Decreto Salva Casa a Roma: cosa si può sanare davvero
Il Decreto Salva Casa ha cambiato in maniera significativa le regole per la verifica e la regolarizzazione delle difformità edilizie. Il D.L. 29 maggio 2024 n. 69 è stato convertito nella Legge 24 luglio 2024 n. 105, entrata in vigore il 28 luglio 2024, modificando diversi articoli del D.P.R. 380/2001.
La novità più importante è che non tutte le differenze tra progetto approvato e stato reale dell’immobile devono essere considerate automaticamente abusi edilizi da sanare.
A seconda del caso possono infatti entrare in gioco:
- tolleranze costruttive ed esecutive ex art. 34-bis;
- particolari difformità disciplinate dall’art. 34-ter;
- accertamento di conformità ordinario ex art. 36;
- accertamento di conformità semplificato ex art. 36-bis;
- CILA tardiva per interventi soggetti all’art. 6-bis;
- verifiche strutturali e antisismiche;
- compatibilità paesaggistica;
- ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile.
Il Salva Casa non è quindi un condono edilizio generalizzato. Non basta avere una difformità, pagare una sanzione o rientrare genericamente entro una percentuale per rendere automaticamente regolare un immobile.
A Roma il primo passaggio corretto è ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, confrontarlo con lo stato reale e solo successivamente stabilire quale disciplina possa essere applicata.
Cos’è il Decreto Salva Casa
Con il termine Decreto Salva Casa si indica il D.L. 69/2024, successivamente convertito con modificazioni nella Legge 105/2024.
Il provvedimento è intervenuto sul Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001, modificando diversi aspetti della disciplina edilizia, tra cui:
- stato legittimo degli immobili;
- tolleranze costruttive;
- tolleranze esecutive;
- parziali difformità;
- accertamento di conformità;
- mutamenti di destinazione d’uso;
- agibilità;
- recupero dei sottotetti;
- edilizia libera;
- procedure relative a determinate difformità su immobili sottoposti a vincolo.
Nel gennaio 2025 il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha inoltre pubblicato specifiche Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul DL Salva Casa, dedicate proprio all’applicazione delle nuove disposizioni.
Approfondisci l’argomento leggendo la Legge 171 Lazio che introduce novità e semplificazione per il recupero dei sottotetti e dei piani seminterrati
Il Salva Casa è un condono edilizio?
No.
Questa distinzione è fondamentale.
Un condono edilizio straordinario permette, entro determinati limiti stabiliti da una legge speciale, di regolarizzare abusi commessi in passato attraverso una procedura eccezionale.
Il Salva Casa interviene invece principalmente modificando le regole ordinarie del D.P.R. 380/2001.
In alcuni casi rende più semplice dimostrare lo stato legittimo; in altri amplia le tolleranze; in altri ancora modifica i requisiti necessari per ottenere una sanatoria.
Questo significa che non esiste una regola del tipo:
“con il Salva Casa posso sanare qualsiasi abuso”.
La domanda corretta è:
“In quale fattispecie normativa rientra la difformità presente nel mio immobile?”
Ed è proprio questa classificazione che deve essere effettuata prima di presentare qualsiasi pratica.
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Cosa si può regolarizzare con il Salva Casa?
Non esiste un elenco universale di opere automaticamente sanabili.
Una difformità deve essere analizzata considerando almeno:
- titolo edilizio originario;
- eventuali titoli edilizi successivi;
- stato attuale dell’immobile;
- epoca di realizzazione della difformità;
- tipo di intervento eseguito;
- disciplina urbanistica;
- disciplina edilizia applicabile;
- eventuale presenza di vincoli;
- eventuale rilevanza strutturale o sismica;
- disciplina urbanistica specifica di Roma Capitale.
È quindi tecnicamente sbagliato stabilire la possibilità di sanatoria semplicemente guardando la planimetria catastale o misurando la superficie dell’abuso.
Leggi il nostro articolo sulla tabella sanzioni abusi edilizi aggiornate al salva casa
Tolleranze costruttive: cosa cambia con l’art. 34-bis
Una delle novità più conosciute del Salva Casa riguarda le tolleranze costruttive.
La regola ordinaria dell’art. 34-bis mantiene la tolleranza del 2% rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo.
Per determinati interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Salva Casa ha però introdotto soglie differenziate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
| Superficie utile dell’unità immobiliare | Tolleranza prevista |
|---|---|
| oltre 500 mq | 2% |
| tra 300 e 500 mq | 3% |
| tra 100 e 300 mq | 4% |
| inferiore a 100 mq | 5% |
| inferiore a 60 mq | 6% |
Le percentuali possono riguardare il mancato rispetto di parametri come:
- altezza;
- distacchi;
- cubatura;
- superficie coperta;
- altri parametri dimensionali previsti dal titolo.
Attenzione: il 5% o il 6% non sono un “bonus volumetrico”
Questo è uno degli errori più frequenti nell’interpretazione del Salva Casa.
La norma non autorizza oggi a costruire il 5% o il 6% in più rispetto a quanto consentito.
Le maggiori soglie sono previste per verificare determinate difformità relative a interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.
La stessa scelta temporale è spiegata dalle linee ministeriali proprio con l’esigenza di evitare che le nuove percentuali vengano utilizzate per realizzare volontariamente opere difformi dopo l’entrata in vigore della nuova disciplina.
Come si calcola la superficie utile per le tolleranze
Per stabilire quale percentuale utilizzare non bisogna prendere automaticamente la superficie catastale attuale.
Ai fini dell’art. 34-bis, comma 1-bis, viene considerata la superficie utile assentita dal titolo edilizio che ha abilitato l’intervento, senza utilizzare eventuali frazionamenti successivi per ottenere artificialmente una percentuale di tolleranza maggiore.
Questo significa, ad esempio, che dividere successivamente un appartamento di grandi dimensioni in due unità immobiliari più piccole non consente automaticamente di applicare a ciascuna unità una soglia superiore.
La ricostruzione documentale rimane quindi essenziale.
Leggi anche le nuove tolleranze costruttive 2%, 3%, 4%, 5%, 6% piano salva casa
Tolleranze esecutive: muri, aperture e piccoli errori di cantiere
L’art. 34-bis disciplina anche le tolleranze esecutive.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 la normativa comprende, rispettando i relativi presupposti, anche alcune irregolarità quali:
- minore dimensionamento dell’edificio;
- mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- irregolarità esecutive dei muri esterni e interni;
- differente ubicazione delle aperture interne;
- difforme esecuzione di opere riconducibili alla manutenzione ordinaria;
- errori progettuali corretti durante il cantiere;
- errori materiali nella rappresentazione progettuale.
La presenza di una parete spostata o di un’apertura in posizione diversa non significa però automaticamente che ci si trovi davanti a una tolleranza.
Bisogna verificare quando, come e nell’ambito di quale intervento sia stata realizzata la difformità.
Le tolleranze devono essere sanate?
Se una difformità rientra effettivamente nell’art. 34-bis, non costituisce una violazione edilizia da sanare mediante un normale procedimento di sanatoria.
Le linee interpretative del MIT chiariscono infatti che le tolleranze non costituiscono né una sanatoria né un condono.
Il tecnico abilitato può dichiararne la sussistenza, quando ricorrono i presupposti di legge, nell’ambito della documentazione prevista per nuovi procedimenti edilizi o negli atti relativi ai trasferimenti dei diritti reali.
Questa distinzione è molto importante soprattutto prima di:
- vendere casa;
- acquistare un immobile;
- presentare una CILA;
- presentare una SCIA;
- effettuare una nuova ristrutturazione;
- richiedere un mutuo;
- redigere una relazione di regolarità urbanistica.
Approfondimento: verifica dello stato legittimo dell’immobile a Roma.
Tolleranze e strutture: attenzione alla normativa sismica
Il fatto che una difformità possa rientrare nelle tolleranze edilizie non significa che gli aspetti strutturali possano essere ignorati.
Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche interessate dalla disciplina, l’art. 34-bis prevede specifici adempimenti e verifiche da parte del tecnico relativamente al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni applicabili all’epoca dell’intervento.
Quindi:
tolleranza urbanistico-edilizia e regolarità strutturale sono due verifiche che devono essere coordinate.
Una difformità che interessa strutture portanti non va affrontata come una semplice diversa distribuzione interna.
Ti potrebbe interessare il nostro articolo dove spieghiamo quando è applicabile il decreto salva casa per piccole difformità e non per abusi edilizi gravi
Art. 34-ter: vecchie varianti e parziali difformità
Il Salva Casa ha introdotto anche il nuovo art. 34-ter del D.P.R. 380/2001, dedicato ad alcuni casi particolari di interventi realizzati in parziale difformità dal titolo.
Uno dei casi più importanti riguarda le varianti realizzate durante l’esecuzione di lavori relativi a titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della Legge 10/1977.
Prima di quella legge la disciplina delle varianti in corso d’opera era profondamente diversa da quella attuale; il nuovo art. 34-ter permette, al ricorrere dei requisiti previsti, di affrontare alcune di queste situazioni attraverso una procedura specifica.
È una norma particolarmente interessante per Roma, dove esiste un patrimonio edilizio molto esteso realizzato o modificato prima della fine degli anni Settanta.
Ma anche in questo caso non basta l’età dell’edificio.
Occorre ricostruire:
- titolo edilizio;
- elaborati grafici;
- epoca delle opere;
- eventuali sopralluoghi;
- abitabilità o agibilità;
- documentazione storica disponibile.
Vecchie difformità rilevate durante sopralluoghi per abitabilità o agibilità
L’art. 34-ter contempla anche un’altra situazione particolare.
Determinate parziali difformità realizzate durante lavori oggetto di titolo edilizio, accertate durante sopralluoghi o ispezioni dell’Amministrazione, per le quali non sia seguito un ordine di demolizione o ripristino e sia stata successivamente rilasciata la certificazione di abitabilità o agibilità, possono ricadere — in presenza di tutti i presupposti — nella disciplina delle tolleranze dell’art. 34-bis.
Si tratta di una norma molto tecnica.
Per immobili costruiti diversi decenni fa diventa quindi fondamentale recuperare il fascicolo edilizio completo e non limitarsi alla planimetria catastale attuale.
Per approfondire puoi leggere la guida sull’accesso agli atti edilizi a Roma.
Art. 36-bis: la nuova sanatoria semplificata
Una delle modifiche più importanti introdotte dal Salva Casa è il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.
La disposizione riguarda, entro il proprio campo di applicazione:
- parziali difformità dal Permesso di Costruire;
- parziali difformità dalla SCIA alternativa;
- interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA nei casi previsti;
- determinate variazioni essenziali.
La grande novità riguarda i requisiti di conformità.
Per queste fattispecie la norma richiede che l’intervento risulti:
conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda
e
conforme ai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.
Questa disciplina viene spesso chiamata conformità semplificata o conformità asimmetrica.
Differenza tra art. 36 e art. 36-bis
È importante non confondere i due procedimenti.
L’art. 36-bis non ha cancellato completamente l’art. 36.
Per alcune fattispecie continua a essere necessario verificare i presupposti dell’accertamento di conformità ordinario, mentre per quelle espressamente comprese nel nuovo art. 36-bis si applicano le regole introdotte dal Salva Casa.
In pratica non esiste una generica:
“SCIA Salva Casa”
utilizzabile per qualsiasi abuso.
Prima bisogna classificare correttamente la difformità.
Per approfondire: SCIA in sanatoria a Roma.
Con il Salva Casa si può fare una sanatoria con opere?
In determinate fattispecie dell’art. 36-bis, sì.
La norma consente allo Sportello Unico di subordinare il rilascio o la formazione del titolo all’esecuzione di specifici interventi.
L’Amministrazione può richiedere, ad esempio:
- opere necessarie per garantire il rispetto della normativa tecnica e di sicurezza;
- rimozione di parti non sanabili che impedirebbero la regolarizzazione della restante parte dell’intervento.
Questo è un cambiamento importante.
Una situazione composta da più difformità deve quindi essere analizzata separando ciò che può eventualmente essere regolarizzato da ciò che invece deve essere modificato o rimosso.
Quanto tempo ha il Comune per una sanatoria ex art. 36-bis?
Per la richiesta di Permesso di Costruire in sanatoria ex art. 36-bis, il dirigente o responsabile del competente ufficio deve pronunciarsi, secondo la disciplina statale, entro 45 giorni.
Decorso il termine previsto dalla norma, ricorrendo tutti i presupposti, opera il meccanismo del silenzio-assenso.
Per la sanatoria mediante SCIA il termine richiamato dalla normativa è invece di 30 giorni.
I termini possono tuttavia essere interrotti da motivate esigenze istruttorie e, quando è necessario acquisire la compatibilità paesaggistica, subiscono la disciplina specifica prevista dall’art. 36-bis.
Per questo motivo non bisogna confondere:
termine normativo del procedimento
con
tempo effettivamente necessario per chiudere tutta la regolarizzazione dell’immobile.
Salva Casa e immobili vincolati
La presenza di un vincolo non significa automaticamente che ogni difformità sia sanabile o insanabile.
Significa che deve essere effettuata una verifica ulteriore.
Per determinate sanatorie ex art. 36-bis la legge disciplina uno specifico procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica.
Il MIT ha chiarito che il procedimento viene attivato dal Comune nei confronti dell’autorità competente e che la disciplina dell’art. 36-bis presenta caratteristiche proprie rispetto alla procedura ordinaria prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.
A Roma questo aspetto può diventare particolarmente rilevante per immobili interessati da:
- vincoli paesaggistici;
- vincoli culturali;
- tutela archeologica;
- Carta per la Qualità;
- Città Storica;
- ulteriori prescrizioni urbanistiche o territoriali.
Prima di presentare una sanatoria è quindi necessario individuare esattamente tutti i vincoli presenti sull’immobile.
Stato legittimo: una delle novità più importanti
Il Salva Casa ha modificato anche l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.
Lo stato legittimo costituisce la base per stabilire rispetto a quale situazione autorizzata debba essere confrontato lo stato reale dell’immobile.
La normativa prevede oggi, ricorrendo determinate condizioni, che lo stato legittimo possa essere ricostruito anche facendo riferimento al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento riguardante l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, quando l’Amministrazione abbia avuto modo di verificare la legittimità dei titoli pregressi.
Concorrono inoltre alla determinazione dello stato legittimo, nei casi previsti, anche:
- titoli ottenuti attraverso sanatoria;
- alcune sanzioni previste dal Testo Unico;
- dichiarazioni relative alle tolleranze;
- documentazione probante per immobili molto risalenti.
E se il vecchio progetto edilizio non si trova?
La normativa tiene conto anche di situazioni nelle quali il titolo edilizio originario non sia facilmente reperibile.
Per edifici realizzati in epoche nelle quali non era obbligatorio acquisire un titolo edilizio, o nei casi nei quali esista un principio di prova del titolo ma non siano disponibili copia o estremi, possono assumere rilievo, nei limiti previsti dall’art. 9-bis:
- informazioni catastali di primo impianto;
- fotografie storiche;
- cartografie;
- documenti d’archivio;
- atti pubblici o privati di provenienza dimostrabile.
Questo non significa che una vecchia planimetria catastale renda automaticamente legittimo un immobile.
Significa invece che la ricostruzione dello stato legittimo può utilizzare una pluralità di elementi probatori quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge.
Difformità sulle parti comuni del condominio
Il nuovo art. 9-bis introduce inoltre una distinzione importante tra singola unità immobiliare ed edificio condominiale.
Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo della singola unità immobiliare non rilevano, secondo la disposizione, le difformità presenti sulle parti comuni dell’edificio; analogamente, per la dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità presenti sulle singole unità immobiliari.
La norma può avere conseguenze rilevanti nelle verifiche preliminari a:
- compravendite;
- lavori;
- pratiche edilizie;
- sanatorie;
- controlli tecnici condominiali.
Salva Casa a Roma: come funziona nella pratica
Roma Capitale ha emanato il 21 ottobre 2024 una circolare contenente le prime indicazioni per l’applicazione del Decreto Salva Casa.
Nel documento vengono affrontati in particolare:
- mutamenti di destinazione d’uso;
- art. 36-bis;
- oblazioni;
- agibilità;
- coordinamento tra disciplina statale e pianificazione urbanistica romana.
Roma Capitale sottolinea inoltre che le modifiche statali ai regimi edilizi devono essere coordinate con la pianificazione urbanistica comunale e con le NTA del PRG di Roma.
Questo significa che a Roma non basta verificare il solo D.P.R. 380/2001.
Occorre controllare anche:
- PRG;
- NTA;
- tessuto urbanistico;
- eventuali vincoli;
- Carta per la Qualità;
- disciplina regionale;
- titolo edilizio richiesto;
- normativa strutturale;
- procedura telematica corretta.
Novità Roma 2026: attenzione al nuovo Regolamento Edilizio
Nel 2026 il quadro locale è ulteriormente cambiato.
Il 12 maggio 2026 Roma Capitale ha approvato il nuovo Regolamento Edilizio, aggiornando diversi criteri e requisiti tecnici per gli interventi edilizi.
Inoltre, una circolare capitolina del 31 dicembre 2025 ha aggiornato gli indirizzi relativi alle categorie degli interventi e ai rispettivi titoli abilitativi, tenendo espressamente conto anche delle modifiche introdotte dal Salva Casa.
Per una verifica effettuata oggi è quindi necessario valutare la disciplina concretamente vigente e applicabile al singolo intervento, evitando di utilizzare schemi o procedure risalenti agli anni precedenti.
Dove si presentano le pratiche edilizie a Roma
Le principali procedure edilizie a Roma vengono gestite telematicamente tramite il sistema SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.
La documentazione aggiornata di Roma Capitale indica il SUET come sistema di presentazione per CILA, SCIA, SCIA alternativa e istanze di Permesso di Costruire, con competenze distribuite secondo la disciplina capitolina.
Approfondimento: SUET Roma: pratiche edilizie online.
Esempio pratico: appartamento diverso dal progetto
Supponiamo che durante la verifica di un appartamento a Roma emerga che:
- un tramezzo è in posizione diversa;
- una porta interna è stata spostata;
- alcune misure non coincidono con il progetto;
- la planimetria catastale rappresenta invece lo stato attuale.
Non bisogna partire presentando automaticamente una CILA in sanatoria.
La sequenza corretta è:
1. Recuperare i titoli edilizi
Licenza, concessione, Permesso di Costruire, varianti, DIA, SCIA, CILA, condoni, sanatorie e agibilità.
2. Ricostruire lo stato legittimo
Si individua lo stato edilizio autorizzato dell’immobile.
3. Effettuare il rilievo
Lo stato reale viene confrontato con gli elaborati legittimi.
4. Datare le difformità
L’epoca di realizzazione può modificare profondamente la procedura applicabile.
5. Verificare le tolleranze
Si controlla se alcune differenze rientrino nell’art. 34-bis.
6. Verificare l’art. 34-ter
Per immobili e varianti storiche possono ricorrere fattispecie specifiche.
7. Individuare l’eventuale sanatoria
Solo a questo punto si può valutare CILA tardiva, SCIA, art. 36, art. 36-bis o altra procedura.
Questo evita di presentare una pratica sbagliata su uno stato urbanistico ricostruito in maniera incompleta.
CILA in sanatoria e Salva Casa sono la stessa cosa?
No.
La cosiddetta CILA in sanatoria, più correttamente CILA tardiva, riguarda interventi soggetti alla disciplina dell’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 eseguiti senza la preventiva comunicazione prevista.
Il nuovo art. 36-bis disciplina invece fattispecie differenti.
Non bisogna quindi utilizzare la CILA tardiva per cercare di regolarizzare opere che avrebbero richiesto un titolo edilizio diverso.
Approfondimento: CILA in sanatoria a Roma.
Il Catasto basta per dimostrare la regolarità?
No.
La planimetria catastale ha un ruolo importante nella verifica dell’immobile, ma non sostituisce automaticamente i titoli edilizi.
Può accadere che una planimetria catastale rappresenti perfettamente la casa attuale e che lo stesso immobile presenti comunque una difformità urbanistico-edilizia.
Per questo bisogna distinguere:
conformità catastale
da
regolarità urbanistico-edilizia.
Approfondimento: conformità urbanistica e conformità catastale a Roma.
Cosa non risolve automaticamente il Salva Casa
Il Decreto Salva Casa non rende automaticamente regolari:
- nuove costruzioni abusive;
- opere totalmente difformi;
- aumenti di superficie o volume;
- verande;
- soppalchi;
- ampliamenti;
- cambi di destinazione d’uso;
- interventi strutturali;
- opere su immobili vincolati.
Queste opere non sono necessariamente sempre insanabili, ma devono essere inquadrate nella corretta disciplina.
Alcune possono eventualmente ricadere nell’art. 36, nell’art. 36-bis o in altre disposizioni; altre possono richiedere opere di adeguamento; altre ancora possono risultare non regolarizzabili.
La possibilità di sanatoria va determinata caso per caso.
Salva Casa e vendita dell’immobile
Molte difformità emergono proprio quando il proprietario decide di vendere.
È frequente che durante:
- perizia bancaria;
- relazione tecnica;
- accesso agli atti;
- verifica del notaio;
- sopralluogo dell’acquirente;
emerga una differenza tra stato reale e documentazione comunale.
Il Salva Casa può offrire strumenti utili per affrontare alcune situazioni, ma il primo passaggio rimane sempre la verifica dello stato legittimo.
Presentare una sanatoria pochi giorni prima del rogito senza avere ricostruito correttamente la storia urbanistica dell’immobile può invece creare ulteriori problemi.
Come capire se il tuo immobile può beneficiare del Salva Casa
Per una verifica tecnica a Roma conviene procedere in questo ordine:
- reperire la documentazione edilizia;
- effettuare l’accesso agli atti se necessario;
- ricostruire lo stato legittimo;
- effettuare il rilievo dell’immobile;
- confrontare progetto e stato reale;
- individuare tutte le difformità;
- stabilire l’epoca delle opere;
- verificare art. 34-bis;
- verificare art. 34-ter;
- verificare art. 36 o art. 36-bis;
- controllare PRG e NTA di Roma;
- controllare eventuali vincoli;
- verificare gli aspetti strutturali;
- individuare la procedura edilizia corretta;
- calcolare sanzioni, oblazioni, diritti ed eventuali oneri.
Solo alla fine di questa analisi si può stabilire se l’immobile sia già regolare, presenti semplici tolleranze, possa essere sanato oppure richieda una diversa soluzione tecnica.
Domande frequenti sul Salva Casa
Con il Salva Casa posso sanare qualsiasi abuso edilizio?
No. Il Salva Casa non è un condono generalizzato. La possibilità di regolarizzazione dipende dalla tipologia della difformità, dall’epoca di realizzazione, dalla normativa edilizia e urbanistica applicabile, dagli eventuali vincoli e dagli altri requisiti previsti dal D.P.R. 380/2001.
Il limite del 5% vale per tutti gli appartamenti?
No. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le percentuali variano in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare. Per unità inferiori a 60 mq la soglia prevista può arrivare al 6%.
Se sono entro il 5% devo presentare una sanatoria?
Non automaticamente. Se la difformità rientra realmente nelle tolleranze dell’art. 34-bis non viene trattata come un normale abuso edilizio da sanare.
Una parete spostata è automaticamente una tolleranza?
No. Bisogna verificare epoca, titolo edilizio, natura dell’intervento e condizioni previste dalla normativa.
Il Salva Casa vale anche a Roma?
Sì, essendo una normativa statale che modifica il D.P.R. 380/2001. La sua applicazione deve però essere coordinata con la normativa regionale, con il PRG, le NTA, i regolamenti e gli indirizzi di Roma Capitale. Roma Capitale ha emanato specifiche indicazioni applicative.
Il Salva Casa elimina la doppia conformità?
Non in tutti i casi. L’art. 36-bis introduce una disciplina semplificata per specifiche fattispecie; altre situazioni continuano a essere disciplinate dall’art. 36 e dalle relative regole.
Posso usare il Salva Casa prima di vendere un appartamento?
Può essere utile quando emergono determinate difformità, ma prima bisogna verificare lo stato legittimo e individuare esattamente la procedura applicabile.
La planimetria catastale dimostra che l’immobile è regolare?
No. La conformità catastale non sostituisce la verifica della regolarità urbanistico-edilizia.
Dove si presenta una sanatoria a Roma?
Le procedure edilizie vengono gestite attraverso i sistemi telematici di Roma Capitale, principalmente il SUET, in funzione del titolo e della procedura applicabile.
Conclusioni
Il Decreto Salva Casa oggi offre strumenti importanti per affrontare molte difformità presenti negli immobili, ma non deve essere interpretato come una sanatoria automatica.
Le novità più rilevanti riguardano:
- tolleranze costruttive ed esecutive;
- stato legittimo;
- vecchie parziali difformità;
- nuovo art. 34-ter;
- accertamento di conformità ex art. 36-bis;
- possibilità di sanatoria con opere in determinate fattispecie;
- specifiche procedure per immobili vincolati;
- semplificazione della ricostruzione documentale.
A Roma la verifica deve essere coordinata anche con il PRG, le NTA, la normativa regionale, gli indirizzi di Roma Capitale e la disciplina edilizia vigente.
Il passaggio decisivo non è quindi chiedersi semplicemente:
“Posso usare il Salva Casa?”
ma:
“Qual è lo stato legittimo dell’immobile, quale difformità è presente e quale articolo del D.P.R. 380/2001 disciplina esattamente il mio caso?”
Una verifica tecnica eseguita prima della presentazione della pratica consente di distinguere una semplice tolleranza da un abuso edilizio, evitare sanatorie non necessarie e individuare la procedura corretta prima che la difformità diventi un problema in fase di lavori, vendita o compravendita.
