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Come si calcolano i vani di un appartamento

come si calcolano i vani di un appartamento
come si calcolano i vani di un appartamento

Come si calcolano i vani catastali di un appartamento è un importante fattore da non trascurare in caso di acquisto di un immobile, perché e tramite i vani che si ottiene la rendita catastale, dato fondamentale per il pagamento dell’IMU. Tutti abbiamo in mete che il vano corrisponde alla singola stanza, semplice vero, ma purtroppo non è cosi. Infatti esistono anche i bagni, i corridoi e le pertinenze, che assumono un valore di calcolo diverso. Vi spiego più avanti il nel dettaglio le differenze anche  con alcuni esempi pratici.

Come si calcolano i vani di un appartamento ?

Esistono delle norme ben precise per effettuare il calcolo dei vani catastali  (regolamento formazione NCEU). Il tecnico ormai da anni calcola il vano catastale attraverso un applicativo rilasciato dall’ agenzie delle entrate chiamato DOCFA. Tale programma come spiegato in altre pagine del mio blog serve appunto per comunicare al catasto provinciale le variazioni della planimetria catastale. Pur venendo da aiuto la tecnologia è comunque ad oggi effettuare il calcolo dei vani di un appartamento a mano, calcolo che rimane molto vicino alla realtà.

Di seguito indico i dati per fare il calcolo de vani di una casa:

  • Camere, cucina e salotto sono stanze effettive e vengono conteggiate ognuna come un singolo vano a patto che rientrino nella misura massima di 28 mq. Si definiscono “vani principali”
  • Il bagno è considerato come un accessorio diretto, ovvero indispensabile, ma senza le caratteristiche  di una stanza e va calcolato come 1/3 di un vano.
  • Corridoio, ingresso, stanzino/ripostiglio, disimpegno, vengono calcolati e considerati vani accessori diretti come il bagno.
  • Cantine e soffitte sono considerati vani accessori indiretti quelli complementari all’immobile ed incidono con un’equivalenza di 1/4 di vano.
  • Giardini e terrazzi di esclusivo accesso, comprensivi di tettoie o portici eventuali vengono invece conteggiati in percentuale sul totale dei vani, fino ad un massimo del 10%. Corrispondono alle cosiddette “dipendenze”.
  • Le stanze eccedenti i 28 mq si calcolano con un’eccedenza (ad esempio un vano e mezzo a seconda della metratura).

Vi ricordo che nella somma finale i vani catastali si devono arrotondare dello 0,5, sia se in eccedenza che no. E dunque se abbiamo 4,73 vani la risultanza deve essere 5 vani.

Come si calcolano i vani di un appartamento ? A cosa serve

Oggi il calcolo dei vani di un appartamento si trova facilmente nella visura catastale di ogni immobile (e da qualche anno anche le superfici)  laddove la planimetria dell’immobile corrisponda effettivamente allo stato di fatto. Se si sta per comprare una casa è dunque necessario (anche perché sono documenti obbligatori per il rogito) reperire tale documentazione e prestare una particolare attenzione al numero dei vani indicati.

Questa cifra serve per determinare la rendita catastale di un immobile ai fini delle tasse. Il calcolo dei vani catastali però può essere utile anche in altri casi, ovvero quando ad esempio si sono fatti nel corso degli anni dei lavori di ristrutturazione interna e non sono stati comunicati i nuovi dati. Molto comune nelle ristrutturazioni ad esempio eliminare i corridoi e realizzare un open space tra cucina e salotto. Ciò abbatte il numero dei vani ed è dunque importante verificare per non pagare di più. Se stai per comprare casa, chiedi questi dettagli al tuo agente immobiliare di fiducia.

Esempi reali su come si calcolano i vani di un appartamento

Per fare un esempio concreto di calcolo dei vani catastali di una casa, prendendo il caso di una villa composta da:

  • 1 soggiorno di mq 38;
  • 2 camere da letto;
  • 2 bagni;
  • 1 antibagno;
  • 1 ripostiglio;
  • 1 disimpegno;
  • 1 giardino da mq 200 (superiore alla consistenza complessiva).

Il calcolo dei vani si effettua nel seguente modo:

  • un soggiorno di mq 38 è 1 vano + Eccedenza (38-28)/28=1,36;
  • 2 camere da letto sono vani 2;
  • 2 bagni sono 2/3 di vano 0,66;
  • un antibagno corrisponde a 1/3 di vano;
  • un ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano;
  • un disimpegno corrisponde a 1/3 di vano.

Il calcolo totale dei vani catastali è di 5,02, a cui aggiungere il giardino (superiore alla consistenza complessiva) = 10% di 5,05 = 0,25; Considerando anche il giardino, il calcolo totale dei vani catastali è di 5,02 + 0,25 = 5,27, arrotondato a 5,5.

Ancora un’altro piccolo calcolo per capire meglio…

Prendendo l’esempio di una casa composta da due camere, una sala, una cucina abitabile, un bagno, un corridoio, un ingresso, una cantina ed una tettoia aperta, il calcolo dei vani catastali è il seguente:

  • 2 camere da 17 metri quadri sono due vani;
  • 1 sala da 19 metri quadri è un vano;
  • 1 cucina abitabile da 8 metri quadri è un vano.
  • 1 bagno che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
  • 1 corridoio che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
  • 1 ingresso che vale 0,33 di un vano, calcolato ad ⅓ di unità;
  • la cantina che vale 0,25 di un vano calcolata ad ¼ di unità.

In questo caso il calcolo totale dei vani catastali è di 5,24, a cui aggiungere la tettoia aperta, che prende il 3% del totale, quindi 0,157, per cui ai vani 5,24 + tettoia di 0,157 sono 5,397, arrotondati a 5,50 per il totale complessivo dei vani catastali della casa.