Prezzo massimo di cessione Roma: calcolo, esempio e affrancazione

Il prezzo massimo di cessione a Roma è il limite economico che può incidere sulla vendita di determinati immobili realizzati in edilizia convenzionata e nei Piani di Zona PEEP.

Quando il vincolo è ancora efficace, il proprietario non può automaticamente considerare il normale valore di mercato dell’appartamento come prezzo liberamente applicabile alla compravendita.

Il primo punto da chiarire è però fondamentale:

non esiste una formula unica valida per tutti gli immobili di Roma per calcolare il prezzo massimo di cessione.

Bisogna verificare la specifica convenzione, il Piano di Zona, l’intervento edilizio, le tabelle approvate dall’Amministrazione e i criteri di aggiornamento previsti per quel fabbricato.

Il prezzo massimo di cessione non deve inoltre essere confuso con:

• valore di mercato dell’immobile;
• valore catastale;
• rendita catastale;
• corrispettivo necessario per l’affrancazione;
• corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà.

Se l’obiettivo è vendere l’immobile a prezzo libero, può essere invece necessario verificare la procedura di affrancazione a Roma.

Prezzo massimo di cessione: risposta rapida

Il prezzo massimo di cessione è il limite massimo di vendita previsto dalla disciplina convenzionale applicabile all’immobile.

A Roma Capitale, per ogni intervento interessato, il prezzo viene ricostruito partendo dalla convenzione e dalla documentazione approvata per lo specifico intervento edilizio.

In sintesi:

Roma Capitale dispone di uno specifico servizio dedicato ai prezzi massimi di cessione degli alloggi, nel quale chiarisce che il corrispettivo massimo viene determinato secondo i criteri stabiliti dalla convenzione relativa allo specifico intervento.

Che cos’è il prezzo massimo di cessione?

Gli immobili realizzati nell’ambito dell’edilizia convenzionata possono essere soggetti a condizioni che limitano il prezzo al quale possono essere venduti.

Il principio deriva dalla finalità originaria dell’edilizia economica e popolare: consentire l’accesso all’abitazione a condizioni agevolate evitando che il vantaggio pubblico ricevuto nella fase di realizzazione venga immediatamente trasformato in un guadagno speculativo.

Il prezzo massimo di cessione rappresenta quindi il limite economico applicabile al trasferimento dell’alloggio quando il vincolo convenzionale è ancora efficace.

Roma Capitale specifica che, per ogni intervento, il corrispettivo massimo degli alloggi e delle relative pertinenze è riportato in una tabella riepilogativa predisposta per l’intervento e approvata dall’Amministrazione.

Il valore può essere successivamente aggiornato utilizzando i criteri e i parametri previsti dalla specifica convenzione.

Fonte: Roma Capitale – Prezzi massimi di cessione alloggi.

Scarica l’esempio di Esempio relazione prezzo massimo di cessione

Il prezzo massimo vale anche nelle vendite successive?

Il tema è diventato particolarmente rilevante dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 18135/2015, che ha inciso profondamente sulla gestione delle compravendite degli alloggi soggetti ai vincoli dell’edilizia convenzionata.

Anche Roma Capitale richiama questo orientamento nella propria pagina istituzionale, precisando che il vincolo può incidere anche sui successivi trasferimenti finché non intervenga la relativa rimozione nei casi previsti.

Per eliminare il vincolo occorre valutare l’affrancazione disciplinata dall’art. 31 della Legge 448/1998 e dalla normativa successiva.

Puoi approfondire nella guida dedicata all’affrancazione Roma: procedura semplificata, costi e tempi.

Come si calcola il prezzo massimo di cessione a Roma?

Questa è la parte dove si commettono più errori.

Non utilizzerei mai una formula generica trovata online senza aver prima verificato la convenzione dell’immobile.

Il procedimento tecnico corretto parte normalmente da questi elementi:

1. Individuazione del Piano di Zona

Bisogna identificare correttamente il Piano di Zona e l’intervento edilizio nel quale ricade l’appartamento.

2. Recupero della convenzione

Occorre verificare la convenzione stipulata tra l’operatore e Roma Capitale e le eventuali successive convenzioni integrative.

3. Individuazione della tabella del prezzo massimo

Per lo specifico intervento possono essere presenti tabelle o atti approvati contenenti i valori iniziali degli alloggi e delle pertinenze.

4. Verifica del prezzo iniziale

Bisogna distinguere:

• appartamento;
• cantina;
• box o posto auto;
• altre pertinenze;
• eventuali valori specifici stabiliti dalla convenzione.

5. Applicazione dei criteri di aggiornamento

Si applicano solo i parametri previsti dalla convenzione applicabile.

Possono comprendere, secondo il caso, aggiornamenti ISTAT e altri coefficienti convenzionali.

6. Eventuale deprezzamento

Quando la specifica convenzione prevede coefficienti di vetustà o degrado, questi devono essere applicati secondo le modalità stabilite nella convenzione stessa.

7. Verifica del vincolo attuale

Prima di concludere il calcolo bisogna stabilire se il vincolo sia ancora efficace oppure se sia cessato o sia stato rimosso mediante affrancazione.

Leggi il nostro approfondimento sulla TARI metri quadri sbagliati

Esempio di calcolo del prezzo massimo di cessione

Facciamo un esempio esclusivamente illustrativo.

Non è una formula universale per Roma.

Supponiamo che dalla documentazione relativa allo specifico intervento risulti:

prezzo massimo iniziale dell’appartamento e pertinenze: €200.000

e che la convenzione preveda:

coefficiente di aggiornamento ISTAT: 1,18

Avremmo:

€200.000 × 1,18 = €236.000

Supponiamo poi, soltanto a titolo di esempio, che quella particolare convenzione preveda una riduzione dello 0,5% annuo per 15 annualità utili.

La riduzione sarebbe:

15 × 0,5% = 7,5%

quindi:

€236.000 × 7,5% = €17.700

e:

€236.000 − €17.700 = €218.300

Il prezzo massimo aggiornato risulterebbe nell’esempio:

€218.300

Ma questo valore è valido soltanto nell’esempio ipotetico appena costruito.

Se una diversa convenzione prevede un indice differente, un altro criterio temporale, coefficienti diversi oppure nessuna riduzione di questo tipo, il risultato cambia.

La regola da ricordare

Prima si legge la convenzione, poi si applica la formula prevista dalla convenzione. Non il contrario.

Il prezzo massimo di cessione si calcola con la rendita catastale?

Non come regola generale.

La rendita catastale è un dato utilizzato per finalità catastali e fiscali e può essere impiegata per determinare determinate basi imponibili o valori fiscali.

Non esiste però una regola generale di Roma Capitale secondo cui il prezzo massimo di cessione di un alloggio PEEP si ottiene semplicemente moltiplicando la rendita catastale per 110.

Allo stesso modo non esiste una regola generale secondo cui bisogna:

1. calcolare un valore mediante ISTAT;
2. calcolare un secondo valore mediante rendita catastale;
3. scegliere automaticamente il maggiore dei due.

Per determinare il prezzo massimo bisogna utilizzare i criteri stabiliti dalla convenzione applicabile allo specifico intervento.

Questa distinzione evita di confondere tre valori completamente differenti:

valore catastale ≠ prezzo massimo convenzionale ≠ valore di mercato.

Leggi anche trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà 

Prezzo massimo di cessione e valore di mercato: qual è la differenza?

Il valore di mercato rappresenta il prezzo economicamente attribuibile all’immobile sul libero mercato in base a caratteristiche, posizione, superficie, condizioni, domanda e offerta.

Il prezzo massimo di cessione è invece un limite derivante dalla disciplina convenzionale.

Un appartamento può quindi avere, per esempio:

valore di mercato: €300.000

e contemporaneamente:

prezzo massimo convenzionale: €220.000

se il vincolo è ancora efficace.

La differenza non autorizza il proprietario a vendere automaticamente a €300.000.

Prima deve essere verificata la possibilità di rimuovere il vincolo attraverso l’affrancazione.

Prezzo massimo di cessione e corrispettivo di affrancazione NON sono la stessa cosa

Questa distinzione è fondamentale.

L’affrancazione trova il proprio riferimento principale nell’art. 31, comma 49-bis, della Legge 448/1998 e nel D.M. MEF 151/2020, oltre che nelle deliberazioni e procedure adottate da Roma Capitale.

Per le pratiche attuali puoi consultare la guida sul SIAT Roma per affrancazione e trasformazione.

Attenzione ai vecchi limiti di €5.000 e €10.000

Online sono ancora presenti molte guide che riportano:

massimo €5.000 per immobili fino a 125 m²;

massimo €10.000 per immobili superiori a 125 m².

Questi importi non rappresentavano il prezzo massimo al quale vendere l’appartamento.

Erano limiti introdotti nel 2021 nella disciplina relativa al corrispettivo di affrancazione/trasformazione.

Inoltre non sono più la regola vigente.

L’art. 10-quinquies del D.L. 21/2022, convertito nella Legge 51/2022, ha modificato nuovamente l’art. 31 della Legge 448/1998 eliminando questi tetti.

Gli stessi atti recenti di Roma Capitale ricostruiscono espressamente l’eliminazione delle parole che prevedevano i limiti di €5.000 e €10.000.

Puoi consultare il testo coordinato della Legge 51/2022 sulla Gazzetta Ufficiale.

Di conseguenza:

oggi non è corretto stimare automaticamente il costo dell’affrancazione dicendo “al massimo €5.000 o €10.000”.

Come si calcola invece il corrispettivo di affrancazione?

Il calcolo dell’affrancazione è un problema diverso dal calcolo del prezzo massimo di vendita.

Roma Capitale utilizza i criteri stabiliti dalla normativa nazionale e dagli atti capitolini, tra cui la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 113/2023, che ha approvato criteri e valori venali delle aree PEEP utilizzati ai fini delle procedure di trasformazione e affrancazione.

Tra i dati che possono incidere rientrano:

• Piano di Zona;
• valore venale dell’area;
• dati della convenzione;
• cubatura convenzionata;
• quota millesimale;
• durata della convenzione;
• periodo già trascorso;
• eventuali importi originariamente versati e relativi aggiornamenti.

Roma Capitale mette anche a disposizione un simulatore per ottenere una valutazione presuntiva del corrispettivo.

Il Comune precisa però che il risultato del simulatore ha valore indicativo, mentre nella procedura tecnica la determinazione avente valore formale resta in capo al professionista.

Per il procedimento completo consulta Affrancazione Roma: procedura semplificata SIAT.

Perché sono importanti i millesimi nell’affrancazione?

La quota millesimale può incidere sulla determinazione del corrispettivo relativo alla singola unità immobiliare.

Roma Capitale dedica infatti specifiche indicazioni al coefficiente QM, corrispondente alla quota millesimale dell’unità rispetto alla base millesimale residenziale.

Una tabella errata o non riferibile correttamente all’intervento può quindi generare un calcolo errato o una richiesta di integrazione.

Se manca una documentazione attendibile puoi approfondire il tema nelle tabelle millesimali a Roma.

Il simulatore di Roma Capitale dà il valore definitivo?

No.

Roma Capitale ha messo a disposizione un simulatore che consente al cittadino di ottenere una prima stima del corrispettivo relativo ad affrancazione e trasformazione.

L’Amministrazione specifica però che:

il risultato ha carattere presuntivo.

Nella procedura semplificata, il calcolo formale viene determinato dal tecnico competente sulla base dei dati documentali della pratica.

Questo è un passaggio importante perché una simulazione online non sostituisce la verifica di:

convenzione + millesimi + atti + Piano di Zona + diritto sull’immobile + decorrenza dei vincoli.

Consulta l’avviso ufficiale di Roma Capitale sul simulatore affrancazione e trasformazione.

Quando il vincolo del prezzo massimo non esiste più?

Non tutti gli immobili PEEP devono necessariamente essere affrancati.

Roma Capitale, con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 10/2022, ha recepito gli effetti della sentenza della Corte Costituzionale n. 210/2021 per determinate fattispecie relative agli immobili in diritto di proprietà o trasformati da diritto di superficie in piena proprietà.

Roma Capitale indica la cessazione del vincolo dopo il periodo previsto nelle situazioni rientranti nella disciplina della deliberazione.

Consulta la pagina ufficiale Roma Capitale – Cessazione dei vincoli convenzionali.

Questo significa che prima di presentare un’affrancazione bisogna verificare:

• natura originaria della convenzione;
• diritto di superficie o proprietà;
• eventuale trasformazione successiva;
• data della convenzione;
• durata;
• decorrenza;
• normativa applicabile.

Non utilizzerei quindi una regola generica:

“sono passati 20 anni, quindi posso vendere liberamente”.

Prima va verificato che il caso concreto rientri effettivamente nelle fattispecie nelle quali il vincolo è cessato.

Se il corrispettivo di affrancazione è zero devo comunque fare la pratica?

Sì, se il vincolo è ancora presente e deve essere formalmente rimosso.

Roma Capitale chiarisce nelle proprie FAQ che, quando il calcolo del corrispettivo di affrancazione risulta pari a zero, la pratica deve comunque essere presentata per arrivare alla stipula della convenzione di rimozione del vincolo.

Quindi:

corrispettivo €0 ≠ vincolo automaticamente cancellato.

Prima bisogna distinguere questa situazione dai casi in cui il vincolo sia invece già cessato per effetto della disciplina applicabile.

Consulta le FAQ ufficiali di Roma Capitale sul calcolo dell’affrancazione.

Affrancazione o trasformazione del diritto di superficie?

Sono due procedure differenti.

Affrancazione

Serve alla rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione e degli altri vincoli eliminabili secondo la procedura applicabile.

Trasformazione

Serve invece a trasformare il diritto di superficie in diritto di piena proprietà quando il Piano di Zona è interessato dalla procedura e ricorrono i relativi presupposti.

Un immobile può quindi richiedere:

• soltanto affrancazione;
• soltanto trasformazione;
• entrambe le verifiche.

Per approfondire consulta Trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà a Roma.

Come si presenta oggi l’affrancazione a Roma?

Le nuove pratiche vengono gestite attraverso SIAT – Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni.

Dal 10 giugno 2023, Roma Capitale ha previsto che tutte le nuove istanze, ordinarie e semplificate, di affrancazione e trasformazione vengano presentate attraverso SIAT.

Il sistema viene utilizzato anche per:

• gestione della pratica;
• integrazioni;
• pagamenti;
• monitoraggio;
• acquisizione dell’esito.

Per il funzionamento aggiornato consulta SIAT Roma: affrancazione e trasformazione online.

Fonte istituzionale: Roma Capitale – SIAT.

Come verificare se esiste già una pratica di affrancazione?

Quando l’immobile è stato acquistato da altri proprietari oppure la pratica è stata avviata molti anni fa, può essere necessario verificare se esista già una domanda e quale sia il suo stato.

Prima di aprire una nuova istanza bisogna controllare:

• protocollo;
• modalità con cui era stata presentata;
• procedimento ordinario o semplificato;
• eventuali integrazioni;
• pagamenti;
• Determinazione Dirigenziale;
• eventuale convenzione già stipulata.

Per il procedimento consulta come verificare una pratica di affrancazione a Roma.

Vendere casa: quando controllare il prezzo massimo di cessione?

Prima di stabilire definitivamente il prezzo di vendita.

Aspettare il notaio significa spesso scoprire il problema troppo tardi.

Se l’appartamento è stato realizzato in Piano di Zona o emerge nell’atto una convenzione di edilizia agevolata/convenzionata, verificherei il vincolo già nella fase iniziale della vendita.

Il percorso corretto è:

atto di provenienza → convenzione → Piano di Zona → prezzo massimo → eventuale cessazione del vincolo → eventuale affrancazione → vendita.

Questo controllo deve inoltre essere coordinato con la normale verifica tecnica dell’immobile.

L’assenza del vincolo sul prezzo non dimostra infatti che l’appartamento sia urbanisticamente e catastalmente regolare.

Per questo, prima del rogito, può essere opportuno verificare anche la conformità urbanistica e catastale a Roma e predisporre, quando utile, una Relazione Tecnica Integrata a Roma.

Sto acquistando una casa in edilizia convenzionata: cosa devo controllare?

Prima di firmare un preliminare verificherei almeno:

1. atto di provenienza;
2. convenzione originaria;
3. Piano di Zona;
4. diritto di superficie o piena proprietà;
5. eventuale trasformazione già eseguita;
6. prezzo massimo di cessione ancora applicabile;
7. eventuale affrancazione già stipulata;
8. eventuale cessazione del vincolo;
9. documentazione SIAT;
10. situazione urbanistica e catastale.

Un prezzo richiesto dal venditore superiore al prezzo massimo non deve essere affrontato soltanto con una valutazione immobiliare.

Prima bisogna verificare se e come quel vincolo possa essere rimosso.

4 errori frequenti nel calcolo del prezzo massimo di cessione

1. Usare la rendita catastale × 110

Non è la formula generale del prezzo massimo di cessione degli immobili PEEP a Roma.

2. Scegliere il maggiore tra valore ISTAT e valore catastale

Non è una regola generale prevista da Roma Capitale.

3. Applicare automaticamente lo 0,5% di degrado

Il criterio deve risultare dalla convenzione applicabile. Non può essere esteso indiscriminatamente a tutti gli immobili.

4. Confondere €5.000/€10.000 con il prezzo massimo

Quei limiti riguardavano una precedente disciplina dei corrispettivi di affrancazione/trasformazione e sono stati successivamente soppressi.

Caso pratico: vendita sopra il prezzo massimo

Supponiamo che un proprietario voglia vendere un appartamento a €300.000.

Dalla verifica della convenzione e delle tabelle emerge un prezzo massimo convenzionale aggiornato pari, per esempio, a €220.000.

Il proprietario non dovrebbe semplicemente ignorare la differenza.

Occorre verificare:

1. se il vincolo è ancora efficace;
2. se esistono condizioni di cessazione;
3. se ricorrono i requisiti per l’affrancazione;
4. quale sia il relativo corrispettivo;
5. come coordinare la procedura con il rogito.

Se l’affrancazione viene completata nei termini e secondo la procedura prevista, il proprietario potrà gestire la vendita senza il precedente limite convenzionale, fermo restando ogni altro vincolo eventualmente applicabile.

Caso pratico: immobile già trasformato in piena proprietà

Un altro caso frequente è un appartamento nato in diritto di superficie ma successivamente trasformato in piena proprietà.

La trasformazione non deve essere automaticamente interpretata come prova che qualsiasi vincolo sia stato eliminato.

Occorre verificare:

• data della convenzione;
• data della trasformazione;
• nuova convenzione;
• durata;
• disciplina applicabile;
• eventuale cessazione dei vincoli.

Questa verifica può portare a risultati differenti a seconda della storia documentale dell’immobile.

FAQ prezzo massimo di cessione Roma

Come faccio a sapere qual è il prezzo massimo della mia casa?

Bisogna individuare la convenzione relativa all’immobile, il Piano di Zona e l’intervento edilizio e verificare le tabelle e i criteri di aggiornamento approvati.

Posso calcolarlo semplicemente con l’ISTAT?

Non sempre. L’ISTAT può essere uno dei parametri previsti, ma bisogna utilizzare esclusivamente i criteri stabiliti dalla specifica convenzione.

La rendita catastale serve per calcolare il prezzo massimo?

Non esiste una regola generale di Roma Capitale che consenta di determinare il prezzo massimo mediante la semplice moltiplicazione della rendita catastale per un coefficiente.

Prezzo massimo e valore di mercato sono la stessa cosa?

No. Il valore di mercato è una stima economica del bene; il prezzo massimo è un limite derivante dalla disciplina convenzionale quando ancora efficace.

Posso vendere a prezzo di mercato?

Solo dopo aver verificato che il vincolo non sia applicabile, sia cessato oppure sia stato correttamente rimosso attraverso l’affrancazione quando necessaria.

Quanto costa affrancare?

Non esiste un importo standard. Dipende dalla specifica situazione, dai criteri normativi, dal Piano di Zona, dalla quota millesimale e dagli altri parametri applicabili.

Esistono ancora i limiti di €5.000 e €10.000?

No. La disciplina che prevedeva quei tetti è stata successivamente modificata dalla Legge 51/2022.

Se l’affrancazione costa zero devo presentare comunque la pratica?

Quando il vincolo è ancora efficace, Roma Capitale specifica che anche con corrispettivo pari a zero deve essere perfezionata la procedura di rimozione.

Dopo 20 anni posso sempre vendere a prezzo libero?

Non automaticamente. Roma Capitale riconosce specifiche ipotesi di cessazione dei vincoli, ma è necessario verificare la tipologia della convenzione e la situazione giuridica concreta.

Affrancazione e trasformazione sono la stessa cosa?

No. L’affrancazione elimina il vincolo del prezzo massimo; la trasformazione modifica il diritto sull’area da superficie a piena proprietà.

Dove si presenta oggi l’affrancazione?

Le nuove istanze vengono gestite tramite SIAT Roma Capitale.

Verifica tecnica del prezzo massimo di cessione a Roma

Quando devo verificare un immobile in edilizia convenzionata non parto da una formula generica.

Ricostruisco invece:

Piano di Zona → convenzione → intervento → atto di provenienza → tabelle approvate → criteri di aggiornamento → diritto attuale → permanenza del vincolo → eventuale affrancazione o trasformazione.

Questo permette di distinguere correttamente:

prezzo massimo convenzionale, valore di mercato e corrispettivo di affrancazione.

Sono tre valori con finalità completamente differenti.

Per il procedimento di rimozione del vincolo consulta la guida principale sull’affrancazione a Roma e, per la gestione telematica, l’approfondimento sul SIAT Roma.

Fonti normative e istituzionali

Per l’aggiornamento della guida sono stati utilizzati come riferimenti principali:

Roma Capitale – Prezzi massimi di cessione alloggi

Roma Capitale – Affrancazione dei prezzi massimi di cessione

Roma Capitale – FAQ sul calcolo dell’affrancazione

Roma Capitale – Cessazione dei vincoli

Roma Capitale – SIAT Affrancazioni e Trasformazioni

Roma Capitale – Simulatore affrancazioni e trasformazioni

Gazzetta Ufficiale – Legge 20 maggio 2022 n. 51

Corte Costituzionale – Sentenza n. 210/2021