al Genio Civile”.

La procedura deve essere individuata considerando classificazione sismica, tipologia dell’opera e disciplina regionale vigente.

Fonte ufficiale: Regione Lazio – Autorizzazioni sismiche.

OpenGenio e pratica edilizia sono due procedimenti diversi?

Sono procedimenti coordinati, ma riguardano aspetti differenti.

Pratica edilizia

Riguarda la regolarità urbanistico-edilizia dell’intervento.

A seconda del caso possono essere utilizzati:

• CILA;
• SCIA;
• Permesso di Costruire;
• SCIA in sanatoria;
• Permesso di Costruire in sanatoria.

Procedura sismica

Riguarda invece gli adempimenti previsti dalla normativa sulle costruzioni e sulla sicurezza strutturale.

Quando la difformità interessa entrambi i profili, i due procedimenti devono essere coordinati.

Non basta quindi depositare una pratica edilizia per considerare automaticamente risolta un’irregolarità strutturale.

CILA in sanatoria e opere strutturali

Un’altra confusione frequente consiste nel ritenere che qualsiasi modifica interna possa essere regolarizzata mediante una semplice CILA tardiva.

La disciplina dell’art. 6-bis riguarda gli interventi soggetti a CILA.

Quando sono interessati elementi strutturali, occorre verificare se l’opera appartenga realmente al campo della CILA e quali ulteriori procedure edilizie e sismiche siano necessarie.

Per le semplici opere distributive consulta la guida sulla CILA per modifiche interne.

Per le difformità più rilevanti consulta invece la guida sulla SCIA in sanatoria a Roma.

Apertura in un muro portante: basta il Salva Casa?

Non automaticamente.

Un’apertura realizzata in una muratura portante senza la corretta documentazione non diventa regolare soltanto perché dimensionalmente contenuta.

Bisogna verificare:

1. titolo edilizio esistente;
2. periodo di realizzazione;
3. natura della difformità;
4. possibilità di applicare l’art. 34-bis;
5. eventuale applicazione dell’art. 36 o 36-bis;
6. sicurezza strutturale;
7. normativa sismica applicabile;
8. procedura regionale necessaria.

Il fatto che l’apertura sia “piccola” non basta a classificarla come tolleranza.

Soppalco abusivo: può essere una tolleranza?

Anche in questo caso non esiste una risposta automatica.

Un soppalco può modificare:

• superficie;
• carichi;
• caratteristiche strutturali;
• requisiti igienico-sanitari;
• distribuzione dell’immobile.

Un vero soppalco strutturale realizzato senza titolo non deve quindi essere qualificato automaticamente come semplice irregolarità esecutiva.

Occorre verificare l’intervento rispetto al titolo e alle norme applicabili.

Modifica di una soletta o di un balcone

Lo stesso principio vale per:

• diversa dimensione della soletta;
• sbalzo differente dal progetto;
• balcone realizzato con dimensioni diverse;
• modifiche alla geometria strutturale.

Prima si verifica se lo scostamento può essere ricondotto ai parametri dell’art. 34-bis.

Se rientra nelle tolleranze, rimane comunque da affrontare l’eventuale verifica antisismica prevista dal comma 3-bis.

Se non vi rientra, bisogna individuare l’eventuale procedimento di sanatoria applicabile.

Immobile vincolato e difformità strutturale

La presenza di un vincolo richiede un’ulteriore verifica.

Una difformità può avere contemporaneamente rilevanza:

• edilizia;
• strutturale;
• sismica;
• paesaggistica.

Il Salva Casa ha modificato anche alcune procedure di compatibilità paesaggistica, in particolare nell’ambito dell’art. 36-bis. Le linee guida del MIT chiariscono che questa verifica costituisce un sub-procedimento della sanatoria nei casi previsti.

Per gli immobili nel Lazio consulta la guida sulla sanatoria paesaggistica Salva Casa a Roma.

Salva Casa significa che tutti gli abusi strutturali sono sanabili?

No.

Il Decreto Salva Casa non è un condono.

Ha modificato gli strumenti utilizzabili per alcune difformità, ma continua a essere necessario verificare:

• stato legittimo;
• tipo di difformità;
• epoca delle opere;
• disciplina urbanistica;
• disciplina edilizia;
• norme strutturali;
• eventuali vincoli;
• requisiti igienico-sanitari;
• diritti di terzi.

Il MIT descrive il Salva Casa come un insieme di modifiche finalizzate alla regolarizzazione di specifiche difformità parziali e variazioni essenziali, non come una sanatoria indiscriminata.

Approfondisci: Decreto Salva Casa a Roma: cosa si può sanare davvero.

Abuso realizzato dal precedente proprietario

La circostanza che l’opera sia stata realizzata da un precedente proprietario non determina automaticamente la sua regolarità.

Tuttavia, per le fattispecie dell’art. 36-bis, la normativa consente anche all’attuale proprietario di richiedere la regolarizzazione quando esistono i requisiti richiesti. La Regione Lazio richiama espressamente questa possibilità nelle proprie indicazioni applicative.

Prima di acquistare o vendere un immobile con una possibile difformità è quindi utile ricostruire:

• titoli edilizi;
• progetti strutturali;
• eventuali depositi al Genio Civile;
• planimetrie;
• stato attuale;
• epoca delle modifiche.

Per approfondire consulta la guida sulla consulenza tecnica prima dell’acquisto di casa.

Difformità strutturale e compravendita

Una difformità strutturale non significa automaticamente che un immobile sia giuridicamente “invendibile”.

Può però creare problemi concreti durante:

• due diligence tecnica;
• perizia bancaria;
• richiesta di mutuo;
• verifica dello stato legittimo;
• ristrutturazione;
• futura presentazione di pratiche edilizie.

Prima del rogito è quindi opportuno stabilire se la difformità sia:

tollerata → regolarizzabile → già regolarizzata → da ripristinare.

Questa classificazione è più utile di una generica dichiarazione secondo cui “l’abuso blocca la vendita”.

Procedura pratica per una difformità strutturale

1. Accesso agli atti

Recuperare:

• titolo edilizio;
• varianti;
• elaborati grafici;
• pratiche strutturali;
• eventuale collaudo;
• documentazione del Genio Civile.

2. Rilievo dello stato attuale

Individuare geometricamente la difformità.

3. Ricostruzione dello stato legittimo

Stabilire quale configurazione dell’immobile deve essere utilizzata come riferimento.

Approfondisci: stato legittimo immobile.

4. Classificazione della difformità

Verificare se si tratta di:

• tolleranza;
• parziale difformità;
• variazione essenziale;
• totale difformità;
• intervento soggetto a CILA;
• caso particolare ex art. 34-ter.

5. Verifica strutturale e sismica

Quando necessaria, analizzare:

• epoca dell’intervento;
• norme tecniche applicabili;
• caratteristiche della struttura;
• classificazione sismica;
• tipo di procedimento regionale.

6. Individuazione della procedura

Può essere necessario utilizzare:

• dichiarazione di tolleranza;
• CILA tardiva;
• SCIA in sanatoria;
• Permesso di Costruire in sanatoria;
• art. 36-bis;
• procedura strutturale coordinata.

7. Eventuali opere di adeguamento

L’art. 36-bis consente allo Sportello Unico, nei casi previsti, di subordinare la conclusione della procedura anche alla realizzazione di opere strutturali necessarie per garantire la sicurezza.

8. Aggiornamento dello stato legittimo

Una volta completata correttamente la procedura, la documentazione deve essere conservata nella ricostruzione urbanistico-edilizia dell’immobile.

Chi può predisporre la documentazione strutturale?

La dichiarazione sulle tolleranze è resa da un tecnico abilitato.

Quando però sono necessarie verifiche, calcoli o progettazioni strutturali, la documentazione deve essere redatta da un professionista abilitato nei limiti delle proprie competenze professionali e secondo la natura dell’opera.

Per interventi strutturalmente complessi è quindi normale coinvolgere uno specialista delle strutture.

La gestione urbanistica e quella strutturale possono essere coordinate da professionisti differenti.

Quanto costa una sanatoria strutturale?

Non esiste un costo standard.

Il compenso dipende principalmente da:

• tipo di difformità;
• dimensioni dell’immobile;
• documentazione disponibile;
• necessità di accesso agli atti;
• tipologia della struttura;
• necessità di calcoli;
• eventuali prove sui materiali;
• procedura presso il Genio Civile;
• pratica edilizia necessaria;
• eventuali sanzioni;
• eventuali opere di adeguamento.

Una semplice verifica di tolleranza presenta un livello di complessità completamente diverso rispetto alla sanatoria di una modifica a elementi portanti.

Per questo il preventivo deve essere predisposto dopo aver individuato la reale natura della difformità.

Errori da evitare

• Considerare il 5% o il 6% come un aumento di superficie liberamente consentito.
• Pensare che qualsiasi opera strutturale rientri nelle tolleranze.
• Confondere tolleranza con sanatoria.
• Presentare una CILA tardiva senza verificare la componente strutturale.
• Controllare soltanto la planimetria catastale.
• Ignorare l’epoca di realizzazione dell’opera.
• Applicare automaticamente le NTC attuali senza verificare la disciplina prevista dalla procedura.
• Ignorare la classificazione sismica.
• Pensare che il Salva Casa abbia eliminato gli adempimenti del Genio Civile.
• Presentare una sanatoria urbanistica senza coordinare la verifica strutturale.
• Considerare automaticamente sanabile un’opera perché realizzata dal precedente proprietario.

FAQ sulla sanatoria strutturale Salva Casa

Esiste davvero una sanatoria strutturale Salva Casa?

Non come procedimento autonomo. Il termine viene utilizzato per descrivere l’insieme delle verifiche strutturali e antisismiche che possono accompagnare tolleranze ex art. 34-bis o sanatorie ex art. 36-bis e altre procedure previste dal DPR 380/2001.

Se sono entro il 5% l’opera è automaticamente regolare?

No. Le percentuali riguardano gli scostamenti indicati dall’art. 34-bis e, per le soglie maggiorate, gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Devono inoltre essere rispettati gli ulteriori requisiti della norma.

Il limite massimo è sempre il 5%?

No. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le soglie variano dal 2% al 6% in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.

Le tolleranze richiedono una sanatoria?

No. Quando sussistono realmente i requisiti dell’art. 34-bis, non si tratta di un illecito da sanare. Le tolleranze vengono dichiarate dal tecnico ai fini dello stato legittimo.

Se l’opera è strutturale devo sempre andare al Genio Civile?

Va verificato il caso concreto. Per le tolleranze nelle zone sismiche interessate dall’art. 34-bis, comma 3-bis, è prevista una specifica verifica delle prescrizioni sismiche con coinvolgimento dell’ufficio tecnico regionale secondo il procedimento applicabile.

Quali norme tecniche deve rispettare la difformità?

Nel procedimento dell’art. 34-bis, comma 3-bis, l’attestazione viene riferita alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

L’art. 36-bis può riguardare anche opere strutturali?

Sì, se la difformità rientra nelle fattispecie disciplinate dalla norma. Per gli immobili nelle zone sismiche interessate si applica, in quanto compatibile, il meccanismo di verifica previsto dall’art. 34-bis, comma 3-bis.

Una CILA in sanatoria regolarizza anche una difformità strutturale?

Non automaticamente. La CILA riguarda il corretto inquadramento edilizio delle opere rientranti nel relativo regime; eventuali adempimenti strutturali e sismici devono essere verificati separatamente.

Posso sanare un’apertura in un muro portante?

Dipende dal titolo originario, dall’epoca dell’intervento, dal tipo di difformità, dalla normativa urbanistico-edilizia e dalla verifica strutturale. Non è possibile stabilirlo semplicemente dalle dimensioni dell’apertura.

Il Salva Casa è un condono degli abusi strutturali?

No. Ha modificato diversi istituti di regolarizzazione e tolleranza, ma non ha introdotto un condono generalizzato.

Dove vengono gestite le pratiche sismiche nel Lazio?

La Regione Lazio utilizza il portale OpenGenio per le procedure di autorizzazione sismica e gli adempimenti di competenza del Genio Civile.

Conclusioni

La cosiddetta sanatoria strutturale Salva Casa deve essere affrontata distinguendo con precisione tre situazioni.

Difformità che rientra realmente nelle tolleranze
→ non costituisce illecito edilizio, ma può richiedere la verifica sismica prevista dall’art. 34-bis.

Difformità non tollerata ma rientrante nell’art. 36-bis
→ può essere valutata attraverso l’accertamento di conformità, coordinandolo con gli adempimenti strutturali.

Difformità più grave o estranea a queste procedure
→ deve essere verificata rispetto all’art. 36, agli altri strumenti previsti dal DPR 380/2001 o, quando necessario, al ripristino.

Il percorso corretto è quindi:

stato legittimo → rilievo → classificazione della difformità → verifica epoca di realizzazione → verifica strutturale e sismica → individuazione del titolo edilizio → eventuale procedura Genio Civile → conclusione della regolarizzazione.

La percentuale di tolleranza è soltanto uno degli elementi della verifica, non la risposta finale sulla sanabilità dell’opera.