Conformità urbanistica e catastale a Roma: verifica tecnica
Devi vendere, acquistare o ristrutturare un immobile a Roma? La verifica della conformità urbanistica e della conformità catastale confronta lo stato reale con i titoli edilizi e la planimetria depositata, per individuare le criticità prima di assumere impegni.
Il Geom. Luigi Cireddu svolge verifiche urbanistiche e catastali a Roma: esame dei documenti, sopralluogo, rilievo e confronto con lo stato legittimo. L’incarico viene definito in base all’immobile, agli atti disponibili e allo scopo del controllo. Le eventuali pratiche di regolarizzazione richiedono una valutazione e un preventivo specifici.
Il controllo della conformità urbanistica e catastale a Roma distingue due aspetti che non si sostituiscono:
- la conformità urbanistica riguarda la legittimità edilizia dell’immobile;
- la conformità catastale riguarda la corrispondenza tra stato reale, dati catastali e planimetria depositata.
L’esito della verifica chiarisce i documenti esaminati, le corrispondenze riscontrate e le eventuali difformità o informazioni mancanti. Una planimetria catastale corretta non garantisce da sola la regolarità edilizia; un progetto comunale coerente non dimostra che il Catasto sia aggiornato.
Per richiedere la verifica di conformità urbanistica e conformità catastale, contatta lo studio per un preventivo: indica zona, tipologia dell’immobile, motivo del controllo, documenti disponibili ed eventuale scadenza del rogito. Anche con un fascicolo incompleto possiamo definire quali ricerche avviare.
Verifica urbanistica e catastale a Roma: cosa comprende
La conformità urbanistica si verifica ricostruendo lo stato legittimo e confrontandolo con il rilievo. Quando i titoli disponibili non bastano, si programma l’accesso agli archivi competenti.
La conformità catastale richiede il confronto separato con planimetria e dati del Catasto. Nel preventivo si specificano documenti da acquisire, attività tecniche e relazione da consegnare.
La verifica può avere esito positivo, rilevare difformità oppure richiedere ulteriori documenti. Non garantisce in anticipo la sanabilità delle opere. Un aggiornamento DOCFA non sana un abuso edilizio.
Conformità urbanistica a Roma: che cosa si controlla
La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e lo stato legittimo ricostruito attraverso i titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive trasformazioni.
La verifica non si limita all’ultima planimetria disponibile. Il tecnico deve analizzare, in base alla storia dell’immobile:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- permesso di costruire;
- varianti edilizie;
- autorizzazioni edilizie;
- DIA;
- SCIA a Roma;
- CILA a Roma;
- condoni edilizi;
- concessioni in sanatoria;
- accertamenti di conformità;
- elaborati grafici depositati;
- eventuali titoli successivi;
- documenti utili alla ricostruzione dello stato legittimo.
La conformità urbanistica si accerta confrontando questa documentazione con un rilievo aggiornato dell’immobile.
Il controllo può riguardare:
- distribuzione degli ambienti;
- posizione dei tramezzi;
- aperture interne ed esterne;
- balconi e terrazzi;
- sagoma;
- superficie;
- volume;
- altezza;
- destinazione d’uso;
- pertinenze;
- frazionamenti e fusioni;
- ampliamenti;
- modifiche dei prospetti.
Lo stato legittimo è disciplinato dall’articolo 9-bis del DPR 380/2001. La normativa non introduce un certificato comunale automatico valido per ogni immobile, ma stabilisce quali titoli e documenti possono concorrere alla ricostruzione della legittimità edilizia.
Esiste un certificato di conformità urbanistica?
La verifica dell’appartamento non coincide con il rilascio automatico di un certificato comunale. L’espressione certificato di conformità urbanistica indica normalmente una relazione o attestazione tecnica basata sui controlli effettivamente svolti.
Nella pratica, il proprietario incarica un tecnico abilitato di:
- raccogliere i documenti;
- eseguire l’accesso agli atti;
- effettuare il sopralluogo;
- rilevare l’immobile;
- ricostruire lo stato legittimo;
- confrontare i progetti con lo stato reale;
- predisporre una relazione tecnica.
La relazione sulla conformità urbanistica deve chiarire documenti esaminati, verifiche svolte, limiti dell’accertamento ed eventuali criticità. La guida alla relazione tecnica integrata approfondisce contenuto e utilizzo del documento nelle compravendite.
Conformità catastale: il controllo complementare
La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato reale dell’unità immobiliare e le informazioni registrate negli archivi catastali.
Il controllo comprende normalmente:
- planimetria catastale;
- foglio;
- particella;
- subalterno;
- categoria catastale;
- classe;
- consistenza;
- rendita;
- indirizzo;
- dati toponomastici;
- intestazione catastale;
- quote di proprietà;
- eventuali variazioni catastali precedenti.
La conformità catastale è particolarmente importante negli atti di trasferimento immobiliare.
L’articolo 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985 richiede, per gli atti interessati dalla disposizione, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita, nei casi previsti, dall’attestazione di un tecnico abilitato.
La verifica non deve limitarsi alla disposizione delle stanze. Occorre controllare anche la cosiddetta coerenza soggettiva, ossia l’allineamento tra intestatari catastali e risultanze dei registri immobiliari secondo gli adempimenti previsti dalla legge.
Il Catasto non prova la regolarità urbanistica
Il Catasto svolge principalmente una funzione fiscale e inventariale.
Per questo motivo, la conformità catastale non dimostra da sola che l’immobile sia stato costruito o modificato in modo legittimo.
È possibile trovare:
- immobili accatastati ma privi di un valido titolo edilizio;
- ampliamenti rappresentati al Catasto ma non autorizzati;
- planimetrie aggiornate dopo lavori mai comunicati al Comune;
- destinazioni catastali non coerenti con la destinazione urbanistica;
- unità conformi ai progetti comunali ma con planimetrie catastali superate.
Un aggiornamento catastale non sana un’opera abusiva.
La presentazione di un DOCFA serve ad aggiornare gli atti del Catasto dei fabbricati. Non sostituisce una CILA, una SCIA, un permesso di costruire o un titolo in sanatoria.
Conformità urbanistica e catastale: differenze essenziali
Per leggere l’esito della conformità urbanistica e catastale, tieni distinti il confronto edilizio e quello catastale:
| Verifica | Che cosa controlla | Documenti principali |
|---|---|---|
| Conformità urbanistica | Legittimità edilizia e corrispondenza con i titoli abilitativi | Licenze, concessioni, permessi, DIA, CILA, SCIA, condoni e sanatorie |
| Conformità catastale | Corrispondenza tra stato reale, planimetria e dati catastali | Visura, planimetria, elaborato planimetrico, DOCFA e intestazioni |
La verifica della conformità urbanistica e catastale deve riportare un esito distinto per ciascun controllo, anche quando è affidata allo stesso professionista.
Limitarsi alla planimetria catastale è uno degli errori più frequenti nelle compravendite immobiliari.
Esempio illustrativo: Catasto aggiornato e progetto diverso
Un appartamento presenta un soggiorno con angolo cottura e una camera ricavata spostando alcuni tramezzi.
La planimetria catastale rappresenta correttamente la disposizione attuale. Nell’archivio edilizio, però, l’ultimo progetto autorizzato mostra ancora la distribuzione originaria.
In questo caso:
- la conformità catastale può risultare positiva;
- la conformità urbanistica richiede di chiarire la differenza: titolo mancante, tolleranza o opera da regolarizzare non sono la stessa situazione.
L’aggiornamento catastale non ha autorizzato le opere edilizie.
Prima della vendita o della presentazione di nuovi lavori occorre verificare se le modifiche siano regolarizzabili e quale procedimento debba essere utilizzato.
Stato legittimo dell’immobile
La verifica della conformità urbanistica parte dalla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile o della singola unità immobiliare.
In termini operativi, il tecnico deve individuare:
- il titolo che ha previsto o legittimato la costruzione;
- in alternativa, il titolo dell’ultimo intervento sull’intero immobile o sull’intera unità, alle condizioni dell’articolo 9-bis, compresa la verifica comunale della legittimità dei titoli pregressi;
- gli eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali;
- le sanatorie eventualmente rilasciate;
- gli effetti delle sanzioni previste dalla normativa;
- le tolleranze costruttive ed esecutive applicabili;
- gli altri documenti ammessi dalla disciplina vigente.
Le modifiche introdotte dal cosiddetto Decreto Salva Casa hanno inciso sulla ricostruzione dello stato legittimo, sulle tolleranze e sulle procedure di regolarizzazione. L’applicazione deve però essere valutata sul singolo immobile, senza automatismi.
La conformità urbanistica non può quindi essere accertata osservando soltanto una planimetria.
Vanno individuati i documenti necessari al caso concreto e motivato il percorso seguito. Le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture sul Salva Casa approfondiscono le condizioni per ricostruire lo stato legittimo.
Immobili antichi e planimetrie catastali d’impianto
Per gli immobili realizzati in epoche risalenti non è corretto affermare automaticamente che una planimetria catastale del 1939 o del 1940 dimostri sempre la legittimità urbanistica.
La planimetria catastale di primo impianto può essere un elemento documentale utile, ma deve essere valutata insieme a:
- epoca di realizzazione;
- localizzazione dell’edificio;
- disciplina vigente al momento della costruzione;
- titoli edilizi eventualmente reperibili;
- fotografie storiche;
- mappe;
- documenti d’archivio;
- atti pubblici o privati con provenienza dimostrabile;
- ulteriori documenti probanti ammessi dalla normativa.
Ogni immobile richiede una verifica specifica.
La dichiarazione ante 1967 non basta
Anche la formula “fabbricato costruito anteriormente al 1° settembre 1967”, riportata in molti rogiti, non certifica automaticamente la conformità urbanistica.
La dichiarazione non sostituisce:
- la ricerca dei titoli edilizi;
- il controllo delle modifiche successive;
- il confronto tra stato autorizzato e stato reale;
- l’analisi di eventuali ampliamenti o cambi di destinazione.
Un appartamento può essere stato costruito prima del 1967 e aver subito opere abusive molti anni dopo.
Come svolgiamo la verifica di conformità urbanistica e catastale a Roma
La verifica della conformità urbanistica e catastale a Roma parte dall’esame del fascicolo disponibile. Definiamo poi le ricerche necessarie, il sopralluogo e il confronto documentale. Le fasi possono procedere in parallelo quando utile: la relazione finale deve basarsi su dati sufficienti e indicare ciò che resta da accertare.
Il percorso comprende le seguenti attività, con ambito e documenti da consegnare concordati nel preventivo.
1. Recupero dei titoli edilizi e della documentazione
Il primo passaggio consiste nel raccogliere tutti i documenti disponibili relativi all’immobile:
- licenza edilizia;
- concessione edilizia;
- Permesso di Costruire;
- autorizzazioni;
- DIA;
- SCIA;
- CILA;
- varianti;
- condoni e concessioni in sanatoria;
- eventuali precedenti accertamenti di conformità;
- certificati di abitabilità o agibilità;
- visura e planimetria catastale;
- atti di provenienza.
Quando il proprietario non dispone della documentazione completa può essere necessario effettuare la richiesta del progetto edilizio a Roma e recuperare gli elaborati depositati presso gli archivi competenti.
La planimetria catastale, infatti, rappresenta un documento fondamentale per il controllo catastale, ma non sostituisce i titoli edilizi comunali e non dimostra, da sola, la regolarità urbanistica dell’immobile.
2. Accesso agli atti edilizi
Quando mancano il progetto originario o le pratiche successive, occorre ricostruire la documentazione attraverso l’accesso agli atti amministrativi.
A Roma la ricerca dipende dal titolo e dall’ufficio che conserva il fascicolo. Il servizio ufficiale SIPRE consente le richieste relative agli archivi indicati da Roma Capitale; per le altre pratiche si individua l’ufficio competente, anche municipale.
L’obiettivo non è semplicemente recuperare una planimetria, ma ricostruire la sequenza dei titoli edilizi che hanno autorizzato la costruzione dell’edificio e le successive modifiche dell’unità immobiliare.
L’accesso agli atti non coincide con la verifica tecnica: recupera i documenti da esaminare. Indirizzi storici, estremi delle licenze e numeri di protocollo aiutano la ricerca; la sola mancata restituzione di un risultato non dimostra l’assenza del titolo.
3. Ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile
Acquisita la documentazione, il tecnico deve determinare lo stato legittimo dell’immobile, cioè la situazione urbanistico-edilizia da utilizzare come riferimento per confrontare lo stato attuale.
Per approfondire questo passaggio puoi consultare la guida sulla verifica dello stato legittimo dell’immobile a Roma.
La ricostruzione non consiste necessariamente nel prendere il solo progetto originario. A seconda del caso devono essere analizzati:
- titolo edilizio originario;
- titoli successivi;
- varianti;
- condoni e sanatorie;
- eventuali pratiche edilizie successive;
- documentazione storica disponibile;
- tolleranze costruttive ed esecutive;
- disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa.
Le modifiche introdotte dal D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, hanno infatti inciso sulla disciplina dello stato legittimo e sulla gestione di alcune difformità. Per questi casi è utile approfondire la guida sul Decreto Salva Casa a Roma.
4. Sopralluogo, rilievo e confronto con lo stato reale
Il sopralluogo viene programmato coordinandolo con la raccolta dei documenti. Fotografie e planimetrie inviate per il preventivo non sostituiscono il rilievo necessario al confronto.
Il tecnico rileva lo stato attuale e verifica, in funzione delle caratteristiche dell’unità immobiliare:
- distribuzione interna;
- posizione dei tramezzi;
- porte e finestre;
- superfici;
- altezze;
- balconi e terrazzi;
- sagoma;
- destinazione dei locali;
- eventuali ampliamenti;
- modifiche esterne;
- pertinenze.
Lo stato rilevato viene quindi confrontato con lo stato legittimo ricostruito e, separatamente, con la planimetria catastale.
Da questa verifica possono emergere situazioni differenti:
- piena conformità urbanistica e catastale;
- regolarità urbanistica ma difformità catastale;
- planimetria catastale corrispondente allo stato reale ma presenza di una difformità urbanistica;
- tolleranze costruttive o esecutive;
- opere potenzialmente regolarizzabili;
- opere che richiedono un ripristino;
- necessità di ulteriori approfondimenti documentali.
Quando il problema riguarda specificamente la rappresentazione al Catasto è utile distinguere il caso urbanistico da quello della planimetria catastale difforme.
5. Esito della verifica e valutazione delle difformità
Se dal confronto emergono differenze tra lo stato reale e quello autorizzato, non bisogna presentare automaticamente una pratica in sanatoria.
La relazione distingue ciò che è verificato dalle questioni ancora aperte. Se emerge una difformità, occorre prima classificarla: la verifica non comprende automaticamente il deposito della pratica per risolverla.
A seconda del caso, il tecnico può dover verificare:
- tolleranze costruttive ed esecutive;
- opere soggette a CILA realizzate senza preventiva comunicazione;
- parziali difformità;
- art. 34-bis e art. 34-ter del D.P.R. 380/2001;
- accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36;
- accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis;
- eventuali precedenti domande di condono;
- vincoli urbanistici o paesaggistici;
- aspetti strutturali e sismici;
- eventuale necessità di ripristino.
Per modifiche riconducibili agli interventi soggetti a comunicazione asseverata può essere necessario valutare una CILA in sanatoria a Roma, mentre per altre tipologie di difformità deve essere verificata l’eventuale applicabilità della SCIA in sanatoria a Roma.
Non tutte le irregolarità possono essere regolarizzate con la stessa procedura: il titolo corretto dipende dalla natura delle opere, dall’epoca di realizzazione, dallo stato legittimo, dalla disciplina vigente e dagli eventuali vincoli presenti sull’immobile.
Urbanistica prima, Catasto dopo
Un principio operativo importante è non utilizzare l’aggiornamento catastale per tentare di risolvere una difformità urbanistica.
Quando sono necessarie entrambe le regolarizzazioni, occorre prima definire correttamente la situazione urbanistico-edilizia e successivamente verificare l’allineamento catastale.
La conformità catastale a Roma riguarda infatti la corrispondenza tra stato dei luoghi, dati catastali e planimetria, ma non sostituisce la verifica dei titoli edilizi depositati presso il Comune.
Per la verifica della conformità urbanistica e catastale a Roma, il percorso operativo è:
esame documenti e rilievo → eventuale accesso agli atti → ricostruzione dello stato legittimo → confronto → relazione con esito e limiti → eventuali incarichi per regolarizzare e aggiornare il Catasto.
La sequenza va coordinata con gli obblighi e le scadenze del caso concreto. Il punto essenziale è non scambiare l’accettazione di una planimetria al Catasto per l’autorizzazione edilizia delle opere.
Come si verifica la conformità catastale
La verifica della conformità catastale richiede il confronto tra la planimetria depositata e lo stato reale rilevato.
Il tecnico controlla:
- perimetro dell’unità;
- distribuzione interna;
- accessi;
- vani principali;
- vani accessori;
- balconi e terrazzi;
- cantine e soffitte;
- consistenza;
- categoria catastale;
- identificativi;
- intestazioni.
Non ogni differenza grafica comporta automaticamente la necessità di presentare un DOCFA.
Le modifiche devono essere valutate in base alla loro rilevanza catastale e alla prassi dell’Agenzia delle Entrate.
Quando l’aggiornamento è necessario, il tecnico presenta una dichiarazione DOCFA, seguendo la corretta sequenza rispetto all’eventuale regolarizzazione edilizia.
La regola pratica è questa:
La verifica edilizia e quella catastale sono distinte. Un eventuale aggiornamento deve rappresentare correttamente lo stato dei luoghi, rispettare i termini applicabili ed essere coordinato con la regolarizzazione necessaria: il DOCFA non la sostituisce.
Aggiornare soltanto la planimetria non risolve la difformità edilizia.
Quando serve la conformità urbanistica e catastale
La conformità urbanistica e catastale deve essere presa in considerazione in numerose operazioni.
Prima di vendere casa
Prima di pubblicare l’annuncio o accettare una proposta è opportuno verificare entrambi gli aspetti.
Scoprire una difformità dopo aver ricevuto una caparra può provocare:
- rinvio del rogito;
- richiesta di regolarizzazione;
- riduzione del prezzo;
- perdita dell’acquirente;
- contestazioni contrattuali;
- difficoltà con il mutuo.
La conformità urbanistica permette di capire se l’immobile corrisponde ai titoli edilizi.
La conformità catastale permette di verificare che dati e planimetria siano coerenti con lo stato effettivo.
Prima di acquistare casa
L’acquirente non dovrebbe affidarsi esclusivamente:
- alla planimetria allegata all’annuncio;
- alle dichiarazioni dell’agenzia;
- alla presenza di un precedente rogito;
- alla visura catastale;
- alla perizia della banca.
La verifica prima della proposta consente di conoscere le criticità prima dell’impegno. Se cerchi un’assistenza più ampia alla decisione di acquisto, consulta il servizio di consulenza tecnica per acquistare casa a Roma.
Per richiedere un mutuo
Il perito della banca può rilevare incongruenze che rallentano o bloccano l’istruttoria.
Disporre preventivamente della verifica di conformità urbanistica e conformità catastale permette di affrontare il problema prima che incida sui tempi del mutuo.
Prima di una ristrutturazione
Prima di presentare una CILA o una SCIA, il tecnico deve individuare correttamente lo stato legittimo.
Non è corretto assumere come stato autorizzato ciò che appare esclusivamente nella planimetria catastale.
A Roma le procedure CILA, SCIA e permesso di costruire sono gestite telematicamente attraverso la piattaforma SUET secondo le modalità indicate da Roma Capitale.
Una difformità precedente può impedire o complicare il deposito della nuova pratica.
In caso di successione, divisione o donazione
Anche nelle operazioni tra familiari è utile verificare la conformità urbanistica e catastale, soprattutto quando l’immobile dovrà essere:
- successivamente venduto;
- diviso;
- frazionato;
- ristrutturato;
- utilizzato come garanzia per un finanziamento.
Conformità urbanistica e rogito notarile
Nelle compravendite bisogna distinguere tra:
- validità formale dell’atto;
- regolarità sostanziale dell’immobile.
La normativa impone determinate menzioni urbanistiche negli atti e richiede la dichiarazione di conformità catastale nei casi previsti.
La presenza nel rogito degli estremi di un titolo edilizio non equivale però, automaticamente, a una verifica tecnica completa della conformità urbanistica.
Il notaio controlla la legalità dell’atto e le dichiarazioni richieste dalla legge, ma normalmente non:
- esegue il rilievo metrico dell’appartamento;
- confronta tutte le pareti con i progetti;
- ricostruisce materialmente ogni pratica edilizia;
- verifica la sanabilità di ogni difformità.
Queste attività competono al tecnico incaricato.
Un immobile può quindi essere trasferibile sotto il profilo formale e presentare comunque difformità edilizie sostanziali.
La guida al rogito senza conformità urbanistica approfondisce la distinzione tra validità dell’atto e regolarità sostanziale. La relazione preventiva aiuta tecnico, proprietario e notaio a valutare le criticità prima della stipula.
Dichiarazione di conformità catastale nel rogito
Per gli atti interessati dall’articolo 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985 devono essere indicati i riferimenti alle planimetrie catastali e deve essere resa la dichiarazione relativa alla conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto.
La conformità catastale non deve essere ridotta al semplice controllo visivo della pianta.
Devono essere verificati anche:
- identificativi catastali;
- intestazione;
- quote;
- eventuali variazioni non correttamente acquisite;
- corrispondenza con i registri immobiliari.
Il controllo deve essere eseguito prima della stipula, non il giorno del rogito.
Principali difformità riscontrate negli immobili di Roma
Nel confronto di conformità urbanistica e conformità catastale possono emergere differenze riguardanti:
- tramezzi spostati;
- cucina trasferita;
- soggiorno e cucina uniti;
- camera ricavata senza titolo;
- bagno ampliato;
- secondo bagno non autorizzato;
- veranda;
- balcone chiuso;
- soppalco;
- finestra modificata;
- nuova apertura esterna;
- porta d’ingresso spostata;
- fusione di due appartamenti;
- frazionamento non autorizzato;
- cantina o soffitta annesse all’abitazione;
- cambio di destinazione d’uso;
- aumento di superficie;
- aumento di volume;
- difformità tra progetto comunale e planimetria catastale;
- pratica edilizia mai correttamente conclusa;
- domanda di condono ancora pendente;
- concessione in sanatoria non reperita.
La presenza di una difformità non significa automaticamente che l’opera sia sanabile.
Prima di ipotizzare una CILA in sanatoria, una SCIA in sanatoria o un permesso in sanatoria, occorre qualificare correttamente l’intervento.
CILA in sanatoria, SCIA e accertamento di conformità
La procedura di regolarizzazione dipende da:
- tipologia dell’opera;
- titolo edilizio originariamente necessario;
- data di esecuzione;
- disciplina urbanistica applicabile;
- vincoli presenti;
- requisiti igienico-sanitari;
- eventuale rilevanza strutturale;
- possibilità di dimostrare i requisiti richiesti dalla legge.
Modifiche interne
Lo spostamento di tramezzi o una diversa distribuzione interna può, in alcuni casi, essere regolarizzato attraverso la procedura prevista per le opere eseguite in assenza di CILA.
Non basta però che l’intervento sia interno.
Devono essere verificati:
- strutture;
- cambi di destinazione d’uso a Roma;
- rapporti aeroilluminanti;
- superfici minime;
- requisiti igienico-sanitari;
- vincoli;
- conformità alla disciplina applicabile.
Opere più consistenti
Modifiche dei prospetti, ampliamenti, aumenti di volume, cambi di destinazione urbanisticamente rilevanti e interventi strutturali richiedono verifiche diverse.
A seconda del caso possono trovare applicazione:
- articolo 36 del DPR 380/2001;
- articolo 36-bis del DPR 380/2001;
- normativa regionale;
- disciplina vincolistica;
- ripristino dello stato autorizzato.
L’articolo 36-bis riguarda le fattispecie individuate dalla norma, comprese determinate parziali difformità, assenze o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali. Va distinto dall’articolo 36. Per i procedimenti consulta l’approfondimento sull’accertamento di conformità a Roma: la verifica preliminare non sostituisce l’istruttoria della sanatoria.
Condono edilizio
Il condono riguarda domande presentate sulla base di leggi straordinarie e nei termini stabiliti dalle relative disposizioni.
Non deve essere confuso con:
- CILA per opere già eseguite;
- SCIA in sanatoria;
- accertamento di conformità ordinario.
Se esiste una domanda di condono ancora pendente, occorre verificarne lo stato prima di attestare la conformità urbanistica.
Roma Capitale gestisce anche procedure telematiche collegate alle pratiche di condono attraverso i servizi SUE e SICER.
Tolleranze costruttive ed esecutive
Non ogni scostamento costituisce automaticamente un abuso edilizio.
L’articolo 34-bis del DPR 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive ed esecutive.
Le condizioni e le percentuali applicabili possono dipendere da:
- epoca di realizzazione;
- superficie dell’unità;
- tipologia dello scostamento;
- titolo edilizio di riferimento;
- disciplina antisismica;
- presenza di vincoli;
- sicurezza strutturale;
- diritti dei terzi.
Le tolleranze costruttive a Roma non possono essere utilizzate come formula generica per giustificare qualsiasi difformità.
Il tecnico deve verificare puntualmente:
- misure;
- data di esecuzione;
- titolo originario;
- caratteristiche dell’opera;
- limiti stabiliti dalla normativa.
Quando ne ricorrono i presupposti, le tolleranze possono concorrere alla ricostruzione dello stato legittimo e incidere positivamente sulla conformità urbanistica.
Cosa succede se l’immobile non è conforme
Un esito negativo della conformità urbanistica e catastale può comportare:
- ritardo della vendita;
- sospensione del rogito;
- richiesta di regolarizzazione;
- rinegoziazione del prezzo;
- difficoltà nell’ottenimento del mutuo;
- ostacoli alla presentazione di nuove pratiche edilizie, da valutare secondo il caso;
- costi di sanatoria (CILA in sanatoria a Roma, SCIA in sanatoria a Roma);
- costi di ripristino;
- necessità di aggiornamento catastale;
- contenziosi tra venditore e acquirente;
- responsabilità per dichiarazioni inesatte;
- conseguenze sulla caparra, da valutare con il professionista legale in base al contratto e all’inadempimento;
- aumento dei tempi tecnici.
Il problema deve essere affrontato prima della proposta o del rogito.
Agire all’ultimo momento riduce le alternative e aumenta il rischio economico.
Il tecnico incaricato e i limiti della prestazione
Per la verifica a Roma puoi rivolgerti al Geom. Luigi Cireddu, iscritto al Collegio dei Geometri di Roma n. 10447. L’incarico viene definito secondo le competenze richieste e le caratteristiche dell’immobile, considerando:
- urbanistica;
- edilizia privata;
- Catasto;
- accesso agli atti;
- pratiche a sanatoria sul SUET a Roma;
- condono edilizio a Roma;
- sanatorie;
- compravendite immobiliari a Roma.
Nel preventivo per conformità urbanistica e conformità catastale precisiamo le attività incluse e gli eventuali approfondimenti da affidare separatamente:
- esame preliminare dei documenti;
- acquisizione di visure e planimetrie;
- accesso agli atti;
- sopralluogo;
- rilievo metrico;
- confronto con i titoli edilizi;
- verifica delle difformità;
- valutazione della regolarizzabilità;
- relazione tecnica;
- eventuali pratiche edilizie e DOCFA, da preventivare separatamente se necessari.
La relazione deve specificare oggetto, documenti, verifiche ed esito. Indagini strutturali, impiantistiche, valutazioni economiche e assistenza legale non si presumono incluse nel controllo urbanistico-catastale: l’eventuale necessità viene segnalata per un incarico dedicato.
Costo della verifica di conformità urbanistica e catastale a Roma
Il preventivo per la verifica di conformità urbanistica e conformità catastale a Roma distingue compenso tecnico, spese documentali ed eventuali prestazioni successive. Per quantificare l’incarico si valutano:
- superficie dell’immobile;
- complessità della storia edilizia;
- numero di pratiche da ricercare;
- archivio competente;
- presenza di condoni;
- necessità di un rilievo dettagliato;
- numero di difformità;
- necessità di una sanatoria, con compenso e oneri separati dalla verifica;
- necessità di aggiornamento DOCFA, se escluso dall’incarico iniziale;
- urgenza collegata alla vendita.
Per un preventivo della verifica a Roma, invia indirizzo e documenti disponibili. Non occorre avere già ricostruito tutta la storia edilizia. Prima di accettare l’offerta controlla che siano chiari:
- sopralluogo e rilievo inclusi, con l’unità e le pertinenze da esaminare;
- ricerche documentali comprese ed eventuali accessi aggiuntivi;
- compenso per confronto e relazione, con imposte e contributi applicabili;
- diritti, copie e altre spese documentali incluse o escluse;
- attività successive, come sanatoria, ripristino o DOCFA, da concordare a parte.
Documenti per iniziare la verifica: cosa preparare
Per iniziare sono utili atto di provenienza, planimetria e pratiche già disponibili. In seguito, secondo l’immobile e le ricerche autorizzate, il fascicolo può comprendere:
- documento del proprietario;
- delega per l’accesso agli atti;
- atto di provenienza;
- visura catastale;
- planimetria catastale;
- licenze edilizie;
- concessioni edilizie;
- permessi di costruire;
- CILA;
- SCIA;
- DIA;
- domande di condono;
- concessioni in sanatoria;
- agibilità o SCAG;
- elaborati strutturali;
- precedenti relazioni tecniche;
- documentazione dei lavori eseguiti.
La verifica di conformità urbanistica e catastale può iniziare anche con documenti incompleti: occorre indicare cosa manca. L’elenco è una traccia da adattare, non significa che ogni immobile debba avere tutti questi atti.
Checklist prima di vendere o acquistare casa
Prima di firmare una proposta o fissare il rogito, verifica che:
- lo stato reale sia stato rilevato da un tecnico;
- sia stata acquisita la planimetria catastale;
- siano stati individuati i titoli edilizi;
- sia stato ricostruito lo stato legittimo;
- eventuali condoni siano stati controllati;
- le difformità siano state qualificate;
- la sanabilità non sia stata data per scontata;
- l’eventuale regolarizzazione edilizia e il DOCFA siano coordinati correttamente;
- la planimetria finale rappresenti lo stato corretto;
- la relazione tecnica sia disponibile prima della stipula.
Il controllo della conformità urbanistica e della conformità catastale deve produrre informazioni utilizzabili nella trattativa. Le condizioni della proposta o del preliminare vanno concordate con notaio o consulente legale sulla base dell’esito tecnico.
Tempi della verifica a Roma: cosa può rallentare il controllo
I tempi dipendono dalla disponibilità degli atti e dalla complessità dell’immobile. Il lavoro del tecnico va distinto dall’attesa degli archivi: non è corretto promettere una durata uguale per tutti. Quando programmi la verifica considera questi fattori:
- disponibilità del titolo originario e delle successive pratiche;
- presenza di protocolli e dati sufficienti a identificare i fascicoli;
- eventuale necessità di una variazione catastale a Roma, con tempi da distinguere dal controllo;
- numero degli archivi da consultare e loro tempi di risposta;
- presenza di condoni pendenti o concessioni da reperire;
- necessità di misurare gli scostamenti e valutarne l’inquadramento;
- ricostruzione documentale degli immobili più antichi;
- integrazioni richieste per una domanda di accesso incompleta;
- disponibilità per il sopralluogo e accesso alle pertinenze;
- eventuali approfondimenti prima della conclusione della relazione.
Domande frequenti sulla conformità urbanistica e catastale
La planimetria catastale conforme dimostra che la casa è regolare?
No. La conformità catastale dimostra la corrispondenza catastale, non la legittimità edilizia.
Occorre verificare anche la conformità urbanistica attraverso i titoli depositati.
Il rogito precedente garantisce la conformità urbanistica?
No.
Un precedente atto di vendita non sostituisce il rilievo e l’accesso agli atti. Le menzioni presenti nel rogito non dimostrano necessariamente che ogni modifica sia stata controllata.
Posso vendere un immobile con una difformità?
Dipende dalla natura della difformità, dalle menzioni necessarie, dagli accordi contrattuali e dalla situazione concreta.
La trasferibilità formale non elimina l’abuso e non protegge automaticamente l’acquirente dalle conseguenze successive.
Il caso deve essere valutato congiuntamente dal tecnico e dal notaio.
Quanto tempo serve per completare la verifica?
Dipende soprattutto dai documenti da recuperare: il tempo per il rilievo e la relazione è distinto dall’attesa delle copie d’archivio.
La verifica della conformità urbanistica si conclude quando gli elementi acquisiti consentono un esito motivato. Comunica subito la scadenza del rogito: serve a valutare la fattibilità del programma, senza garantire i tempi degli uffici.
Il Catasto può sanare un abuso?
No.
Un DOCFA aggiorna gli atti catastali, ma non costituisce una sanatoria edilizia.
Prima deve essere chiarita la situazione urbanistica. Successivamente può essere aggiornata la conformità catastale.
Una planimetria catastale d’impianto prova lo stato legittimo?
Può costituire un elemento documentale utile nei casi previsti dalla normativa, ma non deve essere considerata automaticamente sufficiente per ogni immobile.
Deve essere valutata insieme agli altri documenti disponibili.
Richiedi la verifica di conformità urbanistica e catastale a Roma
Per conoscere la conformità urbanistica e la conformità catastale del tuo immobile, richiedi una valutazione dello studio. Indica zona di Roma, superficie indicativa, uso dei locali e motivo del controllo.
Segnala i documenti già disponibili e le eventuali differenze rilevate, come muri spostati, pertinenze annesse o un progetto comunale diverso dalla casa attuale.
Se hai una proposta, un preliminare o un rogito programmato, comunica la data. Il primo confronto serve a definire documenti necessari, attività incluse e preventivo, non a certificare la regolarità senza controlli.
La verifica della conformità urbanistica e catastale a Roma viene organizzata in base al caso concreto e può comprendere:
- accesso agli atti;
- rilievo metrico;
- ricostruzione dello stato legittimo;
- confronto documentale;
- controllo catastale;
- valutazione delle difformità;
- verifica delle possibili regolarizzazioni.
