Calcolo contributo straordinario urbanizzazione Roma, come si fa?
In questo articolo, ci concentriamo sul calcolo del contributo straordinario per l’urbanizzazione a Roma. Questo contributo è essenziale per il Comune, poiché permette di finanziare progetti di riqualificazione urbana attraverso il miglioramento dei servizi e la realizzazione di opere pubbliche in aree degradate. Il contributo straordinario si applica alle principali valorizzazioni immobiliari previste dal Piano Regolatore Generale (PRG) rispetto ai precedenti strumenti urbanistici e deve essere versato dal promotore dell’iniziativa immobiliare.

Il calcolo del contributo straordinario per l’urbanizzazione a Roma segue criteri e parametri ben definiti, volti a determinare l’incremento di valore economico-finanziario degli interventi. Questi criteri garantiscono che il calcolo sia omogeneo e chiaro per tutti i soggetti coinvolti. In questo articolo, esamineremo in dettaglio tali criteri, fornendo una guida esplicativa e completa.
Indice:
Calcolo Contributo Straordinario Urbanizzazione Roma: Cosa dice il P.R.G?
Il contributo straordinario di urbanizzazione a Roma è regolato dall’art. 20 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG vigente, approvato con Delibera n. 18 del 12.02.2008 e successivamente modificato con Delibera n. 48 del 07.06.2016. Questo contributo è destinato alla riqualificazione urbana attraverso finanziamenti per servizi e opere pubbliche in aree degradate, riguardando le più rilevanti valorizzazioni immobiliari previste dal PRG rispetto al precedente piano urbanistico.
Il pagamento del contributo straordinario è a carico del promotore dell’iniziativa immobiliare ed è un onere aggiuntivo rispetto a quanto previsto dalla normativa nazionale (art. 16 DPR 380/2001) e comunale (art. 13 comma 13 NTA di PRG).
È possibile scomputare questo contributo realizzando direttamente le opere e servizi pubblici previsti. L’importo del contributo è calcolato in relazione al valore immobiliare dell’intervento, pari ai 2/3 del valore complessivo, con possibilità di riduzione fino al 60% per incentivare la qualità progettuale.
Contributo straordinario urbanizzazione Roma i parametri presi in considerazione
Il calcolo del contributo straordinario per l’urbanizzazione a Roma si basa su un’analisi dettagliata del valore di trasformazione dell’immobile. Questo metodo considera l’immobile come un bene produttivo che, attraverso l’impiego di capitali specifici, si trasforma in un prodotto edilizio finale.
Valore di Trasformazione dell’Immobile (Vt)
Il valore di trasformazione (Vt) si calcola considerando la differenza tra il valore di mercato del prodotto edilizio trasformato (Vmt) e il costo di trasformazione (K), rispetto al valore di mercato dell’immobile nelle condizioni originarie (Vma), con la condizione che Vt sia maggiore di Vma.
Valore di Mercato del Prodotto Edilizio Finito (Vmt)
Il valore di mercato del prodotto edilizio finito è determinato dalle quotazioni più recenti fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Costo di Trasformazione (K)
Il costo di trasformazione è la somma di vari costi sostenuti durante la realizzazione del progetto edilizio:
- Costo tecnico di costruzione: Utilizzando i valori parametrici DEI per nuove costruzioni o computi metrici estimativi per interventi su edifici esistenti.
- Costi di idoneizzazione e allacciamenti: Inclusi bonifica, cantierizzazione, indagini geologiche e archeologiche, stimati tra il 2% e il 5% del costo tecnico di costruzione.
- Oneri ai sensi dell’art. 16 del D.P.R. n. 380/2001: Riguardano urbanizzazione primaria e secondaria e il contributo sul costo di costruzione.
- Prestazioni professionali e tecniche: Coprono studi urbanistici, progettazione architettonica, strutturale e impiantistica, sicurezza, direzione lavori e collaudi, con una percentuale tra l’8% e il 12% del costo tecnico di costruzione.
- Oneri per la commercializzazione: Spese pubblicitarie e delle agenzie immobiliari, comprese tra il 2% e il 3% del valore di mercato del prodotto edilizio finito.
- Oneri finanziari: Riguardano il costo del capitale impiegato, in base alla quantità di capitale, durata dell’investimento e tasso di interesse passivo.
- Profitto dello sviluppatore: Il margine lordo che varia tra il 15% e il 25% del valore di mercato del prodotto edilizio finito, aumentando con l’aumento del valore di mercato.
La valutazione precisa di ciascun parametro permette di stabilire un calcolo accurato del contributo straordinario, garantendo trasparenza e giustificazione dei costi implicati.
Esempio di calcolo contributo straordinario urbanizzazione Roma
Il calcolo del contributo straordinario di urbanizzazione a Roma è un processo complesso che richiede l’analisi di vari parametri. Questo contributo è necessario per garantire che le nuove costruzioni contribuiscano alle infrastrutture pubbliche e ai servizi della città. La formula base per il calcolo contributo straordinario (CSU) è CSU = (Vt1 – Vt0) x 66,6%, dove Vt1 rappresenta il valore finale della trasformazione e Vt0 il valore iniziale.
Per illustrare, consideriamo due casi distinti di cambio di destinazione d’uso: da direzionale privato a commerciale e da direzionale privato a residenziale, secondo la Delibera dell’Assemblea Capitolina (D.A.C) 128/2014.
- Cambio da direzionale privato a commerciale:
- Superficie Utile Lorda (SUL): 20,00 mq
- Valore di mercato iniziale (Vt0): 70.000,00 €
- Valore di mercato finale (Vt1): 140.000,00 €
- Costi di costruzione: 30.000,00 €
- Oneri urbanistici (Ou): 1.400,00 €
- Contributo di costruzione (CC): 2.100,00 €
Applicando la formula CSU = (Vt1 – Vt0) x 66,6%, otteniamo: CSU = (140.000,00 € – 70.000,00 €) x 66,6% = 46.620,00 €
- Cambio da direzionale privato a residenziale:
- Superficie Utile Lorda (SUL): 130,00 mq
- Valore di mercato iniziale (Vt0): 230.000,00 €
- Valore di mercato finale (Vt1): 340.000,00 €
- Costi di costruzione: 35.000,00 €
- Oneri urbanistici (Ou): 7.000,00 €
- Contributo di costruzione (CC): 2.600,00 €
Utilizzando la stessa formula: CSU = (340.000,00 € – 230.000,00 €) x 66,6% = 73.260,00 €
In sintesi, il calcolo contributo straordinario urbanizzazione Roma si basa su un’analisi dettagliata dei costi e dei valori di mercato, seguendo le direttive specificate nelle normative locali. Questo sistema assicura che ogni nuovo sviluppo contribuisca adeguatamente alla crescita sostenibile della città.