Si può sanare la veranda con il decreto Salva Casa? Ecco cosa sapere davvero

Sanare veranda decreto Salva Casa: è davvero possibile? È questa la domanda che si pongono molti proprietari di immobili dopo l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 28 luglio 2024. Chi ha realizzato una veranda senza permessi o ha chiuso un balcone nel tempo, oggi spera di poter regolarizzare la situazione approfittando delle nuove semplificazioni normative.

Ma attenzione: non tutte le verande si possono sanare. Serve valutare quando è stata costruita, se rientra nelle nuove tolleranze costruttive, se rispetta i vincoli edilizi e urbanistici e se si tratta di una variazione essenziale o no. In questo articolo faremo chiarezza, punto per punto, su cosa prevede il Decreto, quali sono i casi in cui è possibile ottenere la sanatoria e quali sono invece le situazioni in cui non c’è margine legale.

Se hai una veranda abusiva o una vendita bloccata per difformità, continua a leggere. Troverai indicazioni pratiche, riferimenti normativi e consigli utili per muoverti in modo corretto e, se possibile, ottenere la regolarizzazione edilizia.

Perché è importante capire se si può sanare la veranda con il decreto Salva Casa

La regolarizzazione delle verande è un problema comune in moltissimi appartamenti italiani, soprattutto in contesti condominiali e urbani come Roma. Chi ha realizzato una veranda senza titolo abilitativo oggi si chiede: “si può sanare la veranda con il decreto Salva Casa?” La risposta dipende da diversi fattori tecnici, normativi e temporali.

Questo articolo è utile a proprietari di immobili, agenti immobiliari, tecnici e chiunque abbia realizzato una chiusura di balcone o terrazzo senza permessi. Vedremo in modo chiaro come si può sanare la veranda con il decreto Salva Casa, quali sono i limiti, i vantaggi, e quali errori evitare.

Cosa significa “sanare veranda con il decreto Salva Casa”

Il decreto Salva Casa, entrato in vigore con la legge di conversione del 28 luglio 2024, ha introdotto nuove semplificazioni per sanare abusi edilizi minori. L’obiettivo è chiaro: snellire le pratiche, chiudere vecchie posizioni e regolarizzare ciò che non comporta rischi o impatti strutturali seri.

Una veranda realizzata senza titolo edilizio è a tutti gli effetti un abuso edilizio, ma può rientrare tra le opere sanabili se non supera determinati limiti di sagoma, volumetria, superficie e impatto.

Le casistiche più comuni sono: – Verande in alluminio e vetro su balconi o terrazze – Chiusure non strutturali, facilmente rimovibili – Opere realizzate entro il 24 maggio 2024

Per verificare se è possibile sanare una veranda con il nuovo decreto Salva Casa, bisogna distinguere tra:

1. Variazione non essenziale

2. Opere che rientrano nelle tolleranze costruttive

3. Abusi non sanabili per violazione di norme inderogabili

Tolleranze esecutive straordinarie per interventi entro il 24 maggio 2024 (comma 2-bis)

“Costituiscono tolleranze esecutive […] il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive […] la difforme ubicazione delle aperture interne […], gli errori progettuali corretti in cantiere”.

Queste tolleranze non includono opere nuove come una veranda, a meno che:

• si tratti di una piccola pensilina o struttura leggera, priva di chiusure, e autorizzabile come elemento di arredo tecnico o architettonico non strutturale;

• sia indicata nel progetto originario, ma realizzata con leggere difformità dimensionali o finiture diverse;

• sia stata parzialmente realizzata ma non completata, e in fase esecutiva si sia verificata una trasformazione non sostanziale.

Problemi comuni: la veranda non sanata è un abuso?

Sì, la veranda non sanata è considerata un abuso edilizio. Non importa quanto sia piccola o non visibile: se non è stata autorizzata, è irregolare. Questo comporta:

• Blocco della vendita dell’immobile
• Problemi con la banca per la concessione di un mutuo
• Rischi di sanzioni amministrative e ordine di demolizione

La difformità urbanistica è ancora oggi una delle principali cause di ritardo o annullamento di compravendite. Chi si trova in questa situazione si chiede: “Come posso sanare la veranda con il decreto Salva Casa?” Vediamolo.

Come si può sanare la veranda con il decreto Salva Casa: la procedura

1. Verifica preliminare tecnica

Un tecnico (geometra o ingegnere) verifica: – Data di realizzazione della veranda – Superficie e materiali – Documentazione urbanistica e catastale – Rispetto delle norme sulle distanze, sicurezza e igiene

2. Classificazione dell’intervento

La veranda può rientrare in tre categorie: – Tolleranza costruttiva (entro le soglie percentuali) – Variazione non essenziale (se non altera volumetria o destinazione d’uso) – Abuso non sanabile (se viola norme inderogabili)

3. Presentazione della CILA o SCIA in sanatoria

A seconda dei casi, si può presentare: – CILA in sanatoria per opere interne o tolleranze – SCIA alternativa al permesso se l’intervento è più rilevante ma sanabile

4. Pagamento oblazione e sanzione

La legge prevede il pagamento di una sanzione amministrativa proporzionata alla gravita dell’abuso.

5. Aggiornamento catastale

Ultimo step: redazione della nuova planimetria catastale aggiornata, con inserimento della veranda.

Veranda e variazione non essenziale: quando non è applicabile

La realizzazione di una veranda non può essere considerata una variazione non essenziale. Si tratta infatti di un intervento edilizio che comporta un aumento di volumetria, modifica i prospetti e incide sull’assetto urbanistico dell’edificio.

Pertanto:

• Anche se non cambia la destinazione d’uso,

• Anche se non altera radicalmente la sagoma,

• E anche se non comporta violazioni strutturali gravi,

l’opera non rientra nelle variazioni non essenziali previste dall’art. 22, comma 2, del DPR 380/2001, né può essere regolarizzata tramite CILA in sanatoria.

La giurisprudenza più recente (come il Consiglio di Stato, sentenza n. 6157/2018) riconosce che modifiche lievi possono rientrare in una sanatoria agevolata solo se non comportano nuove volumetrie o alterazioni dei prospetti.

Ma nel caso delle verande, si tratta a tutti gli effetti di nuove costruzioni soggette a permesso di costruire e, se realizzate abusivamente, da sanare con accertamento di conformità urbanistica (art. 36 del DPR 380/2001), e solo se compatibili con gli strumenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione e della sanatoria.

Quando non è possibile sanare una veranda come tolleranza costruttiva

L’art. 34-bis del DPR 380/2001, recentemente modificato, prevede delle tolleranze costruttive per difformità di minima entità rispetto al titolo edilizio originario. Tali tolleranze variano in percentuale a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare:

Tuttavia, queste percentuali si applicano solo agli scostamenti minimi rispetto a opere assentite con un regolare titolo edilizio, come lievi aumenti di altezza, piccoli errori dimensionali, spessori murari o distacchi.

Non si applicano a opere completamente nuove, come una veranda costruita dopo il rilascio del permesso originario, e mai rappresentata nel progetto approvato.

Esempio errato da evitare:

“In un appartamento di 80 mq, una veranda di 4 mq rientra nel 5% consentito e può essere sanata come tolleranza.”

Questa affermazione è fuorviante e tecnicamente scorretta. Una veranda realizzata ex novo, cioè dopo il rilascio del titolo abilitativo e mai autorizzata, non può essere considerata una tolleranza costruttiva. Si tratta infatti di un’opera edilizia autonoma e non riconducibile ad alcuna difformità minima rispetto al progetto assentito.

L’art. 34-bis distingue tra:

• Tolleranze geometriche o parametriche minori (comma 1 e 1-bis), valide solo entro i limiti percentuali rispetto al progetto approvato.

• Tolleranze esecutive (comma 2 e 2-bis), riferite a irregolarità minime emerse durante l’esecuzione dei lavori, non a opere nuove o autonome.

Una veranda abusiva non rappresentata nei disegni autorizzati, né realizzata nel corso dei lavori assentiti, necessita di una procedura di sanatoria edilizia (CILA/SCIA in sanatoria o accertamento di conformità ex art. 36), non rientra in alcun caso tra le tolleranze costruttive.

Vantaggi della sanatoria con il decreto Salva Casa

• Regolarizzazione rapida e semplificata
• Riduzione del rischio sanzioni e demolizioni
• Vendibilità dell’immobile garantita
• Accesso a mutui e finanziamenti
• Maggiore trasparenza catastale

Per molti proprietari, sanare oggi conviene più che mai.

Errori da evitare

• Fare la pratica da soli senza tecnico
• Presentare documenti incompleti
• Ignorare i vincoli urbanistici o paesaggistici
• Credere che “tanto lo fanno tutti” basti come giustificazione

L’assistenza tecnica è fondamentale per evitare errori e rigetti.

Differenze con altri abusi edilizi

Non tutte le difformità edilizie sono uguali. La veranda: – Non è un semplice tramezzo interno – Comporta una modifica di superficie e volume – Può essere vista come ampliamento, non solo chiusura

Quindi non sempre si può sanare con una semplice CILA come per piccoli spostamenti di pareti.

Esempio reale

Caso studio a Roma EUR:

Un condomino aveva chiuso il proprio balcone con infissi in PVC nel 2019, senza alcun titolo edilizio. Al momento della vendita nel 2024, il notaio ha bloccato l’atto per mancanza di conformità edilizia e catastale.

Dopo un sopralluogo tecnico abbiamo accertato che:

• La veranda misurava circa 3,5 mq su un appartamento di 70 mq

• L’intervento consisteva in una nuova costruzione (infissi, tamponature e copertura)

• Non c’erano vincoli paesaggistici o strutturali

• L’opera non era contemplata nel titolo edilizio originario

La veranda non poteva essere regolarizzata come tolleranza costruttiva ex art. 34-bis, perché si trattava di un’opera nuova e autonoma, non di scostamenti marginali su misura, altezza o sagoma.
Nemmeno la CILA in sanatoria ex art. 6-bis era utilizzabile, perché applicabile solo ad abusi formali o interventi non strutturali rientranti nella manutenzione straordinaria.

L’unica procedura praticabile è stata quindi:

• Istanza di accertamento di conformità ex art. 36 del DPR 380/2001, dimostrando che l’opera era conforme sia alla disciplina urbanistica che edilizia vigente sia al momento della realizzazione (2019) che al momento della domanda (2024)

• Aggiornamento catastale con planimetria conforme

• Dichiarazione asseverata del tecnico per il rogito

Sanare veranda Decreto Salva Casa: facciamo chiarezza

Si può sanare una veranda con il Decreto Salva Casa? La risposta corretta è: solo in casi specifici e ben delimitati. Non tutte le verande possono essere regolarizzate, e il semplice fatto che sia stato approvato un nuovo decreto non le rende automaticamente sanabili.

Infatti:

• La veranda è un intervento edilizio di nuova costruzione e come tale non rientra nelle tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del DPR 380/2001.

• Non può essere sanata con una CILA in sanatoria, riservata a difformità minori o opere interne non strutturali.

• L’unico strumento tecnico percorribile è l’accertamento di conformità urbanistica tramite pratica ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia, previa verifica della compatibilità dell’intervento con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente.

FAQ: domande frequenti su come sanare una veranda

È vero che con il decreto Salva Casa si può sanare qualsiasi veranda?

No. Solo quelle che non violano norme inderogabili e rientrano nelle tolleranze o come variazioni non essenziali.

Come faccio a capire se la mia veranda si può sanare?

Serve una verifica tecnica con rilievo, confronto con progetto originario e studio delle norme urbanistiche locali.

Qual è il modo più semplice per sanare una veranda a Roma?

Affidarti a un tecnico che presenti una CILA o SCIA in sanatoria se ne ricorrono le condizioni.

Cosa succede se non sano la veranda?

Rischi la demolizione, il blocco di atti notarili e sanzioni fino a 20.000 euro.

È obbligatorio aggiornare anche il Catasto dopo la sanatoria?

Sì, l’aggiornamento catastale è obbligatorio ai fini della conformità urbanistica e catastale.